Mieterhöhungsverlangen mit Umrechnung der Bruttokaltmiete in Nettokaltmiete

Mieterhöhungsverlangen mit Umrechnung der Bruttokaltmiete in Nettokaltmiete; Vertragsauslegung; Vertrauensschutz im Mietrecht; pauschale/durchschnittliche Betriebskosten; Ausgangsmiete

Legt der Vermieter zur Herstellung der Vergleichbarkeit der Nettomiete des Mietspiegels mit der vereinbarten Bruttomiete nicht die tatsächlichen, sondern die durchschnittlichen Betriebskosten zugrunde, so steht dies der formellen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens nicht entgegen. Vielmehr genießt der Vermieter bis zur Veröffentlichung der Entscheidung des BGH vom 26. Oktober 2006 zu eben dieser Problematik Vertrauensschutz. (Leitsätze der Redaktion)

Die Bekl. sind Mieter einer Wohnung des Kl. Neben dem Heizkostenumlagevorschuß wurde eine "Miete inkl. Betriebskosten" mit monatlich 714 DM vereinbart. Ferner heißt es in dem Mietvertrag unter § 3 Nr. 5:

"Erhöhungen der Betriebskosten werden anteilig umgelegt, ebenso führen Ermäßigungen zur anteiligen Herabsetzung. Soweit die Umlage-Erklärung des Vermieters darauf beruht, daß sich die Betriebskosten rückwirkend erhöht haben, wirkt sie auf den Zeitpunkt der Erhöhung der Betriebskosten, höchstens jedoch auf den Beginn des der Erklärung vorangehenden Kalenderjahres zurück, sofern der Vermieter die Erklärung innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis von der Erhöhung abgibt (§ 4 MHG)".

In § 3 Nr. 4 des Vertrages ist der Vordruck, daß die Betriebskosten gemäß Zweiter Berechnungsverordnung etc. in der Miete enthalten sind bzw. nicht enthalten sind, nicht ausgefüllt.

In § 4 Nr. 2 des Mietvertrages heißt es, daß die Nebenkosten für 1) Betriebskosten und 2) Heizung in Form monatlicher Abschlagszahlungen erhoben und nach Stichtagen (für die Nebenkosten 31.12., für die Heizkosten 30.4.) jeden Jahres abgerechnet werden sollten.

Im Anschluß an § 19 findet sich im Mietvertrag folgende handschriftliche Vereinbarung:

"Der Mieter erklärt sich damit einverstanden, daß die Betriebskostenmehrbelastungskosten jährlich rückwirkend durchgeführt werden. Der Mieter erkennt die jeweils hieraus resultierenden Mehrbelastungen an."

(...)

Mit Schreiben vom 12. Dezember 2004 bat die Hausverwaltung des Kl. um Zustimmung zur "Umstellung Ihrer Mietzahlung auf Abrechnungsmodus". Ferner wurde mit einem weiteren Schreiben vom 12. Dezember 2004 die Abrechnung 2004 übersandt und der monatliche Betriebskostenzuschlag für die Zeit ab 1. Januar 2005 um 5,93 € erhöht, der zu der derzeitigen monatlichen Miete von 418,15 € hinzugerechnet werden sollte. Die Bekl. zahlten allerdings - neben den Heizkostenvorschüssen - weiterhin monatlich 418,15 €. Ferner bat die Hausverwaltung mit Schreiben vom 24. Februar 2005 die Bekl. um Zustimmung zu einer Erhöhung der "Kaltmiete" von 424,08 € um 84,82 € auf 508,90 €. Ferner heißt es in dem Schreiben:

"Bezogen auf die Wohnfläche von 98,89 m2 zahlen Sie künftig monatlich nach Abzug der durchschnittlichen ,kalten' Betriebskosten (s. Rückseite) von 1,17 € eine Quadratmetermiete von 3,98 € statt bisher 3,12 €. Ihre Wohnung ist im öffentlich bekanntgemachten Berliner Mietspiegel 2003 in die Kategorie J2 eingeordnet. Die neu zu zahlende Miete übersteigt nicht den dort vorgegebenen Spannenwert (s. Rückseite)."

