Mieterhöhung nach Fahrstuhleinbau als unzumutbare Härte, Beweislast für Mietereinkommen, Deckung der Grundbedürfnisse

1. Eine modernisierungsbedingte Erhöhung des Mietzinses führt für einen Mieter mit besonders niedrigem Einkommen grundsätzlich zu einer nicht zu rechtfertigenden Härte, wenn die Modernisierungsmaßnahme nicht mit einem nachhaltigen und deutlichen Zuwachs an Wohnkomfort verbunden ist.

2. Unabhängig vom Komfortzuwachs ist bei einem Mieter mit niedrigem Einkommen eine nicht zu rechtfertigende Härte auch dann gegeben, wenn die ihm vor der Modernisierung zur Verfügung stehenden Mittel bereits absolut zu gering waren, um seine Grundbedürfnisse angemessen zu decken.

3. Hat der Mieter seine eine nicht zu rechtfertigende Härte begründenden wirtschaftlichen Verhältnisse - durch Vorlage geeigneter Unterlagen - substantiiert dargetan, trifft den Vermieter eine gesteigerte Bestreitenslast. Sofern der Vermieter das Vorbringen des Mieters weiterhin mit Nichtwissen bestreitet, sind die vom Mieter behaupteten persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse als unstreitig zu behandeln.

I. Die Berufung ist gemäß § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen, da sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat und auch die sonstigen Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO vorliegen. Zutreffend hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen und die Kl. im Rahmen der Widerklage verurteilt, den unter Vorbehalt gezahlten Mietzins zurückzuzahlen. Die Berufung rechtfertigt keine andere Beurteilung.

1. Der Kl. steht der auf die Modernisierungsmieterhöhungserklärung vom 9. September 2013 gestützte Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete für den Zeitraum ab Juni 2014 nicht zu, da sich die Miete nicht gemäß § 559 ff. BGB a. F. aufgrund des von der Kl. veranlassten Fahrstuhlanbaus modernisierungsbedingt erhöht hat.

Auf die streitgegenständliche Erhöhung ist - was die Berufung nicht in Zweifel zieht - gemäß Art. 229 § 29 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB altes Recht anzuwenden, da die Kl. mit den streitgegenständlichen Maßnahmen vor dem 1. Mai 2013 begonnen hat. Sie kann sich in der Sache allerdings nicht mit Erfolg auf eine Erhöhung des Mietzinses gemäß § 559 Abs. 1 BGB a.F. berufen, da die geltend gemachte Erhöhung für die Bekl. mit einer nicht zu rechtfertigenden Härte i.S.d. § 554 Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB a.F. verbunden wäre.

Gemäß § 554 Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB a. F. hat der Mieter die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme nicht zu dulden, wenn die Maßnahme für ihn eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist. Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen.

Zwar ist der - finanzielle - Härteeinwand des Mieters bereits ausweislich des Gesetzeswortlauts der §§ 554 und 559 BGB a. F. nicht im Rahmen des § 559 Abs. 1 BGB a. F., sondern gemäß § 554 Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB a. F. allein bei dem der Erhöhung vorgelagerten Duldungsanspruch des Vermieters beachtlich. Etwas anderes gilt jedoch ausnahmsweise dann, wenn der Vermieter dem Mieter die Geltendmachung des Härteeinwands im Duldungsprozess - wie hier - dadurch vereitelt, dass er die Maßnahme entgegen § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB a. F. nicht ankündigt und sie gleichwohl durchführt. Zwar ist auch in solchen Fällen eine spätere Modernisierungsmieterhöhung nicht grundsätzlich ausgeschlossen (vgl. BGH, Urt. v. 2. März 2011 - VIII ZR 164/10, NJW 2011, 1220 Tz. 14). Die Erhebung des Härteeinwands ist dann aber - gemäß § 242 BGB - auch noch im Erhöhungsprozess möglich und beachtlich (vgl. BGH, aaO. Tz. 16). Ob etwas anderes gilt, wenn der Mieter auch ohne vorherige Modernisierungsankündigung von den Maßnahmen und ihrem Charakter Kenntnis erlangt und sich mit deren Durchführung einverstanden erklärt, kann dahinstehen. Denn aus den Gründen des angefochtenen Urteils, auf die die Kammer Bezug nimmt und denen insoweit nichts hinzuzufügen ist, befand sich die Bekl. bis zur erst im Nachgang der Maßnahmen erfolgten „Ankündigung“ vom 4. Januar 2013 in Unkenntnis von deren Charakter und der von der Kl. beabsichtigen anteiligen Kostenumlage auch auf sie. Auch ihre Zustimmung zur beabsichtigten Modernisierung und späteren Kostenumlage hat die Bekl. weder vor, während noch nach Durchführung der Maßnahmen erklärt.

