Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen, Modernisierung für mehrere Wohnungen, Wärmedämmung

Die Verteilung der Kosten für eine Fassadendämmung auf eine Dachgeschosswohnung entspricht nicht mehr der Billigkeit, wenn die ofenbeheizte Wohnung nicht von der Dämmung profitiert (Wohnung grenzt nicht an den gedämmten Bereich an).

(Leitsatz der Redaktion)

II. Die Frage einer ausreichenden Begründung der Mieterhöhung gemäß § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB kann offenbleiben, ebenso, ob es sich bei der Wärmedämmung der Hoffassade im Hinblick auf die streitgegenständliche Wohnung im Dachgeschoss, die nicht an die gedämmten Bereiche angrenzt, um eine Modernisierungsmaßnahme gemäß § 555b BGB handelt. Denn jedenfalls entspricht der Umlagemaßstab unter Einbeziehung der Fläche der Wohnung der ehemaligen Kl. nicht gemäß §§ 559b Abs. 1 Satz 2, 559 Abs. 3 BGB erforderlich billigem Ermessen.

Danach gilt, dass, soweit Kosten nur für einzelne Wohnungen entstanden sind, auch nur die jeweiligen Kosten in Ansatz zu bringen sind. Soweit Kosten für mehrere Wohnungen angefallen sind, wie z. B. Gerüstkosten, Wärmedämmung, Zentralheizungseinbau oder auch notwendige Architektenhonorare, sind diese vom Vermieter gemäß § 559 Abs. 3 BGB angemessen zu verteilen. Der Vermieter kann dazu im Rahmen der §§ 315, 316 BGB nach billigem Ermessen einen Verteilungsschlüssel bestimmen. Gemäß § 315 Abs. 3 Satz 3 BGB kann die Verteilung nur auf Billigkeit überprüft werden. Ist die Verteilung im Einzelfall unbillig, so ist das Erhöhungsverlangen trotzdem formell wirksam, es ist nur materiell fehlerhaft. Das Gericht hat dann gemäß § 315 Abs. 3 Satz 2 BGB die Bestimmung einer der Billigkeit entsprechenden Verteilung im Zahlungsverfahren vorzunehmen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 22. Oktober 2013 - 63 S 108/13, GE 2013, 1654; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 14. Aufl. 2019, BGB § 559 Rn. 75). Die Vertragspartei, die gemäß § 315 Abs. 1 BGB die Bestimmung zu treffen hat, hat dies nach billigem Ermessen zu tun. Dabei ist nicht nur ein einziges „richtiges“ Ergebnis denkbar. Dem Bestimmungsberechtigten steht ein Ermessensspielraum zu; die Bestimmung ist erst dann durch das Gericht zu ersetzen, wenn die durch § 315 Abs. 3 BGB - mit dem Hinweis auf die Billigkeit - gezogenen Grenzen überschritten sind, nicht dagegen schon dann, wenn das Gericht eine andere Festsetzung für richtig hält (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 19. Mai 2005 - 1 ZR 299/02, BGHZ 163, 119 Tz. 44).

Vorliegend entspricht eine Verteilung der Kosten für die Fassadendämmung auch auf die Dachgeschosswohnung der Kl. nicht mehr der Billigkeit, weil die Wohnung nicht von der Dämmung profitiert. Eine Beteiligungsfähigkeit der Wohnung der Kl. an den Kosten würde dann außer Zweifel stehen, wenn sie an einer Zentralheizung angeschlossen wäre, da eine Reduzierung des Verbrauchs dann allen Wohnungen zugutekommen würde (vgl. LG Halle [Saale], Urteil vom 8. August 2002 - 2 S 42/01 - Rn. 38 - 39, juris). Dies ist jedoch nicht der Fall, da die Wohnung mit einem Ofen beheizt wird.

Entgegen der Auffassung der Bekl. kann auch nicht ohne weitere Darlegung angenommen werden, dass die Dachgeschosswohnung nach der Dämmung der unterhalb liegenden Fassade mehr als zuvor von der Beheizung der unteren Wohnungen profitieren würde. Wenn die unteren Wohnungen etwa vor der Dämmung bis auf 21 °C beheizt wurden, ist anzunehmen, dass dies auch nach der Dämmung der Fall ist, nur mit weniger Energieeinsatz. Die Wärmemenge, die durch die Beheizung mit denselben Temperaturen in den unteren Wohnungen im Dachgeschoss ankommt, dürfte jedoch vorher und nachher die gleiche sein. Dass sich durch die Dämmung die Wärmedurchlasswerte der Wohnung der Kl. geändert hätten, wird von der Bekl. nicht behauptet.

