Mieterhöhungserklärung nach § 558 BGB löst kein Widerrufsrecht aus

Verlangt ein Vermieter, der Unternehmer ist, in Textform vom Wohnungsmieter Zustimmung zu einer Mieterhöhung, und stimmt der Mieter ausdrücklich oder konkludent zu, so handelt es sich nicht um ein widerrufliches Fernabsatzgeschäft, weil allein ein Briefwechsel über eine Mieterhöhung weder nach teleologischen noch nach grammatikalischen Gesichtspunkten in den Anwendungsbereich i.S.d. § 312b I 1 BGB fällt.

Zur Annahme eines Fernabsatzgeschäftes bedarf es zusätzlicher Anforderungen, wie z. B. dem Umstand, dass der Vertragsschluss im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems erfolgt; die normale - schriftliche - Korrespondenz mit einem Vertragspartner stellt kein solches Dienstleistungssystem dar.

(Leitsätze der Redaktion)

I.2. a) Unstreitig haben die Bekl. die Zustimmungserklärungen vom 17.5.2015 unterzeichnet, nach welcher die monatliche Grundmiete der Wohnung im Erdgeschoss links von 223,22 € auf 251,76 € und die monatliche Grundmiete der Wohnung im Erdgeschoss rechts von 225,76 € auf 240,76 € zum 1.6.2015 erhöht werden sollte. Aufgrund der bereits erteilten Zustimmung verbieten sich hier - worauf die Kl. zu Recht hinweist - etwaige Untersuchungen der tatsächlichen ortsüblichen Vergleichsmiete, da die gesetzlich bestimmten Grenzen vorliegend eingehalten worden sind.

Soweit die Bekl. geltend machen, dass sie die zweifarbige Zustimmungserklärung nur aufgrund des amtlich wirkenden Charakters des Dokumentes unterzeichnet hätten, ohne Rechtsrat einzuholen, stellt dies keinen erheblichen Einwand dar. Wer ein Dokument unterzeichnet, ohne sich dessen Bedeutung gegenwärtig zu machen, muss sich an seiner Unterschrift festhalten lassen. Einschlägige Anfechtungstatbestände sind weder vorgetragen noch ersichtlich.

b.) Die Zustimmungserklärungen vom 17.5.2015 sind rechtswirksam, und die Miete ist wirksam erhöht worden. Soweit die Bekl. vortragen, dass sie die Zustimmungserklärungen mit Schreiben vom 8.6.2015 wirksam gegenüber der Kl. nach den Vorschriften der §§ 312d, 355, 357 BGB widerrufen hätten, kann das Gericht dieser Rechtsauffassung nicht nähertreten. Dem Bekl. stand hinsichtlich der von ihnen abgegebenen Mieterhöhungszustimmungserklärungen kein Widerrufsrecht i.S.d. §§ 312 ff. BGB zu.

(1.) Zunächst waren die Bekl. nicht berechtigt, ihre Zustimmungserklärungen nach §§ 312d, 355, 357 BGB zu widerrufen. Gemäß § 312d I 1 BGB steht dem Verbraucher bei einem Fernabsatzvertrag ein Widerrufsrecht nach § 355 BGB zu. Nach § 312b I 1 BGB sind Fernabsatzverträge Verträge über die Lieferung von Waren oder über die Erbringung von Dienstleistungen, einschließlich Finanzdienstleistungen, die zwischen einem Unternehmen und einem Verbraucher unter ausschließlicher Verwendung von Fernkommunikationsmitteln abgeschlossen werden, es sei denn, dass der Vertragsschluss nicht im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems erfolgt.