Das Vorliegen einer nicht zu rechtfertigenden Härte hat das Amtsgericht zutreffend bejaht:

Die von der Kl. für die Installation von Außenaufzügen umgelegten Modernisierungskosten von 82.140 € würden für die Bekl. zu einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete um 71,66 € und zusätzlichen monatlichen Betriebskostenvorschüssen von 108 € und damit zu einer Erhöhung der bisherigen - mittlerweile gemäß § 558 Abs. 1 BGB weiter erhöhten - (Nettokalt-) Miete von 204,58 € auf insgesamt 384,24 € führen. Eine zusätzliche Mietzinsbelastung von 179,66 € ist für die Bekl. jedoch auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen der Kl. nicht zu rechtfertigen.

Die Beurteilung, ob eine für den Mieter nicht zu rechtfertigende finanzielle Härte vorliegt, entzieht sich einer schematischen Betrachtung der Quote von Haushaltseinkommen und erhöhter Miete. Es ist vielmehr auf die konkreten Gegebenheiten des Einzelfalles abzustellen, wobei neben den modernisierungsbedingten finanziellen Belastungen des Mieters auch das Maß der durch die Modernisierung geschaffenen Komfortverbesserung zu berücksichtigen ist (vgl. BGH, Beschl. v. 10. Dezember 2013 - VIII ZR 174/13, NJW-RR 2014, 396 Tz. 1, 2). Gemessen an diesen Grundsätzen hat das Amtsgericht die Zumutbarkeit der zusätzlichen finanziellen Belastung für die Bekl. zutreffend verneint:

Für die vorzunehmende Abwägung ist von dem zum Erklärungs- und Erhöhungszeitpunkt erzielten monatlichen Gesamteinkommen der Bekl. auszugehen, welches das Amtsgericht rechtsfehlerfrei unter Zugrundelegung der eingereichten Gewinnermittlung der Bekl., ihrer eidesstattlichen Versicherung und des Wohngeldbescheides des Bezirksamts Pankow mit einem Betrag von monatlich 846,65 € bemessen hat ([9.737,83 € : 12] + 31 € Wohngeld). Soweit die Kl. auch weiterhin die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse der Bekl. bestreitet, ist ihr dies unbehelflich. Denn sie trifft hinsichtlich der von der Bekl. zu beweisenden negativen Tatsache, dass über die angegebenen Einkünfte hinaus keine weiteren Einkünfte erzielt werden oder weiteres Vermögen vorhanden ist, nach den Regeln zum Beweis negativer Tatsachen eine sogenannte sekundäre Darlegungslast. Dieser ist sie nicht gerecht geworden. Sie hätte die Behauptung der Bekl., ihre Einkünfte und ihr Vermögen vollständig angegeben zu haben, substantiiert bestreiten und ihrerseits darlegen müssen, welche konkreten zusätzlichen Einkünfte und Vermögen der Bekl. zuzurechnen sein sollen. Erst wenn ihr Vorbringen diesen Anforderungen genügt hätte, wäre es an der Bekl. gewesen, die substantiiert vorgetragenen zusätzlichen Einkünfte zu widerlegen (vgl. BGH, Urt. v. 20. März 2013 - XII ZR 120/11, NJW 2013, 1447; LG Berlin, Urt. v. 9. Juli 2013 - 63 S 438/12, juris Tz. 4). An entsprechenden Darlegungen indes fehlte es. Das gilt auch hinsichtlich des von der Kl. behaupteten erhöhten Wohngeldanspruchs der Bekl.; gegen einen solchen spricht bereits der von der Bekl. zur Akte gereichte Wohngeldbescheid, der genau den von ihr behaupteten Zuschuss ausweist und sogar ein niedrigeres als das von der Kammer angesetzte Einkommen der Bekl. als Bemessungsgrundlage heranzieht. Unabhängig davon ist der Vortrag der Bekl. zu ihren Einkommensverhältnissen auch prima facie zutreffend, da die eingereichten Unterlagen nicht nur in sich schlüssig sind, sondern auch in ihrer Gesamtschau nicht in Widerspruch zu dem ergangenen Wohngeldbescheid stehen.

