Mieterhöhungsverlangen nicht mit kurz zuvor veröffentlichtem neuen Mietspiegel

Mieterhöhungsverlangen nicht mit kurz zuvor veröffentlichtem neuen Mietspiegel; veralteter Mietspiegel

Ein Mieterhöhungsbegehren ist nicht deshalb aus formellen Gründen unwirksam, weil der Vermieter darin zur Begründung auf den bisher geltenden Mietspiegel und nicht auf den kurz zuvor veröffentlichten neuesten Mietspiegel Bezug genommen hat.

1 Der Bekl. ist seit dem 1. Juli 1996 Mieter einer Wohnung der Kl. in B. Mit Schreiben vom 29. Juni 2009 begehrte die Kl. unter Bezugnahme auf das Mietspiegelfeld I 2 des B. Mietspiegels 2007 die Zustimmung des Bekl. zu einer Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete von 388,28 € um 58,92 € auf 447,20 €. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben, das Landgericht hat die Berufung des Bekl. zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Bekl. sein Klageabweisungsbegehren weiter.

[...] Bei der Einordnung der Wohnung des Bekl. innerhalb des einschlägigen Mietspiegelfeldes I 2 seien die Merkmalgruppen 2 (Küche), 3 (Wohnung) und 4 (Gebäude) positiv und die Merkmalgruppen 1 (Bad) und 5 (Wohnumfeld) als ausgeglichen zu bewerten, so dass zu dem ausgewiesenen Mittelwert von 5,08 € je m2 noch 0,75 € je m2 (60 % der Differenz zum oberen Spannenwert) hinzuzufügen seien. Der Bekl. könne sich nicht darauf berufen, dass er Einrichtungen in Bad und Küche von den Vormietern übernommen habe und dies bei der Bewertung der Merkmalgruppen zu berücksichtigen sei. Mit diesem Vorbringen sei der Bekl. nach §§ 529, 531 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen. Der vom Bekl. vorgelegten Vereinbarung sei nicht zu entnehmen, dass sie sich auf den Ausbau des Bades mit Fliesen, eingebauter Badewanne und neuem Waschbecken beziehe.

7 1. Zu Recht ist das Berufungsgericht allerdings davon ausgegangen, dass die Kl. ein wirksames Mieterhöhungsverlangen gestellt hat. Dass die Kl. darin noch auf den Mietspiegel 2007 Bezug nimmt, obwohl im Amtsblatt der Stadt B. wenige Tage zuvor bereits der Mietspiegel für das Jahr 2009 veröffentlicht worden war, führt entgegen der Auffassung der Revision nicht dazu, dass es dem Mieterhöhungsverlangen an der nach § 558 a Abs. 2 Nr. 1 BGB erforderlichen Begründung fehlt. Vielmehr handelt es sich - ähnlich wie bei Einordnung der Wohnung des Mieters in ein unzutreffendes Mietspiegelfeld (vgl. dazu Senatsurteile vom 12. Dezember 2007 - VIII ZR 11/07, GE 2008, 191 = NZM 2008, 164 Rn. 16, und vom 11. März 2009 - VIII ZR 316/07, GE 2009, 512 = WuM 2009, 239 Rn. 8) - um einen bloß inhaltlichen Fehler.

8 Entgegen der Auffassung der Revision hat die Kl. auch nicht versäumt, die Wohnung des Bekl. in das einschlägige Mietspiegelfeld des Mietspiegels einzuordnen, denn das Mieterhöhungsverlangen nimmt auf die „Kategorie I 2" Bezug.

9 2. Zu Recht rügt die Revision jedoch, dass das Berufungsgericht bei der Einordnung der Wohnung innerhalb der Spanne des Mietspiegelfeldes erheblichen Sachvortrag des Bekl. rechtsfehlerhaft übergangen hat. Der Bekl. hatte - wie die Revision mit dem Hinweis auf die Schriftsätze vom 23. März und 20. April 2010 belegt - geltend gemacht, dass Einrichtungsgegenstände in Küche und Bad (Fliesen, neues Handwaschbecken und eingebaute Badewanne) nicht vom Vermieter zur Verfügung gestellt worden seien. Vielmehr habe er sie gegen Abstandszahlung von den als Zeugen namentlich benannten Vormietern erworben; die Parteien hätten mit Rücksicht auf diese Übernahme von Einrichtungen in der Zusatzvereinbarung vom 8. Mai 1996 zum Mietvertrag festgehalten, dass etwaige vom Vormieter übernommene Einrichtungen als nicht zur Mietsache gehörig und vom Mieter eingebracht gelten sollten. Auf diesen - auch schon in der ersten Instanz gehaltenen und bereits vom Amtsgericht verfahrensfehlerhaft übergangenen - entscheidungserheblichen Sachvortrag (vgl. Senatsurteil vom 7. Juli 2010 - VIII ZR 315/09, GE 2010, 1109 = NZM 2010, 735 Rn. 12) hin hätte das Berufungsgericht den angebotenen Zeugenbeweis erheben müssen. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist es insoweit unerheblich, dass die Zusatzvereinbarung der Parteien zum Mietvertrag, auf die sich der Bekl. zur Untermauerung seines Sachvortrags bezogen hat, nicht erkennen lässt, ob und welche Einrichtungsgegenstände der Bekl. tatsächlich von den Vormietern übernommen hat. Dies ändert nichts daran, dass der Bekl. schlüssig eine für die Entscheidung des Rechtsstreits erhebliche Tatsache behauptet und unter Beweis gestellt hat.