Die Mietspiegeltabelle zum Berliner Mietspiegel 2003 war beigefügt.

Die Bekl. stimmten der Mieterhöhung nicht zu. Mit der am 23. Juni 2005 beim Amtsgericht eingegangene Klage verlangte der Kl. Verurteilung der Bekl. zur Zustimmung der Mieterhöhung der "Kaltmiete" für die Wohnung von 424,08 € um 84,82 € auf monatlich 508,90 € ab 1. Mai 2005. (...)

Die bis 1918 erbaute Wohnung ist unstreitig mit Sammelheizung und Bad versehen, in der Küche befindet sich ein Anschluß für den Geschirrspüler. Die Bekl. haben ihr erstinstanzliches Vorbringen, dieser sei mieterseits gestellt worden, nicht aufrechterhalten. Dem mit Schriftsatz vom 13. September 2005 erfolgten Vortrag, die Wohnung verfüge weder über einen Anschluß an einen Breitbandkabelanschluß noch an eine Gemeinschaftsantenne hat der Kl. erst in zweiter Instanz bestritten. Im übrigen wird wegen des Vortrags der Parteien zu der Ausstattung der Wohnung auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. (...)

II. (...)

Die nach §§ 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO statthafte Berufung des Kl. ist unter Wahrung der Berufungsfrist (§ 517 ZPO) innerhalb der Begründungsfrist des § 520 Abs. 2 ZPO begründet worden und damit zulässig. Sie ist auch weitgehend begründet.

(...)

Der Zulässigkeit der Klage steht auch nicht entgegen, daß der Kl. Zustimmung zu der Erhöhung der "Kaltmiete" ohne Verwendung des Zusatzes "Brutto" mit der Klage verlangt hat. Der Klageantrag ist auslegungsfähig. Der Kl. hat auf das beigefügte Mieterhöhungsverlangen Bezug genommen. Aus diesem ergibt sich wegen des Hinweises auf die durchschnittlichen Betriebskosten, daß er - wie auch die Bekl. - von einer Bruttokaltmiete ausgeht. Damit ist auch klar, daß er deren Erhöhung begehrt. Der verwendete Begriff "Kaltmiete" ist entgegen der Ansicht der Bekl. auch nicht mit "Nettomiete" identisch, sondern bezeichnet nur die Miete ohne Heiz- und Warmwasserkosten.

Das Mieterhöhungsverlangen ist formell wirksam. Es wahrt die Textform des § 558 a Abs. 1 BGB und nimmt in zulässiger Weise (§ 558 a Abs. 2 Nr. 1 BGB) auf den qualifizierten Berliner Mietspiegel 2003 Bezug. Daß nachträglich, nämlich am 22. August 2005 (ABl. Berlin S. 3109 ff.) ein neuer qualifizierter Mietspiegel mit dem Stichtag 1. Oktober 2004 veröffentlicht worden ist, berührt die formelle Wirksamkeit nicht. Denn § 558 a Abs. 4 Satz 2 BGB, wonach bei Fehlen eines Mietspiegels auch ein veralteter herangezogen werden kann, läßt erkennen, daß auch dieser ein taugliches Begründungsmittel sein kann. Daß in materiell-rechtlicher Hinsicht im Rahmen der Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 287 ZPO die neueren Erkenntnisse heranzuziehen sind, ist eine materiell-rechtliche Frage.

Die nach § 558 a Abs. 3 BGB erforderlichen Angaben für die Wohnung sind durch Bezeichnung des maßgeblichen Rasterfeldes und Beifügung des Mietspiegels mit den entsprechenden Spannenwerten gemacht worden.

