Mieterhöhung für Mischmietverhältnisse

1. Der Vermieter kann auch die Miete von zur Wohn- und gewerblichen Nutzung überlassenen Räumen gemäß § 558 BGB erhöhen.

2. Haben die Parteien einen festen „Teilgewerbezuschlag“ für die gewerbliche Nutzung von Teilflächen oder Räumen vereinbart, ist dieser bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht dem ortsüblichen Vergleichsmietzins für die gesamte Mietsache, sondern nur derjenigen Vergleichsmiete zuzuschlagen, die auf die im Mietvertrag zur Wohnnutzung zugewiesenen Teilflächen und Räume entfällt (hier: Ausgangsmiete 596 €, „Teilgewerbezuschlag“ 527 €).

Das Amtsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen. Denn unabhängig von der Frage, ob Art. 1 § 3 MietenWoG vorliegend Anwendung findet und verfassungsgemäß ist, besteht der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 BGB nicht.

Im Ausgangspunkt ist zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete von dem Mittelwert des Mietspiegelfelds L1 auszugehen. Die Merkmalgruppe 3 ist ausgehend von dem wechselseitigen Vortrag der Parteien als negativ zu berücksichtigen, da sie einen schlechten Schnitt aufweist und das Positivmerkmal „Heizungsrohre überwiegend nicht sichtbar“ nach dem erheblichen Bestreiten der Bekl. nicht näher dargetan ist. Die Merkmalgruppe 4 wird als neutral eingeordnet, da nach dem wechselseitigen Vortrag der Parteien weder von der „Lage im Seitenflügel bei verdichteter Bebauung“ noch von vorhandenen Fahrradabstellplätzen mit Anschließmöglichkeit auf dem Grundstück (vgl. Kammer, Urt. v. 12.9.2018 - 67 S 152/18, BeckRS 2018, 29772 Rn. 6, beck-online) ausgegangen wird. Die Merkmalgruppe 5 ist als neutral zu werten: Die Lage begründet keine bevorzugte Citylage (vgl. Kammer, Urt. v. 16.7.2015 - 67 S 120/15, GE 2015, 971 = NZM 2015, 626). Eine besonders ruhige Lage ist nach dem erheblichen Bestreiten der Bekl. weder von dem Kl. dargetan noch ersichtlich.

Ausgehend von dem damit maßgeblichen Mietspiegelmittelwert von 7,33 € errechnet sich bei Zugrundelegung der Gesamtfläche der Wohnung von 105,37 m² ein ortsüblicher Vergleichsmietzins von 772,36 €, zu dem der mietvertraglich der Höhe nach auf 527,20 € festgelegte Gewerbezuschlag zu addieren ist.

Dabei ist ausgehend von dem ortsüblichen Vergleichsmietzins der Gesamtfläche der auf den Wohnbereich entfallende Anteil mit einer Fläche von 78,28 m² nach folgender Berechnung zu ermitteln:

7,33 € (Mittelwert) x 105,37 m² (Gesamtfläche) = 772,36 €; 78,28 m² (Wohnbereichsfläche) : 105,37 m² (Gesamtfläche) x 772,36 € = 573,79 €.

Mithin überschreitet die Ausgangsmiete von monatlich 596,16 € bereits den auf den Wohnbereich entfallenden ortsüblichen Vergleichsmietzins.

Entgegen der Ansicht des Kl. ist der Teilgewerbezuschlag in Höhe von 527,20 € nicht dem ortsüblichen Vergleichsmietzins für die gesamte Wohnung hinzuzuaddieren, sondern zwecks Vermeidung einer unzulässigen doppelten Berücksichtigung der Gewerbefläche zu der anteiligen aus der ermittelten Vergleichsmiete für die Gesamtfläche der Wohnung ermittelten Miete für den Wohnbereich entsprechend der Berechnung des Kl. der mietvertraglich bindend auf 527,20 € festgelegte Gewerbezuschlag hinzuzurechnen.

Berufungsverfahren durch Zurückweisungsbeschluss erledigt.

Der Vermieter könne, so das Landgericht Berlin [ZK 67], auch die Miete von zur Wohn- und gewerblichen Nutzung überlassenen Räumen (Mischmietverhältnis) gemäß § 558 BGB – also nach den Regeln der allgemeinen Mieterhöhung für Wohnräume – erhöhen und entwickelt dann dafür ein Modell, das denklogisch voraussetzt, dass die Miete für den gewerblich genutzten Teil der Wohnung 0 €/m2 beträgt. Hätten, so das Gericht, die Mietvertragsparteien einen festen „Teilgewerbezuschlag“ für die gewerbliche Nutzung von Teilflächen oder Räumen vereinbart, sei dieser bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht dem ortsüblichen Vergleichsmietzins für die gesamte Mietsache, sondern nur derjenigen Vergleichsmiete zuzuschlagen, die auf die im Mietvertrag zur Wohnnutzung zugewiesenen Teilflächen und Räume entfalle.

