Mieterhöhung erst nach Abschluss der Modernisierung, Mängel der Baumaßnahme

1. Eine Modernisierungsmaßnahme nach § 559 Abs. 1 BGB muss, wenn sie nicht in Teilabschnitte aufgegliedert ist, komplett abgeschlossen sein. Ein entsprechendes Mieterhöhungsverlangen gem. §§ 559 Abs. 1, 559b Abs. 1 BGB ist dann unwirksam, wenn die Modernisierungsmaßnahme z. B. auch durch unzureichende Bauausführung - selbst in geringem Umfang (hier: 5 bis 8 %) - noch nicht gänzlich abgeschlossen ist.

2. Rest- oder Gewährleistungsarbeiten von parallel durchgeführten Instandsetzungsmaßnahmen stehen dem Abschluss der Modernisierungsmaßnahme nicht entgegen.

Die Parteien streiten um Mietansprüche aufgrund einer Modernisierungsmaßnahme. Mit Schreiben vom 18.1.2012 wurde dem Bekl. durch die Rechtsvorgängerin der Kl. eine Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahme am Gesamtanwesen D. Str. 2 in D., angekündigt. In der Folge fanden umfangreiche Baumaßnahmen statt. Die Kl. teilte dem Bekl. mit Schreiben vom 22.2.2013 mit, dass die Modernisierungsmaßnahme abgeschlossen ist und die ursprünglich vereinbarte Miete aufgrund der Modernisierungsmaßnahme um 283,12 € (erstmals fällig zum 1.5.2013) erhöht werde. Der Bekl. leistete fortan weiterhin die vereinbarte Gesamtmiete.

Die Kl. ist der Ansicht, dass der Bekl. aufgrund einer Modernisierungsmaßnahme nach erfolgter Mieterhöhung gem. § 559 Abs. 1 BGB um 283,12 € eine Grundmiete in Höhe von 608,12 € schulde, so dass ihr - aufgrund der erfolgten Teil-Zahlungen durch den Bekl. und unter Berücksichtigung des Guthabenbetrags aus einer Betriebskostenabrechnung - noch ein Betrag in Höhe von 1.976,24 € sowie aufgrund erfolgter Rücklastschriften weitere 9 € (3 x 3 €) zustünden. […] Der Bekl. meint, das Mieterhöhungsverlangen sei schon deshalb unwirksam, weil dem Bekl. bis zum Klageverfahren unbekannt war, dass die Kl. die Immobilie erworben habe. Insoweit habe auch eine dem Bekl. unbekannte Gesellschaft das Mieterhöhungsschreiben verfasst. Letztlich sei die Modernisierungsmaßnahme aber auch noch nicht abgeschlossen, sodass das verfrühte Mieterhöhungsverlangen unwirksam sei.

I. Die Kl. hat keinen Anspruch auf die begehrte, erhöhte Miete. Das Mieterhöhungsverlangen vom 22.2.2013 ist unwirksam, da die Modernisierungsmaßnahme noch nicht komplett abgeschlossen war.

1. Anzuwendendes Recht

Vorliegend ist - aufgrund der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 29 Abs. 1 EGBGB - § 559 BGB i. d. F. bis zum 30.4.2013 anzuwenden, da die Modernisierungsankündigung dem Bekl. bis zum 30.4.2013 zugegangen ist. Es handelt sich - schon ausweislich des Gesamtinvestitionsvolumens von knapp 400.000 € - offensichtlich nicht um eine Bagatellmaßnahme i. S. des § 554 Abs. 3 Satz 3 BGB a. F.

2. Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens vom 22.2.2013

Die Kl. kann mangels komplett abgeschlossener Modernisierungsmaßnahme eine Erhöhung der bisherigen Miete nicht verlangen, § 559 Abs. 1 BGB. Das Mieterhöhungsverlangen vom 22.2.2013 ist insoweit unwirksam.

a. Gesamtmodernisierungsmaßnahme

Zunächst geht das Gericht davon aus, dass es sich vorliegend um eine einheitliche Modernisierungsmaßnahme handelt. Eine solche liegt dann vor, wenn die Modernisierungsmaßnahme nach Art, Umfang und Willen des Vermieters/Bauherrn in einem einheitlich abgrenzbaren und ggf. zeitlichen Zusammenhang erfolgt. Hiervon zu unterscheiden sind abschnittsweise (thematisch abgrenzbar und/oder zeitlich divergierende) Modernisierungen, wie z. B. die reine Installation einer Heizungsanlage im Herbst und eine angekündigte spätere energetische Modernisierung der Wohnungsaußenfenster im Frühjahr. Will der Vermieter in mehreren Abschnitten modernisieren, muss sich dies aus der Modernisierungsankündigung (§ 555c Abs. 1 BGB) deutlich ergeben. Insofern ist für die Beurteilung in erster Linie die Modernisierungsankündigung des Vermieters (hier: Schreiben der Rechtsvorgängerin der Kl. vom 18.1.2012) entscheidend, aus der sich - für den Mieter erkenntlich - nachvollziehbar ergeben muss, mit welchen konkreten Maßnahmen (und damit verbundenen Einschränkungen) er zu rechnen hat, und wann diese voraussichtlich abgeschlossen werden. Anhand dieser Darstellung lässt sich in der Regel dann erkennen, ob abschnittsweise Modernisierungen vorgesehen sind.

Ausgehend von diesem Maßstab ergibt sich vorliegend die Annahme einer Gesamtmodernisierungsmaßnahme, da der Vermieter/Bauherr in sämtlichen Bereichen der Immobilie parallel Modernisierungen in Auftrag gab (Heizung/Fenster/Dach), ohne diese thematisch zu trennen. Zudem wurde im Ankündigungsschreiben eine Gesamtdauer für alle vorzunehmenden Bauarbeiten angegeben. Auch wurde im Ankündigungsschreiben terminologisch stets von einer Maßnahme gesprochen, beginnend am 23.4.2012 bis voraussichtlich zum 14.12.2012 mit dem vorrangigen Ziel einer „deutliche[n] Ersparnis von Heizenergie“. Aus diesem beabsichtigten Ziel der Maßnahme wird ebenso deutlich, dass die Modernisierung als Gesamtkonzept verfolgt wird, ohne dass thematisch abgrenzbare Bereiche einer Modernisierung unterliegen sollen.

Letztlich sieht das Ankündigungsschreiben eine Aufstellung der angestrebten Einzelmaßnahmen vor, ohne jedoch zeitlich oder auch thematisch darauf hinzuweisen, dass abschnittsweise bestimmte (zusammenhängende) Arbeiten begonnen oder abgeschlossen werden (vgl. hierzu auch die „Zeitplanung“). Insoweit spricht für die Einschätzung einer einheitlichen Gesamtmodernisierungsmaßnahme auch, dass die Kl. schlussendlich erst nach Beendigung der Bauarbeiten gegenüber den Mietern ein Mieterhöhungsverlangen stellte und nicht vorab für Einzelabschnitte während der Bauphase jeweils eigenständige Einzelerhöhungsverlangen, was jedoch - unter Vorbehalt weiterer Mieterhöhungen - erforderlich gewesen wäre, BGH, NJW 2015, 934.

