Mieterhöhung unter dem Mietendeckel

1. § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln steht einem im Zeitraum seiner vermeintlichen Geltung gestellten Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung nicht entgegen, nachdem das Bundesverfassungsgericht das Gesetz für nichtig erklärt hat.

2. Eine an zwei Seiten fest verbaute Badewanne ist keine frei stehende Badewanne i.S.d. Negativmerkmals „Bad ohne separate Dusche mit frei stehender Badewanne mit oder ohne Verblendung in nicht modernisiertem Bad“.

3. Das Duschen in der Badewanne (ggf. im Sitzen bei Fehlen einer Duschabtrennung) kann nicht dem Fehlen einer Duschmöglichkeit gleichgesetzt werden.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. klagte auf Zustimmung zu einem unter dem 10. September 2019 gestellten Mieterhöhungsverlangen. Das AG hatte die Klage abgewiesen. Die Berufung der Kl. hatte Erfolg.

Die erste Gruppe (Bad/WC) ist insgesamt positiv zu bewerten. Unstreitig sind wohnwerterhöhend ein wandhängendes WC und ein Strukturheizkörper als Handtuchwärmer zu berücksichtigen. Dem steht nur das Merkmal des Bades mit WC ohne Fenster negativ entgegen, was unstreitig gegeben ist. Entgegen der Auffassung des Bekl. ist das hier in Betracht kommende Merkmal „Bad ohne separate Dusche mit frei stehender Badewanne mit oder ohne Verblendung in nicht modernisiertem Bad“ nicht einschlägig. Hier handelt es sich nach den vom Bekl. eingereichten Lichtbildern nicht um eine frei stehende, sondern an zwei Seiten fest verbaute Badewanne in einem modernisierten Bad. Der Bekl. macht eine fehlende Duschmöglichkeit geltend, weil bei Einzug weder eine Duschwand noch ein -vorhang oder eine vergleichbare Ausstattung vorhanden gewesen sei. Eine echte Dusche sei mit einer Glaswand verbaut und könne bei der Benutzung verschlossen werden. Hierzu hat die Kammer bereits ausgeführt:

Das Duschen in der Badewanne (gegebenenfalls im Sitzen bei Fehlen einer Duschabtrennung) kann - wie sich aus dem weiteren Negativ-Merkmal Bad ohne separate Duschmöglichkeit (neben „keine Duschmöglichkeit“) ergibt - nicht dem Fehlen einer Duschmöglichkeit gleichgesetzt werden. Die Vornahme der im Rahmen der Badnutzung üblicherweise zu erwartenden Verrichtungen in privater Zurückgezogenheit wird regelmäßig über das Verschließen der Badtür gewährleistet. Das Fehlen eines Spritzwasserschutzes mag zwar auch im Interesse des Vermieters liegen, weil es die Umgebung schont. Das Duschen ist dennoch möglich (Urt. v. 10.6.2020 - 65 S 55/20, GE 2020, 876 = WuM 2020, 490). Das in der mündlichen Verhandlung beklagtenseits vorgebrachte Argument, dass eine separate Duschtasse oder-kabine vorhanden sei müsse, wird bereits durch die Zusammenschau mit den wohnwerterhöhenden Merkmalen entkräftet, aus denen sich ergibt, dass dies dann sogar ein positives Merkmal darstellt. Bei dessen Fehlen ist aber nicht zugleich das negative Merkmal erfüllt.

Auch ist eine ausreichende Warmwasserversorgung gegeben, denn der auf den Lichtbildern erkennbare Durchlauferhitzer von Vaillant VED 24 E/6 ist kein Boiler, sondern eben ein elektrischer Durchlauferhitzer, bei dem der Grenzwert von 60 Litern Fassungsvermögen nicht greift, da durchgehend warmes Wasser produziert wird (im Durchlauf). […]

Die Merkmalgruppe Gebäude ist entgegen der Auffassung des Bekl. auch positiv einzuordnen. Denn der Energieverbrauchskennwert beträgt 67,6 kWh/(m2a), und damit weniger als 80 kWh/(m2a), was dreimal wohnwerterhöhend wirkt. Zudem besteht unstreitig ein Personenaufzug bei vier Obergeschossen. Dass dieser möglicherweise manchmal nicht funktionstauglich ist, stellt einen Mangel dar, dem der Vermieter abzuhelfen hat, wirkt sich aber nicht auf die Einordnung in den Mietspiegel aus. Daher ist der vom Bekl. behauptete schlechte Instandsetzungszustand durch die dauerhafte Durchfeuchtung des Kellers (was die Lichtbilder tatsächlich nahelegen) nicht mehr entscheidungserheblich, da ohnehin die positiven Merkmale überwiegen. Das Treppenhaus hingegen ist - nach den Bildern zu urteilen - sogar überwiegend in einem guten Zustand. […]

c) Auch § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln steht dem Zustimmungsanspruch der Kl. nicht entgegen, da das BVerfG in seinem Beschluss vom 25. März 2021 - 2 BvF 1/20, 2 BvL 4/20, 2 BvL 5/20 - § 3 MietenWoG sowie das gesamte Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin gemäß § 95 Abs. 3 Satz 1 i.V.m. § 78 Satz 1 BVerfGG für nichtig erklärt hat. Denn es hat festgestellt, dass das Gesetz mit Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. Art. 72 Abs. 1 GG unvereinbar ist. Dazu hat das BVerfG näher ausgeführt:

