Mieterhöhungsverlangen/Wartefrist

Mieterhöhungsverlangen/Wartefrist; Mieterhöhung/vorfristige Erklärung; Mieterhöhungsverlangen/vorfristiges; Jahresfrist/Einhaltung; Wartefrist/Mieterhöhung; Mieterhöhungsverlangen/Wirksamkeit der verfrühten; Wirksamkeit/des verfrühten Mieterhöhungsverlangens; Jahreswartefrist/Mieterhöhungsverlangen

Es besteht kein Anlaß, von dem Rechtsentscheid des OLG Oldenburg vom 4. Dezember 1981 (RES § 2 MHG Nr. 16) abzuweichen.

Ein vor Ablauf der Jahresfrist noch § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG gestelltes Mieterhöhungsverlangen, in dem eine Erhöhung ab einem Zeitpunkt nach Ablauf der Jahresfrist begehrt wird, ist nicht unwirksam.

Die Fristen noch §§ 2 Abs. 3 und 4 MHG, 9 Abs. 1 MHG werden jedoch nicht früher in Lauf gesetzt als bei einer unmittelbar noch Ablauf der Jahresfrist abgegebenen Erklärung.

Die Kl. vermietete den Bekl. mit schriftlichem Mietvertrag vom 15. 3.1984 ein Einfamilienhaus ab 1. 7.1984 zu einer monatlichen Grundmiete von 1.000,- DM.

Mit Schreiben vom 24. 6.1985 verlangte die Kl. von den Bekl. die Zustimmung zur Erhöhung der Grundmiete von 1.000,- DM auf 1.070,95 DM ab 1. 9.1985. Die Bekl. verweigerten mit Schreiben vom 12. 6.1985 ihre Zustimmung.

Die Parteien streiten darüber, ob das Erhöhungsverlangen wirksam ist und die nun mehr verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete überschreitet.

Das Amtsgericht hat durch Urteil vom 9.10.1986 die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, das Mieterhöhungsverlangen sei unwirksam, da es vor Ablauf der Jahresfrist des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG gestellt worden sei.

Gegen dieses Urteil wendet sich die Kl. mit der Berufung.

Das Landgericht möchte der Auffassung des Amtsgerichts zur Frage der Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens folgen, sieht sich an einer solchen Entscheidung jedoch durch den Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Oldenburg vom 4.12.1981 (RES § 2 MHG Nr. 16) gehindert. Es hat deswegen dem Senat diese Rechtsfrage zur Entscheidung mittels Rechtsentscheids vorgelegt.

II. 1. Die Vorlage ist nach Art. III Abs. 1 Satz 1 des 3. Mietrechtsänderungsgesetzes zulässig.

Das OLG Oldenburg erklärt in seinem Rechtsentscheid vom 4.12.1981 ein vor Ablauf der Jahresfrist gestelltes Mieterhöhungsverlangen, in dem eine Erhöhung erst ab einem Zeitpunkt nach Ablauf der Jahresfrist begehrt wird, für wirksam, erfaßt damit aus der materiell-rechtlichen Sicht des Vorlegenden Landgerichts den von diesem zu entscheidenden Sachverhalt. Das Landgericht hat sich auf den Standpunkt gestellt, daß die Wartefrist gemäß § 2 Abs. 1 Satz 1 Ziffer 1 MHG mit dem Zeitpunkt der ersten Mietzahlung (so auch Voelskow in MK Anh. zu § 564 b 2 MHG Rdn. 27; Barthelmess, 2. WKSchG, 3. Aufl., § 2 MHG Rdn. 14; Palandt-Putzo, BGB, 46. Auflage, 2. WKSchG § 2 MHG Anm. 3 a) und damit vorliegend ab 1. 7.1984 zu laufen begonnen hat. Danach wäre das Erhöhungsverlangen der Kl. vor Ablauf der Jahresfrist gestellt worden. Die Kammer hat sich in dem Vorlagebeschluß zwar nicht ausdrücklich mit der Gegenauffassung auseinandergesetzt, die für den Beginn der Wartefrist den Zeitpunkt des Vorlagebeschlusses (hier 15.3.1984) maßgeblich sein läßt (Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetz, 5. Aufl., Rdn. 77; Staudinger-Emmerich, BGB, 12. Aufl., 2 Bearb., i 2 MHG Rdn. 15; Gelhaar In RGRK, 12. Aufl., § 564 b Anh. 2. WKSchG Rdn. 4); dem Vorlagebeschluß ist jedoch die gegenteilige Auffassung des Landgerichts letztendlich hinreichend deutlich zu entnehmen. Da die Auffassung des Landgerichts vertretbar - jedenfalls nicht eindeutig unhaltbar - ist, hat der um einen Rechtsentscheid angegangene Senat sie nach zutreffender herrschender Meinung als gegeben hinzunehmen (OLG Oldenburg RES 3. MietRÄndG Nr. 1; OLG Karlsruhe RES § 552 BGB Nr. 3; OLG Hamm, RES § 535 BGB Nr. 6, § 8 a WoBindG Nr. 3 und § 570 BGB Nr. 2; anderer Ansicht: OLG Karlsruhe RES 3 . MietRÄndG Nr. 3).