b. Kl. als Mieterhöhungsberechtigte

Anders als der Bekl. meint, kann die Kl. als Rechtsnachfolgerin die Mieterhöhung gem. § 559 Abs. 1 BGB geltend machen, selbst dann, wenn der Bekl. von der Rechtsnachfolge erstmals im Mieterhöhungsschreiben vom 22.2.2013 und von der notariellen Bestätigung der Rechtsnachfolge erstmals im Klageverfahren Kenntnis erlangt hat. § 566 Abs. 1 BGB gestaltet unmittelbar zum Zeitpunkt der Veräußerung der Immobilie (hier: 14.2.2013, vgl. notarielle Bescheinigung vom 26.2.2013) ein neues Mietverhältnis zwischen dem Immobilienerwerber und dem ehemaligen Mieter kraft selbständigen Rechts. Auf eine Kenntnis des Mieters kommt es ausdrücklich nicht an (vgl. hierzu auch Palandt-Weidenkaff, BGB, § 566 Rn. 16). Insoweit steht der Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens nicht entgegen, dass die Firma der Kl. zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens dem Bekl. unbekannt war, zumal mit dem Mieter und dem dinglichen Erwerber im Augenblick des Eigentumsübergangs ein neuer - inhaltsgleicher - Mietvertrag entstand, vgl. BGH, ZMR 2012, 856 (857), Rn. 25; BGH, NJW 2000, 2346; Spielbauer/Schneider-Krenek, § 566 Rn. 47 f. Einzig entscheidend ist der dingliche Eigentumsübergang, der - letztlich unstreitig - am 14.2.2013 erfolgte.

Der Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens steht auch nicht entgegen, dass die Kl. als neue Eigentümerin die erhöhte Miete verlangt. Auch der neue Eigentümer und jetzige Vermieter kann die Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB verlangen, selbst wenn die Modernisierungsmaßnahme vom bisherigen Vermieter begonnen und - selbst vor Eintritt des neuen Eigentümers in das Mietverhältnis gem. § 566 BGB - komplett abgeschlossen wurde. Es kommt ausschließlich darauf an, wer Eigentümer der durch die Modernisierungsmaßnahme verbesserten Immobilie ist (zutreffend KG, NJW-RR 2001, 81; Spielbauer/Schneider-Schneider, Mietrecht, § 559 Rn. 37).

c. Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens vom 22.2.2013

Auf die unter Ziff. I. 2. b. aufgeführten Erwägungen kommt es im Ergebnis jedoch nicht an, da das Mieterhöhungsverlangen mangels kompletten Abschlusses der Modernisierungsmaßnahme unwirksam ist und damit eine Erhöhung der Miete zum 1.5.2013 ausscheidet.

Ungeachtet des Umstandes, dass die Rechtsvorgängerin der Kl. im Rahmen des Modernisierungsschreibens vom 18.2.2012 ankündigte, erst „nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahme die Miete … [zu] erhöhen“, ergibt sich schon aus dem Wortlaut der Vorschrift des § 559 Abs. 1 BGB, dass der Vermieter eine Mieterhöhung erst nach der Durchführung der Modernisierungsmaßnahme geltend machen kann. Dies setzt voraus, dass die jeweilige Modernisierungsmaßnahme insgesamt abgeschlossen ist (vgl. BGH, NJW 2015, 934 zu abgeschlossenen Teil-Modernisierungen; Spielbauer/Schneider-Schneider, Mietrecht, § 559a Rn. 21). Eine Mieterhöhung „nach Baufortschritt“ ist zwar generell möglich (s. Ziff. I. 2. a), aber nur dann, wenn das Gesamtvorhaben aus mehreren selbständigen Maßnahmen besteht, die der Mieter getrennt nutzen kann und sich der Vermieter die folgenden Erhöhungen jeweils ausdrücklich vorbehält. Dieser Sachverhalt liegt hier ersichtlich nicht vor.

Vorliegend liegt ein kompletter Abschluss der Modernisierungsmaßnahme nach Überzeugung des Gerichts nicht vor.

