Mieterhöhung, Stichtagszuschlag

1. Auch wenn das Mieterhöhungsschreiben dem Mieter nur wenige Tage vor dem Erhebungsstichtag eines neuen Mietspiegels zugegangen ist, ist auf den zum Zeitpunkt des Zugangs maßgeblichen Mietspiegel abzustellen.

2. Es steht im Ermessen des Tatrichters, bei ungewöhnlichen Steigerungen zwischen dem Zugang des Zustimmungsverlangens und dem Erhebungsstichtag einen Stichtagszuschlag vorzunehmen. Ein Anstieg von 6,65 % kann aber nicht als eine solche ungewöhnliche Steigerung gewertet werden. (Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. verlangt Zustimmung zur Mieterhöhung. Das Mieterhöhungsschreiben der Kl. ist der Bekl. am 28.8.2023 zugegangen und damit kurz vor dem Stichtag des Berliner Mietspiegels 2024 zum 1.9.2023. Streitig ist u. a., ob auf den Berliner Mietspiegel 2024 oder den Mietspiegel 2023 abzustellen ist. Außerdem ist das Vorliegen bzw. Nichtvorliegen von Wohnwertmerkmalen nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel strittig.

Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB von 316,50 € um 35,50 € auf 352 € mit Wirkung am 1.11.2023. Danach kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eingetreten ist, seit 15 Monaten unverändert geblieben ist.

Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Berliner Mietspiegel 2023 als qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB heranzuziehen. Das Mieterhöhungsschreiben der Kl. ist der Bekl. am 28.8.2023 zugegangen und damit vor dem Stichtag des Berliner Mietspiegels 2024 zum 1.9.2023. Es ist nicht auf den Berliner Mietspiegel 2024 abzustellen. Zutreffend ist dabei, dass der durch den Stichtag zum 1.9.2024 bestimmte Anwendungszeitpunkt in nur zeitlich kurzem Abstand zum Mieterhöhungsverlangen der Kl. liegt. Auch steht es laut BGH im Ermessen des Tatrichters, bei ungewöhnlichen Steigerungen zwischen dem Zugang des Zustimmungsverlangens und dem Erhebungsstichtag einen Stichtagszuschlag vorzunehmen (BGH, Urt. v. 15.3.2017, VIII ZR 295/15, GE 2017, 472 = ZMR 2017, 552 juris Rn. 21). Eine solche Steigerung ist jedoch nicht zu erkennen. So ist die streitgegenständliche Wohnung in das Mietspiegelfeld A 1 des Berliner Mietspiegels 2023 einzuordnen, das einen Mittelwert von 8,42 €/m2 ausweist. Ausweislich des Berliner Mietspiegels 2024 beträgt der Mittelwert laut unstreitigem Kl.vortrag 8,98 €. Einen Anstieg von 6,65 % wertet das Gericht unter ordnungsgemäßer Anwendung richterlichen Ermessens nicht als ungewöhnliche Steigerung (vgl. LG Osnabrück, Beschl. v. 20.3.2018, 1 S 380/17, juris, Rn. 39; LG Berlin, Urt. v. 10.10.2019, 65 S 107/19, ZMR 2020, 114 Rn. 62). Eine solche läge allenfalls dann vor, wenn eine Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete am Berliner Mietspiegel 2023 zu untragbaren Ergebnissen führen würde. Dies ist nicht erkennbar.

Gemessen am Berliner Mietspiegel 2023 liegen die Voraussetzungen nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht vor, weil die derzeit geschuldete Miete von 316,50 € nicht unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Letztere beläuft sich auch bei klägergünstiger Unterstellung der Richtigkeit seines Vorbringens auf nicht mehr als 296,38 €.

Die Merkmalgruppe Bad ist wohnwertmindernd zu berücksichtigen. Unstreitig hat das Bad eine Größe von weniger als 4 m2 und einen Strukturheizkörper, was negativ bzw. positiv zu berücksichtigen ist. Weiterhin negativ zu berücksichtigen ist der Umstand, dass im Bad lediglich ein kleines Handwaschbecken vorhanden ist mit einer Breite von lediglich 44 cm. Eine Gesamtbetrachtung der Funktionalität des Bades führt nicht zu dessen Bewertung als wohnwerterhöhend. Der Mietspiegel sieht hierfür keine Kategorie vor.

