Mieterhöhung nach öffentlich-rechtlicher Schließung von Müllschächten und anschließender Erweiterung von Müllplätzen sowie Errichtung von Recyclingannahmestellen

Ist der Vermieter öffentlich-rechtlich zur Schließung von Müllabwurfanlagen verpflichtet, handelt es sich dabei und bei den damit zwingend verbundenen Anschlussmaßnahmen wie der Erweiterung von Müllstandplätzen und Einrichtung von Wertstoffannahmemöglichkeiten um Maßnahmen aufgrund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, die durch Legaldefinition als Modernisierungsmaßnahmen eingestuft sind.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. hat nach Modernisierungsankündigung vom 26. März 2015 zunächst gegen ihre vormalige Vermieterin beantragt, festzustellen, dass sie keine Mieterhöhung an die Bekl. zu entrichten hat wegen der auf Veranlassung der Bekl. vorgenommenen Erweiterung der Müllplätze, Schließung der Müllabwurfanlagen und Schließung der Müllhebeschächte in der Mieteinheit der Kl. im Haus …, 4. OG rechts. Nach Zugang einer Mieterhöhung gemäß § 559 BGB vom 15. Januar 2016 zum 1. April 2016 bei der Kl. beantragt diese nunmehr, hinsichtlich ihrer jetzigen Vermieterin festzustellen, dass sich die von der Kl. an die Bekl. zu zahlende monatliche Miete nicht aufgrund der Mieterhöhung nach § 559 BGB wegen der von der Bekl. vorgenommenen Erweiterung der Müllplätze, Errichtung von Recyclingsammelstellen, Schließung der Müllabwurfanlagen und Schließung der Müllnebenschächte … um 4,70 € erhöht hat. Das AG Neukölln gab der Klage statt (Urteil vom 7. Juni 2016 - 11 C 314/15 -, GE 2016, 868).

Die Kl. hat keinen Anspruch auf Feststellung, dass sich die von ihr an die Bekl. zu zah­lende monatliche Miete nicht aufgrund der Mieterhöhung nach § 559 BGB wegen der von der Be­kl. vorgenommenen Erweiterung der Müllplätze, Errichtung von Recyclingannahmestellen, Schließung der Müllabwurfanlagen und Schließung der Müllnebenschächte um 4,70 € erhöht hat. Die Bekl. konnte die Miete gegenüber der Kl. zum 1.4.2016 gem. § 559 Abs. 1 BGB erhöhen, weil sie eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 6 BGB durchgeführt hat.

Danach stellen bauliche Veränderungen, die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB sind, Modernisierungsmaßnahmen dar. Dabei hat der Vermieter nur solche baulichen Veränderungen nicht zu vertreten, zu deren Vornahme er nach dem Vertrag nicht verpflichtet war, und die er weder voraussehen noch vermeiden konnte, vor allem weil sie auf technischen Änderungen oder unerwarteten gesetzlichen Anordnungen beruhen (vgl. Emmerich in Staudinger, Bearbeitung 2014, § 555b BGB Rn. 37). Die Bekl. war hier aufgrund des infolge einer Änderung der Berliner Bau­ordnung vom 29.6.2011 (GVBl. S. 315 ff.) - mithin nach Mietvertragsabschluss im Jahr 1995 - eingeführten § 46 Abs. 3 Satz 2 BauO Bln a.F. zur Schließung der Müllabwurfanlage verpflichtet.