Das Mieterhöhungsverlangen vom 24. Februar 2005 ist auch nicht deshalb unwirksam, weil es von einer falschen Mietstruktur ausgeht. Denn die Parteien haben in dem Mietvertrag vom 1. März 1997 die "Miete inkl. Betriebskosten" neben dem gesondert ausgewiesenen "Heizkostenumlagevorschuß" also eine Bruttokaltmiete vereinbart. Allerdings steht die entsprechende Regelung in § 3 im Widerspruch zu § 4 Nr. 2 des Vertrages, wonach die Nebenkosten u. a. für Betriebskosten in Form monatlicher Abschlagszahlungen erhoben und jährlich abgerechnet werden sollten. Mit den Betriebskosten konnten nicht nur die Heizkosten gemeint sein, denn diese sind in § 4 Nr. 2 gesondert aufgeführt, es werden auch zwei Stichtage für die Abrechnung, einmal die der Betriebskosten, einmal die der Heizung genannt. Bei einer solch widersprüchlichen Regelung ist aber das nachträgliche Verhalten der Parteien zur Vertragsauslegung heranzuziehen, insbesondere kann eine unklare Regelung durch schlüssige Vereinbarung konkretisiert werden (Langenberg bei Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 BGB, Rn. 55). Hier gehen beide Parteien davon aus, daß neben den Heizkostenvorschüssen eine Bruttokaltmiete vereinbart ist. Bezüglich des Kl. ergibt sich dies aus seinem Angebot vom 12. Dezember 2004 auf Umwandlung der Miete in eine Nettomiete nebst Bebtriebskostenvorauszahlungen. Die Bekl. verweisen bereits in der Klageerwiderung auf die Bruttomiete, die sie auch nach ihrem Schriftsatz vom 28. Februar 2006 für vereinbart ansehen. Damit legt das Mieterhöhungsverlangen zutreffend die Bruttokaltmiete zugrunde.

Allerdings hat der Kl. zur Herstellung der Vergleichbarkeit der Nettomiete des Mietspiegels mit der hier angesetzten Bruttomiete nicht die tatsächlichen Betriebskosten, die für die Wohnung der Bekl. anfallen, genannt. Dies steht dem Mieterhöhungsverlangen in formeller Hinsicht jedoch nicht entgegen. Zwar hat der Bundesgerichtshof in der Entscheidung vom 26. Oktober 2005 (GE 2006, 46) klargestellt, daß nicht die durchschnittlichen Betriebskosten, wie sie etwa im Rahmen der Erhebung der Daten für den Berliner Mietspiegel ermittelt worden sind, maßgeblich sind. Vielmehr kommt es auf die tatsächlichen Betriebskosten an. Die Kammer schließt sich insoweit der Ansicht der Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin im Urteil vom 24. Februar 2006 (GE 2006, 655) an. Danach ist einem Vermieter angesichts des Umstandes, daß vorher - so auch von der entscheidenden Kammer - die Angabe der durchschnittlichen Betriebskosten als erforderlich angesehen worden ist, ein Vertrauensschutz jedenfalls bis zur Veröffentlichung der genannten Entscheidung des Bundesgerichtshofs zuzubilligen.

Schließlich ist das Mieterhöhungsverlangen auch nicht deshalb in formeller Hinsicht zu beanstanden, weil dort eine Ausgangsmiete von 424,08 € genannt wird, während die Bekl. auf eine Ausgangsmiete in Höhe von 418,15 € verweisen. Der Streit entzündet sich an der gleichfalls unter dem 12. Dezember 2004 erklärten "Abrechnung und Erläuterung der Betriebskosten-Mehrbelastung 2004", mit der der Kl. für die Zeit ab 1. Januar 2005 eine Erhöhung der Miete wegen gestiegener Betriebskosten in Höhe von monatlich 5,93 € geltend gemacht hat. Ergeben sich die Differenzen zum Ausgangsmietzins aber allein aus einer vorangegangenen Mieterhöhungserklärung, über deren Wirksamkeit im Zeitpunkt des Zustimmungsverlangens noch nicht entschieden ist, ist das Mieterhöhungsverlangen auch bei unrichtigen Angaben zur Ausgangsmiete formell wirksam (vgl. KG GE 1997, 1221).

Das Mieterhöhungsverlangen ist von der Sache her auch weitgehend begründet. Die zunächst fehlenden Angaben zur Miete am 1. Mai 2002, die die Berechnung der Kappungsgrenze des § 558 a Abs. 3 BGB ermöglichen, sind nachgeholt worden. (...)

