Mieterhöhungsverlangen nach Ablehnung der nachträglichen Vereinbarung einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel

1. Ein formal und materiell wirksames Mieterhöhungsverlangen ist nicht deshalb treuwidrig, weil der Vermieter nur die erhöhte Miete von denjenigen Mietern verlangen kann, die eine nachträgliche Ergänzung des Mietvertrages um eine wirksame Schönheitsreparaturklausel abgelehnt hatten.

2. Der genossenschaftsrechtliche Gleichbehandlungsgrundsatz steht dem nicht entgegen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. ist eine Wohnungsbaugenossenschaft. Der Bekl. ist ihr Mitglied. Die Kl. überließ ihm mit Dauernutzungsvertrag vom 9.7.1991 eine 2 1/2- Zimmerwohnung im Haus S.-Str. in Berlin. Der Bundesgerichtshof entschied im Sommer 2007, dass die in den Allgemeinen Vertragsbestimmungen der Kl., welche auch Bestandteil des zwischen den Parteien abgeschlossenen Nutzungsvertrags geworden waren, enthaltene Klausel zur Überwälzung der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf die Nutzer der Wohnung unwirksam ist. Denn der Vertrag enthält die Klausel: Das Mitglied darf nur mit Zustimmung der Genossenschaft von der bisherigen Ausführungsart abweichen. Die Kl. wandte sich daraufhin mit Schreiben vom 14.9.2007 an den Bekl. mit der Bitte, einen Nachtrag zum Mietvertrag zu unterschreiben, der die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wieder wirksam dem Bekl. auferlegen sollte. Die vom Bundesgerichtshof für unwirksam erklärte Klausel sollte einvernehmlich gestrichen werden. Diese Bitte richtete die Kl. an alle Mitglieder, welche einen Dauernutzungsvertrag mit der für unwirksam erklärten Klausel abgeschlossen hatten. Die Kl. kündigte in dem Schreiben an, dass sie bei Nichtunterzeichnung des Nachtrags zum Dauernutzungsvertrag von der Möglichkeit Gebrauch machen werde, die Nutzungsgebühren um einen Zuschlag von 0,74 €/m2/Monat nach den §§ 558 ff. BGB anzuheben. Der Bekl. unterzeichnete den Nachtrag nicht. Die Kl. bat daraufhin den Bekl. mit Schreiben vom 21.8.2008 um Zustimmung zur Anhebung der Nettokaltmiete von bisher 271,39 € auf 296,38 €. Sie nahm dabei Bezug auf den Berliner Mietspiegel 2007. Sie richtete derartige Mieterhöhungsverlangen an alle Mitglieder, welche einen Dauernutzungsvertrag mit der für unwirksam erklärten Klausel abgeschlossen hatten und ihrer Bitte auf Unterzeichnung des Nachtrags zum Dauernutzungsvertrag nicht nachgekommen waren. [...]

Die Klage ist zulässig und begründet. Das Mieterhöhungsverlangen ist formal wirksam. Die von der Kl. verlangte Miete liegt unstreitig unter dem Mittelwert des maßgeblichen Mietspiegelfeldes und ist daher ortsüblich. Dies ist zwischen den Parteien auch nicht umstritten.

Mit dem Mieterhöhungsverlangen verletzt die Kl. auch nicht den genossenschaftsrechtlichen Gleichbehandlungsgrundsatz. Der Gleichbehandlungsgrundsatz ist neben dem Treuegebot und der Duldungspflicht einer von drei in der Rechtsprechung und Literatur entwickelten Grundsätzen des Genossenschaftsrechts (Hillebrand/Keßler/Kern, Berliner Kommentar zum Genossenschaftsgesetz, 1. Aufl. 2001, § 18 Rn. 16). Der Gleichbehandlungsgrundsatz besagt, dass jedes Mitglied gegenüber der Genossenschaft die gleichen Rechte und die gleichen Pflichten hat. Es wird zwischen dem Recht auf absolute Gleichheit und dem Recht auf relative Gleichheit unterschieden (Hillebrand/Kern, a. a. O.). Das Recht auf absolute Gleichbehandlung ist im GenG in mehreren Vorschriften geregelt, welche insbesondere den Mitgliederstatus betreffen (a. a. O., Rn. 17). Die Berechnung des Nutzungsgeldes unterliegt nur dem Recht auf relative Gleichbehandlung (a. a. O., Rn. 19). Relative Gleichbehandlung bedeutet, dass jedes Mitglied bei gleichen Voraussetzungen gleich zu behandeln ist, bei ungleichen Voraussetzungen aber Differenzierungen zwischen den Mitgliedern gemacht werden dürfen (a. a. O., Rn. 18).