Verlangt ein Vermieter, der wie die Kl. Unternehmer i.S.d. § 14 BGB ist, in Textform gem. § 558 a BGB vom Mieter, der Verbraucher i.S.d. § 13 BGB ist, die Zustimmung zu einer Mieterhöhung, und stimmt der Mieter ausdrücklich oder konkludent zu, so handelt es sich nicht um ein Fernabsatzgeschäft i.S.d. § 312b I 1 BGB mit der Folge, dass die Erklärung des Mieters widerruflich ist (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, BGB § 558b, Rn. 35b; AG Spandau, Urt. v. 27.10.2015, 5 C 267/15, zitiert nach juris). Zwar ist in § 312c II BGB der Brief als Fernkommunikationsmittel ausdrücklich erwähnt, insofern hat sich aber zur früheren Rechtslage nichts geändert. Auch in § 312b Abs. 2 BGB a. F. war der Brief bereits erwähnt worden. Zur alten Fassung wurde aber niemals die Auffassung vertreten, dass das Mieterhöhungsverfahren nach den §§ 558 a, 558 b BGB ein Fernabsatzgeschäft ist. Auch die Tatsache, dass der Gesetzgeber im Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie und zur Änderung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung über den sich aus Art. 3 Abs. 3 f ergebenden Regelungsumfang der Verbraucherrechterichtlinie die §§ 312 ff. BGB teilweise (siehe § 312 Abs. 4 BGB) auch für Wohnraummietverträge für anwendbar erklärt, ändert daran nichts. Zwar sind auch Konstellationen denkbar, in denen auch Mietverträge und Änderungen von Mietverträgen im Fernabsatzwege i.S.d. § 312b I 1 BGB erfolgen, aber allein ein Briefwechsel über eine Mieterhöhung fällt weder nach teleologischen noch nach grammatikalischen Gesichtspunkten in den Anwendungsbereich des § 312b I 1 BGB. Zur Annahme eines Fernabsatzgeschäftes bedarf es insoweit zusätzlicher Anforderungen, wie z. B. dem Umstand, dass der Vertragsschluss im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems erfolgt. Dabei handelt es sich um eine selbständige zusätzliche Tatbestandsvoraussetzung neben der Verwendung des Fernkommunikationsmittels. Damit sind die typischen Vertriebsformen von Waren, Dienstleistungen und Finanzdienstleitungen im Internet gemeint. Die normale - schriftliche - Korrespondenz mit einem Vertragspartner stellt kein solches Dienstleistungssystem dar. Eine solche einschränkende Auslegung des Begriffs des „Systems“ ergibt sich insoweit sowohl aus dem Sinn und Zweck der Vorschrift wie auch aus der Gesetzgebungsgeschichte. Die Dienstleistung, die der Vermieter erbringt, ist die Gebrauchsüberlassung der Mietsache. Dass Vertragsänderungen, insbesondere Mieterhöhungen nach § 558 a I BGB in einer bestimmten Form, nämlich Textform erfolgen müssen, bedeutet nicht, dass damit alle Erklärungen in Textform widerruflich sind. Dagegen spricht insbesondere, dass der Gesetzgeber dem Mieter eine Frist von zwei Monaten eingeräumt hat, zu überlegen, ob er der Erhöhung zustimmen will.

Für die Annahme eines Fernabsatzsystems muss zusätzlich ein besonderes Vertriebssystem vorliegen. Daran fehlt es vorliegend, da die Antwort des Mieters noch umgesetzt werden, also in das System eingegeben werden muss.

Auch eine die freie Willensbildung der Bekl. einschränkende „Überrumpelungssituation“, welche den Zweck der Widerrufsregelungen in §§ 312 ff. BGB darstellt, ist vorliegend nicht gegeben. Die Bekl. konnten innerhalb der ihnen von Gesetzes wegen eingeräumten Frist von zwei Monaten in ihrer heimischen Umgebung ohne unmittelbare oder mittelbare Beeinflussung durch die Kl. entscheiden, ob sie das Mieterhöhungsverlangen hinnehmen und ihm zustimmen oder diesem widersprechen. Eine dem Vertragsschluss im Fernabsatzweg vergleichbare Gefahr der Übervorteilung durch die Kl. war nicht gegeben.

Soweit die Bekl. sich auf die BT-Drs. 17/12637 berufen, führt dies nicht zu einer abweichenden Beurteilung des Gerichts. In der Bundestagsdrucksache ist zwar grundsätzlich erwähnt, dass die Widerrufsvorschriften auch auf den Mietvertrag Anwendung finden können, aber ausdrücklich erwähnt ist lediglich der Fall, in welchem der Vermieter im Rahmen eines unangemeldeten Besuches eine wesentliche Vertragsänderung herbeigeführt hat. Dieser Fall ist mit der vorliegenden Konstellation nicht vergleichbar. Auch die zitierte Fundstelle im Palandt und die Entscheidung des OLG Koblenz (OLG Koblenz, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 9.2.1994, 4 W - RE - 456/93, zitiert nach juris) betreffen Konstellationen, in denen der Vermieter im Rahmen eines unangekündigten Hausbesuches eine wesentliche Vertragsänderung herbeigeführt hat. [..]

II. Die Kl. hat zudem gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zahlung von 19,84 € gem. §§ 280 I, II, 286 BGB. Die durch die zwei Bankrücklastschriften entstandenen Kosten i.H.v. jeweils 9,92 € stellen einen ersatzfähigen Verzugsschaden i.S.d. §§ 249 ff. BGB dar. Die Bekl. befanden sich mit den streitgegenständlichen Mietzahlungen im Verzug, § 286 I BGB.

Verlangt ein Vermieter vom Wohnungsmieter Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558 BGB, und stimmt dieser ausdrücklich oder konkludent zu, hat er kein Widerrufsrecht, selbst wenn der Vermieter Unternehmer ist, so das AG Gelsenkirchen. Es handele sich bei einer solchen Mieterhöhung um kein das Widerrufsrecht auslösendes Fernabsatzgeschäft.

