Mieterhöhungsverlangen, Berliner Mietspiegel 2017, Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung, Wohnumfeld: Vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Pkw-Parkplatzangebot in der Nähe

Die Verwendung der Formulierung „Angebot“ erzeugt die Vorstellung, dass man dieses lediglich noch annehmen muss. Dazu muss das Stellplatzkontingent so groß sein, dass allen interessierten Mietern jedenfalls pro Wohneinheit ein Stellplatz zur Verfügung gestellt werden kann. Jedenfalls ist ein Angebot von elf Stellplätzen für 28 Wohneinheiten nicht ausreichend dimensioniert.

(Leitsatz der Redaktion)

Mit Schreiben vom 19.10.2018 verlangte der Kl. von der Bekl. die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete von 655,89 € um 76,10 € auf 731,99 € ab dem 1.1.2019.

Der Kl. argumentiert, es bestünde ein vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Parkplatzangebot. Im Innenhof befänden sich 11 überdachte Pkw-Abstellplätze. Ein ab 1.2.2017 neu zu vermietender Parkplatz sei im November 2016 durch Aushang am „Schwarzen Brett“ angeboten worden, für den sich zwei Mietparteien gemeldet hätten, zu denen die Bekl. nicht gehört habe.

Das von den Kl. geltend gemachte wohnwerterhöhende Merkmal „Vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Pkw-Parkplatzangebot in der Nähe“ ist nicht erfüllt. Unstreitig steht der Bekl. bisher kein Pkw­-Stellplatz zur Verfügung. Sie hat sich zwar offenbar bisher auch nicht bei der Kl. um einen solchen Stellplatz bemüht, da aber offenbar immer erst nach einigem Zeitablauf einzelne Stellplätze frei werden, könnte ihr auch bei entsprechendem Interesse nicht zeitnah ein Platz zur Verfügung gestellt werden. Allerdings lässt der Wortlaut dieses Merkmals nicht eindeutig erkennen, ob es nur dann erfüllt sein kann, wenn dem betreffenden Mieter tatsächlich ein Pkw-Stellplatz angeboten wird. Nach Auffassung des Gerichts spricht die Verwendung der Formulierung „Angebot“ dafür, dass für jeden interessierten Mieter auch ein Stellplatz zur Verfügung stehen muss, denn ein „Angebot“ erzeugt die Vorstellung, dass man dieses lediglich noch annehmen muss (so auch LG Berlin, Urteil vom 16.10.2018 - 67 S 150/18 - GE 2018, 1258, juris). Dazu muss das Stellplatzkontingent jedenfalls so groß sein, dass allen interessierten Mietern jedenfalls pro Wohneinheit ein Stellplatz zur Verfügung gestellt werden kann, was vorliegend unstreitig nicht der Fall ist. Selbst wenn man dieser Auslegung nicht folgte, ist auch das von der Kl. behauptete Angebot von 11 Stellplätzen für 28 Wohneinheiten jedenfalls nicht ausreichend dimensioniert. Das Landgericht Berlin (Urteil vom 2.3.2017, 67 S 375/16, zit. nach juris) hat in Bezug auf das Merkmal „abschließbarer Fahrradabstellraum“ entschieden, dass die Kapazität des Fahrradabstellraumes, obwohl der Mietspiegel insoweit keine bestimmte Größe vorgibt, im Verhältnis zu den Mietparteien und damit den potentiellen Nutzern so dimensioniert sein muss, dass noch von einer tatsächlichen Wirkung auf den Wohnwert ausgegangen werden kann. Diese Auslegung des Landgerichts Berlin zum ähnlichen Merkmal des Fahrradabstellraumes, der das Gericht folgt, ist jedenfalls auf das hier relevante Merkmal bezüglich der Pkw-Stellplätze zu übertragen. Die vorliegend bestehende Kapazität von nur einem Pkw-Stellplatz für jeweils 2,5 Wohnungen ist danach nicht ausreichend, um bereits eine Wohnwerterhöhung bewirken zu können.

Der weitere Vortrag der Bekl. zur Mangelhaftigkeit der Abflüsse in Küche und Bad ist unerheblich. Ein Vortrag zu weiteren wohnwertmindernden Merkmalen liegt nicht vor. Deren pauschale Behauptung für die Merkmalgruppen 4 und 5 ist nicht ausreichend.

Elf Stellplätze für 28 Wohnungen reichen nicht, um das wohnwerterhöhende Merkmal „vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Pkw-Parkplatzangebot in der Nähe“ des Berliner Mietspiegels zu erfüllen; der Mieter muss das Angebot auch tatsächlich annehmen können.

Der Vermieter verlangte Zustimmung zur Mieterhöhung, was der Mieter ablehnte. Der Vermieter trug im Prozess u. a. vor, es bestünde ein von ihm zur Verfügung gestelltes Parkplatzangebot. Im Innenhof befänden sich elf überdachte Pkw-Abstellplätze. Ein ab 1. Februar 2017 neu zu vermietender Parkplatz sei im November 2016 durch Aushang am „Schwarzen Brett“ angeboten worden, für den sich zwei Mietparteien gemeldet hätten, zu denen der Beklagte nicht gehört habe. Kürzlich sei wieder ein Stellplatz frei- und neu vermietet worden. Der Beklagte trug u. a. vor, es gäbe 28 Mieter und fünf Stellplätze. Das AG verurteilte zur teilweisen Zustimmung.

Das von dem Mieter geltend gemachte wohnwerterhöhende Merkmal „vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Pkw-Parkplatzangebot in der Nähe“ sei nicht erfüllt. Zwar lasse der Wortlaut dieses Merkmals nicht eindeutig erkennen, ob es nur dann erfüllt sein könne, wenn dem betreffenden Mieter tatsächlich ein Pkw-Stellplatz angeboten werde. Die Verwendung der Formulierung „Angebot“ spreche aber dafür, dass für jeden interessierten Mieter auch ein Stellplatz zur Verfügung stehen müsse, denn ein Angebot erzeuge die Vorstellung, dass man dieses lediglich noch annehmen müsse (so auch LG Berlin, 67 S 150/18, GE 2018, 1458). Dazu müsse das Stellplatzkontingent jedenfalls so groß sein, dass allen interessierten Mietern jedenfalls pro Wohneinheit ein Stellplatz zur Verfügung gestellt werden könne. Selbst wenn man dieser Auslegung nicht Folge leisten würde, sei auch das vom Vermieter behauptete Angebot von elf Stellplätzen für 28 Wohneinheiten jedenfalls nicht ausreichend dimensioniert. Das Landgericht (67 S 375/16, GE 2017, 595) habe in Bezug auf das Merkmal „abschließbarer Fahrradabstellraum“ entschieden, dass die Kapazität des Fahrradabstellraumes im Verhältnis zu Mietparteien und damit den potentiellen Nutzern so dimensioniert sein müsse, dass noch von einer tatsächlichen Wirkung auf den Wohnwert ausgegangen werden könne. Diese Auslegung des Landgerichts zum ähnlichen Merkmal des Fahrradabstellraums, der das Gericht folge, sei jedenfalls auf das hier relevante Merkmal bezüglich der Pkw-Stellplätze zu übertragen. Die vorliegend bestehende Kapazität von nur einem Pkw-Stellplatz für jeweils 2,5 Wohnungen sei danach nicht ausreichend, um bereits eine Wohnwerterhöhung bewirken zu können.