Danach waren bestehende Abfallschächte bis spätestens zum 31.12.2013 außer Betrieb zu neh­men. Hierbei handelt es sich zweifelsohne um eine Verpflichtung, die die Bekl. weder voraus­sehen noch vermeiden konnte. Zwar sieht § 46 Abs. 3 Satz 4 BauO Bln a.F. vor, dass Satz 2 keine Anwendung findet, wenn die Einhaltung der abfallrechtlichen Trennpflichten und die brandschutz­rechtlichen Belange gewährleistet sind. Dadurch wird dem Vermieter ein Ermessen dahingehend eingeräumt, ob er die vorhandene Abfallanlage den gesetzlichen Vorschriften entsprechend bau­lich anpasst oder die Anlage schließt. Es ist hier jedoch nicht ersichtlich, dass die Bekl. ihr Ermessen in irgendeiner Weise sachfremd ausgeübt hätte. Bei der Prüfung, ob der Vermieter ge­setzlich verpflichtet ist, die bestehende Anlage außer Betrieb zu nehmen, ist gerade auf den beste­henden Ist-Zustand abzustellen, und nicht darauf, ob der Vermieter hier hätte auch Maßnahmen ergreifen können, einen den Anforderungen des Gesetzes genügenden Zustand herzustellen. Zu Recht weist die Kl. darauf hin, dass die Bekl. darlegungs- und beweisbelastet dafür ist, dass die bestehende Anlage die abfallrechtlichen Trennpflichten bzw. Brandschutzvorschriften nicht einhält bzw. eingehalten hat. Unstreitig ist jedoch insofern, dass der vorhandene Abfall­schacht keine Möglichkeit zur Mülltrennung vorsah und daher nicht ohne Weiteres den gesetzli­chen Anforderungen entsprach. Entgegen der Auffassung der Kl. wäre durch eine etwaige Anordnung, wonach künftig nur noch eine Sorte Müll in den Abwurfschacht geworfen werden darf, die Einhaltung der abfallrechtlichen Trennpflichten (§ 11 KrW-/AbfG Bln) nicht gewährleistet. Eine solche Anordnung wäre nicht im gleichen Maße effektiv wie eine Stilllegung der Abwurfanlage, verbunden mit der Errichtung einer Müllstandsfläche mit den Trennpflichten entsprechenden Ent­sorgungsgelegenheiten, denn es bestünde weiterhin die Gefahr, dass die Mieter aus Bequemlich­keit vornehmlich den Abwurfschacht für sämtlichen Hausmüll benutzen würden. Im Übrigen wäre auch bei einer solchen Anordnung die Erweiterung des Müllplatzes notwendig gewesen. Entgegen der Auffassung der Kl. handelt es sich hier auch nicht um eine Instandsetzungs­maßnahme nach § 555a BGB. Unter einer solchen Maßnahme sind nur Maßnahmen zur Verhin­derung oder Beseitigung drohender oder schon entstandener Schäden oder Mängel an der Mietsache zu verstehen (Emmerich aaO., § 555a BGB Rn. 4). Hingegen können hierunter nicht solche Maßnahmen fallen, die notwendig werden, um (neuen) gesetzlichen Anforderungen zu ge­nügen, während der vertragsgemäße Zustand weiterhin besteht. Bauliche Veränderungen, die notwendig werden, um neuen gesetzlichen Anforderungen zu entsprechen, sind gerade von § 555b Nr. 6 BGB als Modernisierungsmaßnahme erfasst.

Darauf, ob durch die Maßnahme der Wohnwert erhöht wird, kann es entgegen der Auffassung der Kl. nicht ankommen. § 555b Nr. 6 BGB enthält insofern eine Legaldefinition einer Moderni­sierungsmaßnahme und setzt eine Wohnwerterhöhung, anders als § 555b Nr. 5 BGB, gerade nicht voraus.

Nicht überzeugen kann der Einwand, bei der Außerbetriebnahme des Müllschachtes handele es sich um eine Verringerung der vertragsgemäßen Leistung, die eine Vereinbarung mit dem Mieter voraussetze. Ein solches Verständnis widerspricht der zwingenden gesetzlichen Regelung des § 46 Abs. 3 Satz 2 BauO Bln a.F., wonach Abfallschächte außer Betrieb zu nehmen sind. Die Durch­setzung dieser gesetzlichen Anordnung kann nicht vom Willen einzelner Mieter abhängen.