„Das Grundgesetz geht von einer in aller Regel abschließenden Verteilung der Gesetzgebungskompetenzen zwischen Bund und Ländern aus. Der Bund hat das Recht zur Gesetzgebung, soweit das Grundgesetz ihm dieses ausdrücklich zuweist. Solange und soweit er im Bereich der konkurrierenden Gesetzgebung von seiner Gesetzgebungskompetenz Gebrauch macht, entfällt die Regelungsbefugnis der Länder. Im Übrigen sind die Länder nach Art. 70 und Art. 72 Abs. 1 GG zur Gesetzgebung berufen. Welcher Materie eine gesetzliche Regelung zuzuordnen ist, bemisst sich nach ihrem objektiven Regelungsgehalt. […] Regelungen zur Miethöhe für frei finanzierten Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann (im Folgenden ungebundener Wohnraum), fallen als Teil des sozialen Mietrechts in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit für das bürgerliche Recht i.S.v. Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG. […] Da der Bund mit den Regelungen über die Miethöhe im Allgemeinen (§§ 556 ff. BGB) und die Mietpreisbremse im Besonderen (§§ 556d ff. BGB) für Mietverhältnisse über ungebundenen Wohnraum von der konkurrierenden Gesetzgebung für das bürgerliche Recht jedenfalls im Hinblick auf die Festlegung der höchstzulässigen Miete abschließend Gebrauch gemacht hat, sind die Länder von Regelungen zur Festlegung der Miethöhe in diesem Bereich ausgeschlossen (Art. 72 Abs. 1 GG). Das gilt unabhängig davon, ob die landesrechtliche Regelung den §§ 556 ff. BGB widerspricht, sie ohne inhaltlichen Widerspruch ergänzt oder nur wiederholt.

§ 1 in Verbindung mit § 3, § 4, § 5 Abs. 1, § 6 Abs. 1 bis Abs. 4, § 7 MietenWoG Bln regelt ebenfalls die zulässige Miete für ungebundenen Wohnraum und unterfällt dem „bürgerlichen Recht“ i.S.v. Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG. Da dieser Bereich durch §§ 556 ff. BGB bundesrechtlich abschließend geregelt ist (siehe oben […]), fehlt dem Land Berlin insoweit die Gesetzgebungskompetenz; etwas anderes ergibt sich auch nicht aus den Staatszielbestimmungen der Verfassung von Berlin.“

Nach dem Berliner Mietendeckel war eine Miete „verboten“, welche die am 18. Juni 2019 wirksam vereinbarte Miete (Stichtagsmiete) überschritt. Nachdem das Bundesverfassungsgericht das Gesetz aber für nichtig erklärt hat, sind die in der Zeit der vermeintlichen Geltung des Mietendeckels gestellten Mieterhöhungsverlangen rückwirkend wirksam. Eine an zwei Seiten fest verbaute Badewanne ist keine freistehende Badewanne im Sinne des Negativmerkmals „Bad ohne separate Dusche mit freistehender Badewanne mit oder ohne Verblendung in nicht modernisiertem Bad“. Das Duschen in der Badewanne (ggf. im Sitzen bei Fehlen einer Duschabtrennung) kann nicht dem Fehlen einer Duschmöglichkeit gleichgesetzt werden, so das Landgericht Berlin [ZK 65].

Die Klägerin klagte auf Zustimmung zu einem unter dem 10. September 2019 gestellten Mieterhöhungsverlangen. Das AG hatte die Klage abgewiesen, weil damit die Stichtagsmiete des Mietendeckels überschritten worden sei. Die Berufung der Klägerin hatte Erfolg.

Zur Ermittlung der ortsüblichen Miete nach dem Mietspiegel und seiner Orientierungshilfe traf die Kammer folgende Feststellungen: Entgegen der Auffassung des Mieters sei das in Betracht kommende Merkmal „Bad ohne separate Dusche mit freistehender Badewanne mit oder ohne Verblendung in nicht modernisiertem Bad“ nicht einschlägig. Nach den vom Mieter eingereichten Lichtbildern handele es sich nicht um eine freistehende, sondern an zwei Seiten fest verbaute Badewanne in einem modernisierten Bad. Anders als der Mieter meine, fehle auch die Duschmöglichkeit nicht, auch wenn weder eine Duschwand noch ein -vorhang oder eine vergleichbare Ausstattung vorhanden sei, denn das Duschen in der Badewanne (ggf. im Sitzen bei Fehlen einer Duschabtrennung) könne – wie sich aus dem weiteren Negativ-Merkmal Bad ohne separate Duschmöglichkeit (neben „keine Duschmöglichkeit“) ergebe – nicht dem Fehlen einer Duschmöglichkeit gleichgesetzt werden. Die Vornahme der im Rahmen der Badnutzung üblicherweise zu erwartenden Verrichtungen in privater Zurückgezogenheit werde regelmäßig über das Verschließen der Badtür gewährleistet. Das Fehlen eines Spritzwasserschutzes möge zwar auch im Interesse des Vermieters liegen, weil es die Umgebung schone. Das Duschen sei dennoch möglich.

Auch ist eine ausreichende Warmwasserversorgung gegeben, denn der auf den Lichtbildern erkennbare Durchlauferhitzer von Vaillant VED 24 E/6 sei kein Boiler, sondern ein elektrischer Durchlauferhitzer, bei dem der Grenzwert von 60 Litern Fassungsvermögen nicht greife, da durchgehend warmes Wasser produziert werde.

Das Verbot des Berliner Mietendeckels, eine höhere Miete als die Stichtagsmiete vom 18. Juni 2019 zu fordern, stehe dem Zustimmungsanspruch der Klägerin auch nicht entgegen, da das Bundesverfassungsgericht durch seine Beschlüsse vom 25. März 2021 das gesamte Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin mangels Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin mit dem Grundgesetz für unvereinbar und nichtig erklärt habe.