Mieterhöhungsverlangen, formelle Wirksamkeit

Versehentliche Falschbezeichnung der Bruttomiete als Netto-Miete im Fließtext einer Mieterhöhung führt nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, wenn erkennbar hiermit keine Strukturänderung der Miete erklärt werden soll und sich aus der Mieterhöhung auch ansonsten eindeutig ergibt, dass Grundlage der Mieterhöhung die tatsächlich vereinbarte Brutto-Miete ist.

(Nichtamtlicher Leitsatz)

des AG Schöneberg (Urteil vom 20. April 2015 - 5 C 162/14 -)

Mit schriftlichem Mieterhöhungsverlangen vom 3.7.2014 begehrte der Kl. von der Bekl. die Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete von 538,80 € brutto kalt um 61,15 € auf 599,95 € brutto kalt ab dem 1.11.2014. Die Kappungsgrenze ist mit 15 % angegeben, ausgehend von einem Mietzins am 1.11.2011 mit 405,84 €, wobei 132,96 € aufgrund eines Modernisierungszuschlages seit dem 1.7.2012 geschuldet wurden.

Das Zustimmungsverlangen lautete:

„Sehr geehrte Frau …,

aufgrund des gestiegenen Mietspiegels in Ihrem Wohnviertel haben wir uns entschieden, die Grundmiete anzupassen. Die Berechnung der ortsüblichen Miete nach dem Berliner Mietspiegel ist beigefügt.

Ihre Miete setzt sich, unter Vorbehalt ihrer Zustimmung, ab dem 1.11.2014 wie folgt zusammen: (hier nicht abgedruckt)

In Ihrer oben aufgeführten Miete sind Betriebskosten enthalten (Nettokaltmiete). Bei einer Fläche Ihrer Wohnung von 95,08 m2 erhöht sich die Miete auf einen neuen Quadratmeterpreis von 6,31 € pro m2 inkl. Betriebskosten, Heizungs-/Warmwasserkosten und Kabelfernsehgebühr. […]

Das Mieterhöhungsverlangen wird begründet durch Bezug auf den Berliner Mietspiegel 2013. Die Berechnung der ortsüblichen Miete nach dem Berliner Mietspiegel 2013 ist beigefügt. Die ortsübliche monatliche Vergleichsmiete (netto-kalt) für Ihre Wohnung beträgt nach dem Berliner Mietspiegel 657 €, d. h. 6,91 € pro m2.

Zur Feststellung der ortsüblichen monatlichen Vergleichsmiete sind hierzu 1,80 € pro m2 Betriebskosten (Durchschnittswert Berliner Mietspiegel) hinzuzurechnen. Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 8,71 €/m2 bruttokalt.“ […]

Die Bekl. behauptet, das Mieterhöhungserlangen sei formal unwirksam, weil der angegebene Veränderungsbetrag nicht mit den übrigen Angaben im Erhöhungsverlangen in Einklang zu bringen wäre. Auch die später in den Erläuterungen aufgeführten m2-Beträge würden sich hinsichtlich der Angaben, ob brutto oder netto, widersprechen. […]

des AG: Die Klage ist begründet.

Dem Kl. steht der geltend gemachte Zustimmungsanspruch zur Mieterhöhung gemäß § 558 BGB gegen die Bekl. von bisher 538,80 € um 61,15 € auf monatlich 599,95 € brutto kalt zu. […]

