Mieterhöhungsverlangen vor Ablauf der Peisbindung

Der Vermieter einer Wohnung, die preisgebunden i. S. von § 10 Abs. 2 Nr. 1 MHRG ist, ist berechtigt, schon vor dem Ablauf der Preisbindung vom Mieter nach § 2 MHRG zu verlangen, daß dieser einer Mieterhöhung, die nach Ablauf der Preisbindung wirksam werden soll, zustimmt.

1. Das Landgericht hat dem Senat folgende Rechtsfrage gem. Art. III Abs. 1 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Dezember 1967 in der Fassung vom 5. Juni 1980 (BGBl. I S. 657) zur Entscheidung vorgelegt: Ist der Vermieter einer Wohnung, die preisgebunden i. S. des § 10 Abs. 2 Nr. 1 MHRG ist, berechtigt, schon vor dem Ablauf der Preisbindung vom Mieter nach § 2 MHRG zu verlangen, daß dieser einer Mieterhöhung, die nach Ablauf der Preisbindung wirksam werden soll, zustimmt? II. Die Vorlage ist gemäß den oben zu I genannten Vorschriften zulässig. Sie ist wie aus dem Beschlußtenor ersichtlich zu bescheiden. 1. Die vom Landgericht vorgelegte und oben zu I wiedergegebene Frage wird in Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich beantwortet. Sie wird u. a. bejaht von: LG Köln, 1. Zivilkammer, WM 78; 93: LG Dortmund DWW 75, 142; Schulz (ZMR 79, 82), Verneint wird die vom LG vorgelegte Frage u. a. von: LG Köln, 12. Zivilkammer, WM 77, 209; LG Wuppertal NJW 77, 1691; LG Hannover WM 78, 144; LG Essen ZMR 78, 308; Schmidt-Futterer/Blank Wohnraumschutzgesetze, 3. Aufl., Rn. C 449; Barthelmess, 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz, 2. Aufl., § 10 MHRG, Rn. 51; Emmerich Sonnenschein, Mietrecht § 10 MHRG, Rn. 33. 2. Der Senat bejaht die vom LG vorgelegte Frage aus den folgenden Gründen: 2.1. § 2 MHRG berechtigt den Vermieter, schon vor dem Ablauf der Preisbindung vom Mieter zu verlangen, einer Mieterhöhung, die nach Ablauf der Preisbindung wirksam werden soll, zuzustimmen. Das folgt aus dem Zweck dieser Vorschrift. Dieser besteht darin, dem Vermieter einen angemessenen, marktorientierten Ertrag zu garantieren, zugleich aber den Mieter vor überhöhten Mietzinsforderungen des Vermieters, die nur aufgrund einer Mangellage am Markt durchsetzbar wären, zu schützen (vgl. dazu Rechtsausschuß BT-Dr. Vl/2421 S. 4). Dieser auch in § 2 MHRG zum Ausdruck gebrachte Wille des Gesetzgebers, dem Vermieter einer nicht preisgebundenen Wohnung einen angemessenen, marktorientierten Ertrag zu garantieren, gilt - ein entgegenstehender Wille des Gesetzgebers wird nicht deutlich - ungeteilt. Es ist deshalb nicht gerechtfertigt, den Vermieter auf dem Wege einer nicht sachgerechten Auslegung des § 10 MHRG (siehe dazu unten zu 2.2.) im Falle des Übergangs eines Mietverhältnisses über preisgebundenen Wohnraum in ein Mietverhältnis über nicht preisgebundenen Wohnraum zu verwehren, die Zustimmung zu einer Mieterhöhung gem. der in § 2 Abs. 2 bis 4 vorgesehenen Regelung so rechtzeitig zu verlangen, daß die Mieterhöhung mit Beginn des Mietverhältnisses über eine nicht preisgebundene Wohnung wirksam werden kann. Nur bei Bejahung der vom LG vorgelegten Frage wird dem Willen des Gesetzgebers, dem Vermieter einer nicht preisgebundenen Wohnung einen marktorientierten Ertrag zu ermöglichen, Rechnung getragen; nur so wird ein systemwidriges Ergebnis, die Parteien eines Mietvertrages noch eine gewisse Zeit nach Ablauf der Preisbindung an die Kostenmiete zu binden, vermieden. Auf der anderen Seite wird dadurch der mit dem Gesetz zur Regelung der Miethöhe verfolgte, zugunsten des Mieters wirkende Zweck, ihn vor überhöhten Mietzinsforderungen zu schützen, nicht in Frage gestellt. 2.2. Die dagegen in Rechtsprechung und Literatur geltend gemachten Argumente greifen nicht durch. Das oben zu 2.1. mitgeteilte Ergebnis wird nicht dadurch ausgeschlossen, daß § 10 Abs. 2 Nr. 1 MHRG bestimmt, daß die Vorschriften der §§1 bis 9, mithin auch der hier in Rede stehende § 2