Die Einordnung der Merkmalgruppe Küche kann offenbleiben. Auch bei unterstellter Richtigkeit des Kl.vortrags zum Vorhandensein eines Cerankochfelds und einer Spüle mit Unterschrank und der daraus folgenden Einstufung als wohnwerterhöhend sind zumindest die Merkmalgruppen Wohnung, Gebäude und Wohnumfeld und damit alle Merkmalgruppen insgesamt als neutral zu bewerten.

Für die Wohnung folgt dies aus dem Umstand, dass das Fehlen eines Balkons als wohnwertminderndes Merkmal zu berücksichtigen ist. Selbst bei klägergünstiger Unterstellung einer Wärmeschutzverglasung ab 2002 ist das Merkmal höchstens neutral.

Für das Gebäude gilt, dass die Wohnung im Seitenflügel bei verdichteter Bebauung liegt und der Energieverbrauchskennwert sich als wohnwertminderndes bzw. -erhöhendes Merkmal ausgleichen. Selbst bei klägergünstiger Unterstellung des wohnwerterhöhenden Merkmals eines überdurchschnittlich guten Instandhaltungszustands ist die Merkmalgruppe als neutral zu bewerten, weil kein Mieterkeller vorhanden ist. Der klägerische Hinweis auf das Übergabeprotokoll, das ihrer Auffassung nach die Übergabe eines Kellers dokumentiere, ist unsubstantiiert. Ein substantiierter Sachvortrag liegt vor, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet sind, das geltend gemachte Recht als in ihrer Person entstanden erscheinen zu lassen. Diese Voraussetzung liegt nicht vor. Denn ausweislich Ziffer 2.5 des Protokolls ist die Kategorie Keller nicht ausgefüllt. Die Zustandsbeschreibung „sauberer und gepflegter Zustand“ sowie „sichtbare Schäden“ sind im Gegensatz zu anderen Merkmalen im Protokoll (Zimmer, Flur etc.) nicht angekreuzt. Auch ist unter Ziffer 2.7 nicht aufgeführt, dass der Bekl. ein Schlüssel für den Keller übergeben wurde. Im Mietvertrag unter § 1 Nr. 1 a) ist das Wort „Kellerraum“ sogar ausdrücklich durchgestrichen.

Die Merkmalgruppe Wohnumfeld ist auch neutral zu bewerten. Das Gericht kann kein aufwendig gestaltetes Wohnumfeld auf dem Grundstück als wohnwerterhöhendes Merkmal erkennen. Dem Wortlaut nach muss eine über das übliche Maß hinausgehende Gestaltung vorhanden sein (vgl. LG Berlin, Urt. v. 17.12.2019, 63 S 168/10, GE 2011, 206). Auf den vorgelegten Lichtbildern der Kl. ist ein bepflasterter Innenhof mit überdachter Fahrradabstellmöglichkeit sowie einer Bank, bei der mehrere Bretter fehlen, erkennbar. Das Gericht sieht hierin keine über das durchschnittliche Maß eines Innenhofs hinausgehenden Umstände, die das Merkmal begründen. Auch die bloße Instandsetzung der alten Betonflächen stellt lediglich einen Innenhof für den normalen alltäglichen Gebrauch sicher und begründet nicht die Annahme einer besonderen Hochwertigkeit. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Beschluss des AG Köpenick v. 19.7.2019 (2 C 76/19). Zunächst ergibt sich aus der Entscheidung lediglich, dass nach summarischer Prüfung vertretbar von einem aufwendig gestalteten Wohnumfeld ausgegangen werden könne. Weiterhin ist auch aufgrund des zeitlichen Abstands von über fünf Jahren unklar, welche genauen Umstände der damaligen Bewertung zugrunde liegen.

Auch wenn das Mieterhöhungsschreiben dem Mieter nur wenige Tage vor dem Erhebungsstichtag eines neuen Mietspiegels zugegangen ist, ist auf den zum Zeitpunkt des Zugangs maßgeblichen Mietspiegel abzustellen. Es steht im Ermessen des Richters, bei ungewöhnlichen Steigerungen zwischen dem Zugang des Zustimmungsverlangens und dem Erhebungsstichtag einen Stichtagszuschlag vorzunehmen. Ein Anstieg von 6,65 % kann aber nicht als eine solche ungewöhnliche Steigerung gewertet werden.

