Mieterhöhungsverlangen mit qualifiziertem Mietspiegel

Mieterhöhungsverlangen mit qualifiziertem Mietspiegel; notwendige Angabe der Spannenwerte des entsprechenden Rasterfeldes; Beifügung des Mietspiegels

Wird das Mieterhöhungsverlangen mit dem qualifizierten Berliner Mietspiegel begründet, muß der Vermieter die Spannenwerte des in Bezug genommenen Rasterfeldes angeben oder dem Erhöhungsverlangen den Mietspiegel beifügen.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die Parteien streiten in der Berufungsinstanz in der Hauptsache um die Erteilung der Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete durch die Bekl. Das Amtsgericht hat die Klage insoweit [...] abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, das Mieterhöhungsverlangen vom 29.10.2003 sei zwar formell wirksam, jedoch in materieller Hinsicht fehlerhaft, da der Kl. nicht ausreichend dargetan habe, welche konkreten Betriebskosten zum Zeitpunkt der Abgabe des Zustimmungsverlangens angefallen seien.

Hiergegen wendet sich der Kl. mit seiner [...] Berufung. [...]

Der Kl. behauptet, dem streitgegenständlichen Zustimmungsverlangen sei der Berliner Mietspiegel 2003 beigefügt gewesen. Dieser sei gleichzeitig mit dem streitgegenständlichen Schreiben, welches sich in einem gesonderten Umschlag befunden habe, eingeworfen worden. Zum Beweis für die Richtigkeit seiner Behauptung bezieht er sich auf die Vernehmung der Zeugen [...]. Er trägt hierzu vor, einer der beiden Zeugen habe ihn seinerzeit beim Einwurf des Mieterhöhungsverlangens in den Briefschlitz der Wohnungseingangstür der Bekl. begleitet. [...]

II. Die Berufung ist statthaft und zulässig, [...] in der Sache hatte sie jedoch keinen Erfolg.

Das Amtsgericht hat die Klage im Ergebnis zu Recht abgewiesen. Der Kl. hat keinen Anspruch auf weitergehende Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung, da es an einem wirksamen Mieterhöhungsverlangen i.S.d. § 558 a Abs. 1, 3 BGB fehlt. Die Klage ist aus diesem Grund bereits unzulässig.

Gemäß § 558 a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen und auf diese Weise überflüssige Prozesse zu vermeiden (BGH vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, NJW-RR 2006, 227 m.w.Nachw.). Um diesen Zweck des Begründungserfordernisses zu erreichen, muß der Vermieter Tatsachen vortragen - zu Baujahr, Lage, Beschaffenheit der Wohnung etc. -, die den Mieter in die Lage versetzen, die Behauptung des Vermieters, die derzeit geschuldete Miete sei niedriger als die ortsübliche Miete, zu überprüfen. Nur so kann er innerhalb der Überlegungsfrist entscheiden, ob er dem Begehren zustimmt. Begründet der Vermieter das Mieterhöhungsbegehren mit einem Mietspiegel (§ 558 a Abs. 2 Nr. 1 BGB), so muß der Vermieter die Wohnung in den Mietspiegel einordnen (Flintrop, in: Hannemann/Wiegner, Wohnraummietrecht, § 35 Rn. 65). Dabei genügt es, wenn sich die verlangte Miete innerhalb der Spanne des einschlägigen Rasterfeldes. bewegt; die Einordnung innerhalb der Spanne muß der Vermieter mithin nicht weiter begründen (Jauemig-Teichmann, BGB, § 558 a Rdbem. a); Gramlich, Mietrecht, § 558 a Rn. 2). Darüber hinaus muß er, wenn eine Bruttokaltmiete geschuldet ist, zur Herstellung der Vergleichbarkeit bei einem auf Nettomieten beruhenden Mietspiegel den dort ausgewiesenen Betrag um die tatsächlichen Betriebskosten, erhöhen (grundlegend BGH aaO.).

