Mieterhöhung mit Vergleichswohnungen, zur Qualifiziertheit des Berliner Mietspiegels 2013

1. Zur Frage der Verwertbarkeit des Statistik-Gutachtens zum Berliner Mietspiegel 2013.

2. Wenn beide Parteien im Zustimmungsprozess Einwendungen gegen die Heranziehung eines Mietspiegels erheben, kann das Gericht einer Beweiserhebung durch Sachverständigengutachten den Vorzug geben.

(Leitsätze der Redaktion)

Vorliegend hat die Kl. ihr Mieterhöhungsverlangen auf ein - die nach dem Mietspiegel 2013 ortsübliche Miete im Ergebnis übersteigendes - Vergleichsmietgutachten gestützt, gegen das sich die Bekl. unter Verweis auf die (niedrigeren) Werte des Mietspiegels 2013 wenden. Die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels tragen somit die Bekl. Dies entspricht der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH, aaO.), so dass es eines ausdrücklichen Hinweises hierzu, anders als die Bekl. meinen, nicht bedurfte.

Das Amtsgericht hat insofern allerdings unzutreffend angenommen, dass der Vortrag der Bekl. zur Behauptung eines qualifizierten Mietspiegels ausreicht, und auf das Bestreiten der Kl. Beweis hierüber erhoben.

Denn die Bekl. selbst haben sich nicht auf den Mietspiegel 2013 berufen, ohne diesen zu beanstanden. Zwar haben die Bekl. vorgetragen, der Mietspiegel 2013 sei qualifiziert, sofern die Kl. in dem streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangen einen den Spannenendwert von 7 € übersteigenden Quadratmeterpreis (hier: 7,29 €) geltend gemacht hat. Die Bekl. haben aber darüber hinaus die Berechnung des Spannenwertes im Mietspiegel angegriffen, da sie sich auf den Standpunkt gestellt haben, danach nicht mehr als die bisher gezahlten 6,48 € pro Quadratmeter zahlen zu müssen. Hierzu haben sie behauptet, der Mietspiegel 2013 sei insofern fehlerhaft, als er eine Berücksichtigung wertmindernder Merkmale bei der Spanneneinordnung für unzulässig erkläre, wenn durch Hinzurechnung von Sondermerkmalen zum Mittelwert bereits der Spannenendwert - wie hier - erreicht bzw. überschritten werde. Soweit die Bekl. in der Berufung meinen, sie hätten damit nicht die Qualifiziertheit des Mietspiegels, sondern lediglich die Berechnung der Spanneneinordnung angegriffen, trifft dies nicht zu. Denn die Hinzurechnung der Sondermerkmale sowie das Verbot einer Berücksichtigung werterhöhender bzw. wertmindernder Merkmale bei der Spanneneinordnung schreibt eine Spanneneinordnung zwingend vor und bezieht sich gerade nicht auf die bloße Orientierungshilfe bei der Berechnung der Spanneneinordnung. Ausweislich der Erläuterungen zum Mietspiegel 2013 begründen die Sondermerkmale eine eigene Wohnungsqualität mit Auswirkungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete, so dass bei ihrem Vorhandensein gewisse Zuschläge auf den Mittelwert zwingend vorzunehmen sind. Greift daher eine Partei den Mietspiegel in nur diesem Punkt als fehlerhaft und nicht wissenschaftlichen Grundsätzen genügend an, stellt sie damit nicht nur die Einordnung in die Spanne, sondern den ganzen zur Ermittlung der Spanne angestellten Erhebungs- und Rechenprozess in Frage. Der Mietspiegel ist damit insgesamt nicht hinreichend als qualifiziert dargelegt. Zu Unrecht meinen die Bekl., etwas anderes ergebe sich aus BGH, Urteil vom 2. April 2005, VIII ZR 110/04. Denn diese Entscheidung betrifft die Zulässigkeit von Schätzungen zur Spanneneinordnung bei Vorliegen von Orientierungshilfen und damit einen anderen Fall. Beweis über das Vorliegen der Voraussetzungen von § 558d Abs. 1 BGB war demnach nicht zu erheben.

Auf die Feststellungen des Sachverständigen Prof. Dr. Krämer zu der Frage, ob der Berliner Mietspiegel 2013 nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden ist, kommt es daher nicht an. Die Kammer hat allerdings Zweifel an der Verwertbarkeit des Gutachtens, da dieses weitgehend auf Vermutungen betreffend die Erhebung der Daten abstellt und keine Klärung bei dem mit der Erstellung des Mietspiegels beauftragten Unternehmen durchgeführt hat. Insbesondere lässt das Gutachten offen, inwiefern nach dem Willen des Gesetzgebers ein Mietspiegel im Hinblick auf seine normative Funktion das Mietniveau der gesamten Gemeinde widerzuspiegeln hat (vgl. BGH, Urteil vom 3. Juli 2013, VIII ZR 267/12 zur Entbehrlichkeit von Spezialmietspiegeln für Ortsteile).