Ein Mieterhöhungsbegehren ist nicht deshalb formell unwirksam, weil der Vermieter nicht (schon) auf den wenige Tage zuvor erst im Amtsblatt veröffentlichten neuesten Mietspiegel Bezug genommen hat.

Der Vermieter begehrte mit Schreiben vom 29. Juni 2009 die Zustimmung zur Erhöhung der Miete und nahm dazu auf den qualifizierten Berliner Mietspiegel 2007 Bezug. Am 24. Juni 2009, also wenige Tage vorher, war allerdings der Mietspiegel 2009 im Amtsblatt veröffentlicht worden. Der Mieter stimmte nicht zu.

Die erhobene Klage hatte in der Instanz Erfolg, was zur zugelassenen Revision des Mieters zum BGH führte.

Der VIII. Senat des BGH hob die Berufungsentscheidung auf und verwies die Sache an das Landgericht zurück. Zu Recht sei dieses allerdings davon ausgegangen, dass der Vermieter ein (formell) wirksames Mieterhöhungsverlangen gestellt habe. Für die formelle Wirksamkeit sei es unschädlich, dass noch auf den Mietspiegel 2007 Bezug genommen worden sei, vielmehr handele es sich – ähnlich wie bei der Einordnung der Wohnung des Mieters in ein unzutreffendes Mietspiegelfeld (vgl. BGH, GE 2008, 191 und GE 2009, 512) – um einen bloßen inhaltlichen Fehler.

Zu Recht rüge die Revision jedoch, dass das Berufungsgericht bei der Einordnung der Wohnung innerhalb der Spanne des maßgeblichen Mietspiegelfeldes erheblichen Sachvortrag des Mieters rechtsfehlerhaft übergangen habe. Dieser habe nämlich geltend gemacht, dass Einrichtungsgegenstände in Küche und Bad nicht vom Vermieter zur Verfügung gestellt worden seien. Vielmehr habe er sie gegen Abstandszahlung von den als Zeugen namentlich benannten Vormietern erworben. Auf diesen entscheidungserheblichen Sachvortrag (vgl. BGH GE 2010, 1109) hin hätte das Berufungsgericht den angebotenen Zeugenbeweis erheben müssen.

Unerheblich sei es insofern, dass die Zusatzvereinbarung der Parteien zum Mietvertrag, auf die sich der Mieter zur Untermauerung seines Sachvortrages bezogen habe, nicht erkennen lasse, ob und welche Einrichtungsgegenstände der Mieter tatsächlich von den Vormietern übernommen habe. Dies ändere nichts daran, dass der Mieter schlüssig eine für die Entscheidung des Rechtsstreits erhebliche Tatsache behauptet und unter Beweis gestellt habe.

Der Fall zeigt beispielhaft, welche Folgen es haben kann, wenn keine vernünftige – und das heißt auch: detailliert protokollierte – Wohnungsübergabe/-übernahme stattgefunden hat. Dabei ist besonders darauf zu achten, ob und – wenn ja – welche Einbauten oder Einrichtungsgegenstände der neue Mieter vom Vormieter übernommen hat oder zu übernehmen gedenkt. Das gilt gleichermaßen für Einbauten des Vormieters (beispielsweise eine Gasetagenheizung) wie für mobile Ausstattungen (z. B. Teppiche, Schränke). Danach richtet sich nicht nur die Einordnung der Wohnung in eine bestimmte Mietspiegelkategorie und die Ermittlung der Miete mit der Orientierungshilfe, sondern ggf. auch, wen die Instandhaltungspflicht für die ggf. vom Vormieter übernommenen Einrichtungsgegenstände und Einbauten trifft.