Mieterhöhungsverlangen mit unqualifiziertem Mietspiegel

1. Jedenfalls die Felder des Berliner Mietspiegels 2007, die nicht Teil des qualifizierten Mietspiegels sind, weil sie lediglich auf 15 bis 29 Mietwerten basieren, stellen eine geeignete Grundlage für eine Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete dar.

2. Zur Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete anhand der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels 2007, wenn zwar nicht das Sondermerkmal "Moderne Küche", aber einzelne wohnwerterhöhende Merkmale der Merkmalgruppe 2 (Küche), die durch das Sondermerkmal "Moderne Küche" ausgeschlossen werden könnten, vorliegen.

3. Im Verfahren nach § 522 Abs. 2 ZPO kann das erstinstanzliche Urteil gemäß § 319 Abs. 1 ZPO berichtigt werden.

II. 1. Das Amtsgericht hat die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB) im Ergebnis zutreffend anhand des Berliner Mietspiegels 2007 geprüft. Die Vermutungswirkung des Berliner Mietspiegels 2007 (§ 558 d Abs. 3 BGB i.V.m. § 292 ZPO) bezieht sich allerdings gemäß Ziff. 4 weder auf die Einordnung innerhalb der Spannen noch - wegen der geringen Zahl der erhobenen Mietwerte - auf das einschlägige Mietspiegelfeld L 9 der Mietspiegeltabelle für Neubauten, weil diese Umstände nicht Teil des qualifizierten Mietspiegels sind. Es ist aber zulässig, die ortsübliche Vergleichsmiete durch Schätzung gemäß § 287 Abs. 2, Abs. 1 Satz 2 ZPO zu ermitteln. Dabei kann auch auf die Teile des Mietspiegels zurückgegriffen werden, die nicht die Anforderungen an einen qualifizierten Mietspiegel erfüllen (vgl. zur Verwendung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung BGH NJW 2005, 2074). Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Sachverständigengutachten wäre mit Schwierigkeiten und einem Kostenaufwand verbunden, der zu der Höhe der geltend gemachten Mieterhöhung außer Verhältnis steht. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Mietspiegel als geeignete Schätzgrundlage zur Verfügung steht und die Angaben im einschlägigen Mietspiegelfeld L 9 immerhin auf mindestens 15 Mietwerten basieren.

2. Das Amtsgericht hat zutreffend festgestellt, dass das Sondermerkmal "Duschtasse von Badewanne getrennt" gemäß Ziff. 6.3 des Berliner Mietspiegels 2007 nicht anzusetzen ist, weil die Ausstattung der Wohnung insoweit vom Bekl. geschaffen wurde und er hierfür auch keine Kostenerstattung vom Vermieter erhalten hat.

3. Das Amtsgericht hat auch zutreffend festgestellt, dass die Ausstattung der Küche nicht zu einer Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 0,24 €/m² führen kann.

In der Mietspiegeldefinition der "modernen Einbauküche" (Ziff. 10.1) ist zwar nur von Bodenfliesen die Rede. Nach Auffassung des Senats dürfte eine erweiternde Auslegung dahingehend, dass eine moderne Einbauküche auch dann vorliegt, wenn ein vergleichbar hochwertiger Bodenbelag wie Parkett vorhanden ist, grundsätzlich in Betracht kommen. Im Ergebnis kann diese Frage aber aus anderen Gründen offenbleiben.

Der Senat schätzt, dass die von der Kl. geltend gemachten wohnwerterhöhenden Merkmale "Komplette Einbauküche mit Ober- und Unterschränken", "Fliesen, Terrazzo oder hochwertiger anderer Bodenbelag", "Wandfliesen im Arbeitsbereich", "Besondere Ausstattung (z. B. Kühlschrank, moderne Herdausstattung, Geschirrspüler)" und "Nur Anschluss für Geschirrspüler" in diesem Fall keinen höheren Wert haben können als 0,24 €/m². All diese Merkmale sind nach dem Mietspiegel nicht zu berücksichtigen, wenn das Sondermerkmal "Moderne Einbauküche" zutrifft. Dem Mietspiegel liegt also die grundsätzliche Annahme zugrunde, dass diese Merkmale - allein oder zusammen - keinen höheren Wert haben als eine moderne Einbauküche. Dieser Fall zeigt, dass es Konstellationen geben kann, in denen die Bewertung einer Ausstattung als "Moderne Einbauküche" für den Vermieter nachteilig ist. In solchen Fällen ist jedenfalls dann, wenn - wie hier - bereits die Spannenwerte des einschlägigen Mietspiegelfelds nicht Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels sind, bei der Schätzung auf den Zuschlag der modernen Einbauküche abzustellen, da die Zu- und Abschläge für Sondermerkmale Teil des qualifizierten Mietspiegels sind und anders als die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit für sich haben.

4. Dem Amtsgericht ist allerdings bei der Gesamtberechnung ein Rundungsfehler unterlaufen, der die Berechnung offensichtlich unrichtig gemacht hat, § 319 Abs. 1 ZPO. Die obere Spanne beträgt (9,71 €/m2 - 7,45 €/m2 =) 2,26 €/m2. 60 % hiervon sind 1,356 €/m2, gerundet also 1,36 €/m2 (nicht 1,35 €/m2). Offenbare Unrichtigkeiten i. S. v. § 319 Abs. 1 ZPO können auch vom Rechtsmittelgericht jederzeit geändert werden (vgl. BGH NJW 1996, 2100, 2101; Vollkommer in Zöller, ZPO, 27. Aufl. 2009, § 319 Rn. 22). Diese Berichtigung kann auch mit einem Beschluss gem. § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO verbunden werden.

