Mieterhöhungserklärung nach Modernisierung und Instandsetzung ohne Spezifizierung fälliger Instandsetzungskosten

Eine Mieterhöhungserklärung nach §§ 559b, 559 BGB ist formell unwirksam, wenn sie sich nicht zu den nach § 559 Abs. 2 BGB abzusetzenden Kosten fälliger Erhaltungsmaßnahmen verhält, obwohl der Vermieter bei der Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme entsprechende Abzüge in Aussicht gestellt hatte und die Mietvertragsparteien bei Durchführung und Duldung der Modernisierungsmaßnahme übereinstimmend davon ausgingen, dass ohnehin fällige Reparaturarbeiten hätten ausgeführt werden müssen.

Zu Recht hat das Amtsgericht der auf Feststellung der Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung vom 17. März 2016 gerichteten Klage stattgegeben und die Bekl. auch dazu verurteilt, die Kl. von den durch die Abwehr des Erhöhungsverlangens entstandenen vorgerichtlichen Kosten freizustellen.

Das Schreiben vom 17. März 2016 vermochte eine Mieterhöhung nicht zu bewirken. Dabei kann zugunsten der Bekl. unterstellt werden, dass es sich bei der Erneuerung der Fenster um eine Modernisierungsmaßnahme zur nachhaltigen Einsparung von Endenergie im Sinne von § 555b Nr. 1 BGB handelte. Denn gemäß § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB ist die auf eine solche Maßnahme bezogene Mieterhöhungserklärung nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten nicht nur berechnet, sondern entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a BGB auch erläutert wird.

a) Der Vermieter muss dazu in der Erklärung darlegen, inwiefern die von ihm durchgeführten Baumaßnahmen als eine zur Mieterhöhung führende Modernisierungsmaßnahme zu qualifizieren sind. Im Falle einer energetischen Modernisierung muss der Vermieter in dem Erhöhungsschreiben diejenigen Tatsachen darlegen, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Anlage eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt. „Ausreichend, aber auch erforderlich für die plausible Darlegung eines Energieeinspareffektes der durchgeführten Maßnahme ist deren gegenständliche Beschreibung oder die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (k- bzw. u-Wert) der renovierten Teile“ (vgl. BGH - VIII ZR 47/05 -, Urt. v. 25.1.2006, GE 2006, 318 f., Rn. 9 m.w.N.).

Es kann nicht festgestellt werden, dass das Schreiben vom 17. März 2016 diesen Anforderungen genügt. Zwar reicht es aus, wenn der Vermieter in dem Erhöhungsschreiben auf eine vorangegangene Modernisierungsankündigung Bezug nimmt, in der die durchgeführte Modernisierungsmaßnahme hinreichend beschrieben ist (vgl. BGH - VIII ZR 156/03 -, Urt. v. 7.1.2004, NJW-RR 2004, 658 f., zitiert nach juris). In dem Schreiben vom 17. März 2016 ist jedoch lediglich von einer „im Juni 2014 angekündigten Modernisierungsmaßnahme der Erneuerung der Fenster“ die Rede, ohne dass die Bekl. eine Modernisierungsankündigung vom Juni 2014 in den Rechtsstreit eingeführt hätte. Aus welchen anderen Gründen den Kl. bekannt gewesen sein soll, welche konkreten Eigenschaften die tatsächlich eingebauten Fenster haben, und dass danach tatsächlich eine energetische Modernisierung vorlag, legt die Bekl. nicht dar. Der Hinweis auf das in Kopie vorgelegte Parteigutachten ändert daran nichts, da dort mehrere Varianten diskutiert werden und nicht ersichtlich ist, dass, wann und in welcher Form die letztlich umgesetzte Baumaßnahme den Kl. nach Maßgabe des § 555c Abs. 1 Nr. 1 BGB mitgeteilt wurde.

b) Die Mieterhöhungserklärung wäre aber selbst dann formell unwirksam, wenn es nicht schon an einer hinreichenden Beschreibung der Modernisierungsmaßnahme fehlen würde. Neben der Berechnung der Mieterhöhung aufgrund der entstandenen Kosten muss die Erklärung nach § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB nämlich auch hinreichende Erläuterungen zu den gemäß § 559 Abs. 2 BGB abzusetzenden Beträgen enthalten, die ohnehin für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären. Das Schreiben vom 17. März 2016 verhält sich dazu nicht.

Nun ist der Bekl. zuzugeben, dass es einer Erörterung solcher nicht als Modernisierungsaufwand anzusehender „Sowiesokosten“ grundsätzlich nicht bedarf, wenn kein konkreter Instandsetzungsbedarf vorlag. Die bloße Mitteilung, es seien mangels Instandsetzungsbedarfs keine fiktiven Instandsetzungskosten abzusetzen, liefe im Allgemeinen auf reine Förmelei hinaus und kann deswegen regelmäßig unterbleiben.

