Mieterhöhungsverlangen, Orientierungshilfe, WC ohne Lüftungsmöglichkeit/Entlüftung, Wärmeschutzverglasung/Schallschutzfenster, Fahrradabstellplätze mit Anschließmöglichkeit außerhalb des Gebäudes auf dem Grundstück

Im Rahmen des Berliner Mietspiegels 2017 ist ein vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Parkplatzangebot auch im Falle seiner Entgeltlichkeit wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. Das setzt allerdings eine tatsächliche Nutzungsmöglichkeit durch den Mieter voraus. Von einer solchen ist nur auszugehen, wenn der Mieter zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens tatsächlich einen vom Vermieter angebotenen Parkplatz angemietet oder der Vermieter ihm zuvor erfolglos die Anmietung eines Parkplatzes angeboten hat.

II. Der Rechtsstreit war wie geschehen unter Aufhebung des erstinstanzlichen Urteils gemäß § 538 Abs. 2 Nr. 1 ZPO auf den Antrag der Bekl. an das Amtsgericht zurückzuweisen. Danach darf das Berufungsgericht die Sache unter Aufhebung des Urteils zurückverweisen, soweit das Verfahren des ersten Rechtszugs an einem wesentlichen Mangel leidet und auf Grund dieses Mangels eine umfangreiche oder aufwendige Beweisaufnahme erforderlich ist. Diese Voraussetzungen sind erfüllt.

Das angefochtene Urteil beruht in mehrfacher Hinsicht auf einer fehlerhaften Behandlung des Parteivorbringens, indem es zwischen den Parteien streitige Tatsachen als unstreitig behandelt und eindeutiges Parteivorbringen offensichtlich sachwidrig und damit objektiv fehlerhaft gewürdigt hat (vgl. BVerfG, Beschl. v. 7. April 1981 - 2 BvR 911/80, BVerfGE 57, 42; Heßler, in: Zöller, ZPO, 32. Aufl. 2017, § 538 Rz. 18, 25 jeweils m.w.N.).

Das Amtsgericht hat den von dem Kl. geltend gemachten Zustimmungsanspruch gemäß § 558 Abs. 1 BGB bejaht, da die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschreite. Soweit es zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete den Berliner Mietspiegel 2017 herangezogen hat, begegnet dies keinen verfahrensrechtlichen Bedenken und steht im Einklang mit der ständigen Rechtsprechung der Kammer. Das Amtsgericht hätte für eine verfahrensfehlerfreie Einordnung der streitgegenständlichen Wohnung in den Mietspiegel aber sämtlichen Vortrag der Parteien zur Kenntnis nehmen und berücksichtigen müssen. Daran fehlt es hinsichtlich der Merkmalgruppen 1, 3 und 4.

Bei der Merkmalgruppe 1 hätte das Amtsgericht das - im Urteilstatbestand zutreffend als streitig gekennzeichnete - Vorbringen der Bekl. zum wohnwertmindernden Merkmal „WC ohne Lüftungsmöglichkeit und Entlüftung“ nicht zu Gunsten des Kl. unberücksichtigt lassen dürfen. Insoweit kommt es entscheidend darauf an, ob die von dem Kl. behauptete „Kaminentlüftung“ zu einer - ausreichenden - Entlüftung führt oder nicht. Darüber ist (Sachverständigen-) Beweis zu erheben, wobei die Bekl. für das Vorliegen des Negativmerkmals die Beweislast trägt.

Im Rahmen der Merkmalgruppe 3 wiederum hat das Amtsgericht unterstellt, dass die Wohnung überwiegend über eine „Wärmeschutzverglasung“ oder „Schallschutzfenster“ verfüge. Die Bekl. indes hatte den Vortrag des Kl. ausdrücklich bestritten. Auch über diese Behauptung ist (Sachverständigen-) Beweis zu erheben, wobei die Beweislast den Kl. trifft. Soweit das Amtsgericht den Beweis durch Vorlage einer Rechnung als geführt angesehen hat, handelt es sich dabei einerseits um kein Strengbeweismittel i.S.d. ZPO. Andererseits wohnt der Rechnung keinerlei Beweiswert für ihre inhaltliche und sachliche Richtigkeit inne, so dass Beweiserleichterungen zu Gunsten des Kl. weder prima facie noch im Rahmen einer richterlichen Schätzung gerechtfertigt sind.