"Sternchenfelder" (weniger als 30 Mietwerte) im Berliner Mietspiegel sind zwar nicht Bestandteil des "qualifizierten" Mietspiegels, stellen aber dennoch eine geeignete Grundlage für eine Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete dar, entschied das Kammergericht.

In einem Rechtsstreit zu einem Mieterhöhungsverlangen hatte das Amtsgericht die ortsübliche Vergleichsmiete anhand des Berliner Mietspiegels 2007 festgestellt, obwohl das einschlägige Mietspiegelfeld L 9 mit einem "*" versehen war, also nur eine geringe Zahl erhobener Mietwerte vorlag. Der zur Zustimmung zur Mieterhöhung verurteilte Mieter ging daraufhin in die Berufung, die wegen vorliegenden Auslandsbezuges zum Kammergericht kam.

Der 8. Senat des Kammergerichts wies darauf hin, dass beabsichtigt sei, die Berufung durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen. Die gesetzliche Vermutungswirkung des Berliner Mietspiegels 2007, dass er die ortsübliche Miete wiedergebe, beziehe sich allerdings weder auf die Einordnung innerhalb der Spannen noch - wegen der geringen Zahl der erhobenen Mietwerte - auf das einschlägige Mietspiegelfeld L 9, weil diese Umstände nicht Teil des qualifizierten Mietspiegels seien. Es sei aber zulässig, die ortsübliche Vergleichsmiete durch Schätzung gem. § 287 Abs. 2, Abs. 1 Satz 2 ZPO zu ermitteln. Dabei könne auch auf die Teile des Mietspiegels zurückgegriffen werden, die nicht die Anforderungen an einen qualifizierten Mietspiegel erfüllten. Dazu verweist der Senat auf die Entscheidung des BGH zur Verwendung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung in GE 2005, 663 = NJW 2005, 2074, denn die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch Sachverständigengutachten sei weiter mit Schwierigkeiten und mit einem Kostenaufwand verbunden, der zu der Höhe der geltend gemachten Mieterhöhung außer Verhältnis stehe. Dabei sei zu berücksichtigen, dass der Mietspiegel als geeignete Schätzungsgrundlage zur Verfügung stehe und die Angaben im einschlägigen Mietspiegelfeld immerhin auf mindestens 15 Mietwerten basierten.

Zutreffend habe das AG auch festgestellt, dass die Ausstattung der Küche nicht zu einer Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 0,24 €/m² (Zuschlag für Einbauküche) führen könne. Einzelne wohnwerterhöhende Merkmale (komplette Einbauküche, Fliesen oder hochwertiger anderer Bodenbelag, Wandfliesen im Arbeitsbereich, besondere Ausstattung) seien nach der Orientierungshilfe nicht zu berücksichtigen, wenn das Sondermerkmal "Moderne Einbauküche" zutreffe. Dem liege die grundsätzliche Annahme zugrunde, dass diese Merkmale - allein oder zusammen - keinen höheren Wert haben als eine moderne Einbauküche als Sondermerkmal. Der Fall zeige, dass es Konstellationen geben könne, in denen die Bewertung einer Ausstattung als moderne Einbauküche für den Vermieter nachteilig sei. In solchen Fällen sei jedenfalls dann, wenn - wie hier - bereits die Spannenwerte des einschlägigen Mietspiegelfeldes nicht Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels seien, bei der Schätzung auf den Zuschlag der modernen Einbauküche abzustellen, da die Zu- und Abschläge für Sondermerkmale Teil des qualifizierten Mietspiegels seien und - anders als die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung - die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit für sich haben.

Dem Amtsgericht sei allerdings bei der Gesamtberechnung ein Rundungsfehler unterlaufen, der die Berechnung offensichtlich unrichtig gemacht habe, § 319 Abs. 1 ZPO. Die obere Spanne beträgt (9,71 €/m² - 7,45 €/m² =) 2,26 €/m². 60 % hiervon seien 1,356 €/m², gerundet also 1,36 €/m² (nicht 1,35 €/m²). Offenbare Unrichtigkeiten könnten auch vom Rechtsmittelgericht jederzeit geändert werden. Diese Berichtigung könne auch mit einem sog. Zurückweisungsbeschluss nach § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO verbunden werden.

Seit der Mietrechtsreform hat ein qualifizierter Mietspiegel Vorrangigkeit (Vermutungswirkung nach § 558 d Abs. 3 BGB). Ein einfacher Mietspiegel ist kein förmliches Beweismittel nach den Vorschriften der ZPO. Jedoch können im Rahmen der freien richterlichen Beweiswürdigung des § 287 Abs. 2 ZPO die Werte des nicht qualifizierten Mietspiegels herangezogen werden, was das Kammergericht vorliegend getan hat. Faktisch führt das dazu, dass zwischen den qualifizierten Feldern und den sogenannten *-Feldern des Mietspiegels in der praktischen Anwendung nicht unterschieden werden muss (vgl. jurisPR-MietR 14, Anm. 4, Börstinghaus). Das Kammergericht kam bei der Berechnung des Zuschlages auf einen Wert mit drei Stellen nach dem Komma und rundete diesen dann kaufmännisch auf zwei Stellen nach dem Komma. Dieses Verfahren ist nicht zu beanstanden. Zwar ist die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich kein punktgenauer Wert, sondern bewegt sich innerhalb einer Spanne. Dennoch muss für die neue vom Mieter zu zahlende Miete eine Einzelvergleichsmiete mit zwei Stellen nach dem Komma festgestellt werden (BGH, Urteil vom 20. April 2005, VIII ZR 110/04, GE 2005, 663). Das mag Verwunderung auslösen, ist aber systembedingt.