Bei dem von dem. Kl. zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens herangezogenen Berliner Mietspiegel 2003 handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel i.S.d. § 558 d Abs. 1 BGB. Hierfür enthält § 558 a Abs. 3 BGB ein zusätzliches Begründungserfordernis: Enthält ein qualifizierter Mietspiegel Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt. Ein Verstoß gegen diese Vorschrift macht das Erhöhungsverlangen formell unwirksam (LG München I NJW 2002, 2885; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, MietR, § 558 a Rn 167; Jauernig-Teichmann, BGB, § 558 a Rdbem. a); Artz, in: Münchner Kommentar zum BGB, § 558 a Rn. 36).

Die Angaben des qualifizierten Mietspiegels sind stets mitzuteilen, nicht nur dann, wenn der Vermieter sich anderer Begründungsmittel bedient (ebenso Jauernig-Teichmann, BGB, § 558 a Rdbem. a; Gramlich, aaO.; a. A. wohl Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO., Rn. 157; Flintrop in Hannemann/Wiegner, Wohnraummietrecht, § 35 Rn. 84;). Dies ergibt sich schon aus dem Wortlaut des Gesetzes ("auch dann, wenn ..."). Zudem wird durch die Mitteilung der maßgeblichen Angaben die Vermutungswirkung des § 558 d Abs. 3 BGB ausgelöst (Artz, in: Münchner Kommentar zum BGB, aaO.). Vorliegend hat der Kl. lediglich in dem Mieterhöhungsverlangen mitgeteilt, die streitgegenständliche Wohnung sei in das Rasterfeld J I des Berliner Mietspiegels 2003 einzuordnen. Jedwede weitere Angaben in bezug auf die Einordnung der Wohnung in den Mietspiegel fehlen. Weder wird die Spanne des Rasterfeldes angegeben, noch die maßgeblichen Tatsachen dazu vorgetragen, warum gerade das Rasterfeld J 1 einschlägig sein soll. Dies genügt dem Begründungserfordernis nicht. Es kann dahinstehen, ob nicht ohnehin weitere Angaben zu Lage und Beschaffenheit der Wohnung, Baujahr des Hauses etc. erforderlich gewesen wären. Jedenfalls aber hätte der Kl. die Spannenwerte des in Bezug genommenen Rasterfeldes angeben müssen (vgl. insoweit auch Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a.a.O., § 558 a Rn. 165). Denn dies ist die Mindestangabe, die der qualifizierte Mietspiegel enthält und die den Bekl. jedenfalls die Prüfung ermöglicht hätte, ob die geforderte Miete sich im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete hält. Diesen Mangel hätte der Kl. nur dadurch heilen können, daß er dem Erhöhungsverlangen den Mietspiegel beifügt (krit. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO., Rn. 44). Zwar ist dies, wenn der Mietspiegel allgemein - kostenlos - zugänglich ist, regelmäßig nicht erforderlich; es reicht die Bezugnahme (LG Berlin MM 2001, 151; WuM 1990, 519; GE 1991, 521; a.A. AG Charlottenburg GE 1992, 1103). Dies gilt jedoch dann nicht, wenn es sich um einen qualifizierten Mietspiegel handelt, denn dann gilt eben vorrangig § 558 a Abs. 3 BGB.

Der Kl. hat den erforderlichen Nachweis, daß der Berliner Mietspiegel 2003 dem streitgegenständlichen Erhöhungsverlangen beigefügt war, nicht geführt. (wird aufgeführt)

Da somit die Klage mangels formell ordnungsgemäßen Erhöhungsbegehrens unzulässig war, bedurfte es eines Eingehens auf dessen materielle Begründetheit nicht. Ein wirksames neues Mieterhöhungsverlangen im Prozeß hat der Kl. nicht abgegeben. Die Bekl. waren durch die von ihnen erteilte Teilzustimmung auch nicht gehindert, sich auf die Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens zu berufen. Denn eine über die hierdurch begründete Vertragsänderung (vgl. dazu Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO., Rn. 167) hinausgehende Bindungswirkung i. S. eines Einwendungsausschlusses ist damit nicht verbunden.