Die Aussicht darauf, dass die Wohnung der Kl. in einem nicht bekannten zukünftigen Zeitpunkt an eine - was streitig ist und offenbleiben kann - schon vorhandene oder erst noch zu schaffende Zentralheizung angeschlossen werden wird, reicht nicht aus, um die Folgen einer ungewissen, zukünftigen Energieeinsparung vorwegzunehmen und die Wohnung ab März 2017 mit Kosten zu belasten (vgl. zur fernliegenden Außenwanddämmung bei einer Einzelofenheizung LG Berlin, Urteil vom 19. Februar 2014 - 65 S 56/12, GE 2004, 283, Rn. 14-15, juris; KG Urt. v. 20.4.2006 - 8 U 204/05, GE 2006, 714; Blank, WuM 2008, 311).

Die Verteilung der Kosten für eine Fassadendämmung auf eine Dachgeschosswohnung entspricht nicht mehr der Billigkeit, wenn die ofenbeheizte Wohnung nicht von der Dämmung profitiert (Wohnung grenzt nicht an den gedämmten Bereich an).

Die Mieterin bewohnte eine mit Ofenheizung ausgestattete Dachgeschosswohnung. Der Vermieter verlangte Zahlung einer Modernisierungsumlage. Die Mieterin widersprach, weil die Wände der Wohnung nicht an die gedämmte Fassade angrenzen. Sie verlangt Rückzahlung der unter Vorbehalt geleisteten Erhöhungsbeträge – beim AG mit Erfolg.

Das LG Berlin, ZK 63, wies die Berufung zurück. Die Frage einer ausreichenden Begründung der Mieterhöhung gemäß § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB könne offenbleiben, ebenso, ob es sich bei der Wärmedämmung der Hoffassade im Hinblick auf die streitgegenständliche Wohnung im Dachgeschoss um eine Modernisierungsmaßnahme gemäß § 555b BGB handele. Denn jedenfalls entspreche der Umlagemaßstab unter Einbeziehung der Fläche der Wohnung nicht gemäß §§ 559b Abs. 1 Satz 2, 559 Abs. 3 BGB erforderlichem billigen Ermessen. Der Vermieter könne zwar im Rahmen der §§ 315, 316 BGB nach billigem Ermessen einen Verteilungsschlüssel bestimmen. Vorliegend entspreche aber eine Verteilung der Kosten für die Fassadendämmung auch auf die Dachgeschosswohnung der Klägerin nicht mehr der Billigkeit, weil die Wohnung nicht von der Dämmung profitiere. Eine Beteiligungsfähigkeit der Wohnung an den Kosten würde dann zwar außer Zweifel stehen, wenn sie an eine Zentralheizung angeschlossen wäre, da eine Reduzierung des Verbrauchs allen Wohnungen zugute kommen würde. Das sei jedoch nicht der Fall, da die Wohnung mit einem Ofen beheizt werde. Die Aussicht darauf, dass die Wohnung der Klägerin in einem nicht bekannten zukünftigen Zeitpunkt an eine – was streitig sei und offenbleiben könne – schon vorhandene oder erst noch zu schaffende Zentralheizung angeschlossen werden würde, reiche nicht aus, um die Folgen einer ungewissen, zukünftigen Energieeinsparung vorwegzunehmen.

Die von dem Vermieter zitierte Entscheidung der Kammer (GE 2014, 283) betreffe einen anderen Sachverhalt. Dort seien Kosten für eine Dachgeschossdämmung zu Unrecht nur auf die Mieter des Dachgeschosses umgelegt worden, obwohl das ganze Haus davon profitiere. Vorliegend ginge es jedoch im Gegenteil darum, dass einzelne Mieter nicht an Maßnahmen (Dämmung) beteiligt werden sollen, von denen sie ausgeschlossen seien bzw. davon nicht profitierten (Energieeinsparung). Soweit in der Entscheidung auch eine Wohnung mit Gasetagenheizung beteiligt gewesen sei, obwohl kein Anschluss an eine Zen­tralheizung bestanden habe, sei das damit begründet worden, dass die auf diese Wohnung entfallende Fläche verhältnismäßig geringfügig gewesen sei und nicht auszuschließen sei, dass zukünftig auch dort eine Umstellung auf eine Zentralheizung erfolgen würde. Vorliegend fehlten Anhaltspunkte für einen Zeitpunkt des Anschlusses der Wohnung an eine Zentralheizung.