Auch den wechselseitigen Vortrag zur Merkmalgruppe 4 hat das Amtsgericht nicht verfahrensfehlerfrei zur Kenntnis genommen. Der Kl. hat zwar „Fahrradabstellplätze mit Anschließmöglichkeit außerhalb des Gebäudes“ behauptet; auch diesen Vortrag indes hatte die Bekl. ausdrücklich bestritten. Deshalb ist auch insoweit Beweis - durch Inaugenscheinnahme - zu erheben. Die Beweiserhebung wäre allerdings dann entbehrlich, wenn der darlegungs- und beweispflichtige Kl. über die ausweislich des bisherigen Vorbringens nur fünf Fahrräder fassende Abstellvorrichtung hinaus zu keinen weiteren Abstell- und Anschließmöglichkeiten außerhalb des Gebäudes mehr vortragen könnte. Die auf dem eingereichten Lichtbild festgehaltene Abstellvorrichtung allein führt noch zu keiner Wohnwerterhöhung. Denn zum einen sichert sie lediglich die Vorderräder der dort abgestellten Fahrräder. Ein derart simpler und unzureichender Diebstahlschutz indes reicht für eine Berücksichtigung der Abstellvorrichtung als wohnwerterhöhendes Merkmal nicht aus (vgl. LG Berlin, Beschluss v. 5. Juli 2018 - 66 S 35/18, GE 2018, 1059, juris Tz. 7). Zum anderen wären die Möglichkeiten zur Aufbewahrung und Sicherung mit einem Fassungsvermögen von lediglich fünf Fahrrädern für das streitgegenständliche Mehrparteienhaus und die dort vorhandene Anzahl von Fahrrädern zu unterdimensioniert, um wohnwerterhöhend Berücksichtigung finden zu können (vgl. Kammer, Urt. v. 2. März 2017 - 67 S 375/16, NZM 2018, 202, juris Tz. 12). Auf die Einstellmöglichkeiten im vorhandenen Fahrradabstellraum kommt es nicht an, da dieser entgegen den Vorgaben des Mietspiegels nicht „leicht zugänglich“ ist.

Davon ausgehend ist nunmehr durch das Amtsgericht zunächst umfänglicher Beweis zu den streitigen Wohnwertmerkmalen der Merkmalgruppen 1 und 3, womöglich auch zur Merkmalgruppe 4 zu erheben. Sofern es nach Durchführung der Beweisaufnahme noch auf die Merkmalgruppe 5 ankommen sollte, hat das Amtsgericht entsprechend § 563 Abs. 2 ZPO davon auszugehen, dass es der Bejahung des wohnwerterhöhenden Merkmals „vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Pkw-Parkplatzangebot in der Nähe“ bereits ausweislich der Historie sowie des Wortlauts und der Systematik der Orientierungshilfe des Mietspiegels 2017 nicht entgegensteht, dass die vom Kl. vorgehaltenen Parkplätze - mit einer Monatsmiete von 45 € - gebührenpflichtig sind (vgl. AG Schöneberg, Urt. v. 13. April 2018 - 17 C 188/17, GE 2018, 719, juris Tz. 26). Eine Wohnwerterhöhung ist allerdings nur im Falle einer tatsächlichen Nutzungsmöglichkeit gerechtfertigt. Deshalb ist für das weitere Verfahren davon auszugehen, dass ein entgeltliches Parkplatzangebot des Vermieters nur dann wohnwerterhöhend zu berücksichtigen ist, wenn der Mieter zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens tatsächlich einen vom Vermieter angebotenen Parkplatz angemietet oder der Vermieter ihm zuvor die Anmietung eines Parkplatzes erfolglos angeboten hat. Insoweit wird der Bekl. Gelegenheit zu geben sein, auf den ergänzenden Sachvortrag des Kl. im letzten nachgelassenen Schriftsatz zu erwidern. Die Beweislast für die Möglichkeit zur tatsächlichen Nutzung trägt insoweit der klagende Vermieter.