Den sich demnach anzusetzenden monatlichen Einnahmen von 846,65 € stehen bisherige monatliche Nettokaltmietzinsbelastungen von 204,58 € gegenüber, so dass der Bekl. ohne den Ausspruch der streitgegenständlichen Erhöhung für die Bestreitung der sonstigen Mietnebenkosten und ihres allgemeinen Lebensunterhaltes monatlich noch lediglich 642,07 € (21,40 € täglich) zur Verfügung standen. Bereits dieser Betrag liegt deutlich unter dem gemäß § 32a Abs. 1 Nr. 1 EStG steuerfrei zu stellenden Existenzminimum von derzeit monatlich 721 € (2014: 696,16 €); die genannte Grenze würde noch deutlicher unterschritten, wenn die Bekl. zusätzlich mit der von der Kl. erklärten Mieterhöhung von 179,66 € belastet würde und ihr ein monatliches Resteinkommen von nur noch 462,41 € (15,41 € täglich) verbliebe. Es bedarf keiner abschließenden Entscheidung der Kammer, ob ein Überschreiten der aufgezeigten abstrakten Grenze durch eine Modernisierungsmieterhöhung grundsätzlich deren Unzumutbarkeit für den Mieter indiziert (vgl. Kammer, Urt. v. 30. Mai 2013 - 67 S 577/12, juris Tz. 36; Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 559 Rz. 104), ebenso wenig, ob dem Mieter nach der Erhöhung von seinem Einkommen so viel verbleiben muss, dass er im Wesentlichen an seinem bisherigen Lebenszuschnitt festhalten kann (vgl. dazu Emmerich, in: Staudinger, Neubearb. 2014, § 559 Rz. 34 m.w.N.). Denn hier waren die der Bekl. zur Deckung ihrer Grundbedürfnisse zur Verfügung stehenden Mittel bereits vor der Modernisierung absolut so gering, dass jede weitere modernisierungsbedingte Erhöhung für sie zu einer nicht mehr zu rechtfertigen Härte geführt hätte. Diese Wertung gilt unabhängig, erst recht aber vor dem Hintergrund, dass bei Mietern mit niedrigen Einkommen dem mit der Modernisierung verbundenen Grad des Komfortzuwachses bei der Beurteilung einer nicht zu rechtfertigenden Härte eine gesteigerte Bedeutung zukommt. Bedingt durch diese Wechselwirkung führen - selbst nur anteilige - modernisierungsbedingte Mieterhöhungen bei Mietern mit einem besonders niedrigen Einkommen allenfalls dann nicht zu einer nicht zu rechtfertigenden Härte, wenn die Modernisierung mit einem nachhaltigen und deutlichen Zuwachs an Wohnkomfort verbunden ist (vgl. BGH, Beschl. v. 10. Dezember 2013 - VIII ZR 174/13, NJW-RR 2014, 396 Tz. 2 [zur Berücksichtigung des Komfortzuwachses]). Von einem derart deutlichen Komfortgewinn durch den von der Kl. installierten Außenaufzug kann für die im 2. Obergeschoss gelegene Wohnung der Bekl. allerdings bereits wegen der lediglich auf den Ebenen der Zwischengeschosse eingerichteten Haltepunkte des Fahrstuhls keine Rede sein; es ist sogar zweifelhaft, ob eine nicht vollständig barrierefrei errichtete Aufzugsanlage - vor allem für Mieter niedergeschossiger Wohnungen - überhaupt eine Modernisierung der Mietsache darstellt (vgl. Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 555b Rz. 101 m.w.N.).

Schließlich führen auch der Zuschnitt und die Größe der von der Bekl. angemieteten - 74,65 m² großen - 2-Zimmer-Wohnung zu keinem der Kl. günstigeren Abwägungsergebnis. Zwar kann bei der gebotenen Interessenabwägung zu Lasten des Mieters Berücksichtigung finden, dass er sich - gemessen an seinen sozialen Verhältnissen - eine viel zu große und teure Wohnung leistet (vgl. Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, aaO., § 559 Rz. 105). Jedoch ist ein derartiges Missverhältnis hier nicht gegeben. Einerseits ist die Wohnung nicht unverhältnismäßig groß, da nach den als Vergleichsmaßstab heranziehbaren Angaben des Statistischen Bundesamtes die durchschnittliche Wohnfläche eines 1-Personen-Haushaltes im Jahr 2011 69,6 m² betrug (Statistisches Jahrbuch 2014, S. 151); diese Fläche überschreitet die streitgegenständlichen Wohnung aber nur geringfügig. Andererseits war die Wohnung für die Bekl. vor der streitgegenständlichen Erhöhung mit einer Nettokaltmiete von 204,58 € auch nicht erheblich zu teuer, sondern - gemessen an ihrem vergleichsweise niedrigen Einkommen - gerade noch finanzierbar. Das gilt erst recht für den Zeitpunkt der Wohnungsanmietung im Jahr 1989, an dem die Bekl. eine - auch für sie - erschwingliche Monatsmiete von lediglich 51,40 M zu entrichten hatte. Auch das hat das Amtsgericht im Ergebnis zutreffend erkannt.