öhten Mietzinsforderungen zu schützen, nicht in Frage gestellt. 2.2. Die dagegen in Rechtsprechung und Literatur geltend gemachten Argumente greifen nicht durch. Das oben zu 2.1. mitgeteilte Ergebnis wird nicht dadurch ausgeschlossen, daß § 10 Abs. 2 Nr. 1 MHRG bestimmt, daß die Vorschriften der §§1 bis 9, mithin auch der hier in Rede stehende § 2 MHRG, nicht für Mietverhältnisse über preisgebundenen Wohnraum gelten. Diese aufgrund des gesetzlichen Systems der Preisbindung an sich selbstverständliche Regelung kann nach dem oben beschriebenen Zweck des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe nur so verstanden werden, daß eine Mieterhöhung gem. den Bestimmungen des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe für die Dauer der Preisbindung nicht in Betracht kommt, nicht aber dahin, die Vorschrift solle den Vermieter nach dem Willen des Gesetzgebers außer Stand setzen, das in § 2 Abs. 2 bis 4 MHRG geregelte Zustimmungsverfahren so rechtzeitig einzuleiten, daß die ortsübliche Miete mit Ablauf der Preisbindung erzielt werden kann. Dies ist dem Vermieter, wertet man den Zweck des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe, wie ausgeführt, vielmehr erlaubt. Dem Willen des Gesetzgebers, die Vorschriften der §§ 1 bis 9 MHRG sollten nicht "für" Mietverhältnisse über preisgebundenen Wohnraum gelten (siehe den Wortlaut des § 10 MHRG) wird damit nicht entgegengehandelt, denn die Einleitung des in § 2 bis 4 geregelten Zustimmungsverfahren vor Ablauf der Preisbindung soll es lediglich ermöglichen, die ortsübliche Miete zu einem Zeitpunkt zu erzielen, zu dem das Mietverhältnis den Regeln des Gesetzes über die Miethöhe und nicht mehr den Vorschriften über preisgebundenen Wohnraum unterliegt. Dem kann ferner nicht mit dem Einwand begegnet werden (vgl u. Q. Barthelmess a.a.O. § 10 MHRG, Rn. 51), die Fristen des § 9 MHRG könnten nicht schon zu laufen beginnen, bevor das Gesetz zur Regelung der Miethöhe - wegen Wegfalls der Preisbindung - überhaupt zur Anwendung komme; in der Konsequenz des zuvor Ausgeführten beginnen die Fristen des § 9 MHRG auch in Fällen der hier behandelten Art vielmehr zu laufen, sobald der Vermieter Erhöhung verlangt; auch das bedeutet im Ergebnis nämlich nur, das Gesetz zur Regelung der Miethöhe und in Sonderheit dessen in § 9 geregelte Vorschriften über ein außerordentliches Kündigungsrecht für einen Zeitpunkt wirksam werden zu lassen, zu dem das Mietverhältnis den Vorschriften über Mietverhältnisse über nicht preisgebundenen Wohnraum unterliegt. Sind die §§ 10 und 2 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe in der beschriebenen Weise auszulegen. bedurfte es einer "Übergangsregelung" des Gesetzgebers, welche einige der oben zitierten Gerichte und Autoren vermissen, für den mit der Vorlage angesprochenen Fall nicht.