Zunächst ergibt sich bereits aus dem Akteninhalt (vgl. Lichtbilder), dass die baulichen Maßnahmen in der Wohnung des Bekl. noch nicht vollends beendet sind. Dabei ist jedoch zu unterscheiden, ob an der Immobilie noch Rest- oder Mängelbeseitigungsarbeiten von Instandsetzungen zu erledigen sind. Alleine solche stehen einem Abschluss der Modernisierungsarbeiten und damit der Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens gem. § 559 Abs. 1 BGB nicht entgegen (insoweit unbeachtlich die „Mängel“ auf den Lichtbildern, wonach im Wesentlichen Fliesen, Bodenleisten und zerrissene Tapeten noch nicht wiederhergestellt wurden). Entscheidend für den Abschluss der Modernisierungsmaßnahme i. S. des § 559 Abs. 1 BGB ist vielmehr die (Wieder-) Nutzbarkeit der Wohnung durch den Mieter sowie die tatsächliche (energetische) Verbesserung aufgrund der Modernisierung, wobei es auf den konkreten Vorteil bzw. eine Erhöhung des Wohnwerts des einzelnen Mieters nicht ankommt. Vielmehr muss die ökologische Zielsetzung der Modernisierungsmaßnahme (nachhaltige Einsparung von Energie) erreicht worden sein. Diesen Maßstab zugrunde legend geht das Gericht davon aus, dass die verfahrensgegenständliche Modernisierungsmaßnahme im Umfang von 5 bis 8 % noch nicht abgeschlossen ist. Das Gericht stützt seine Überzeugung im Wesentlichen auf die nachvollziehbaren Ausführungen des gerichtlich bestellten Sachverständigen, so dass das Gericht - auch anhand der vorgelegten Lichtbilder - eine eigene Einschätzung vornehmen kann. Danach, und entsprechend den Angaben des gerichtlich bestellten Sachverständigen im Erörterungstermin vom 2.12.2016, wird deutlich, dass insbesondere die neuen Fenster (v. a. die Anschlussfugen) weder die erforderliche Dichtigkeit hinsichtlich einer Energieersparnis (Wärmeerhaltung) noch die beabsichtigte Lärmreduzierung aufweisen. Der Sachverständige hat hierzu festgestellt, dass die Anschlussfugen nicht luft-, schall- und dampfdicht sind, auch, da aufgrund der Verwendung eines ungeeigneten Bauschaums bzw. eine unzureichende Fugenabdichtung die Schallnebenwege nicht dauerhaft funktionsgerecht abgedichtet sind. Insgesamt sind neun Fenster der Wohnung des Bekl. von diesen Beanstandungen betroffen. Zudem fehlen an der Kellerdecke Wärmedämmungen im Umfang von ca. 0,60 m2. Insgesamt wurden die noch nicht erfolgten Modernisierungsmaßnahmen durch den Sachverständigen auf 5 bis 8 % beziffert.

Die Modernisierungsmaßnahme ist daher - wenn auch nur in einem Umfang von 5 bis 8 % - noch nicht komplett abgeschlossen, so dass eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB i. V. m. § 559b Abs. 1 BGB ausscheidet. Von dem Erfordernis einer komplett abgeschlossenen Modernisierungsmaßnahme vor Erklärung des Mieterhöhungsverlangens nach § 559b Abs. 1 BGB kann schon aus Mieterschutzgesichtspunkten - auch nicht aufgrund des geringen Umfangs der noch ausstehenden Maßnahme - abgesehen werden. Es obliegt dem Vermieter, den Abschluss der Modernisierungsmaßnahme darzulegen und zu beweisen und vor einem Mieterhöhungsverlangen zu prüfen. Es ist nicht ersichtlich, warum diese „Gefahr des nicht erfolgten gänzlichen Abschlusses“ - zumindest zum Teil - auf den Mieter übertragen werden soll. Denn auch im konkreten Fall wird deutlich, dass der Vermieter bis jetzt, also knapp vier Jahre nach Beendigung der Baumaßnahme, davon ausgeht, dass die Modernisierungsmaßnahme abgeschlossen ist. Würde man auch bei geringen „Nacharbeiten, bezogen auf die Modernisierungsmaßnahme“ (anders bei Rest- bzw. Gewährleistungsarbeiten bei Instandsetzungsmaßnahmen) dem Vermieter dennoch die Möglichkeit - vorab - zur Mieterhöhung zubilligen, müsste der Mieter durch die erhöhten Mietzahlungen in Vorleistung gehen, ohne dass der eigentlich beabsichtigte energetische Vorteil und damit die Grundlage für die Mieterhöhung eintritt. Hierfür gibt es keinen Anlass, zumal das Gesetz auch einen Schutz des Mieters durch „Minderung der Mieterhöhung“ nicht vorsieht. […]

Schon die Überschrift zu § 559 BGB lautet: „Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen.“ Modernisierungsmaßnahmen müssen also abgeschlossen und der Modernisierungszweck muss erreicht sein, bevor der Vermieter eine Mieterhöhung geltend machen kann.

