Mieterhöhungsverlangen, Orientierungshilfe: Treppenhaus/Eingangsbereich überwiegend in schlechtem Zustand, schlechter Instandhaltungszustand, Hauseingangstür nicht abschließbar, Küche: keine Spüle

1. Gehört laut Mietvertrag eine Spüle zur Wohnungsausstattung, spricht die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit des Mietvertrages dafür, dass das wohnwertmindernde Merkmal „keine Spüle“ nicht verwirklicht ist.

2. Eine etwaige „Vermüllung“ des Treppenhauses durch mieterseits abgestellte Gegenstände führt weder zum Vorliegen des wohnwertmindernden Merkmals „Treppenhaus/Eingangsbereich überwiegend in schlechtem Zustand“ noch zum Vorliegen des wohnwertmindernden Merkmals „schlechter Instandhaltungszustand (z. B. dauernde Durchfeuchtung des Mauerwerks - auch Keller -, große Putzschäden, erhebliche Schäden an der Dacheindeckung)“ - bei diesen Negativmerkmalen geht es nur um die Bausubstanz.

3. Eine etwaige Nichtabschließbarkeit der Tür zum Aufgang des Hinterhauses würde nicht das wohnwertmindernde Merkmal „Hauseingangstür nicht abschließbar“ begründen. Mit „Hauseingangstür“ im Sinne der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 2015 ist nur die Zutrittsmöglichkeit von der Straße gemeint.

(Nichtamtliche Leitsätze)

Mit Schreiben vom 8. Juli 2015 verlangten die Kl. vom Bekl. die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete. Hierbei beriefen sie sich auf das Mietspiegelfeld G1 des Berliner Mietspiegels 2015. […]

Die Klage ist zulässig und auch begründet.

Den Kl. steht der Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung aus § 558 Abs. 1 BGB zu.

Das Mieterhöhungsverlangen ist formell ordnungsgemäß, § 558a BGB. Die verlangte Miete übersteigt auch nicht die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Wohnung ist in das Mietspiegelfeld G1 des Berliner Mietspiegels 2015 einzuordnen, welcher einen Mittelwert von 5,62 €/m2 ausweist. Die Kl. verlangen eine Miete in Höhe dieses Mittelwertes.

Die Merkmalgruppen 1, 2 und 3 sind neutral zu bewerten. Das Badezimmer ist mit Einhebelmischbatterien ausgestattet und die Wohnung verfügt über eine Kammer, die von der Küche abgeht und die mit einer Tür versehen ist, so dass das wohnwerterhöhende Merkmal „Abstellraum mit Sichtschutz innerhalb der Wohnung“ verwirklicht ist. In diesen Merkmalgruppen steht daher dem jeweils behaupteten wohnwertmindernden Merkmal ein wohnwerterhöhendes Merkmal gegenüber, so dass beide Merkmalgruppen mindestens ausgeglichen sind. Auch die Merkmalgruppe Küche ist neutral zu bewerten. Das wohnwertmindernde Merkmal „keine Spüle“ ist nicht verwirklicht, da dem Mietvertrag zu entnehmen ist, dass die Küche mit einer Spüle nebst Unterschrank ausgestattet ist (§ 12 Ziff. 12.2 des Mietvertrages). Für den Mietvertrag gilt die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit.

Auch die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) ist neutral zu bewerten. Die vorgelegten Lichtbilder lassen weder einen schlechten Instandhaltungszustand noch einen überwiegend schlechten Zustand des Treppenhauses und des Eingangsbereiches erkennen. In dieser Merkmalgruppe geht es um die Bausubstanz und nicht um eine etwaige Vermüllung. Es sind weder Putzabplatzungen noch Durchfeuchtungen des Mauerwerks zu erkennen, auch nicht im Keller. Auch die behaupteten Beschmierungen finden sich auf keinem der Lichtbilder. Schließlich ist nicht ersichtlich, dass die Hauseingangstür nicht abschließbar ist. Bei dem von dem Bekl. vorgelegten Lichtbild handelt es sich offensichtlich nicht um die Hauseingangstür zur Straße, sondern um die Tür zum Aufgang des Hinterhauses. Mit der Hauseingangstür ist jedoch die Zutrittsmöglichkeit von der Straße gemeint, da es bei der Frage der Abschließbarkeit darum geht, Nichtmietern den Zutritt zum Gebäude zu verwehren. Soweit der Bekl. das wohnwertmindernde Merkmal „unzureichende Wärmedämmung oder Heizanlage mit ungünstigem Wirkungsgrad“ geltend macht, ist dies unerheblich, da er lediglich den Wortlaut der Orientierungshilfe wiederholt, ohne konkrete Tatsachen darzulegen. […]

Die Berufung des Mieters ist durch Beschluss des LG Berlin vom 19. Mai 2016 - 65 S 105/16 - zurückgewiesen worden.

Bei der Merkmalgruppe 4 (Gebäude) kommt es auf die Bausubstanz an, nicht auf etwaige Vermüllungen. Eine „abschließbare Hauseingangstür“ dient dazu, Nichtmietern den Zutritt zum Gebäude zu verwehren. Insofern ist eine gesonderte Abschließbarkeit des Aufgangs zum Hinterhaus unnötig.

Der Vermieter verlangte die Zustimmung zur Mieterhöhung und bezog sich auf den Berliner Mietspiegel 2015 (Feld G1). Der Mieter stimmte nicht zu und wandte wohnwertmindernde Merkmale ein.

Der Vermieter verlange zu Recht eine Miete in Höhe des Mittelwertes. Die Merkmalgruppen 1 bis 3 seien neutral zu bewerten. Das Badezimmer sei mit Einhebelmischbatterien ausgestattet, und die Wohnung verfüge über eine von der Küche abgehende Kammer, die mit einer Tür versehen sei und das wohnwerterhöhende Merkmal „Abstellraum mit Sichtschutz innerhalb der Wohnung“ verwirkliche. Das wohnwertmindernde Merkmal „keine Spüle“ sei nicht verwirklicht, da die Küche laut Mietvertrag mit einer Spüle nebst Unterschrank ausgestattet sei. Für den Mietvertrag gelte die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit.

Auch die Merkmalgruppe 4 (Gebäude) sei neutral zu bewerten. Die Fotos ließen weder einen schlechten Instandhaltungszustand noch einen überwiegend schlechten Zustand von Treppenhaus und Eingangsbereich erkennen. Ausschlaggebend sei die Bausubstanz und nicht eine etwaige Vermüllung. Es seien weder Putzabplatzungen noch Mauerwerksdurchfeuchtungen zu erkennen, auch nicht im Keller. Auch sei nicht ersichtlich, dass die Hauseingangstür nicht abschließbar wäre. Bei dem vom Mieter vorgelegten Foto handele es sich offensichtlich um die Tür zum Aufgang des Hinterhauses. Mit der Hauseingangstür sei jedoch die Zutrittsmöglichkeit von der Straße gemeint, da es bei der Frage der Abschließbarkeit darum gehe, Nichtmietern den Zutritt zum Gebäude zu verwehren. Das wohnwertmindernde Merkmal „unzureichende Wärmedämmung oder Heizanlage mit ungünstigem Wirkungsgrad“ sei ungenügend substantiiert worden.