Mieterhöhung des Wohnungskäufers vor Eigentumsumschreibung

Der Käufer einer vermieteten Wohnung kann vom Verkäufer ermächtigt werden, im eigenen Namen vor der Eigentumsumschreibung ein Mieterhöhungsbegehren zu stellen (BGH, GE 2014, 663). Dabei ist es unschädlich, wenn die Mieterhöhung „im Namen des Eigentümers“ geltend gemacht wird.

(Leitsatz der Redaktion)

II. 2. Die Kl. hat einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung von bisher 365 € um 54,75 € auf nunmehr monatlich 419,75 € gegen die Bekl. aus §§ 558a, 558 BGB. Das Mieterhöhungsverlangen der Hausverwaltung … im Namen der Kl. vom 20.2.2015 war formell und materiell wirksam. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts war die Kl. berechtigt, die Mieterhöhung gegenüber den Bekl. geltend zu machen. Aus der Entscheidung des Bundesgerichtshofs ergibt sich, dass der Käufer einer vermieteten Wohnung vom Verkäufer ermächtigt werden kann, schon vor der Eigentumsumschreibung im Grundbuch und des damit verbundenen Eintritts des Käufers in die Vermieterstellung (§ 566 Abs. 1 BGB) im eigenen Namen ein Mieterhöhungsbegehren zu stellen (BGH, Urteil vom 19.3.2014 - VIII ZR 203/13). Im vorliegenden Fall hat die ehemalige Eigentümerin, die nunmehr noch als Hausverwaltung für die Kl. tätig ist, die Kl. unstreitig zur Geltendmachung der Vermieterrechte, insbesondere auch zur Mieterhöhung ab dem wirtschaftlichen Übergang, der unstreitig am 1.11.2014 erfolgte, ermächtigt. Unschädlich ist, dass die Hausverwaltung die Mieterhöhung „im Namen des Eigentümers …“ geltend gemacht hat. Dass die Kl. zu diesem Zeitpunkt möglicherweise noch nicht Eigentümerin der Wohnung gewesen sein könnte, ist für die Wirksamkeit der Erhöhungserklärung unschädlich.

Das Mieterhöhungsverlangen ist auch der Höhe nach berechtigt, weil es die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt, § 558 Abs. 1 BGB. Die streitgegenständliche Wohnung ist in das Mietspiegelfeld J2 einzuordnen, das einen unteren Spannenwert von 4,86 €/m2 aufweist. Mit der Mieterhöhung wird eine Nettokaltmiete in Höhe von 4,49 €/m2 begehrt, die unterhalb des Spannenwerts liegt. Die Einwendungen der Bekl. hinsichtlich des Vorhandenseins negativer Merkmale bzw. positiver Merkmale der Wohnung nach Maßgabe der Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels gehen daher ins Leere.

Schon vor Eigentumsübergang können einem Wohnungskäufer Zahlungsansprüche abgetreten werden, nicht aber Gestaltungsrechte wie ein Mieterhöhungsverlangen. Der Käufer kann aber ermächtigt werden, im eigenen Namen dieses geltend zu machen, wobei – so das Landgericht Berlin – ein unklarer Zusatz unschädlich ist.

Die Käuferin der Wohnung war ermächtigt worden, Vermieterrechte geltend zu machen. Die Hausverwaltung hatte für sie Zustimmung zu einer Mieterhöhung „im Namen des Eigentümers“ verlangt; das Amtsgericht hielt dies für formell unwirksam. Die Berufung war erfolgreich.

Das Landgericht Berlin verwies darauf, dass auch schon vor der Eigentumsumschreibung der Käufer ermächtigt sein könne, Zustimmung zur Mieterhöhung zu verlangen. Dabei sei es unschädlich, wenn dies im Namen des Eigentümers erfolgt sei, auch wenn der Käufer noch nicht Eigentümer sei.

Bei der Entscheidung wird es wohl auch eine Rolle gespielt haben, dass die verlangte Mieterhöhung so gering war, dass noch nicht einmal der Unterwert des Mietspiegelfeldes erreicht war. Formell gesehen muss nämlich die Person des Erklärenden, der Zustimmung zur Mieterhöhung verlangt, aus dem Schreiben erkennbar sein; Unklarheiten gehen zu Lasten des Erklärenden (vgl. AG Charlottenburg, GE 2006, 61). Ein Mieterhöhungsverlangen „im Namen des Eigentümers“ ist etwas anderes als „im Namen der dazu ermächtigten Käuferin“. Solche Ungenauigkeiten, wer von der Hausverwaltung vertreten sein soll, sind daher tunlichst zu vermeiden.