2. Bei der Beantwortung der vorgelegten Rechtsfrage folgt der Senat der Auffassung des OLG Oldenburg (ebenso: Palandt-Putzo, a. a. 0. § 2 MHG Anm. 3a; Emmerich-Sonnenschein, Handkommentar Miete, 3. Aufl., § 2, MHG, Rdn. 5: Staudinger-Emmerich, a. a. 0. § 2 MHG Rdn. 19; Voelskow in MK Anh. zu § 564 b § 2 MHG Rdn. 29; Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, 2. Aufl., § 149 Rdn. 2; Barthelmess a. a. 0. § 2 MHG Rdn. 17 entgegen der Vorauflage; Schmidt-Futterer/Blank, Beck-Rechtsberater: Mietrecht von A - Z, 11. Aufl., S. 245, 246; Kurtenbach DB 197, 2453, 2456; Fehl NJW 1974, 924, 925; Ganschezian-Finck NJW 1974, 116; anderer Ansicht: AG Köln ZMR 1974, 156 f und 284; LG Hamburg WM 1978, 214; Gelhaar in RGRK, a. a. 0. §2 MHG Rdn. 4; Soergel-Kummer, BGB, 11. Aufl., § 2 MHG Rdn. 8; Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., Teil III Rdn. 135; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 5. Aufl., Rdn. C 77 im Gegensatz zu der zeitlich, späteren Stellungnahme in Beck Rechtsberater: Mietrecht von A-Z a.a.O.; Roquette ZMR 1972, 133,137; Derleder WM 1983, 224).

Die in § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG getroffene Regelung ist auslegungsfähig und auslegungsbedürftig, da dem Wortlaut nicht zwingend zu entnehmen ist, welche Rechtsfolgen sich an ein vor Ablauf der Jahresfrist gestelltes Mieterhöhungsverlangen anknüpfen sollen. Die Formulierung in § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG, daß der Vermieter eine Mietzinserhöhung erst nach Ablauf eines Jahres verlangen kann, zwingt jedenfalls nicht zu der Schlußfolgerung, daß ein vor Ablauf dieser Jahresfrist gestelltes Erhöhungsverlangen rechtlich völlig unbedeutend und damit unwirksam sein soll.

Die danach vorzunehmende Auslegung hat vom Zweck der Vorschrift auszugehen, die Kontinuität der Mietpreise zu gewährleisten und den Mieter vor erhöhten Mietzinsforderungen zu schützen, die nur aufgrund der Wohnungsknappheit durchsetzbar wären, andererseits jedoch dem Vermieter einen angemessenen, marktorientierten Ertrag zu garantieren (vgl. Rechtsausschuß des Bundestages BT-Drs. VI/2421, S. 4; OLG Hamm NJW, 1983, 829). Diesem Zweck wird die durch das OLG Oldenburg vorgenommene Auslegung eher gerecht als die der Gegenansicht.

Durch ein vorzeitiges Erhöhungsverlangen wird die Kontinuität der Mietpreise nicht beeinträchtigt oder gefährdet, da die Fristen gemäß §§ 2 Abs. 3 und 4, 9 Abs. 1 MHG nicht vor Ablauf der Jahresfrist zu laufen beginnen. Die möglicherweise entstehende Unsicherheit bei der Fristenberechnung belastet den Mieter nicht in unzumutbarer Weise. Es wird lediglich der Beginn der Fristen hinausgeschoben, wodurch sich die aus der gesetzlichen Regelung in § 2 Abs. 3 und 4. MHG ergebende Schwierigkeit der Berechnung nur unwesentlich erhöht.

Demgegenüber gebührt dem Interesse des Vermieters an einer angemessenen und marktorientierten Miete nach Auffassung des Senats der Vorrang. Die Gegenmeinung führt zu dem Ergebnis, daß ein Mieterhöhungsbegehren, welches materiell begründet ist, nicht durchgreift, wenn es auch nur einen Tag vor Ablauf der Jahresfrist zugegangen ist. Darin kommt eine Überbewertung formeller Gesichtspunkte zum Ausdruck, die durch berechtigte Interessen des Mieters nicht gerechtfertigt ist und der Tendenz des Bundesverfassungsgerichts widerspricht, einer restriktiven Handhabung des Verfahrensrechts, die zur Verhinderung des sich aus Art. 14 Abs. 1 Satz GG ergebenden Anspruchs des Vermieters auf die gerichtliche Durchsetzung der gesetzlich zulässigen Miete führt, entgegenzuwirken (vgl. BVerfGE 37,132,148 f; 49, 244, 251; 53, 352, 357; DWW 1986,173).