Die Voreigentümerin hatte umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen an Heizung/Fenster/Dach angekündigt. Nach überwiegendem Abschluss der Maßnahmen erhöhte die inzwischen neue Vermieterin die Miete; der Mieter hielt die Mieterhöhung schon deshalb für unwirksam, weil die Modernisierungsmaßnahmen nicht abgeschlossen seien.

Das Amtsgericht Nördlingen wies die Zahlungsklage ab, weil es sich um eine Gesamtmodernisierung gehandelt habe, die nicht in einzelne Abschnitte aufgegliedert werden könne. Nach dem Gutachten des Sachverständigen sei diese Maßnahme noch nicht abgeschlossen, da das Ziel – die Einsparung von Heizenergie – wegen verschiedener Mängel, insbesondere an den Anschlussfugen der neuen Fenster, die nicht die erforderliche Dichtigkeit aufwiesen, noch nicht erreicht sei. Auch sei die Kellerdecke nicht ausreichend gedämmt worden. In einem Umfang von 5 bis 8 % sei die Modernisierungsmaßnahme nicht abgeschlossen; bis dahin sei eine Mieterhöhung nicht möglich.

Die Mieterhöhung ist erst nach Abschluss der Arbeiten möglich; die Wohnung (einschließlich der Veränderungen durch die Modernisierungsmaßnahme) muss wieder uneingeschränkt nutzbar sein; die Maßnahme muss ihrer Funktion als Wohnwertverbesserung oder Energie- bzw. Wassereinsparung genügen (Sternel, NZM 2001, 1065). Unschädlich sind nur geringfügige Restarbeiten. Die ältere Rechtsprechung des OVG Berlin, wonach Mängel der neuen Anlage eine Mieterhöhung nicht ausschließen (GE 1979, 287), ist überholt.

Dass jedenfalls bei undichten Fenstern eine Mieterhöhung wegen des Einbaus ausscheidet, ist daher zutreffend. Zweifelhaft ist allerdings, ob nicht wegen der mangelfreien Modernisierungsmaßnahmen (hier wohl z. B. der Einbau der Heizung) eine Mieterhöhung möglich gewesen wäre. Der BGH (GE 2015, 245) sagt dazu:

„Wurden … tatsächlich trennbare Maßnahmen durchgeführt, so können mehrere Mieterhöhungserklärungen für die jeweils abgeschlossenen Maßnahmen erfolgen.“

Vertretbar ist allerdings auch die Auffassung des Amtsgerichts, dass es sich hier wegen der undifferenzierten Modernisierungsankündigung um eine einheitliche Modernisierungsmaßnahme handelte, bei der eine Mieterhöhung nach Fertigstellung eines Teils ausscheidet.

Unzutreffend ist allerdings die Bezeichnung der Mieterhöhung als „Mieterhöhungsverlangen“ durch das Amtsgericht – dieser Begriff trifft nur auf § 558 BGB (allgemeine Mieterhöhung) zu, bei dem der Vermieter Zustimmung zu seinem Angebot auf Vertragsänderung (erhöhte Miete) verlangt, während es sich bei § 559 BGB um einseitige Vertragsänderungen des Vermieters handelt. Das Amtsgericht ist mit dieser Falschbezeichnung allerdings in schlechter Gesellschaft des BGH, der in GE 2015, 245 dieselbe Bezeichnung gewählt hat (in den meisten anderen Entscheidungen des BGH wie z. B. GE 2011, 541 ist allerdings zutreffend von „Mieterhöhung“ die Rede).

Vermietern ist jedenfalls zu raten, bei komplexen Modernisierungsmaßnahmen auch in der Ankündigung möglichst zu differenzieren (aufzuspalten), um den Anschein der Einheitlichkeit zu vermeiden.