Unerheblich ist nach alledem, ob den Bekl. im Zusammenhang mit der Abänderung des Beweisbeschlusses rechtliches Gehör gewährt worden ist. Allerdings ist ein Verfahrensfehler diesbezüglich nicht ersichtlich. Eine Verfügung vom 20. April 2014, wie sie die Bekl. erwähnen, lässt sich der Akte nicht entnehmen, wohl aber eine Verfügung vom 23. April 2014, in der die Kommunikation zwischen Gericht und Sachverständigem dargestellt wird und die dem Bekl.vertreter zugestellt worden ist. Zudem ergibt sich daraus auch keine Erweiterung, sondern allenfalls eine Beschränkung des Beweisthemas zur Kostenersparnis. Schließlich haben die Bekl. auf den Beschluss des Amtsgerichts ihren Anteil am Kostenvorschuss für den Sachverständigen ohne Beanstandungen gezahlt.

Soweit das Amtsgericht die ortsübliche Vergleichsmiete anhand des eingeholten Sachverständigengutachtens bestimmt hat, ist das Berufungsgericht gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO daran gebunden. Konkrete Anhaltspunkte, die Zweifel an der Richtigkeit und Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen begründen, sind nicht ersichtlich. Greift die Vermutungswirkung nach § 558d Abs. 3 BGB nicht, was das Amtsgericht wie oben dargestellt jedenfalls im Ergebnis zutreffend erkannt hat, ist die ortsübliche Vergleichsmiete nach §§ 286, 287 ZPO zu ermitteln. Es ist nicht zu beanstanden, dass das Amtsgericht vorliegend von einer Schätzung nach § 287 ZPO unter Hinzuziehung des Berliner Mietspiegels 2013 als einfachen Mietspiegel gemäß § 558c BGB abgesehen hat. Die Frage, ob das Gericht nach Beweiserhebung seine Überzeugung nach § 286 ZPO bildet oder sich aber der Möglichkeit einer Schätzung nach § 287 ZPO bedient, unterliegt grundsätzlich tatrichterlichem Ermessen. Zwar ist das Gericht gehalten, in Streitigkeiten wegen Mieterhöhungen einen vorhandenen Mietspiegel für die Ermittlung der zwischen den Parteien streitigen ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen (LG Berlin, Urteil vom 16. Juli 2015, 67 S 120/15). Dies folgt schon aus der von dem Gesetzgeber beabsichtigten Funktion von Mietspiegeln, die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu erleichtern (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, §§ 558c, 558d BGB, Rn. 2, zitiert nach beck-online). Jedenfalls dann, wenn wie vorliegend beide Parteien Einwendungen gegen den Mietspiegel erheben, kann das Gericht aber dem Beweis durch Sachverständigengutachten den Vorzug geben.

Bedenken gegen das Gutachten des Sachverständigen B. und seine Würdigung durch das Amtsgericht bestehen nicht; insbesondere hat der Sachverständige auf Nachfrage der Kammer dargelegt, dass die herangezogenen Vergleichsobjekte nicht im Eigentum der Parteien des Rechtsstreits stehen bzw. im selben Gebäude belegen sind.

Keine Revision zugelassen.

Wenn ein qualifizierter Mietspiegel existiert, wird grundsätzlich die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete danach bestimmt; ein Sachverständigengutachten ist überflüssig. Die 63. Kammer des Landgerichts Berlin hatte nach Einholung eines Sachverständigengutachtens festgestellt, dass der Mietspiegel 2009 (das treffe auch für die Nachfolger zu) nicht qualifiziert ist (GE 2015, 1097). Die 18. Kammer ist da – vielleicht – anderer Meinung.

Die Vermieterin hatte ihr Mieterhöhungsverlangen nicht auf den Mietspiegel 2013 gestützt, sondern auf ein Sachverständigengutachten. Das Amtsgericht holte zur Frage der Qualifikation des Mietspiegels ein Gutachten ein und beauftragte denselben Sachverständigen wie die 63. Kammer, der dann auch zum selben Ergebnis (nicht qualifiziert) kam. Nach Einholung eines weiteren Gutachtens zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete gab das Amtsgericht der Klage statt; die Berufung war ohne Erfolg.

Mit Urteil vom 2. Dezember 2015 meinte die 18. Kammer des LG Berlin, die Feststellung der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Sachverständigengutachten sei hier nicht zu beanstanden, da beide Parteien Beanstandungen zum Mietspiegel erhoben hätten, da auch die Mieter die Berechnung der Spanneneinordnung mit Sondermerkmalen und Orientierungshilfe für fehlerhaft hielten. Auf die Frage, ob der Mietspiegel qualifiziert sei, komme es daher nicht an, wobei allerdings an der Verwertbarkeit des Gutachtens (zur Qualifikation) Zweifel bestünden.