Anders liegt es jedoch dann, wenn es sich nach den konkreten Umständen geradezu aufdrängt, dass Erhaltungsmaßnahmen erforderlich waren und deswegen Abzüge nach § 559 Abs. 2 BGB vorzunehmen sind oder jedenfalls ernsthaft in Betracht kommen. So verhält es sich etwa, wenn der Vermieter in der Modernisierungsankündigung bei der Kalkulation der zu erwartenden Mieterhöhung Erhaltungsaufwände berücksichtigt und entsprechende Abzüge angekündigt hatte. Enthält das nachfolgende Mieterhöhungsschreiben dann keinerlei Ausführungen zu den nach § 559 Abs. 2 BGB auszugliedernden Kosten, ist das Verhalten des Vermieters widersprüchlich und fehlt es an einer hinreichenden Berechnung und Erläuterung der Mieterhöhung; denn nach den Vorgaben des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB muss der Mieter in die Lage versetzt werden, nachzuvollziehen, ob und in welcher Höhe fiktive Erhaltungsaufwände abgezogen wurden oder aus welchen Gründen dies unterblieb.

Entsprechendes gilt im vorliegenden Fall, nachdem die Bekl. in der Modernisierungsankündigung vom 16. April 2014 mitgeteilt hatte, dass die „anteiligen Kosten einer Instandhaltung“ von den zur Ermittlung der zu erwartenden Mieterhöhung mitgeteilten Kosten „bereits abgezogen worden sind“. Da im Rahmen des früheren Rechtsstreits ausweislich des Tatbestands des in Kopie zu den Akten gereichten Urteils zudem zwischen den Parteien unstreitig war, dass die im Jahr 1983 eingebauten Fenster „in hohem Maße instandsetzungsbedürftig“ waren, durfte die Bekl. die Frage der nach § 559 Abs. 2 BGB zu berücksichtigenden Abzugsbeträge im Mieterhöhungsschreiben nicht unerörtert lassen. Sie hätte vielmehr erläutern müssen, aus welchen Gründen nun doch keine Abzüge für erforderliche Erhaltungsmaßnahmen vorzunehmen sein sollen.

Darauf, ob ihr diesbezüglicher Vortrag im Rahmen des vorliegenden Rechtsstreits schlüssig ist und eine Beweisaufnahme über die Instandsetzungsbedürftigkeit der inzwischen ersetzten Fenster rechtfertigen könnte, kommt es nicht an. Die nachträglichen Erläuterungen der Bekl. können den formellen Mangel des Mieterhöhungsverlangens nicht heilen. Eine Mieterhöhungserklärung, die den Anforderungen des § 559b Abs. 1 BGB nicht genügt, ist nichtig (vgl. BGH - VIII ZR 47/05 -, Urt. v. 25.1.2006, GE 2006, 318 f., Rn. 11 m.w.N.).

Die Berufung ist zurückgenommen worden.

Die Wirksamkeit einer Mieterhöhungserklärung wegen Modernisierungsmaßnahmen setzt neben einer Berechnung der Mieterhöhung die Erläuterung voraus, inwieweit die durchgeführte Baumaßnahme eine Modernisierung i.S.d. § 555 b Ziff. 1 bis 6 BGB (Gebrauchswerterhöhung, Energieeinsparung etc.) darstellt. Wenn zuvor auch Instandsetzungsarbeiten angekündigt waren, und diese dann in der Erhöhungserklärung nicht auftauchen, dürften Zweifel an deren Wirksamkeit begründet sein.

Die beklagte Vermieterin hatte den Klägern mit Schreiben vom 16. April 2014 die Modernisierung der Fenster angekündigt. Darin teilte sie mit, dass bei der Ermittlung der zu erwartenden Mieterhöhung „die anteiligen Kosten einer Instandhaltung“ von den benannten Kosten „bereits abgezogen worden sind“.

Nach Durchführung der Arbeiten übersandte die Beklagte den Klägern im März 2016 eine Mieterhöhungserklärung, die auf eine „im Juni 2014 angekündigte Modernisierungsmaßnahme der Erneuerung der Fenster“ Bezug nahm. Die Kläger hielten diese Erklärung für unbeachtlich und erhoben Klage auf Feststellung der Unwirksamkeit.

Das Landgericht Berlin teilte der Beklagten in einem Hinweisbeschluss mit, dass beabsichtigt sei, deren Berufung gegen das der Klage stattgebende Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg durch Beschluss zurückzuweisen.

Zum einen fehle es in dem Erhöhungsschreiben an jeglicher Darlegung, inwieweit die bauliche Maßnahme die behauptete Energieeinsparung bewirke (1); ein Schreiben vom Juni 2014 sei von der Beklagten in den Rechtsstreit nicht eingeführt worden. Zum anderen fehle jeder Hinweis auf die nach § 559 Abs. 2 BGB abzusetzenden Kosten für fällige Instandhaltung, die ausweislich des Schreibens der Beklagten vom 16. April 2014 berücksichtigungsfähig sein sollten (2). Das Verhalten der Beklagten stelle sich deshalb als widersprüchlich dar mit der Folge, dass es an einer hinreichenden Erläuterung und Berechnung der Mieterhöhung fehle, so dass die Mieterhöhungserklärung formell unwirksam sei.