Nach dem hier wegen des Alters und der Ausstattung der Wohnung maßgeblichen Rasterfeld J2 ist der dort genannte Mittelwert von 4,12 € pro qm zugrunde zu legen. Die Merkmalgruppe 1 "Bad/WC" ist neutral zu bewerten, denn das Vorhandensein einer modernen Entlüftung ist nicht dargelegt. Insoweit hätte es - nicht zuletzt wegen des Alters des Badezimmers - einer näheren Beschreibung bedurft. Auch liegt das Sondermerkmal "modernes Bad" nicht vor. Der Kl. schreibt in seinem Schriftsatz vom 13. September 2005 nur die entsprechenden Angaben des Berliner Mietspiegels ab, ohne jedoch das konkret vorhandene Badezimmer zu beschreiben. Die Merkmalgruppe 2 ist positiv anzusetzen, denn in der Küche ist ein Anschluß für den Geschirrspüler vorhanden. Den Vortrag, dieser sei mieterseits gestellt worden, halten die Bekl. nach ihrem Schriftsatz vom 28. Februar 2006 nicht aufrecht. Auch der weitere Vortrag des Kl. zu positiven Merkmalen der Gruppe 3 ist unschlüssig, auch hier zitiert der Kl. nur den Mietspiegel 2003. Die erwähnte VDE-gerechte Elektroinstallation ist überdies nach dem Mietspiegel 2005 nicht mehr wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. Die Merkmalgruppe 3 ist vielmehr negativ zu bewerten. Denn den Vortrag der Bekl. im Schriftsatz vom 13. September 2005, es seien weder Breitbandkabelanschluß noch Gemeinschaftssatelliten-/Antennenanlage vorhanden, hat der Kl. mit Schriftsatz vom 10. Oktober 2005 zugestanden, woran er nach § 535 ZPO in zweiter Instanz gebunden ist. Worauf das Fehlen solcher Einrichtungen zurückzuführen ist, ob auf den Wunsch der Mieter oder die Entscheidung des Vermieters, ist ohne Belang. Denn es kommt nur auf das objektive Vorhandensein oder Fehlen dieses Merkmals an. Der weitere Vortrag beider Parteien zu dem Vorliegen positiver bzw. negativer Merkmale ist unschlüssig. Auch nach den mit der Einspruchsschrift eingereichten Fotokopien liegt ein repräsentativer Eingangsbereich nicht vor, einzelne Stuckelemente an der Decke reichen insoweit nicht. Der schlechte Instandhaltungszustand des Gebäudes wird nicht durch eine undichte Stelle des Dachs belegt, vielmehr müßten erhebliche Schäden an der Dacheindeckung vorhanden sein. Insoweit ist von den Bekl. nichts vorgetragen. Daß die Gegensprechanlage nicht abhörsicher ist, ist nach dem Berliner Mietspiegel wertneutral. Auch eine ungepflegte Müllstandsfläche ist nicht dargetan. Daß gelegentlich Abfalltüten neben den Müllbehältern lagen, läßt lediglich auf einen sorglosen Umgang der Mieter mit Abfall schließen, führt aber nicht dazu, daß die Müllstandsfläche durchgehend ungepflegt ist. Insgesamt bleibt es bei einem positiven und einem negativen Merkmal bei dem Ansatz des Mittelwertes.

Hinzu kommen die per Ende des Jahres 2004 ermittelten tatsächlichen Betriebskosten von monatlich 1,31 €. Die Bekl. können die entsprechende Angabe des Kl. nicht zulässigerweise mit Nichtwissen bestreiten. Denn sie haben die Möglichkeit, die Abrechnungsbelege einzusehen und dabei die Höhe der Betriebskosten zu überprüfen. Im Schreiben vom 12. Dezember 2004 zur Mieterhöhung ist ihnen die Einsicht auch ausdrücklich angeboten worden. Insgesamt ist daher von einer ortsüblichen Vergleichsmiete von 5,43 € pro qm auszugehen. Multipliziert mit 98,89 qm - soweit der Kl. teilweise 98,99 qm erwähnt, liegt anscheinend ein Schreibfehler vor - ergibt dies eine Miete von monatlich 536,97 €. Selbst bei einer negativen Merkmalgruppe ergäbe sich noch eine Vergleichsmiete von 511,26 € monatlich. Denn dann wären 0,26 € - nämlich 20 % der Differenz zwischen dem Mittelwert von 4,12 € und dem Unterwert von 2,81 € - abzuziehen und man käme auf eine Quadratmetermiete von 5,17 €.