Die Klägerin verlangt Zustimmung zur Mieterhöhung. Ihr Mieterhöhungsschreiben ist der Beklagten am 28. August 2023 zugegangen und damit kurz vor dem 1. September 2023, dem Stichtag des Berliner Mietspiegels 2024. Streitig ist u. a., ob auf den Mietspiegel 2024 oder den Mietspiegel 2023 abzustellen ist. Außerdem ist das Vorliegen bzw. Nichtvorliegen von Wohnwertmerkmalen nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel im Streit.

Das Amtsgericht weist die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung mit Wirkung am 1. November 2023 ab. Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Berliner Mietspiegel 2023 heranzuziehen, weil der Beklagten das Mieterhöhungsschreiben vor dem (Erhebungs-) Stichtag des Berliner Mietspiegels 2024 zugegangen ist, wenn auch nur vier Tage „zu früh“.

Zwar kann das Gericht in Fällen ungewöhnlicher Steigerungen zwischen dem Zugang des Zustimmungsverlangens und dem Erhebungsstichtag einen Stichtagszuschlag vornehmen, doch eine solche Steigerung sei vorliegend nicht zu erkennen. Der Berliner Mietspiegel 2023 habe für die Wohnung einen Mittelwert von 8,42 €/m2 ausgewiesen, der Mietspiegel 2024 weise den Mittelwert mit 8,98 €/m2 aus. Ein Anstieg von 6,65 % sei nicht als ungewöhnliche Steigerung zu werten. Eine solche liege allenfalls dann vor, wenn eine Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete am Berliner Mietspiegel 2023 zu untragbaren Ergebnissen führen würde, was nicht erkennbar sei.

Bei der Mietermittlung unter Zuhilfenahme der Orientierungshilfe sind aus der Entscheidung zwei Aspekte hervorzuheben:

1. Die Vermieterin hatte das Vorhandensein eines Mieterkellers reklamiert und dabei auf ein Übergabeprotokoll verwiesen. Doch war im Übergabeprotokoll die Kategorie Keller nicht ausgefüllt. Ebenso waren die Zustandsbeschreibung „sauberer und gepflegter Zustand“ sowie „sichtbare Schäden“ im Gegensatz zu anderen Räumen bei der Kategorie Keller nicht angekreuzt. Schließlich war in dem Protokoll auch nicht aufgeführt, dass der Mieterin ein Schlüssel für den Keller übergeben wurde. Und um es voll zu machen, war im Mietvertrag auch noch das Wort „Kellerraum“ durchgestrichen.

2. Auch das geltend gemachte „aufwendig gestaltete Wohnumfeld“ überzeugte das Gericht nicht. Auf den vorgelegten Lichtbildern sei ein bepflasterter Innenhof mit überdachter Fahrradabstellmöglichkeit sowie einer Bank erkennbar, bei der mehrere Bretter fehlten. Das reiche nicht zur Erfüllung der Kriterien des Merkmals „Aufwendig gestaltetes Wohnumfeld auf dem Grundstück.“

Anders als das Amtsgericht macht der BGH, den das AG auch zitiert hat, keineswegs „ungewöhnliche Steigerungen“ zur Bedingung für einen Stichtagszuschlag. Seine Überlegungen gehen eher dahin, dass Mietspiegel nur die Marktverhältnisse zu einem bestimmten Zeitpunkt wiedergeben und je nach Preisentwicklungen am Wohnungsmarkt schnell veralten, so dass man sich dann möglicherweise anders – etwa durch einen Stichtagszuschlag – behelfen müsse, denn schließlich sei zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete jedes Beweismittel zugelassen.

In dem Grundsatzurteil des BGH zum Stichtagszuschlag (Urteil vom 15. März 2017 - VIII ZR 295/15 - GE 2017, 472) hatte das LG den Stichtagszuschlag durch Interpolation zwischen den Werten des alten und des neuen Mietspiegels ermittelt, was die Zustimmung des BGH fand. Der Fall lag so, dass der Mietspiegel den Stand Mai 2013 aufwies und die Differenz zum Mietspiegel 2015 im entsprechenden Feld 12,35 % betrug. Das Mieterhöhungsverlangen ging am 29. November 2013 zu. Die Differenz zwischen Mietspiegel 2013 und 2015 (24 Monate) wurde linear monatsanteilig auf die Zeit zwischen Zugang und Mietspiegel Stand Mai 2013 umgerechnet.

Im vorliegenden Fall lagen zwischen Mietspiegel 2023 und 2024 nur 12 Monate und die Differenz betrug 6,65 %, war also höher (!) als in dem vom BGH entschiedenen Fall.