Die Kammer hat das ihr gemäß § 538 Abs. 2 Nr. 1 ZPO eingeräumte Ermessen hinsichtlich einer eigenen Sachentscheidung oder einer Aufhebung und Zurückverweisung (vgl. BGH, Urt. v. 5. Juli 2011 - II ZR 188/09, NJW-RR 2011, 1365, juris Tz. 7) mit dem sich aus dem Tenor ersichtlichen Ergebnis ausgeübt. Denn eine Aufhebung und Zurückverweisung war hier wegen des Umfangs der durchzuführenden Beweisaufnahme nicht nur gerechtfertigt, sondern trotz der mit einer Aufhebung und Zurückverweisung für die Parteien verbundenen Nachteile allein wegen des Erhalts eines zumindest zweizügigen Instanzenzugs zur Überprüfung der umfangreichen neuerlichen Beweiserhebung geboten (vgl. BGH, aaO.).

In der Merkmalsgruppe 5: Wohnumfeld setzt das Pkw-Parkplatzangebot voraus, dass der Mieter zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens tatsächlich einen vom Vermieter angebotenen Parkplatz angemietet oder der Vermieter ihm zuvor erfolglos die Anmietung eines Parkplatzes angeboten hat.

Der Vermieter begehrte vom Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung. Dieser lehnte ab mit der Folge, dass der Vermieter Zustimmungsklage erhob. In dem Rechtsstreit vor dem Amtsgericht machte der Mieter das wohnwertmindernde Merkmal in der Gruppe 1 „WC ohne Lüftungsmöglichkeit und Entlüftung“ geltend, woraufhin der Vermieter behauptete, dass eine Kaminentlüftung zu einer ausreichenden Entlüftung führe. Zur Merkmalsgruppe 3 bestritt der Mieter, dass das wohnwerterhöhende Merkmal „überwiegend Wärmeschutzverglasung oder Schallschutzfenster“ gegeben sei. Er bestritt auch, dass es in der Gruppe 4 Fahrradabstellplätze mit Anschließmöglichkeit außerhalb des Gebäudes auf dem Grundstück gäbe. Ferner monierte er zur Merkmalsgruppe 5 das wohnwerterhöhende Merkmal „vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Pkw-Parkplatzangebot in der Nähe“. Das Amtsgericht verurteilte den Mieter zur Zustimmung der Mieterhöhung. Dagegen legte der Mieter Berufung ein.

Das LG Berlin, ZK 67 (Einzelrichter), hob das angefochtene Urteil auf und verwies die Sache an das Amtsgericht zurück. Das angefochtene Urteil beruhe in mehrfacher Hinsicht auf einer fehlerhaften Behandlung des Parteivorbringens. Bei der Merkmalsgruppe 1 habe das Amtsgericht das Vorbringen des Mieters nicht unberücksichtigt lassen dürfen. Insoweit komme es entscheidend darauf an, ob die behauptete „Kaminentlüftung“ zu einer ausreichenden Entlüftung führe oder nicht. Darüber sei (Sachverständigen-) Beweis zu erheben, wobei der Mieter für das Vorliegen des Negativmerkmals die Beweislast trage. In der Merkmalsgruppe 3 habe der Mieter den Vortrag des Vermieters ausdrücklich bestritten. Auch über diese Behauptung sei Beweis zu erheben, wobei hier die Beweislast den Vermieter treffe. Auch den wechselseitigen Vortrag habe das Instanzgericht nicht zur Kenntnis genommen. Der Vermieter habe zwar vorhandene entsprechende Fahrradabstellplätze behauptet; auch diesen Vortrag indes habe der Mieter ausdrücklich bestritten. Deshalb sei auch insoweit Beweis zu erheben. Die Beweiserhebung wäre allerdings dann entbehrlich, wenn der darlegungs- und beweispflichtige Vermieter über die ausweislich des bisherigen Vorbringens nur fünf Fahrräder fassende Abstellvorrichtung hinaus zu keinen weiteren Abstell- und Anschließmöglichkeiten außerhalb des Gebäudes mehr vortragen könnte. Die auf dem eingereichten Lichtbild festgehaltene Abstellvorrichtung allein führe noch zu keiner Wohnwerterhöhung, denn zum einen sichere sie lediglich die Vorderräder der dort abgestellten Fahrräder. Ein derart simpler und unzureichender Diebstahlschutz indes reiche für eine Berücksichtigung der Abstellvorrichtung als wohnwerterhöhendes Merkmal nicht aus. Zum anderen wäre die Möglichkeit zur Aufbewahrung und Sicherung mit einem Fassungsvermögen von nur fünf Fahrrädern für das Mehrparteienhaus und die dort vorhandene Anzahl von Fahrrädern zu unterdimensioniert, um wohnwerterhöhend Berücksichtigung finden zu können. Auf die Einstellmöglichkeiten im vorhandenen Fahrradabstellraum komme es nicht an.