Die Revision zum Bundesgerichtshof wird zugelassen, da die hier entscheidungserhebliche Rechtsfrage grundsätzliche Bedeutung hat und höchstrichterlich bislang nicht geklärt ist.

Anmerkung: Die zugelassene Revision ist eingelegt und wird beim BGH zum Az. VIII ZR 11/07 geführt.

Liegt (wie in Berlin) ein qualifizierter Mietspiegel vor, müssen die Spannenwerte des in Bezug genommenen Rasterfeldes angegeben oder dem Erhöhungsverlangen der Mietspiegel beigefügt werden. Das gilt auch, wenn das Erhöhungsverlangen mit dem (qualifizierten) Mietspiegel begründet wird und nicht mit anderen Begründungsmitteln (Vergleichswohnungen, Sachverständigengutachten).

In dem Mieterhöhungsverlangen verwies der Vermieter auf das Rasterfeld J 1 des Berliner Mietspiegels 2003. Es waren aber weder die Spanne des Rasterfeldes angegeben noch die maßgeblichen Tatsachen dazu vorgetragen worden, warum gerade das Rasterfeld J 1 einschlägig sein soll. Streitig war, ob dem Mieterhöhungsverlangen der Berliner Mietspiegel beigefügt war. Der Mieter stimmte dem Mieterhöhungsverlangen nur teilweise zu, was zum Rechtsstreit führte, der für den Vermieter keinen Erfolg hatte.

In der Berufung hielt das LG Berlin, ZK 62, das Erhöhungsverlangen für formell unwirksam mit dem Erfolg, daß die gesamte Klage unzulässig sei. Es reiche nicht, wenn der Vermieter in dem Mieterhöhungsverlangen zwar das einschlägige Rasterfeld bezeichnet aber weder die Spanne des Rasterfeldes angebe noch die maßgeblichen Tatsachen dazu vortrage, warum gerade das Rasterfeld einschlägig sein solle. Notwendig sei es, daß der Vermieter die Spannenwerte des in Bezug genommenen Rasterfeldes angebe oder den Mietspiegel bzw. dessen einschlägigen Auszug dem Erhöhungsverlangen beifüge. Nach Beweisaufnahme habe sich nicht zur Überzeugung der Kammer herausgestellt, daß der Berliner Mietspiegel 2003 dem Erhöhungsverlangen beigefügt gewesen sei. Aus der Formulierung des § 558 a Abs. 3 BGB ergebe sich (... diese Angaben auch dann mitzuteilen ...), daß bei Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels immer die ganz konkreten Angaben für die Wohnung mitzuteilen seien.

Die Ansicht der ZK 62 entspricht nicht der herrschenden Meinung. § 558 a Abs. 3 BGB wollte nur erreichen, daß bei Begründung eines Mieterhöhungsverlangens mit anderen Begründungsmitteln als dem des Mietspiegels auch die Daten des qualifizierten Mietspiegels mitgeteilt werden. Erreicht werden sollte nicht, daß auch bei Begründung des Mieterhöhungsverlangens mit dem qualifizierten Mietspiegel weitere zusätzliche Hürden aufgebaut werden. So verhält sich auch die der Redaktion vorliegende Revisionsbegründung, die sich allerdings auch zur Beweiswürdigung des LG verhält, die den Beweis für die Beifügung des Berliner Mietspiegels als nicht erbracht angesehen hat. Es ist daher auch möglich, daß der BGH zur Auslegung des § 558 a Abs. 3 BGB überhaupt nichts sagt, sondern die Sache wegen der Beweiswürdigung bzw. Ablehnung der Vernehmung weiterer Zeugen zurückverweist.