Mieterhöhungsverlangen und Modernisierungsvereinbarung

Einem späteren Mieterhöhungsverlangen kann die vom Vermieter früher eingebaute Sammelheizung auch dann zugrunde gelegt werden, wenn die Mietvertragsparteien bereits bei Einbau eine Vereinbarung über eine Mieterhöhung getroffen haben.

(Leitsatz der Redaktion)

1. Die Berufung ist begründet.

Die Kl. hat gem. § 558 BGB einen Anspruch gegen die Bekl. auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete um 10 € auf 190,19 €. Diese Miete liegt noch unter dem Mittelwert des einschlägigen Mietspiegelfeldes E4 des Mietspiegels 2011, der anzuwenden ist, weil das Mieterhöhungsverlangen nach dem Stichtag des 1.9.2010 zugegangen ist (LG Berlin, Urt. v. 18.1.2011 - 63 S 241/10, GE 2011, 411).

Das Mietspiegelfeld E4 ist einschlägig, da die Wohnung über eine vom Vermieter gestellte Sammelheizung verfügt. Diese wurde unstreitig Anfang des Jahres 2001 von der Kl. eingebaut. Der hierüber geschlossenen Modernisierungsvereinbarung vom 18.1.2001 lässt sich nicht entnehmen, dass die Wohnung bei späteren Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB weiterhin so eingestuft werden sollte, als ob sie nicht über eine Sammelheizung verfügte. Die Parteien haben insoweit in Ziff. 2 folgende Regelung getroffen:

„Mieter und Vermieter vereinbaren abweichend von § 3 MHG einen Mieterhöhungsbetrag entsprechend den Vorschriften des § 10 Abs. 1 MHG in Höhe von 53,51 DM.

Zukünftige gesetzliche Mieterhöhungsmöglichkeiten werden durch diese Vereinbarung nicht ausgeschlossen."

Bereits der Verzicht auf eine Modernisierungsumlage für den Einbau der Heizung lässt sich nicht ausdrücklich der Vereinbarung, sondern lediglich der Anlage zur Berechnung der Mieterhöhung entnehmen, wo die umlagefähigen Kosten für den Heizungseinbau mit „0,00 DM" angesetzt wurden.

Auch dem Urteil des Landgerichts Berlin vom 20.11.2006 (67 S 257/06, GE 2007, 293) lässt sich nicht entnehmen, dass die Kl. an einer Einstufung der Wohnung im Mietspiegel als mit Sammelheizung ausgestattet gehindert wäre. In dem dieser Entscheidung zugrunde liegenden Sachverhalt hatten die Parteien bereits im Rahmen der Mietermodernisierung vereinbart, dass ein späterer Anschluss der Wohnung an eine zentrale Heizungsanlage nicht zu einer Erhöhung der Miete wegen Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen führen soll. Das Landgericht hat dort die Ansicht vertreten, diese Vereinbarung sei dahin gehend auszulegen, dass der Anschluss an eine Zentralheizungsanlage auch bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB unberücksichtigt bleiben solle.

Ob diese Entscheidung zutreffend ist, muss nicht entschieden werden, da die Parteien hier im Rahmen der Vereinbarung zur Mietermodernisierung keine solche Regelung über spätere Modernisierungen durch den Vermieter getroffen haben. § 2 Ziff. 2 der Vereinbarung über die Mietermodernisierung aus dem Jahr 1994 lautet lediglich:

„Der Vermieter verpflichtet sich, aus den durchgeführten Maßnahmen dem Mieter gegenüber für die Dauer des Mietverhältnisses keine Mieterhöhung geltend zu machen."

Die Kl. stützt sich für die Einordnung in das Mietspiegelfeld E4 jedoch nicht auf den von der Bekl. durchgeführten Einbau einer Gasetagenheizung im Jahr 1994, sondern auf die von ihr vorgenommene Ausstattung mit einer zentralen Heizungsanlage im Jahr 2001.