Im Mietvertrag über eine 105,37 m2 große Wohnung war vereinbart, dass ein Teil der Wohnung, auf den eine Fläche von 27,09 m2 entfiele, gewerblich genutzt werden durfte. Vereinbart war eine Nettomiete von 596,16 €, was einer Nettokaltmiete von 5,66 €/m2 entspricht. Zusätzlich war vereinbart worden, dass der Mieter einen Gewerbemietzuschlag in Höhe von 527,20 € zu zahlen hatte. Der Vermieter verlangte für die Wohnung Zustimmung zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete gem. § 558 BGB. Amtsgericht und Landgericht haben die Zustimmungsklage abgewiesen, das Landgericht mit der Begründung, dass unabhängig von der Frage, ob Art. 1 § 3 MietenWoG Bln Anwendung finde und verfassungsgemäß sei, der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 BGB nicht bestehe, obwohl das Landgericht selbst die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung mittels Mietspiegel und Orientierungshilfe auf 7,33 €/m2 (gegenüber der Ausgangsmiete von 5,66 € m2) bezifferte. Grund für die Klageabweisung war ein phantasievoller Rechenweg nebst höchst kreativer Auslegung der mietvertraglichen Vereinbarungen.

Auszugehen sei von dem maßgeblichen Mietspiegelmittelwert von 7,33 €/m2. Damit errechne sich bei Zugrundelegung der Gesamtfläche der Wohnung von 105,37 m² ein ortsüblicher Vergleichsmietzins von 772,36 €, zu dem der mietvertraglich der Höhe nach auf 527,20 € festgelegte Gewerbezuschlag zu addieren sei. Bis dahin ist noch alles korrekt und entspricht den Vereinbarungen der Mietvertragsparteien.

Dabei lässt es das Landgericht aber nicht bewenden, sondern meint, nunmehr sei ausgehend von dem ortsüblichen Vergleichsmietzins der Gesamtfläche der auf den Wohnbereich entfallende Anteil mit einer Fläche von 78,28 m² nach folgender Berechnung zu ermitteln: 7,33 € (Mittelwert) x 105,37 m² (Gesamtfläche) = 772,36 €; 78,28 m² (Wohnbereichsfläche) : 105,37 m² (Gesamtfläche) x 772,36 € = 573,79 €.

Mithin überschreite die Ausgangsmiete von monatlich 596,16 € bereits den auf den Wohnbereich entfallenden ortsüblichen Vergleichsmietzins. Entgegen der Ansicht des Klägers sei der Teilgewerbezuschlag in Höhe von 527,20 € nicht dem ortsüblichen Vergleichsmietzins für die gesamte Wohnung hinzuzuaddieren, sondern „zwecks Vermeidung einer unzulässigen doppelten Berücksichtigung der Gewerbefläche zu der anteiligen aus der ermittelten Vergleichsmiete für die Gesamtfläche der Wohnung ermittelten Miete für den Wohnbereich der mietvertraglich bindend auf 527,20 € festgelegte Gewerbezuschlag hinzuzurechnen“.

Zunächst einmal mag man sich die Frage stellen, warum das Landgericht zu einem auf den ersten Blick komplizierten Rechenweg greift, wenn es doch mit einer schlichten Multiplikation – 78,28 m2 (Wohnflächenanteil) x 7,33 €/m2 = 573,79 € – zum selben Ergebnis kommt. Eine Erklärung könnte der alte Kalauer liefern, dass Richter nicht rechnen können, wie der Volksmund das „iudex non calculat“ gerne übersetzt. Wahrscheinlicher ist aber, dass über den Rechenumweg verschleiert werden soll, dass man zu dem Ergebnis nur kommen kann, wenn man die Miete für den Gewerbeanteil von 27,09 m2 zwingend mit 0 €/m2 ansetzt und meint, mit dem Gewerbezuschlag von 527,20 € sei der Vermieter bedient genug, das müsse als Miete reichen.

Allerdings verstößt die Auslegung gegen die Vereinbarung der Mietvertragsparteien. Vereinbart war nicht eine anteilige Gewerbemiete von 527,20 €, sondern ein Gewerbezuschlag. Ein Zuschlag ist nach ganz unbestrittenem allgemeinen Verständnis ein Entgelt, eine Gebühr, die unter bestimmten Bedingungen zusätzlich zu dem normalen Entgelt, der normalen Gebühr zu zahlen ist. Man findet den Begriff im Nachtarbeits-, Sonntags- oder Feiertagszuschlag, ohne dass bisher ein Arbeitsgericht auf den absurden Gedanken verfallen wäre, einem Arbeitgeber recht zu geben, der die Zuschläge nicht zum normalen, sondern anstatt des normalen Lohns gezahlt hätte. Auch beim Untermietzuschlag ist bislang niemand, auch nicht die ZK 67, auf den abwegigen Gedanken gekommen, dass die Zahlung eines Untermietzuschlages Mieter berechtigen könne, dem Vermieter nunmehr für die untervermieteten Teile der Wohnung gar keine Miete mehr zu schulden.

Vermutlich wollten die Richter nur den ihnen überhöht vorkommenden Zuschlag von 19,46 €/m2 sanktionieren. Schade, dass die Vermieterseite keine Grundsatzentscheidung angestrebt hat.