Mieterhöhung vor Ablauf von drei Jahren ab Vertragsbeginn, Kappungsgrenze

Auch bei einer Mieterhöhung vor Ablauf von drei Jahren ab Mietvertragsbeginn kann die Kappungsgrenze gem. § 558 Abs. 3 BGB voll ausgeschöpft werden. Eine zeitanteilige Kürzung findet nicht statt.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die Kl. begehrt von den Bekl. Zustimmung zur Mieterhöhung. Streitgegenständlich ist eine Wohnung in der K.straße … in Lübeck mit einer Größe von 70 m2, vier Zimmern in einem Mehrfamilienhaus Baujahr 1918. Die bisherige Miete betrug 400 € zuzüglich 50 € für einen Stellplatz zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung. Ab dem 1. Januar 2022 begehrte die Vermieterseite Zahlung von 480 € zuzüglich 50 € Stellplatz zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung. In dem Mieterhöhungsverlangen vom 26.10.2021 wird Bezug genommen auf den damals aktuellen Mietspiegel Lübeck Stand 2018. Mittlerweile liegt der Mietspiegel 2022 vor. Hinsichtlich der tatsächlichen Feststellungen wird im Übrigen Bezug genommen auf das angefochtene Urteil des Amtsgerichts Lübeck vom 15. September 2022.

Das Amtsgericht hat die Bekl. verurteilt, mit Wirkung ab dem 1. Januar 2022 einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete von bisher 400 € um 80 € auf nunmehr 480 € für die Wohnung in der K.straße … in Lübeck zuzustimmen. Hinsichtlich der Einzelheiten wird Bezug genommen auf das angegriffene Urteil.

Die Berufungskl. beanstanden, dass das Amtsgericht kein Sachverständigengutachten über die angemessene Vergleichsmiete eingeholt habe, obwohl ein entsprechendes Beweisangebot vorgelegen habe, die Wohnung der Bekl. im Schnitt, Größe und Ausführung in keiner Weise ähnlich sei mit der weiteren, bereits begutachteten Wohnung in dem Objekt und der bloße Bezug auf den Mietspiegel alleine nicht ausreiche, um die Mieterhöhung zu begründen. Zudem sei die Kappungsgrenze nicht eingehalten, da eine Mieterhöhung um volle 20 % erst nach drei Jahren erfolgen könne. Im Hinblick auf das Vorbringen der Parteien im Berufungsrechtszug im Einzelnen wird im Übrigen Bezug genommen auf die von ihnen in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze.

Die Berufungskl. beantragen, das Urteil des Amtsgerichts aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Die Berufungsbekl. beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

II. Der in zulässiger Weise eingelegten Berufung ist in der Sache der Erfolg versagt.

1. Zu Recht hat das Amtsgericht die Bekl. in der Hauptsache zur Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung verurteilt.

a. Soweit die Bekl.seite beanstandet, dass die Kappungsgrenze nicht gewahrt sei, ist dies unzutreffend. Die Kappungsgrenze ist gewahrt. Auch bei einer Mieterhöhung vor Ablauf von drei Jahren ab Mietvertragsbeginn können die gesetzlich festgelegten maximalen 20 % voll ausgeschöpft werden. Eine zeitanteilige Kürzung der Kappungsgrenze findet nicht statt.

„Hat das Mietverhältnis zum Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Mieterhöhung noch keine drei Jahre bestanden, dann ist (…) die Kappungsgrenze (…) in diesem Fall nicht zeitanteilig herabzusetzen. Die Kappungsgrenze soll nämlich nicht die einzelne Mieterhöhung prozentual begrenzen, sondern eine Steigerung über einen Zeitraum von drei Jahren auf 20 % (…) begrenzen. Diesem Ziel wird sie aber auch gerecht, wenn man bei kürzeren Mietverhältnissen eine Steigerung um 20 % (…) zulässt. In diesem Fall werden nämlich zukünftige Mieterhöhungen gem. § 558 BGB wegen der bereits erfolgten Ausschöpfung der Kappungsgrenze ausgeschlossen. Auch bei einem schon länger laufenden Mietvertrag ist der Vermieter berechtigt, die Kappungsgrenze durch eine einzige Mieterhöhung um 20 % auszuschöpfen. Deshalb ist grds. auch schon nach einem Jahr eine Mieterhöhung um 20 % möglich. Dies setzt aber faktisch voraus, dass die Miete bei Abschluss des Mietvertrages erheblich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete lag.“ (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 558 Rn. 160-164)

b. Soweit die Berufung die fehlende Einholung eines Sachverständigengutachtens über die ortsübliche Vergleichsmiete beanstandet, folgt die Kammer dem nicht.