Entgegen der Auffassung der Kl., wonach gem. § 559 Abs. 1 BGB nur diejenigen Kosten umgelegt werden können sollen, die konkret auf die Wohnung aufgewendet worden sind, legt die Vorschrift lediglich einen Umlagemaßstab fest (vgl. Emmerich, aaO., § 559 BGB Rn. 26). Sind wie hier Modernisierungskosten für mehrere Wohnungen angefallen, sind diese nach einem vom Ver­mieter nach billigem Ermessen auszuwählenden Verteilungsschlüssel (z. B. Fläche der Wohnung) zu verteilen, vgl. § 559 Abs. 3 BGB. Weitere Einwendungen gegen das Vorliegen der sonstigen Voraussetzungen der Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1, Abs. 3 BGB macht die Kl. nicht gel­tend und sind auch nicht ersichtlich.

Schließt der Vermieter aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften (hier: Berliner Bauordnung) vorhandene Müllabwurfanlagen, handelt es sich bei diesen und bei den damit zwingend verbundenen Anschlussmaßnahmen wie der Erweiterung von Müllstandplätzen und Einrichtung von Wertstoffannahmemöglichkeiten um Maßnahmen aufgrund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, die durch Legaldefinition als Modernisierungsmaßnahmen eingestuft sind.

Der Vermieter kündigte als Modernisierungsmaßnahmen die behördlich erzwungene Schließung der Müllabwurfanlage, die damit verbundene Erweiterung der Müllplätze und die Errichtung von Recyclingsammelstellen an. Anschließend erhöhte er die Miete nach § 559 BGB um 4,70 €. Dagegen wehrte sich der Mieter mit einer Feststellungsklage. Das AG Neukölln hatte der Klage stattgegeben, weil es sich nicht um eine Modernisierung gehandelt, sondern im Gegenteil dazu geführt habe, dass die vom Vermieter geschuldete vertragsgemäße Leistung verringert werde. Die Berufung der beklagten Vermieterin hatte Erfolg.

Bauliche Veränderungen, die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, stellten durch Legaldefinition Modernisierungsmaßnahmen dar. Die Beklagte sei hier nach Mietvertragsschluss infolge einer Änderung der Berliner Bauordnung zur Schließung der Müllabwurfanlage verpflichtet gewesen. Hierbei handele es sich zweifelsohne um eine Verpflichtung, welche sie weder voraussehen noch vermeiden konnte.

Die Berliner Bauordnung räume dem Vermieter zwar die Wahlmöglichkeit ein, eine vorhandene Müllabwurfanlage entweder technisch an die gesetzlichen Vorschriften anzupassen oder die Anlage zu schließen. Im konkreten Fall habe die Vermieterin aber das ihr zustehende Ermessen nicht sachfremd ausgeübt, u. a. deshalb, weil der vorhandene Abfallschacht keine Möglichkeit geboten hatte, der abfallrechtlich vorgeschriebenen Mülltrennung nachzukommen.

Die von der Klägerin ins Spiel gebrachte Möglichkeit einer „Anordnung“, nur noch Restmüll in den Schacht zu werfen, sei nicht im gleichen Maße effektiv wie eine Stilllegung der Abwurfanlage, verbunden mit der Errichtung einer Müllstandsfläche mit entsprechenden Recycling-Tonnen, weil bei einem Weiterbetrieb der Abwurfanlage die Gefahr bestanden hätte, dass die Mieter aus Bequemlichkeit vornehmlich den Abwurfschacht für sämtlichen Hausmüll benutzen würden.

Ob durch die baulichen Maßnahmen der Wohnwert erhöht werde oder gar eine Verringerung der vertragsgemäßen Leistung vorliege, sei ohne Belang, weil Maßnahmen aufgrund von Umständen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, unabhängig von solchen Wertungen aufgrund der Legaldefinition in § 555b Nr. 6 BGB als Modernisierungsmaßnahmen eingestuft seien.