In älteren Berliner Mietspiegeln wie etwa dem von 2005 war folgende Anwendung von Orientierungshilfe und Sondermerkmalen vorgeschrieben: Zunächst waren die wohnwertmindernden und -erhöhenden Merkmale nach der Orientierungshilfe zu ermitteln und dann die aus den Sondermerkmalen resultierenden Beträge hinzuzufügen. Im Mietspiegel 2013 hieß es dagegen genau umgekehrt, dass zunächst die Sondermerkmale dem Mittelwert hinzuzufügen oder abzuziehen seien. Wenn dadurch die Spannenendwerte erreicht oder überschritten seien, habe eine weitere Berücksichtigung der Orientierungshilfe zu unterbleiben. Das beruhte darauf, dass sich nach der früheren Berechnungsmethode (die die Mieter anwenden wollten) unrealistische Mietwerte ergeben hatten. Über die Qualifikation des Berliner Mietspiegels 2013 (oder 2015) ist damit jedenfalls nichts gesagt.

Ob künftig zur Qualifikation des Mietspiegels Sachverständigengutachten eingeholt werden, möglicherweise auch vom selben Sachverständigen wie in den Verfahren der 63. Kammer und des Amtsgerichts (kritisch dazu Börstinghaus NJW 2005, 3200, der von einem „Gutachten“ in Anführungszeichen spricht und meint, das Gericht habe mit dessen Beauftragung den Bock zum Gärtner gemacht), bleibt offen. Wenn Mieter sich einschränkungslos auf den Mietspiegel berufen, bleibt nur die Beweiserhebung über dessen Qualifikation oder die Anwendung als einfacher Mietspiegel.

Anmerkung RA Burkhard Rauch: Das Gericht hat der Klage „aus anderen Gründen“ stattgegeben. Allerdings hat es nur – wie von Mieterseite kritisiert – „Steine statt Brot“ gegeben. Das Gericht hat sich tatsächlich auch mit der Frage beschäftigt, ob der Berliner Mietspiegel 2013 den Anforderungen des § 588d BGB genügt – das heißt nach „wissenschaftlichen Kriterien“ erstellt wurde. Unter Bezugnahme auf das Gutachten von Prof. Dr. Krämer hat dies das Ausgangsgericht (AG Charlottenburg) verneint.

Im Berufungsverfahren äußerte die Kammer nun Zweifel an der „Verwertbarkeit“ dieses Gutachtens. Das Gericht hat folgende Kritikpunkte an dem Gutachten mitgeteilt:

1. Die Ausführungen betreffend die Erhebung der Daten beruhen nur auf Vermutungen, da er keine Klärung bei dem mit der Erstellung des Gutachtens beauftragten Unternehmen durchgeführt hat.

Ergänzend: Auf Vorhaltung der Beklagtenseite in der 1. Instanz teilte Prof. Krämer im Zeugentermin mit: Im Zuge der Erstellung eines Gutachtens zum Berliner Mietspiegel 2009 habe er bei dem „Erstellerunternehmen“ dieses Mietspiegels mehrfach vergeblich versucht, Hintergrundinformationen zu der diesem Mietspiegel zugrunde liegenden Datenerhebung zu erhalten. Sämtliche diesbezüglichen Anfragen seien unbeantwortet geblieben. Um sich dieses ergebnislose Bemühen für das hier prozessgegenständliche Gutachten zum Berliner Mietspiegel 2013 zu ersparen, habe er gleich darauf verzichtet. Das Berufungsgericht hielt diese Vorgehensweise des Gutachters – anders als das Ausgangsgericht – für nicht ausreichend.

2. Das LG kritisiert weiter die fehlende Auseinandersetzung des Gutachtens mit dem BGH-Urteil vom 3. Juli 2013 - VIII ZR 267/12 -. Dort unter Punkt 34 scheint die hiesige Berufungskammer die Feststellung des BGH herauslesen zu wollen, es gäbe möglicherweise einen „Willen des Gesetzgebers“, dass ein Mietspiegel „im Hinblick auf seine normative Funktion das Mietniveau der gesamten Gemeinde widerzuspiegeln hat“ – und es keinen Bedarf an „Spezialmietspiegeln für Ortsteile gebe“.

