Mieterhöhung nach Wärmedämmung

1. Maßnahmen zur Wärmedämmung berechtigen zu einer Mieterhöhung, auch wenn eine Brandwand, an der die Wohnung des Mieters liegt, nicht gedämmt wurde.

2. Hat der Vermieter den Abzug der Kosten für fällige Instandsetzungsarbeiten an der Fassade konkret dargelegt (Art der Arbeiten, Flächen, Preise), kann der Mieter das nicht lediglich mit Fotos pauschal bestreiten.

(Leitsätze der Redaktion)

In formeller Hinsicht ist die Mieterhöhungserklärung nach § 559 b BGB nicht zu beanstanden. Die zurzeit der Modernisierung fälligen Instandsetzungsaufwendungen sind sowohl nach Art der Arbeiten als auch nach Flächen konkretisiert und in der Mieterhöhungserklärung betragsmäßig angegeben. Ferner sind die in Ansatz gebrachten Preise unter Hinweis auf die Rechnung der Fa. K. unter Angabe der je­weiligen Positionen erläutert. Das genügt den nicht zu überspannen­den formellen Anforderungen (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014 -VIII ZR 88/13, GE 2015, 245).

Die Maßnahmen der Kl. durch Aufbringen einer 140 mm starken Wärmedämmschicht führen zu einer verbesserten Wärmedämmung. Eine hieraus folgende Einsparung von Heizenergie ist danach ohne Weiteres nachzuvollziehen. Ein bestimmtes Maß einer Energieeinsparung wird hierbei nicht vorausgesetzt, da jede Verbesserung der Wärmedämmung eine Modernisierungsmaßnahme darstellt. Einer Wärmebedarfsberechnung zur Begründung der Mieterhöhungserklärung bedarf es hierzu nicht (BGH, Urteil vom 7. Januar 2004 - VIII ZR 156/03, GE 2004, 231; Beschluss vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01, GE 2002, 926).

Es kann dahinstehen, dass die an der Giebelseite des Hauses liegende Brandwand nicht gedämmt worden ist, an welcher auch die Wohnung der Bekl. liegt. Zwar mag hierdurch nicht das volle Potential von Energieeinsparungsmöglichkeiten ausgeschöpft sein und durch eine Wärmedämmung auch der Brandwand eine weitere Energieeinsparung er­zielt werden, dies stellt jedoch die Energieeinsparung infolge der Dämmung der übrigen Fassaden nicht in Frage. Es kommt auch nicht darauf an, ob sich die Energieeinsparung auch in einer entsprechen­den Kosteneinsparung in der Heizkostenabrechnung niederschlägt (BGH, Urteil vom 3. März 2004 - VIII ZR 149/03, GE 2004, 620), abgesehen davon, dass diese maßgeblich auch von den jeweiligen Wetterbedingun­gen und dem Heizverhalten der einzelnen Mieter abhängen und schon deshalb eine Vergleichbarkeit regelmäßig nicht gewährleistet ist.

Ohne Erfolg beanstanden die Bekl. die Höhe der von der Kl. geltend gemachten Mieterhöhung, weil nach ihrer Auffassung der in der Erhöhungserklärung ausgewiesene und in Abzug gebrachte Instandsetzungsanteil zu gering sei. Die Kl. hat die zurzeit der Modernisierungsmaßnahmen fälligen Instandsetzungsaufwendungen in der Anlage zur Mieterhöhungserklärung sowohl nach Art der Arbeiten als auch nach Flächen und Preisen konkretisiert und aufgeteilt. Ferner sind die in Ansatz gebrachten Preise unter Hinweis auf die Rechnung der Fa. K. vom 31. Juli 2013 unter Angabe der jeweiligen Posi­tionen erläutert. In der Berufungsbegründung hat die Kl. ergän­zend die einzelnen Flächen, die sie als schadhaft ansieht, nach Lage und konkreten Ausmaßen weiter beschrieben und diese zudem auf den von ihr vorgelegten Fotos kenntlich gemacht.

Diesem Vorbringen können die Bekl. nicht mehr mit einem bloßen Bestreiten entgegentreten. Auf diese Angaben der Kl. hätten die Bekl. vielmehr konkret eingehen können und müssen und die weite­ren Flächen mitteilen müssen, die nach ihrer Auffassung darüber hin­aus von Schäden betroffen sein sollen. Das gilt auch für die in An­satz gebrachten Einheitspreise. Auch hierauf können die Bekl. ggf. nach Einholung von Informationen bei Fachbetrieben konkret erwidern.