Bedenken gegen die formale Gültigkeit des Erhöhungsverlangens bestehen entgegen der Auffassung der Bekl. nicht. Grundsätzlich ist gemäß § 558a Abs. 1 BGB das Erhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen, wobei die Begründung dem Mieter die Möglichkeit geben soll, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen (vgl. BGH, Urteil vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05, GE 2006, 1162 = NJW-RR 2006, 1599, Tz. 13; BGH, Urteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227, Tz. 10 m.w.N.). Hierfür ist erforderlich, dass die Begründung dem Mieter „konkrete Hinweise“ auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt (BGH, Urteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03, GE 2004, 232 = NZM 2004, 219, unter II 2 b, zu § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG); dabei dürfen jedoch an die Begründung keine überhöhten Anforderungen gestellt werden (vgl. BGH, Urteil vom 12. November 2003). Der BGH führt dazu in der Entscheidung, Urteil vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07 - GE 2008, 191, hierzu aus, dass das „Erhöhungsverlangen - in formeller Hinsicht - Angaben über die Tatsachen enthalten muss, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können. Nimmt der Vermieter - wie im vorliegenden Fall - zur Begründung seines Erhöhungsverlangens auf einen qualifizierten Mietspiegel Bezug (§ 558a Abs. 2 Nr. 1, § 558d BGB), so hat er die Angaben des Mietspiegels zur Wohnung, auf die er sein Erhöhungsverlangen stützt, dem Mieter mitzuteilen; dies ergibt sich nicht nur aus dem Zweck des Begründungserfordernisses, sondern unmittelbar aus der Bestimmung des § 558a Abs. 3 BGB. Auch wenn die Vorschrift in erster Linie eine besondere Anforderung an die Begründung des Erhöhungsverlangens in den Fällen des § 558a Abs. 2 Nr. 2 bis 4 BGB stellt, so erfasst sie doch auch den Fall des § 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB, in dem der Vermieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens unmittelbar auf einen qualifizierten Mietspiegel Bezug nimmt.“ Durch die Beifügung der Berechnung der Einordnung der Wohnung der Bekl. nach der Mietspiegelberechnung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt waren der Bekl. alle notwendigen Parameter mitgeteilt worden, um das Erhöhungsverlangen nachvollziehen zu können. Rechnerische Ungereimtheiten hinsichtlich der „Veränderungsbeträge“ führen hier nicht zu einer nicht mehr möglichen Zuordnung. Im Übrigen ist die begehrte Erhöhung und ihre Berechnung zutreffend dargestellt. Die weitere Frage, ob im Erhöhungsverlangen die Darstellung der „Brutto-“ oder „Netto-“ Quadratmetermietzinsen richtig erfolgte, erscheint angesichts des Erklärungsinhaltes im Übrigen als irrelevant. In jedem Fall konnte die Bekl. hier keine Zweifel daran haben, dass ihre bisherige Bruttomiete ohne eine Veränderung der Mietzinsstruktur erhöht werden sollte. Letztlich ist nach der Rechtsprechung des BGH nicht mehr als die Angabe des für die Wohnung - nach Auffassung des Vermieters - einschlägigen Mietspiegelfeldes erforderlich, das sowohl die Voraussetzungen für die Einordnung der Wohnung in dieses Feld als auch die sich daraus ergebende Spanne ausweist, um dem Mieter eine Überprüfung zu ermöglichen, ob die geforderte Miete innerhalb der im Mietspiegel angegebenen Spanne liegt. Bereits aufgrund der Mitteilung des Mietspiegelfeldes, das die Spanne

egelfeldes erforderlich, das sowohl die Voraussetzungen für die Einordnung der Wohnung in dieses Feld als auch die sich daraus ergebende Spanne ausweist, um dem Mieter eine Überprüfung zu ermöglichen, ob die geforderte Miete innerhalb der im Mietspiegel angegebenen Spanne liegt. Bereits aufgrund der Mitteilung des Mietspiegelfeldes, das die Spanne enthält, kann der Mieter das betreffende Feld ohne Weiteres im Mietspiegel finden und überprüfen, ob die vom Vermieter vorgenommene Einordnung der Wohnung in dieses Mietspiegelfeld zutrifft und ob die für die Wohnung geforderte Miete innerhalb der Spanne liegt. […]

Aus dem Hinweisbeschluss des LG: In dem Rechtsstreit […] wird darauf hingewiesen, dass die Kammer beabsichtigt, die Berufung gemäß § 522 Abs. 2 ZPO als offensichtlich unbegründet ohne mündliche Verhandlung zurückzuweisen.

Dem liegen folgende Erwägungen zugrunde:

- Aus den zutreffenden Gründen des angefochtenen Urteils steht dem Kl. gegenüber der Bekl. der streitgegenständliche Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung ab dem 1.11.2014 auf 599,95 € bruttokalt zu (§§ 558 ff. BGB).

- Entgegen der Auffassung der Bekl. ist das Erhöhungsverlangen vom 3.7.2014 nicht formell unwirksam. Die Höhe der neu verlangten Miete in der Struktur der der Ausgangsmiete entsprechenden Nettomiete (BGH v. 19.7.2006 - VIII ZR 212/05 -, GE 2006, 1094 = NZM 2006, 652) oder Bruttomiete (OLG Frankfurt v. 21.3.2001 - 20 RE-Miet 2/99 -, NZM 2001, 418; KG v. 5.8.1997 - 8 RE-Miet 8850/96, NZM 1998, 68) muss durch den verlangten Endbetrag oder den Erhöhungsbetrag genau bezeichnet werden. Zwar ist ein Mieterhöhungsverlangen dann formell unwirksam, wenn das Angebot zur Änderung der Miethöhe inhaltlich untrennbar mit dem Angebot zur Änderung der Mietstruktur verbunden ist (BGH v. 10.10.2007- VIII ZR 331/06, GE 2008, 45). Das Ist vorliegend aber nicht der Fall.