Sofern es nach Durchführung der Beweisaufnahme noch auf die Merkmalsgruppe 5 ankommen sollte, habe das Amtsgericht entsprechend § 563 Abs. 2 ZPO davon auszugehen, dass es der Bejahung des wohnwerterhöhenden Merkmals zum Pkw-Parkplatzangebot bereits ausweislich der Historie sowie des Wortlauts und der Systematik der Orientierungshilfe nicht entgegenstehe, dass die vom Vermieter vorgehaltenen Parkplätze gebührenpflichtig seien. Eine Wohnwerterhöhung sei allerdings nur im Falle einer tatsächlichen Nutzungsmöglichkeit gerechtfertigt. Deshalb sei für das weitere Verfahren davon auszugehen, dass ein entgeltliches Parkplatzangebot des Vermieters nur dann wohnwerterhöhend zu berücksichtigen sei, wenn der Mieter zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens tatsächlich einen vom Vermieter angebotenen Parkplatz angemietet oder der Vermieter ihm zuvor die Anmietung eines Parkplatzes erfolglos angeboten habe. Insoweit werde dem Mieter Gelegenheit zu geben sein, auf den ergänzenden Vortrag des Vermieters im letzten nachgelassenen Schriftsatz zu erwidern. Die Beweislast für die Möglichkeit der tatsächlichen Nutzung trage insoweit der klagende Vermieter.

Die Ausführungen in dem Urteil, eine Wohnwerterhöhung sei nur im Falle einer tatsächlichen Nutzungsmöglichkeit eines Parkplatzes gerechtfertigt, sind kritisch zu hinterfragen. Es geht um die Frage, ob das Merkmal wohnungsbezogen oder abstrakt beurteilt werden muss. Nach hier vertretener Auffassung muss abstrakt geprüft werden. Dazu ist darauf hinzuweisen, dass im Berliner Mietspiegel 2015 in der Merkmalsgruppe 4 – Gebäude – das Merkmal „Zur Wohnung gehörige(r) Garage/Stellplatz (ohne zusätzliches Entgelt)“ definiert worden ist. Im Berliner Mietspiegel 2017 heißt es in der Merkmalsgruppe 5 – Wohnumfeld – „Vom Vermieter zur Verfügung gestelltes Pkw-Parkplatzangebot in der Nähe“. Das belegt, dass der Parkplatz nicht mehr wohnungsbezogen betrachtet werden sollte. Wenn etwas anderes gewollt sein sollte, hätte es zumindest heißen müssen „Vom Vermieter dem Mieter zur Verfügung gestelltes Pkw-Parkplatzangebot in der Nähe“. Dafür spricht auch ein weiteres Merkmal zum Wohnumfeld „Garten zur alleinigen Nutzung/Mietergarten ohne Entgelt oder zur Wohnung gehörender Garten mit direktem Zugang“. Dieses Merkmal ist gewollt wohnungsbezogen. Ob das alles allerdings von den Mietspiegelerstellern so richtig zu Ende gedacht ist, mag dahinstehen. Das würde nämlich beispielsweise dazu führen, dass sich ein Wohnungsmieter ohne Auto und ohne Führerschein bei einer Mieterhöhung auch das Parkplatzangebot wohnwerterhöhend anrechnen lassen müsste. Aber er müsste sich ja auch einen repräsentativen Eingangsbereich zurechnen lassen. Für das Merkmal Pkw-Parkplatzangebot reicht also die abstrakte Möglichkeit einer Anmietung. Dazu ist allerdings auch eine Grenze zu ziehen. Überspitzt gesagt: Ein einziger vorhandener Parkplatz für ein Hochhaus dürfte wohl kaum zu einer Wohnwerterhöhung führen!