Mieterhöhung ohne Beifügung einer Vollmacht

Ist der Mieter durch Schreiben des Vermieters in Kenntnis von der Bevollmächtigung des Hausverwalters gesetzt worden, bedarf eine spätere Mieterhöhungserklärung nicht der Beifügung einer Vollmacht.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Aufforderung zur Zustimmung zur Mieterhöhung vom 19.6.2017 ist entgegen der Ansicht der Bekl. wirksam. Die Bekl. kann sich nicht auf § 174 BGB berufen.

Anerkannt ist, dass das Zurückweisungsrecht aus § 174 BGB auch auf die Aufforderung zur Zustimmung zur Mieterhöhung - jedenfalls analog - anwendbar ist, Palandt/Ellenberger, BGB, 77. Auflage, § 174 Rn. 2 m.w.N.

Der streitgegenständlichen Mieterhöhungsaufforderung war keine Vollmachtsurkunde beigefügt. Jedoch ist eine Rüge gemäß § 174 Satz 2 BGB vorliegend ausgeschlossen. Nach § 174 Satz 2 BGB ist die Zurückweisung des Rechtsgeschäfts ausgeschlossen, wenn der Mieter von der Bevollmächtigung in Kenntnis gesetzt worden ist. Dies ist vorliegend der Fall.

Unstreitig ließ die Kl. durch ihre Hausverwaltung bereits im Jahre 2015 mitteilen, dass die Verwalterin der Wohnanlage die A. sei. Ferner wurde im Schreiben mitgeteilt, dass die Bekl. sich mit allen Belangen an die ihr bereits bekannten Ansprechpartner wenden könne. Die A. ist auch in der Folgezeit gegenüber der Bekl. als bevollmächtigte Hausverwalterin aufgetreten, ohne dass die Bekl. eine ordnungsgemäße Bevollmächtigung angezweifelt hat. Beispielsweise hat die A. auch im Folgenden über die Betriebs-und Heizkosten des Jahres 2015 und 2016 abgerechnet. Die Bekl. hatte damit Kenntnis von der Stellung der A.

Das Gesetz fordert entgegen der Ansicht der Bekl. gerade nicht, dass eine Originalvollmacht zu irgendeinem Zeitpunkt vorgelegt wird. Vielmehr, genügt das Inkenntnissetzen über eine Bevollmächtigung. Zudem ist anerkannt, dass die Vermittlung der Kenntnis auch dadurch erfolgen kann, dass der Bevollmächtigte in eine Stellung berufen wird, mit der die Abgabe bestimmter Erklärungen regelmäßig verbunden ist, vgl. BAG, Urteil vom 6.2.1997 zum Az. 2 AZR 128/16, zitiert aus juris. Im vorliegenden Fall kann aufgrund der Umstände des Einzelfalles angenommen werden, dass zu den Aufgaben der A. regelmäßig auch die Aufforderung der Zustimmung zu Mieterhöhungen gehören. Dies kommt schon im Schreiben aus dem Jahre 2015 an die Bekl. zum Ausdruck. Denn dort wird von „allen Belangen“ gesprochen. Unstrittig trägt die Kl. auch vor, dass der gesamte Schriftverkehr anlässlich des Mietverhältnisses mit der Bekl. über die A. geführt worden ist. Des Weiteren gehört es zu einer typischen Verwaltertätigkeit, gerade auch hier bei einer umfassenden Tätigkeit, Mieterhöhungen auszusprechen. Denn diese Erklärungen berühren per se nicht das grundsätzliche Fortbestehen des Verhältnisses zwischen Vermieter und Mieter, sondern gestalten und verwalten das bestehende Verhältnis. Daher ist die restriktive Rechtsprechung zur Kündigung eines Mietverhältnisses auf den vorliegenden Einzelfall nicht übertragbar.

Ist der Mieter durch Schreiben des Vermieters in Kenntnis von der Bevollmächtigung des Hausverwalters gesetzt worden, bedarf eine spätere Mieterhöhungserklärung nicht der Beifügung einer Vollmacht.

Die beklagten Mieter verweigern die Zustimmung zur Mieterhöhung mit dem Argument, die Hausverwaltung habe keine Vollmacht beigefügt. Das AG hat zur Zustimmung verurteilt, weil die Mieter schon früher von der Bevollmächtigung in Kenntnis gesetzt worden waren.

Das Zurückweisungsrecht aus § 174 BGB („Ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, ist unwirksam, wenn der Bevollmächtigte keine Vollmachtsurkunde vorlegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grunde unverzüglich zurückweist“) wegen fehlender Vollmacht ist auch auf die Aufforderung zur Zustimmung zur Mieterhöhung – jedenfalls analog – anwendbar, und dem Mieterhöhungsverlangen war unstreitig keine Vollmachtsurkunde beigefügt. Trotzdem konnten es die Mieter aus diesem Grund nicht zurückweisen, weil die Klägerin durch ihre Hausverwaltung bereits 2015 mitteilen ließ, dass diese Verwalterin der Wohnanlage sei. Ferner wurde im Schreiben mitgeteilt, dass die Mieter sich mit allen Belangen an die ihr bereits bekannten Ansprechpartner wenden könnten.

Die Mieter hätten in der Folgezeit die Hausverwaltung u. a. bei den Betriebs- und Heizkostenabrechnungen für 2015 und 2016 als bevollmächtigt akzeptiert und den gesamten Schriftverkehr zum Mietverhältnis über sie geführt. Damit hätten die Beklagten Kenntnis von der Stellung der Hausverwaltung gehabt. Das Gesetz fordere gerade nicht, dass zu irgendeinem Zeitpunkt eine Originalvollmacht vorgelegt werde. Vielmehr genüge das Inkenntnissetzen über eine Bevollmächtigung.