Mieterhöhungsverlangen mit Sachverständigengutachten

Begründet der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen mit einem Sachverständigengutachten, darf dieses bezogen auf den Zeitpunkt des Wirksamwerdens der gewünschten Anhebung der Miete nicht veraltet sein. Ein Gutachten ist zu alt, wenn es bereits deutlich älter als ein Jahr ist bzw. eine Miete ermittelt, die bereits vor über einem Jahr ortsüblich gewesen sein soll. (Leitsätze der Redaktion)

Der Kl. steht kein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung zu, da das Mieterhöhungsverlangen unwirksam ist und mithin keine Zustimmungsfrist in Gang setzen konnte.

Die formalen Voraussetzungen für ein wirksames Mieterhöhungsverlangen sind hier nicht gegeben.

Es kann dahingestellt bleiben, ob sich das als Begründungsmittel herangezogene Sachverständigengutachten überhaupt auf eine vergleichbare Wohnung bezieht, da es als Begründungsmittel gleichwohl untauglich ist.

Sofern sich die Kl. auf ein Sachverständigengutachten stützen will, muß dieses den Nachweis der ortsüblichen Miete zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens erbringen. Es kann somit nur als Begründungsmittel dienen, soweit es nicht bereits als veraltet, bezogen auf den Zeitpunkt des Wirksamwerdens der von der Kl. gewünschten Anhebung der Miete, einzustufen ist. Dies ist anzunehmen, soweit das Gutachten bereits deutlich älter als ein Jahr ist bzw. eine Miete ermittelt, die bereits vor über einem Jahr ortsüblich gewesen sein soll (vgl. LG Berlin GE 1998, 357, 358 für 2 Jahre; AG Bonn WM 1993, 66 für 1 3/4 Jahr; LG Hannover WM 1987, 125/126 für 1 Jahr 11 Monate; Beuermann GE 1997, 782 für 1 Jahr). Nach Ablauf eines so langen Zeitraums haben sich die tatsächlichen Verhältnisse so verändert, daß inzwischen längst andere Vergleichsmieten gelten (so LG Hannover, aaO.). Hier ermittelte das beigefügte Gutachten die ortsübliche Miete per 1.5.2003, wobei die gewünschte Mieterhöhung erst zum 1.4.2005 gelten sollte. Mithin beträgt der Zeitraum zwischen diesen beiden Zeitpunkten 1 Jahr 11 Monate. Dies ist zu lang. Das Gutachten ist daher als veraltet zu bewerten und kann kein taugliches Begründungsmittel mehr sein.

Begründet der Vermieter das Mieterhöhungsverlangen mit einem Sachverständigengutachten, darf das nicht deutlich älter als ein Jahr sein bzw. eine Miete ermitteln, die bereits vor über einem Jahr ortsüblich gewesen sein soll.

Der Vermieter begründete sein Mieterhöhungsverlangen mit einem Sachverständigengutachten, das sich nicht auf die Mietwohnung bezog, sondern nach der Behauptung des Vermieters auf eine mit der Mietwohnung vergleichbare Wohnung in einem anderen Haus des Vermieters. Das Gutachten ermittelte die ortsübliche Vergleichsmiete zum 1.5.2003, während das Mieterhöhungsverlangen vom 26.1.2005 stammte. Die Mieterhöhung sollte zum 1.4.2005 wirksam werden.

Das AG Schöneberg ließ es dahinstehen, ob sich das zur Begründung herangezogene Sachverständigengutachten überhaupt auf eine vergleichbare Wohnung bezog. Jedenfalls sei es veraltet. Dieser Umstand sei anzunehmen, wenn ein Gutachten bereits deutlich älter als ein Jahr sei bzw. eine Miete ermittelt, die bereits vor über einem Jahr ortsüblich gewesen sein soll. Nach Ablauf eines so langen Zeitraums hätten sich die tatsächlichen Verhältnisse so geändert, daß inzwischen längst andere Vergleichsmieten gelten würden. Hier hätten zwischen Gutachten und Mieterhöhungszeitpunkt ein Jahr und elf Monate gelegen.