Die Kl. verstößt nicht gegen den Grundsatz auf (relative) Gleichbehandlung, wenn sie vom Bekl. die Zustimmung zur Erhöhung der Miete auf ein ortsübliches Niveau verlangt, dies gegenüber den Mitgliedern, welche den Nachtrag zum Mietvertrag unterzeichnet haben, aber nicht tut. Denn der Bekl. und die übrigen Mitglieder, welche den Nachtrag nicht unterzeichnet haben, haben nicht die gleichen Voraussetzungen wie die Mitglieder, die den Nachtrag unterzeichnet haben. Denn während der Bekl. und die anderen Nichtunterzeichner den Dauernutzungsvertrag kündigen und aus der innegehaltenen Wohnung ausziehen können, ohne sich um die Durchführung von Schönheitsreparaturen kümmern zu müssen, gilt dies für die Unterzeichner des Nachtrags nicht. Die Kl. kann diese Mitglieder auf Durchführung von Schönheitsreparaturen in Anspruch nehmen und hat dies aus Gründen der Gleichbehandlung auch zu tun. Denn nach der einvernehmlichen Streichung der unwirksamen Klausel stellt die im Nutzungsvertrag verbleibende Regelung eine - soweit ersichtlich - wirksame Überwälzung der Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf die Mitglieder dar. Die Kl. muss für Wohnungen, bei denen sie die Schönheitsreparaturen durchführen muss, höhere Rücklagen bilden als für die Wohnungen, bei denen sie das ausziehende Mitglied in Anspruch nehmen kann. Es wird daher durch den genossenschaftsrechtlichen Gleichbehandlungsgrundsatz nicht nur abgedeckt, sondern sogar erfordert, dass die Kl. vom Bekl. und von den anderen Mitgliedern, die den Nachtrag nicht unterzeichnet haben, eine höhere Miete als von den anderen Mitgliedern verlangt.

Es ist unerheblich, dass sich die Kl. nicht in einer finanziellen Notlage befindet. Dies ist nicht erforderlich. Die Höhe der Mietanhebung ist in Anbetracht der Kosten, welche die Renovierung einer Wohnung verursachen, mit 24,99 €/Monat angemessen. Sie liegt auch weit unter dem Zuschlag, zu dem sich möglicherweise einzelne Mitglieder aufgrund des Schreibens der Kl. vom 1.12.2008 bereit erklärt haben. Es spricht nichts dafür, dass die Kl. aus unsachlichen Gründen die Anhebung der Miete verlangt. Das Schikaneverbot (§ 226 BGB) ist nicht verletzt.

Ist eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel vereinbart, darf der Vermieter dem Mieter die Wahl zwischen Vertragsänderung und Mieterhöhung lassen.

Eine Wohnungsgenossenschaft wollte mit ihren Mietern durch Nachtrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel vereinbaren. Anderenfalls werde eine Mieterhöhung verlangt. Die Mieter hielten das Mieterhöhungsverlangen für treuwidrig.

Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg verneinte einen Verstoß gegen Treu und Glauben. Schließlich sei die Übernahme der Schönheitsreparaturen ein Teil der Gegenleistung für die Gebrauchsüberlassung der Wohnung. Die Vermieterin müsse nicht bei einer unwirksamen Klausel den wirtschaftlichen Verlust hinnehmen, ohne ihn zumindest durch die zulässige Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete zu kompensieren.