Obwohl die vorstehend genannten Werte das Begehren des Kl. (507,71 €) übersteigen, ist die Klage teilweise unbegründet. Dies liegt daran, daß der Kl. eine falsche Ausgangsmiete ansetzt. Statt 424,08 € ist nur eine Miete von 418,15 € per 1. Mai 2002 zu berücksichtigen. Die Erhöhung um 0,06 € pro qm ist unwirksam. Zwar gestattet Art. 229 § 3 EGBGB in Verbindung mit § 560 Abs. 1 Satz 1 BGB für die vor dem 1. September 2001 vereinbarten Inklusivmieten eine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten. Voraussetzung ist aber eine Vereinbarung im Mietvertrag, daß der Mieter Erhöhungen der Betriebskosten zu tragen hat. Diese liegt hier nicht vor. Die insoweit im Anschluß an § 19 des Mietvertrages enthaltene Regelung zu den Betriebskosten ist unwirksam. Der Regelungsgehalt dieser Klausel ist nicht ausreichend bestimmt. Es ist unklar, welche Betriebskosten bei der Mieterhöhung zu berücksichtigen sind. Der Mietvertrag enthält zwar in Nr. 4 von § 3 eine Aufzählung der Betriebskosten und einen Verweis auf die Anlage 3 zu § 27 der II. BVO. Dies ist aber nicht auf die getroffene Mietvereinbarung bezogen worden, vielmehr ist der Vordruck an der vorgesehenen Stelle - Frage, ob die Betriebskosten gemäß Zweiter Berechnungsverordnung ... in der Miete enthalten sind - gerade nicht ausgefüllt worden. Auch deckt die im Anschluß an § 19 getroffene Vereinbarung keine Erhöhung für die Zukunft. Vielmehr erkennt der Mieter nur die hieraus resultierenden Nachzahlungen an. Da dieser Klausel ein Passus vorausgeht, der eine jährliche Abrechnung der Betriebskosten vorsieht, kann der Mieter das ganze nur so verstehen, daß er im nachhinein erhöhte Betriebskosten auszugleichen hat.

Auch § 3 Nr. 5 des Mietvertrages, wonach Erhöhungen der Betriebskosten anteilig umgelegt werden und Ermäßigungen zur anteiligen Herabsetzung führen, ist unwirksam. Abgesehen davon, daß auch hier die Betriebskosten nicht näher bezeichnet werden, wird dort in Satz 2 auf die Umlage-Erklärung des Vermieters abgestellt. Dies berücksichtigt nicht, daß eine Erhöhung der Inklusivmiete für die Zukunft bei Abschluß des Mietvertrages nur unter den Voraussetzungen des § 2 MHG unter Beachtung des dort vorgesehenen Verfahrens stattfinden konnte (vgl. BGH GE 2004, 229). Eine einseitige Mieterhöhung war dem Vermieter also nicht gestattet. Da die mietvertraglichen Regelungen aber so zu verstehen sind, daß die Miete unabhängig von § 2 MHG aufgrund einseitiger Erklärung des Vermieters steigen sollte, sind sie nach § 10 Abs. 1 MHG unwirksam.

Ist sonach eine Ausgangsmiete von 418,15 € anzusetzen und eine wirksame Erhöhung nach § 560 BGB nicht erfolgt, so führt die Berücksichtigung der Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB nur zu einer Miete von monatlich 501,78 € bruttokalt, der die Bekl. zuzustimmen haben. Die weitergehende Berufung ist unbegründet.

(...)

Die ZK 62 des Landgerichts Berlin schließt sich dem Urteil der ZK 63 vom 24. Februar 2006 (GE 2006, 655) an. Ein mit durchschnittlichen Betriebskosten laut Mietspiegel berechnetes Mieterhöhungsverlangen ist dann nicht formell unwirksam, wenn die Mieterhöhung zeitlich vor der Entscheidung des BGH vom 26. Oktober 2005 (GE 2006, 46) verlangt wurde.