Auch die Rechtsfriedensfunktion der Jahresfrist des § 2 Abs. 1 Satz Nr. 1 MHG zwingt nicht dazu, ein vorzeitiges Erhöhungsverlangen ohne Prüfung seiner materiellen Berechtigung bereits aus formellen Gründen scheitern zu lassen. Unter der Voraussetzung, daß der Vermieter einen Zeitpunkt nach Ablauf der Wartefrist als Termin der gewünschten Erhöhung bezeichnet - nur eine solche Fallgestaltung hat der Senat vorliegend zu beurteilen- , ist die Befürchtung des Landgerichts, daß Mieterhöhungsverlangen bereits zu Beginn der Jahresfrist gestellt werden könnten, nicht gerechtfertigt. Es widerspricht der Lebenserfahrung, daß ein Vermieter bereits kurz nach Vertragsschluß oder nach der letzten Mieterhöhung ein erneutes Mieterhöhungsverlangen für einen Zeitraum nach Ablauf der Jahresfrist stellt. Angesichts in der Regel steigender Mietpreise würde ein derart früh gestelltes Erhöhungsverlangen nicht im Interesse des Vermieters liegen. Praktisch relevant sind damit nur die Fälle, in denen die Jahresfrist um einige Tage oder Wochen unterschritten ist (im vorliegenden Rechtsstreit ca. 5,5 Wochen). Ein solches Mieterhöhungsverlangen belastet den Rechtsfrieden zwischen Mieter und Vermieter jedenfalls nicht wesentlich mehr, als ein nach Ablauf der Jahresfrist gestelltes Begehren. Dabei ist zu berücksichtigen, daß sich die Überlegungsfrist des Mieters und der Zeitraum, in dem er sich auf die bevorstehende Mieterhöhung einstellen kann, zum Vorteil des Mieters verlängert. Dagegen wäre es ein überflüssiger Formalismus, vom Vermieter die Wiederholung der vor Ablauf der Jahresfrist abgesandten Erhöhungserklärung zu verlangen. Entgegen Derleder (a. a. 0.) ist auch nach der ab 1. 1. 1983 in Kraft getretenen Neufassung von § 2 Abs. 3 Satz 2 MHG, wonach die Wiederholung eines zunächst unwirksamen Mieterhöhungsverlangens auch während des Rechtsstreits gestattet ist, nicht zu befürchten, daß es aufgrund der hier vertretenen Auffassung zu einem "Mieterhöhungskrieg" kommt, durch den der

Mieter einem untolerierbaren Druck ausgesetzt wird. Vielmehr könnte eine Überantwortung von Verfahrens- und Fristenfragen zu einer Häufung vorsorglich nachgeholter Mieterhöhungserklärungen und damit zu einer Erhöhung des Drucks auf den Mieter führen. Ferner würden gerichtliche Entscheidungen, die aufgrund überzogener formeller Anforderungen nicht zum Kern der Streitigkeit zwischen den Vertragsparteien - der materiellen Berechtigung des Erhöhungsbegehrens - vordringen, den Streit nur verlängern und Folgeprozesse vorprogrammieren. Dadurch wäre dem Rechtsfrieden aber gerade nicht gedient. Im Rahmen der Bewertung der berechtigten Interessen des Mieters kann die Gefahr, daß dem Mieterhöhungsbegehren Vergleichsmieten zugrunde gelegt werden, die bei Ablauf der Jahresfrist bereits überholt sind, vernachlässigt werden. Abgesehen davon, daß Mietpreisschwankungen in der Regel nur in Zeiträumen auftreten, für die - wie oben dargelegt - die hier vertretene Auffassung keine praktische Relevanz hat, steigen nach den bisherigen Erfahrungen die Mietpreise in der Regel an. Ein auf zu niedrige Vergleichsmieten gestütztes Erhöhungsverlangen würde jedoch den Interessen des Vermieters, nicht des Mieters zuwiderlaufen. Sollte tatsächlich der Fall auftreten, daß aufgrund sinkender Mietpreise, die in einem vorzeitigen Erhöhungsverlangen angegebenen Vergleichsmieten nach Ablauf der Jahresfrist niedriger liegen, so bliebe es dem Mieter unbenommen, diesen Umstand gegenüber dem Vermieter geltend zu machen. Eine Nachprüfung, ob die angegebenen Vergleichsmieten noch den Tatsachen entsprechen, bietet keine besondere Schwierigkeit. Diese in wenigen Ausnahmefällen denkbaren Unklarheiten, die zudem noch in der Regel zu Lasten des Vermieters gehen würden, rechtfertigen keine andere Bewertung der zur Entscheidung vorgelegten Rechtsfrage.