Dem sind die Bekl. auch auf den Hinweis des Gerichts und der ih­nen hierzu eingeräumten Gelegenheit zur Ergänzung ihres Vortags nicht nachgekommen. Ihre weiterhin lediglich pauschalen Einwände bleiben insoweit mangels hinreichender Substanz außer Betracht. Ent­gegen der Auffassung der Bekl. ist nach den obigen Ausführungen das Vorbringen der Kl. ausreichend substantiiert und einlassungsfähig. Es kommt hierbei nicht darauf an, ob zuvor von der Kl. höhere Instandsetzungskosten angegeben worden sind. Den von der Kl. dargelegten instandsetzungsbedürftigen Flächen, die nach Lage und konkreten Ausmaßen weiter beschrieben und zudem auf vorgelegten Fotos kenntlich gemacht worden sind, können die Bekl. nicht nur pauschal durch wiederholte Bezugnahme auf die seitens der Bekl. in I. Instanz eingereichten Fotos entgegentreten. Sie tragen weder vor, dass über die von der Kl. dargelegten Flächen weitere instand zu setzen waren, noch dass die von der Kl. vorgenommene Flächenberechnung zu gering ist. Ebenfalls im lediglich All­gemeinen bleibt der Hinweis der Bekl. auf höhere Preise für Auf­träge in geringerem Umfang. Konkrete Angaben zu den Auswirkungen auf die vorliegend streitgegenständlichen Instandsetzungskosten sind da­nach nicht erkennbar. Schließlich unbeachtlich ist auch der Einwand, dass eine Teilinstandsetzung der Fassade vom Mieter nicht hinzuneh­men sei. Es ist nach Art und Umfang der akuten Schäden nicht ansatz­weise erkennbar, dass diese nur durch eine Instandsetzung der gesam­ten Fassade zu beseitigen waren. Hierfür tragen auch die Bekl. keine Anhaltspunkte vor.

Die Berufung der Kl. ist auch hinsichtlich des Feststellungsbegehrens begründet. Angesichts der von den Bekl. in Abrede ge­stellten Wirksamkeit der Mieterhöhung vom 28. April 2016 und der Rechtskraft des Zahlungsantrags nur für den streitgegenständlichen Zeitraum besteht ein Interesse der Kl. gemäß § 256 Abs. 1 ZPO an der Feststellung der Wirksamkeit der Mieterhöhung für die Zu­kunft.

Der Umlageschlüssel für eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen ist das billige Ermessen, so dass der Vermieter einen Spielraum hat. So muss er beispielsweise einen Erdgeschossmieter nicht von den Kosten für den Einbau eines Aufzugs ausnehmen. Für die Wärmedämmung gilt Entsprechendes.

Die Vermieterin hatte an der Hausfassade eine 140 mm starke Wärmedämmschicht anbringen lassen und bei der Mieterhöhung die Kosten für fällige Instandsetzungen abgezogen. Die Mieterinnen hielten die Mieterhöhung für unbegründet, weil an der Giebelseite des Hauses, an der ihre Wohnung lag, keine Wärmedämmung angebracht worden war. Auch seien erheblich höhere Instandsetzungskosten zu berücksichtigen, zumal die Vermieterin dies selbst vorher angegeben habe.

Das Landgericht Berlin verwies darauf, dass jede Maßnahme zur Einsparung von Heizenergie eine Modernisierung darstelle; auf eine Kosteneinsparung bei dem einzelnen Mieter komme es nicht an. Dass die Brandwand an der Giebelseite des Hauses nicht gedämmt worden sei, sei unerheblich. Auch ein höherer Abzug für Instandsetzungsaufwendungen sei nicht geboten, da die Vermieterin diese sowohl nach Art der Arbeiten als auch nach Flächen und Preisen konkretisiert und aufgeteilt habe. Dem könnten die Mieterinnen nicht mit einem bloßen Bestreiten unter Vorlage von Fotos entgegentreten. Die Vermieterin habe auch einen Anspruch darauf, dass die Wirksamkeit der Mieterhöhung auch für die Zukunft festgestellt werde, so dass die entsprechende Klage zulässig und begründet sei.

„Führt die Modernisierung bei den Mietern zu unterschiedlichen Verbesserungen, … muss der Vermieter (nicht) … bei einer Wärmedämmung zwischen Innen- und Außenwohnungen differenzieren, so dass … es nicht unbillig ist, wenn die Umlage nach der Wohnfläche erfolgt“ (so auch die Argumentation des BGH NJW 2006, 3557; LG Münster GE 2010, 848; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Rn. 173; BeckOKBGB/Schüller § 559 Rn. 31).