Mieterhöhung unter dem Mietendeckel

1. Das erst am 23. Februar 2020 in Kraft getretene Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung kann bereits vor seinem Inkrafttreten entstandene Mieterhöhungsansprüche nicht ausschließen.

2. Von einer „leichten Zugänglichkeit“ der Fahrradabstellräume kann nicht ausgegangen werden, wen der Zugang dazu über eine - mehr als 1 m breite - Treppe erfolgt.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. verlangt mit Schreiben vom 15.7.2019 Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete für die von den Bekl. angemietete Wohnung. […]

§ 3 Abs. 1 MietenWoG steht dem Anspruch der Kl. gegen die Bekl. nicht entgegen. Nach § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln ist - vorbehaltlich hier nicht gegebener weiterer Regelungen - eine Miete verboten, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet. Das Mieterhöhungsverlangen datiert vom 15.7.2019, ist also nach der Stichtagsregelung den Bekl. zugegangen.

Das hier streitgegenständliche Erhöhungsverlangen vom 15.7.2019 mit Wirkungszeitpunkt zum 1.10.2019 wurde bereits vor dem Inkrafttreten des MietenWoG Berlin gestellt. Hierdurch wurde ein Zustimmungsanspruch zu einer Erhöhung der Miete begründet, der bereits vor dem Inkrafttreten des Gesetzes zum 1.10.2019 entstanden und fällig war. Das Gesetz selbst (mit Ausnahme von § 5) ist erst ab dem 23. Februar 2020 in Kraft getreten und kann damit bereits vor seinem Inkrafttreten entstandene Ansprüche nicht ausschließen. Hieran vermag auch der in § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin benannte Stichtag (18. Juni 2019) nichts zu ändern. Denn dieser regelt bereits seinem Wortlaut nach - wenn überhaupt - allenfalls die Frage, welcher Tag als Bemessungsgrundlage für eine zukünftig (also gerade nach Erlass des Gesetzes) noch zulässige maximale Miethöhe heranzuziehen sein soll. Hiervon geht auch der Gesetzgeber aus, der insoweit ausführt: Die Vorschrift „regelt nicht das Verbot, bereits ab dem Stichtag eine höhere Miete als die Stichtagsmiete zu verlangen. Ein solches Verbot gilt, da im Gesetz nichts anderes geregelt ist, erst ab Inkrafttreten des Gesetzes“ (vgl. Seite 6 des beschlossenen Änderungsantrags der Fraktion der SPD, der Fraktion Die Linke und der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen vom 21. Januar 2020 zur Vorlage - zur Beschlussfassung - über Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung - Drs. 18/2347, vgl. LG Berlin [ZK 65], Urt. v. 27.5.2020 - 65 S 233/19; AG Charlottenburg, Urt. v. 4.3.2020 - 213 C 136/19 -, Schultz, GE 2020, 168).

Das Mieterhöhungsverlangen ist materiell begründet. Die Merkmalsgruppe Wohnung ist aufgrund der unstreitigen wohnwerterhöhenden Merkmale großer Balkon und Abstellkammer positiv zu bewerten. Allein die positive Merkmalsgruppe Wohnung rechtfertigt einen Zuschlag von 20 % auf die obere Mietspiegelspanne des Feldes K 2. Die Merkmalsgruppe Gebäude ist hingegen neutral zu bewerten. Das Gebäude verfügt unstreitig über drei ausreichend dimensionierte und abschließbare Fahrradabstellräume im Keller. Von einer leichten Zugänglichkeit der Fahrradabstellräume kann vorliegend nicht ausgegangen werden. Die Kl. hat insoweit dargelegt, dass der Zugang zu den Fahrradabstellräumen über eine mehr als 1 m breite Treppe erfolgt. Auf dieser könne das an der Hand geführte Fahrrad nach oben und unten gerollt werden. Das Hinauf- und Hinabtragen eines Fahrrades über eine Treppe stellt keine leichte Zugänglichkeit i.S.d. Spanneneinordnung dar. Eine leichte Zugänglichkeit kann hierin nicht gesehen werden, da ein durchschnittliches Fahrrad ein Gewicht von ca. 15 kg aufweist und sich beim Schieben über eine Treppe als äußerst sperrig erweist. […]

Die Klage war unter Berücksichtigung des § 3 Abs. 1 MietenWoG auch nicht teilweise ab Inkrafttreten des Gesetzes mit dem 23. Februar 2020 abzuweisen. Die Bekl. werden nicht zur Zahlung verurteilt, der Tenor ist auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung gerichtet, mithin auf Abgabe einer Abgabe einer Willenserklärung, die durch den Titel fingiert wird. Es obliegt der Kl. zu entscheiden, ob auf der Grundlage des Titels die erhöhte Miete auch unter dem Geltungsbereich des § 3 Abs. 1 MietenWoG gegenüber den Bekl. verlangt und gefordert wird.

Der am 23. Februar 2020 in Kraft getretene Berliner Mietendeckel kann bereits vor seinem Inkrafttreten entstandene Mieterhöhungsansprüche nicht ausschließen, meint das AG und entscheidet auch über ein Merkmal der Orientierungshilfe Von einer „leichten Zugänglichkeit“ der Fahrradabstellräume kann nicht ausgegangen werden, wenn der Zugang dazu über eine – mehr als 1 m breite – Treppe erfolgt.

Die Klägerin verlangt mit Schreiben vom 15. Juli 2019 von der Beklagten Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete.

Mit dem Erhöhungsverlangen wird Zustimmung zum 1. Oktober 2019 verlangt und damit ein Zustimmungsanspruch begründet, der vor Inkrafttreten des Mietendeckels entstanden und fällig war. Der Mietendeckel begründet kein Verbot, bereits ab dem Stichtag eine höhere Miete als die Stichtagsmiete zu verlangen. Ein solches Verbot gilt erst ab Inkrafttreten des Gesetzes.

Das Gebäude verfügt zwar über ausreichend dimensionierte und abschließbare Fahrradabstellräume im Keller, die aber nicht leicht, weil nur über eine mehr als 1 m breite Treppe zugänglich sind. Das Hinauf- und Hinabtragen eines Fahrrades über eine Treppe stellt keine „leichte Zugänglichkeit“ i.S.d. Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels dar, weil ein durchschnittliches Fahrrad ein Gewicht von ca. 15 kg aufweist und sich beim Schieben über eine Treppe als äußerst sperrig erweist.