(1) Dabei ist zunächst festzuhalten, dass die verlangte, gesteigerte Miete nach den einschlägigen Mietspiegeln der Hansestadt Lübeck ortsüblich ist. Dabei kann dahinstehen, ob insoweit der Mietspiegel 2018 oder 2021 zugrunde gelegt wird (vgl. zur Bestimmung des maßgeblichen Mietspiegels: Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 558d Rn. 128). Für die Wohnung der Bekl. ergibt sich aus dem Mietspiegel 2018 ein Mittelwert von 7,12 €/m2 bei einer Spanne von 6,03 bis 8,23 €/ m2 (mithin hier 422,10 bis 576,10 €). Nach unbestrittenem klägerischen Vortrag sind vorliegend keine signifikanten Wohnmerkmale der konkreten Wohnung gegeben, die zu Zu- oder Abschlägen führen könnten, so dass vorliegend der Mittelwert angesetzt werden kann. Hiernach wären 498,40 € angemessen. Mit verlangten 480 € liegt die Vermieterseite darunter. Nichts anderes ergäbe sich im Übrigen aus dem Mietspiegel 2021. Die dort angesetzten Werte liegen (naturgemäß) über den Werten des Mietspiegels 2018, so dass auch hiernach von einer angemessenen Miethöhe auszugehen ist.

(2) Ein Sachverständigengutachten war darüber hinaus nicht einzuholen.

(aa) Nach § 558d Abs. 3 BGB wird bei einem Mietspiegel vermutet, dass die in ihm angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben, wenn die erforderlichen Voraussetzungen hierfür erfüllt sind (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 558d Rn. 124-140). Dies ist hier für die Mietspiegel 2018 und 2021 der Fall. Es handelt sich vorliegend um einen Mietspiegel i.S.d. § 558c BGB, der von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder den Interessenverbänden erstellt und von mindestens der Behörde oder den beiden Interessenverbänden anerkannt worden ist. Die Erstellung ist auch nach den anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen geschehen. Dies wird vermutet, wenn der Mietspiegel von Behörden und Interessenverbänden anerkannt wurde, § 558d Abs. 1 Satz 3 BGB - was vorliegend von keiner Seite in Frage gestellt wurde. Zuletzt kann die konkrete Wohnung auch in den Mietspiegel eingeordnet werden.

(bb) Greift danach - wie hier - die Vermutungswirkung, bleibt der Mieterseite allenfalls noch, diese zu entkräften

(„… wenn die Vermutungsgrundlagen (…) dargelegt und dann entweder unstreitig oder bewiesen sind, muss die Partei gegen die die Vermutungswirkung streitet sie ggf. widerlegen, und zwar gem. § 292 ZPO. Das bedeutet, die entsprechende Partei muss zunächst substantiiert vortragen, warum der qualifizierte Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete nicht richtig angeben soll und dann muss er diesen Vortrag ggf. beweisen.“Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 558d Rn. 140)

Dabei ist in Rechtsprechung und Rechtswissenschaft im Einzelnen streitig, welche Anforderungen an substantiiertes Bestreiten zu stellen sind (vgl. hierzu aaO.). Vorliegend ist in jedem Fall kein hinreichend substantiiertes Bestreiten festzustellen. Denn im hiesigen Verfahren hat die Mieterseite schlicht gar nichts zu der Frage vorgetragen, weshalb die oben genannten Mietspiegel nicht zu korrekten Ergebnisse führen sollen. Dies reicht sicherlich nicht aus, um die Vermutungswirkung der Richtigkeit der Mietspiegel zu entkräften.

Auf das Sachverständigengutachten zu der Nachbarwohnung der Bekl. kommt es im Übrigen nach allem nicht an, so dass auch insoweit keine weitergehenden Beweiserhebungen erforderlich sind.

2. Auch gegen die Verurteilung zur Zahlung der zuerkannten Nebenforderung bestehen keine Bedenken. Auf die erstinstanzlichen Ausführungen wird insoweit verwiesen.

3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO, die Entscheidung zur Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

4. Gründe, die Revision zuzulassen, bestehen nicht.

Auch bei einer Mieterhöhung vor Ablauf von drei Jahren ab Mietvertragsbeginn kann die Kappungsgrenze gem. § 558 Abs. 3 BGB voll ausgeschöpft werden. Eine zeitanteilige Kürzung findet nicht statt.

Die Vermieterin begehrt von den Mietern Zustimmung zur Erhöhung der Miete von 400 € auf 480 €. Das AG hat sie antragsgemäß verurteilt. Mit der Berufung beanstanden sie, dass die Kappungsgrenze nicht eingehalten sei, weil das Mietverhältnis noch keine drei Jahre bestehe. Die Berufung blieb ohne Erfolg.

Zu Recht habe das AG die Mieter zur Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung verurteilt. Die Kappungsgrenze sei gewahrt. Auch bei einer Mieterhöhung vor Ablauf von drei Jahren ab Mietvertragsbeginn könne die Kappungsgrenze voll ausgeschöpft werden. Eine zeitanteilige Kürzung der Kappungsgrenze finde nicht statt. Zur Begründung berief sich das LG Lübeck auf Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 15. Aufl. 2021, BGB § 558 Rn. 160-164. Die Kappungsgrenze sollte nämlich nicht die einzelne Mieterhöhung prozentual begrenzen, sondern eine Steigerung über einen Zeitraum von drei Jahren auf 20 % (bzw. 15 % in Gebieten mit erhöhtem Wohnbedarf) begrenzen. Diesem Ziel werde sie auch gerecht, wenn man bei kürzeren Mietverhältnissen die volle Steigerung zulasse, weil in diesem Fall künftige Mieterhöhungen wegen bereits erfolgter Ausschöpfungen der Kappungsgrenze ausgeschlossen würden.