Mieterhöhung für Bruttokaltmiete, unleserliche Unterschrift unbeachtlich bei zweifelsfreier Bevollmächtigung, wohnwertmindernde Graffiti

1. Zur Statthaftigkeit einer Berufung genügt es, wenn das Berufungsgericht keine Zweifel daran hat, dass die Berufung von der Prozessbevollmächtigten der Berufungskläger unterschrieben wurde; Buchstaben muss die (hier insgesamt nur ca. 4 mm breite) Unterschrift nicht unbedingt erkennen lassen.

2. Wird ein wohnwerterhöhendes Merkmal erst in der Berufungsinstanz vorgetragen und von der Gegenseite nicht bestritten, ist der Vortrag nicht verspätet.

3. Für die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens für eine Bruttokalt- bzw. Teilinklusivmiete (zur Herstellung der Vergleichbarkeit mit einem Mietspiegel, der auf Nettokaltmieten basiert) genügt es, wenn der angesetzte Betriebskostenanteil der Höhe nach (hier mit 0,90 €/m2) angegeben ist; die Beifügung einer Berechnung des Betriebskostenanteils ist nicht erforderlich.

4. Graffiti an der straßenseitigen Erdgeschossfassade und der Hauseingangstür genügen nicht zur Annahme des wohnwertmindernden Merkmals „Treppen­haus/Eingangsbereich überwiegend in schlechtem Zustand“.

(Nichtamtliche Leitsätze)

1) […] Die Unterschriften der Prozessbevollmächtigten der Bekl. sind erstinstanzlich nicht beanstandet worden. Die Prozessbevollmächtigte der Bekl. tritt vor der Kammer regelmäßig auf. Ihre Unterschrift ist dem Einzelrichter bekannt. Es gibt keinerlei Zweifel, dass die Schriftsätze von ihr unterschrieben sind.

2) Die Berufung hat in der Sache aber keinen Erfolg. Der Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Bruttomiete um (weitere) 54,74 € ab dem 1. Januar 2014 aus § 558 Abs. 1 BGB. […]

Unter dem 23. Oktober 2073 ließ der Kl. durch die Hausverwaltung von den Bekl. die Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete von 450,07 € um 67,50 € auf 517,57 € ab dem 1. Januar 2014 verlangen. Es wurde auf das Feld G 1 des Berliner Mietspiegels 2013 Bezug genommen. Die Betriebskosten waren mit 0,90 €/m2 angegeben. […]

Die Mieterhöhung ist materiell begründet. […]

Jedenfalls ist nunmehr von dem wohnwerterhöhenden Merkmal „Einbauschrank oder Abstellraum mit Sichtschutz innerhalb der Wohnung“ auszugehen. Die Kammer ist im Mietvertrag genannt. Die Berufung auf Verspätung im letzten Schriftsatz der Bekl. ist kein Bestreiten. Dieser Punkt ist in der mündlichen Verhandlung erörtert worden. […]

Nicht gegeben ist dagegen das weitere wohnwertmindernde Merkmal „Treppenhaus/Eingangsbereich überwiegend in schlechtem Zustand“. Die Graffiti genügen nicht, ein „überwiegend“ schlechtes Erscheinungsbild anzunehmen. Auf die vom Kl. eingereichten Fotos kam es nicht entscheidend an. […]

Kleinere Putzschäden, Graffiti an der straßenseitigen Erdgeschossfassade und Abnutzungen im und am Gebäude stellen noch keinen „schlechten Instandhaltungszustand“ im Sinne der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel dar.

Einer Mieterhöhung des Klägers hatten die Beklagten nur teilweise zugestimmt. Eine weitergehende Zustimmung lehnten sie ab, weil das Gebäude in einem schlechten Instandhaltungszustand sei. Die weitergehende Zustimmungsklage des Vermieters war vor dem AG Mitte erfolgreich (vgl. GE 2015, 259). Die Berufung der Beklagten blieb erfolglos.

Kleinere Putzschäden, Graffiti im und am Gebäude seien nicht so erheblich, dass das wohnwertmindernde Merkmal „ Treppenhaus/Eingangsbereich überwiegend in schlechtem Zustand“ anzunehmen sei.

Dem Urteil ist außerdem zu entnehmen, dass es für die Statthaftigkeit einer Berufung ausreicht, wenn das Berufungsgericht keine Zweifel daran hat, dass die Berufung von der Prozessbevollmächtigten der Berufungskläger unterschrieben wurde. Buchstaben habe die – insgesamt nur 4 mm breite Unterschrift – nicht unbedingt erkennen lassen müssen.

Wird ein wohnwerterhöhendes Merkmal erst in der Berufungsinstanz vorgetragen, ist der Vortrag nicht verspätet, wenn er von der Gegenseite nicht bestritten wird.

Und: Für die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens für eine Bruttokaltmiete reicht es aus, wenn der Betriebskostenanteil der Höhe nach in einem Betrag angegeben ist. Die Berechnung des Betriebskostenanteils ist nicht erforderlich.