- Denn der verlangte Endbetrag von 695,03 € erschließt sich - ebenso wie der verlangte Erhöhungsbetrag von 61,15 € - unmittelbar aus dem Erhöhungsverlangen selbst; die Unrichtigkeit und der inhaltliche Widerspruch des 2. Absatzes im vorgenannten Schreiben ändern hieran nichts, weil sich aus der nachfolgenden Darstellung der fiktiven Nettomiete sowie des Betriebskostenanteils rechnerisch die in der Tabelle dargestellte erhöhte Bruttokaltmiete, die zukünftig verlangt wird, zwanglos ergibt. Anhaltspunkte für eine verlangte Änderung der Mietstruktur lassen sich bei Auslegung des wirklichen Willens auch unter Berücksichtigung des Empfängerhorizonts im Sinne einer verständigen Würdigung des Inhalts nicht erkennen.

- Auch genügt die Angabe des pauschalen Betriebskostenanteils für die formelle Wirksamkeit (BGH v. 12.7.2006 - VIII ZR 215/05 -, GE 2006, 1162). Soweit es für die Begründetheit schließlich der konkreten auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten bedarf, ist dieser Anteil anhand der zuletzt auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten zu beurteilen (BGH v. 26.10.2005 - VIII ZR 41/05, GE 2006, 46 = NZM 2006, 101). Da zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens die Abrechnungsfrist für die Betriebskosten 2013 nicht abgelaufen war, sind es die angegebenen des Jahres 2012.

Versehentliche Falschbezeichnung der Bruttomiete als Nettomiete im Fließtext einer Mieterhöhung führt nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, wenn erkennbar hiermit keine Strukturänderung der Miete erklärt werden soll und sich aus der Mieterhöhung auch ansonsten eindeutig ergibt, dass Grundlage der Mieterhöhung die tatsächlich vereinbarte Bruttomiete ist.

Der Vermieter begehrte vom Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung. Im Verlangen nannte er den Betrag der vereinbarten Bruttokaltmiete, den Erhöhungsbetrag und die neue Bruttomiete zuzüglich Heizkostenbetrag und die zu zahlende zukünftige Gesamtmiete. In der Begründung wird ausgeführt, „in der oben aufgeführten Miete sind Betriebskosten enthalten (Nettokaltmiete). Bei einer Fläche der Wohnung von 95,08 m2 erhöht sich die Miete auf einen neuen Quadratmeterpreis von 6,31 €/m2 inklusive Betriebskosten, Heizungs-/Warmwasserkosten und Kabelfernsehgebühren“.

Die ortsübliche monatliche Vergleichsmiete (nettokalt) für die Wohnung betrage nach dem Berliner Mietspiegel 2013 657 € d. h. 6,91 €/m2. Der Mieter stimmte nicht zu. Im Rechtsstreit vor dem AG trug er vor, das Mieterhöhungsverlangen sei formal unwirksam, weil der angegebene Veränderungsbetrag nicht mit den übrigen Angaben im Erhöhungsverlangen in Einklang zu bringen wäre. Auch die später in den Erläuterungen aufgeführten m2-Beträge würden sich hinsichtlich der Angaben, ob brutto oder netto, widersprechen. Das Amtsgericht verurteilte den Mieter antragsgemäß zur Zustimmung und meinte, die Bedenken gegen die formale Gültigkeit des Erhöhungsverlangens bestünden nicht. Das führte zur Berufung des Mieters zum LG.

Das LG Berlin, ZK 63, teilte mit, es sei beabsichtigt, die Berufung nach § 522 Abs. 2 ZPO als offensichtlich unbegründet zurückzuweisen. Dem Vermieter stünde ein Anspruch auf Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung im titulierten Umfang zu. Zwar sei ein Mieterhöhungsverlangen dann formell unwirksam, wenn das Angebot zur Änderung der Miethöhe inhaltlich untrennbar mit dem Angebot zur Änderung der Mietstruktur verbunden sei. Das sei vorliegend aber nicht der Fall. Denn der verlangte Endbetrag erschließe sich – ebenso wie der verlangte Erhöhungsbetrag – unmittelbar aus dem Erhöhungsverlangen selbst; die Unrichtigkeit und der inhaltliche Widerspruch des zweiten Absatzes im Erhöhungsverlangen änderten hieran nichts, weil sich aus der nachfolgenden Darstellung der fiktiven Nettomiete sowie des Betriebskostenanteils rechnerisch die in der Tabelle dargestellte erhöhte Bruttokaltmiete, die zukünftig verlangt werde, zwanglos ergebe. Anhaltspunkte für eine verlangte Änderung der Mietstruktur ließen sich bei Auslegung des wirklichen Willens auch unter Berücksichtigung des Empfängerhorizonts im Sinne einer verständigen Würdigung des Inhalts nicht erkennen. Auch genüge die Angabe des pauschalen Betriebskostenanteils für die formelle Wirksamkeit.

Die Berufung des Mieters ist durch Beschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen worden.