Soweit die Bekl. demgegenüber vorgetragen hat, dass im Dezember 2000 mit einer Mitarbeiterin der Hausverwaltung mündlich vereinbart worden sei, dass es auch nach dem Anschluss an die Zentralheizung bei dem alten Mietspiegelfeld bleibe, ist bereits fraglich, ob dieser Vortrag hinreichend substantiiert ist. Jedenfalls ist diese Behauptung deshalb nicht erheblich, weil die Parteien anschließend am 18.1.2001 schriftlich etwas anderes vereinbart, also an der behaupteten abweichenden mündlichen Absprache nicht festgehalten haben. In Ziff. 2 a.E. der Modernisierungsvereinbarung ist ausdrücklich vorgesehen, dass zukünftige gesetzliche Mieterhöhungsmöglichkeiten nicht ausgeschlossen werden sollen. Dieser Vereinbarung lässt sich entnehmen, dass sich die Kl. - auch wenn sie auf eine Modernisierungsumlage verzichtete - für die Zukunft alle Mieterhöhungsmöglichkeiten im Hinblick auf die eingebaute Zentralheizung offen halten wollte.

Die Kl. verhält sich durch das jetzige Mieterhöhungsverlangen auch nicht treuwidrig. Auch wenn sie ein vorangegangenes Mieterhöhungsverlangen im Jahre 2007 zurückgenommen hat, da ihr nach ihrer Aussage bei der Einordnung der Wohnung in den Mietspiegel ein Fehler unterlaufen sei, darf sie sich nunmehr die zutreffende Rechtsansicht zu eigen machen. Andernfalls würde im Übrigen der Vorwurf der Treuwidrigkeit auch die Bekl. treffen, die bereits im Jahre 2004 einem Mieterhöhungsverlangen zugestimmt hat, in dem die Wohnung in das Mietspiegelfeld E4 (mit Sammelheizung) eingruppiert war.

Einem späteren Mieterhöhungsverlangen kann die vom Vermieter früher eingebaute Sammelheizung auch dann zugrunde gelegt werden, wenn die Mietvertragsparteien bei Einbau eine Vereinbarung über eine einverständliche Mieterhöhung getroffen und auf einen Modernisierungszuschlag „verzichtet" haben.

Nach Einbau einer Sammelheizung im Jahre 2001 durch den Vermieter schlossen die Parteien folgende Vereinbarung:

„Mieter und Vermieter vereinbaren abweichend von § 3 MHG einen Mieterhöhungsbetrag entsprechend den Vorschriften des § 10 Abs. 1 MHG in Höhe von (...). Zukünftige gesetzliche Mieterhöhungsmöglichkeiten werden durch diese Vereinbarung nicht ausgeschlossen."

Im Jahre 2009 nahm der Vermieter den Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung in Anspruch, wobei er das Ausstattungsmerkmal „Sammelheizung" zugrunde legte. Der Mieter war mit Rücksicht auf die vorangegangene Vereinbarung damit nicht einverstanden. Gegen die Abweisung der Klage durch die erste Instanz richtete sich die Berufung des Vermieters.

Die Berufung hatte bei der ZK 63 des LG Berlin Erfolg. Der früher geschlossenen Vereinbarung sei nicht zu entnehmen, dass einem künftigen Mieterhöhungsverlangen das Ausstattungsmerkmal „Sammelheizung" nicht zugrunde gelegt werden dürfe. Insoweit liege der Fall anders als derjenige, in dem die Parteien bereits im Rahmen der Mietermodernisierung vereinbart hätten, dass ein späterer Anschluss der Wohnung an eine zentrale Heizungsanlage nicht zu einer Erhöhung der Miete wegen Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen führen solle.

Führt ein Vermieter Modernisierungsmaßnahmen – wie hier durch den Einbau einer Sammelheizung – durch, kann er die Miete jährlich um 11 % der aufgewendeten Kosten erhöhen. Rechtsgrundlage dafür war früher § 3 MHG, jetzt ist es § 559 BGB. Stattdessen können die Mietparteien aber auch formlos in solchen Fällen eine einverständliche Mieterhöhung vereinbaren - die kann am Ende sogar höher sein als eine Mieterhöhung um 11 % der Kosten.

In beiden Fällen (Modernisierungszuschlag/einverständliche Erhöhung) führt das zu zwei Konsequenzen:

1. Der Modernisierungszuschlag/die einverständliche Mieterhöhung nach einer Modernisierung werden unauflöslich Bestandteil der Grundmiete und dürfen nicht als eigenständige Bestandteile geführt werden (BGH, Urteil vom 10. Oktober 2007, VIII ZR 331/06, GE 2008, 45) – was im Einzelfall mal zugunsten, mal zu Lasten der jeweiligen Mietpartei führt.

2. Für künftige allgemeine Mieterhöhungen nach § 558 BGB rutscht die Wohnung ggf. in eine höhere Ausstattungsklasse. Ausnahme: Die Parteien haben dies ausdrücklich anders vereinbart.