2. Davon ausgehend ist auch die auf Rückzahlung der unter Vorbehalt geleisteten Erhöhungsbeträge von insgesamt 1.074,30 € nebst anteiliger Zinsen gerichtete Widerklage der Bekl. gemäß §§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1, 288 ff. BGB begründet.

Das Berufungsverfahren hat sich durch Zurückweisungsbeschluss erledigt.

Grundsätzlich können alle Modernisierungskosten auf den Mieter umgelegt werden, soweit dies nicht eine unzumutbare Härte darstellen würde. Feste Maßstäbe, etwa ein bestimmter Prozentsatz des Nettoeinkommens des Mieters, gibt es dafür nicht, zumal auch die berechtigten Interessen des Vermieters zu berücksichtigen sind. Das Landgericht Berlin hielt bei einer Mieterin mit besonders niedrigem Einkommen die Mieterhöhung nach der Installation von Außenaufzügen für unzulässig. Darüber hinaus äußerte die Kammer Zweifel, ob es sich bei der Errichtung einer nicht barrierefreien Aufzugsanlage überhaupt um eine Modernisierung handle.

Die Mieterin einer Zweizimmerwohnung im 2. OG hatte eine monatliche Nettomiete von 204,58 € zu zahlen. Nach der Installation von Außenaufzügen, die nicht wirksam angekündigt worden war, verlangte die Vermieterin eine Mieterhöhung von 71,66 € und einen zusätzlichen Betriebskostenvorschuss von 108 €, was die Mieterin zunächst eine Zeit lang unter Vorbehalt zahlte. Danach stellte sie die Zahlungen ein; die Klage der Vermieterin wurde vom Amtsgericht abgewiesen, das der Widerklage der Mieterin auf Rückzahlung der Erhöhungsbeträge stattgab. Die Berufung war ohne Erfolg.

Das Landgericht Berlin hielt die Berufung für offensichtlich unbegründet, da die Mieterhöhung eine nicht zu rechtfertigende Härte für die Mieterin darstellen würde. Zwar sei, anders als nach neuem Recht, der finanzielle Härteeinwand nach früherem Recht, das hier maßgeblich war, nicht bei der Mieterhöhung zu prüfen, sondern allein bei dem vorgelagerten Duldungsanspruch.

Wenn es – wie hier – jedoch an einer Ankündigung der Maßnahmen fehle, sei das anders, da sonst der Vermieter die Geltendmachung des Härteeinwands vereiteln könne. Die Mieterin habe ihr geringes Einkommen substantiiert dargelegt; das schlichte Bestreiten durch die Vermieterin sei nicht ausreichend, zumal die Angaben der Mieterin nach den eingereichten Unterlagen und dem Wohngeldbescheid schlüssig seien. Danach habe sie einschließlich des Wohngeldes einen Betrag von 846,65 € zur Verfügung, was abzüglich der geschuldeten Nettomiete von 204,58 € deutlich unter dem Existenzminimum liege. Demgegenüber komme eine Wohnwerterhöhung durch den Fahrstuhl für die Mieterin im zweiten Obergeschoss kaum in Betracht, zumal die Haltepunkte des Fahrstuhls im Zwischengeschoss eingerichtet seien. Es sei ohnehin zweifelhaft, ob eine nicht barrierefrei errichtete Aufzugsanlage überhaupt eine Modernisierung darstelle.

Schließlich sei auch nicht anzunehmen, dass die Mieterin sich eine zu große oder zu teure Wohnung leiste, da ihre Wohnung annähernd der durchschnittlichen Wohnfläche eines Einpersonenhaushalts entspreche und die Miete bei Vertragsbeginn 1989 mit 51,40 M auch für die Beklagte erschwinglich gewesen sei.

Das Berufungsverfahren hat sich durch Zurückweisungsbeschluss erledigt. Vermieter sollten bei allen Modernisierungsmaßnahmen berücksichtigen, dass bei besonders einkommensschwachen Mietern eine Mieterhöhung nicht durchzusetzen ist. Da kein Mieter nach Vertragsschluss sein Einkommen darlegen muss, besteht für jede Baumaßnahme also ein kalkulatorisches Risiko. Die (allerdings nicht entscheidungserhebliche) Erwägung der Kammer, es sei zweifelhaft, ob eine nicht vollständig barrierefrei errichtete Aufzugsanlage überhaupt eine Modernisierung darstelle, ist neu (die angegebene Fundstelle bei Schmidt-Futterer sagt dazu nichts). Möglicherweise wird die 67. Kammer diesen Gedanken noch einmal aufgreifen.