Das zitierte Urteil des BGH betraf einen einfachen Mietspiegel der Gemeinde Ahlen. Hier meinte der BGH, es bedarf keines „Spezialmietspiegels“ in der Gemeinde, nur weil „der Ortsteil, in dem sich die Wohnung befindet, gewisse Besonderheiten aufweist und sich dort eine Reihe fast identischer Vergleichsobjekte befinde. Hier scheint die Berufungskammer mitteilen zu wollen, dass Prof. Dr. Krämer im Rahmen seines Gutachtens in Abgrenzung zu der Situation in Ahlen weiter hätte ausführen müssen, weshalb nun in Berlin gerade die Notwendigkeit der weiteren Differenzierung der Wohnlagen, insbesondere nach Innen- und Außenbereich besteht.

Nun stellt sich daher die Frage, welche Auswirkungen diese Kritik des Berufungsgerichts an dem Gutachten für den vorliegenden Prozess gehabt hätte, sofern das Gutachten entscheidungserheblich gewesen wäre.

Nach der weiteren Feststellung des Berufungsgerichts im Urteil liegt die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels beim Mieter (Beklagten), sofern der Mietspiegel diese Anforderung nicht „unstreitig, offenkundig oder nachweislich“ erfüllt. Bestreiten lag vor. Das Berufungsgericht hat für den vorliegenden Fall nun wohl auch angenommen, das „Offenkundigkeit“ nicht vorliegt. Nur so ist die Feststellung im Urteil erklärlich, nach der im hiesigen Verfahren die Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels 2013 bei den Beklagten, d. h. hier bei den Mietern lag.

Wäre es somit im hiesigen Verfahren hierauf angekommen, wären die Beklagten für ihre Behauptung, der Berliner Mietspiegel 2013 sei ein qualifizierter Mietspiegel i.S.d. § 588d BGB, mindestens beweisfällig geblieben. Welche prozessualen Konsequenzen dies für das hiesige Verfahren gehabt hätte, kann nur vermutet werden. Es bestünden für das Gericht folgende Optionen:

1. Beauftragung des Prof. Dr. Krämer mit einer Nachbesserung,

2. Neubeauftragung eines weiteren Gutachters,

3. Zurückverweisung und erneute Beweisaufnahme beim AG Charlottenburg,

4. Stattgabe der Klage, da die Mieter für das Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels „beweisfällig“ geblieben sind.

Wegen der Beweislastverteilung wäre der Klage dann wohl dennoch im Ergebnis stattzugeben gewesen, denn auch eine Nachbesserung des Gutachtens oder Neubegutachtung hätte wohl zu keinem anderen Ergebnis geführt. Eine Neubegutachtung wäre im Übrigen aus Kostengründen wohl auch nur erfolgt, wenn das Gericht das Gutachten des Prof. Dr. Krämer als „vollkommen unbrauchbar“ eingestuft hätte.

Fazit: Bezogen auf die Mietspiegel 2013 und den nach den gleichen Grundsätzen erstellten Mietspiegeln 2015 sind die „Karten“ nunmehr derzeit weiterhin zu Ungunsten der Mieter verteilt. Dies gilt sowohl im Rahmen von Mieterhöhungsverfahren (Anpassung der Miete an die ortsübliche Miethöhe) als auch den Anwendungsbereich der „Mietpreisbremse“.

Solange kein gerichtliches Gutachten ausdrücklich bestätigt, dass die Berliner Mietspiegel 2013 und 2015 „nach wissenschaftlichen Grundsätzen“ erstellt wurden, können Vermieter weiterhin über Sachverständigengutachten diese Mietspiegel „aushebeln“, sofern das Privat-Gutachten „handwerklich“ bestimmte Grundsätze einhält (siehe Urteil LG Berlin) und im Prozess substantiiert das Vorliegen eines qualifizierten Gutachtens bestreitet. Für Letzteres muss der Vermieter derzeit nur das Gutachten des Prof. Dr. Krämer zum Gegenstand seines Sachvortrages machen – es in seinen wesentlichen Zügen nur abschreiben. Diesen Weg hat bereits der BGH (Urteil vom 21. November 2012 - VIII ZR 46/12 -) den Vermietern geebnet.

Eine andere rechtliche Situation könnte sich infolge der für Frühjahr 2016 zu erwartenden Novellierung des § 558d BGB ergeben. Soweit bekannt, wird derzeit an einer Regelung der Erstellungsanforderungen von qualifizierten Mietspiegeln als bundeseinheitliche Regelung gearbeitet. Wie das Gericht in der mündlichen Verhandlung ausführte, haben sich Mietspiegel als Steuerungsinstrument der Mietpreisentwicklung nicht nur statistischen, sondern vor allem auch juristischen und soziologischen Gesetzmäßigkeiten und daher auch politisch motivierten Vorgaben zu unterwerfen. Gerade im Hinblick auf die Mietpreisbremse ist dies jedenfalls ein „unterstützenswertes“ Projekt, auf dessen Ausgang man gespannt sein darf.