Die Kläger verlangen von den Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete nach dem Berliner Mietspiegel um monatlich 83,63 Euro. Ausgangspunkt ist ein Mietvertrag über eine Drei-Zimmer-Wohnung in Berlin-Kreuzberg, in dem neben einem Heizkostenumlagenvorschuß eine "Miete inklusive Betriebskosten" in Höhe von monatlich 714 DM vereinbart war.

Die Wohnung war mit Sammelheizung und Bad versehen, in der Küche war ein Anschluß für einen Geschirrspüler. Breitbandkabelanschluß oder Gemeinschaftsantenne waren jedoch nicht vorhanden. Die Beklagten stimmten der Mieterhöhung nicht zu. Auch eine monatliche Erhöhung des Betriebskostenzuschlages um 5,93 Euro, der zu der ursprünglich vereinbarten Miete hinzugerechnet werden sollte, zahlten sie nicht.

Die Beklagten argumentierten, in der Klagschrift sei die Erhöhung der "Kaltmiete" verlangt, was als "Nettomiete" zu verstehen sei. Es sei jedoch die Zahlung einer Bruttomiete vereinbart worden. Außerdem gehe das Mieterhöhungsverlangen von einer unzutreffenden Ausgangsmiete aus.

Die ZK 62 des Landgerichts Berlin gab der Klägerin recht und verurteilte die Beklagte zur Zustimmung zur Mieterhöhung um monatlich 83,63 Euro. Das Mieterhöhungsverlangen sei formell wirksam. Daß auf den Berliner Mietspiegel von 2003 Bezug genommen worden und am 1. Oktober 2004 ein neuer Mietspiegel veröffentlicht worden sei, berühre die formelle Wirksamkeit nicht.

Das Mieterhöhungsverlangen sei auch nicht deswegen unwirksam, weil es von einer falschen Mietstruktur ausgeht. Die Parteien hätten im Mietvertrag eine Bruttokaltmiete vereinbart. Dies stehe an sich im Widerspruch zu § 4 Nr. 2 des Vertrages, wonach die Nebenkosten u. a. für Betriebskosten in Form monatlicher Abschlagszahlungen erhoben und jährlich abgerechnet werden wollten. Die Regelung der Betriebskosten im einzelnen sei zudem noch widersprüchlich aufgeführt.

Bei einer solch widersprüchlichen Regelung sei, so die ZK 62, das nachträgliche Verhalten der Parteien zur Vertragsauslegung heranzuziehen, insbesondere könne eine unklare Regelung durch schlüssige Vereinbarung konkretisiert werden. Beide Parteien gingen letztlich davon aus, daß neben den Heizkostenvorschüssen eine Bruttokaltmiete vereinbart sei.

Daß der Kläger zur Herstellung der Vergleichbarkeit der Nettomiete des Mietspiegels mit der angesetzten Bruttomiete nicht die tatsächlichen Betriebskosten für die Wohnung genannt habe, schade nicht. Der BGH habe zwar mit Datum vom 26. Oktober 2005 (vgl. GE 2006, 46) klargestellt, daß nicht die durchschnittlichen, sondern die tatsächlichen Betriebskosten entscheidend seien. Ausdrücklich aber schließe sich die ZK 62 der Ansicht der ZK 63 (Urteil vom 24. Februar 2006, GE 2006, 655) an: Danach sei einem Vermieter angesichts des Umstandes, daß vorher die Angabe der durchschnittlichen Betriebskosten als erforderlich angesehen worden sei, ein Vertrauensschutz jedenfalls bis zur Veröffentlichung der genannten Entscheidung des BGH zuzubilligen.

Schließlich sei das Mieterhöhungsverlangen auch nicht deshalb in formeller Hinsicht zu beanstanden, weil dort von einer höheren Ausgangsmiete ausgegangen sei als die, auf die Beklagten verweisen. Ergeben sich nämlich die Differenzen zum Ausgangsmietzins allein aus der vorangegangenen Mieterhöhungserklärung, über deren Wirksamkeit im Zeitpunkt des Zustimmungsverlangens noch nicht entschieden sei, so sei das Mieterhöhungsverlangen auch bei unrichtigen Angaben zur Ausgangsmiete formell wirksam.