Eine als Unternehmerin einzustufende Vermieterin (offenbar ein Wohnungsunternehmen) hatte von den Wohnungsmietern in Textform Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete verlangt. Die Mieter hatten die Zustimmungserklärung unterzeichnet, zahlten die erhöhte Miete aber nicht und argumentierten, sie hätten die Mieterhöhungserklärung nur unterzeichnet, weil das Formular so amtlich aussah. Außerdem widerriefen sie ihre Zustimmung nach §§ 312 BGB ff. (Widerrufsrecht bei Verbraucherverträgen). Die Vermieterin klagte auf Zahlung – mit Erfolg.

Der Einwand der Mieter, sie hätten ihre Zustimmung nur wegen des amtlich wirkenden Charakters des Dokumentes erteilt, ohne Rechtsrat einzuholen, sei unerheblich. Wer ein Dokument unterzeichne, ohne sich dessen Bedeutung gewärtig zu machen, müsse sich an seiner Unterschrift festhalten lassen. Einschlägige Anfechtungstatbestände seien weder vorgetragen noch ersichtlich.

Ein Widerrufsrecht nach den Vorschriften über Verbraucherverträge habe den Mietern auch nicht zugestanden. Verbrauchern stehe bei einem Fernabsatzvertrag zwar ein Widerrufsrecht nach § 355 BGB zu, doch ein in Textform ausgesprochenes Mieterhöhungsverlangen nach § 558 a BGB, dem die Wohnungsmieter ausdrücklich oder konkludent zustimmten, sei kein widerrufliches Fernabsatzgeschäft.

Dass der Gesetzgeber im Gesetz zur Umsetzung der Europäischen Verbraucherrechterichtlinie die §§ 312 ff. BGB teilweise auch für Wohnraummietverträge für anwendbar erklärt habe, ändere daran nichts.

Zwar seien auch Konstellationen denkbar, in denen auch Mietverträge und Änderungen von Mietverträgen im Fernabsatzwege i.S.d. § 312b Abs. 1 Satz 1 BGB erfolgten, aber allein ein Briefwechsel über eine Mieterhöhung falle weder nach teleologischen noch nach grammatikalischen Gesichtspunkten in den Anwendungsbereich des § 312b Abs. 1 Satz 1 BGB. Damit ein Fernabsatzgeschäft angenommen werden könne, müssten weitere Voraussetzungen erfüllt sein. Der Vertragsschluss müsse im Rahmen eines für den Fernabsatz organisierten Vertriebs- oder Dienstleistungssystems erfolgen. Die normale – schriftliche – Korrespondenz mit einem Vertragspartner stelle kein solches Dienstleistungssystem dar. Eine solche einschränkende Auslegung des Begriffs des „Systems“ ergebe sich sowohl aus dem Sinn und Zweck der Vorschrift als auch aus der Gesetzgebungsgeschichte.

Die Dienstleistung, die der Vermieter erbringe, sei die Gebrauchsüberlassung der Mietsache. Dass Vertragsänderungen, insbesondere Mieterhöhungen nach § 558 a Abs. 1 BGB, in einer bestimmten Form, nämlich Textform erfolgen müssten, bedeute nicht, dass damit alle in Textform abgegebenen Erklärungen widerruflich seien. Dagegen spreche insbesondere, dass der Gesetzgeber dem Mieter eine Frist von zwei Monaten eingeräumt habe, zu überlegen, ob er der Erhöhung zustimmen wolle.

Für die Annahme eines Fernabsatzsystems müsse zusätzlich ein besonderes Vertriebssystem vorliegen. Daran fehle es vorliegend, da die Antwort des Mieters noch umgesetzt werde, also in das System eingegeben werden müsse.

Eine Mieterhöhungserklärung sei auch keine die freie Willensbildung des Mieters einschränkende „Überrumpelungssituation“, auf welche der Zweck der Widerrufsregelungen abziele. Die Mieter könnten innerhalb der ihnen von Gesetzes wegen eingeräumten Frist von zwei Monaten in ihrer heimischen Umgebung ohne unmittelbare oder mittelbare Beeinflussung durch den Vermieter entscheiden, ob sie das Mieterhöhungsverlangen hinnehmen und ihm zustimmen oder diesem widersprechen wollen. Eine dem Vertragsschluss im Fernabsatzwege vergleichbare Gefahr der Übervorteilung liege in solchen Kon­stellationen nicht vor.

Anders sei es, wenn der Vermieter beispielsweise im Rahmen eines unangemeldeten Besuches beim Mieter eine wesentliche Vertragsänderung herbeiführen wolle. Damit sei die vorliegende Konstellation einer normalen Mieterhöhung aber nicht vergleichbar.