Mieterhöhungsverlangen mit qualifiziertem Mietspiegel

Mieterhöhungsverlangen mit qualifiziertem Mietspiegel; öffentlich zugänglich durch Amtsblattveröffentlichung; bei Rastermietspiegeln Feldangabe ausreichend; Spannenangabe nicht erforderlich; subjektive Feldeinordnung ausreichend; Mieterhöhung mit anderen Begründungsmitteln als dem qualifizierten Mietspiegel und Umfang der Hinweispflichten

1. Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens auf einen qualifizierten Mietspiegel (§ 558 a Abs. 2 Nr. 1, § 556 d BGB) Bezug, so hat er die Angaben des Mietspiegels zur Wohnung, auf die er sein Erhöhungsverlangen stützt, dem Mieter mitzuteilen (§ 558 a Abs. 1 und 3 BGB). Der Beifügung des Mietspiegels bedarf es nicht, sofern dieser allgemein zugänglich ist.

2. Enthält der Mietspiegel ein Raster von Feldern, in denen für Wohnungen einer bestimmten Kategorie jeweils eine bestimmte Mietspanne ausgewiesen ist, so ist im Erhöhungsverlangen nur die genaue Angabe des - nach Auffassung des Vermieters - für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfeldes erforderlich, um den Mieter (auch) auf die im Mietspiegel für die Wohnung vorgesehene Spanne hinzuweisen.

1 Die Bekl. mieteten mit Vertrag vom 24. April 1995 von der Rechtsvorgängerin des Kl. eine Wohnung in Berlin. Seit dem 1. Januar 2001 betrug die Bruttokaltmiete 542 €. Mit Schreiben vom 29. Oktober 2003 verlangte der Kl. von den Bekl. die Zustimmung zur Erhöhung der Miete um 73 € auf 615 € monatlich ab dem 1. Januar 2004. In diesem Schreiben heißt es u. a.:

"Bei der Wohnfläche von 136,28 m2 beträgt damit die verlangte Miete je Quadratmeter monatlich nettokalt 3,43 €. Die ortsübliche Miete für vergleichbaren nicht preisgebundenen Wohnraum wird dadurch nicht überschritten.

Zur Begründung verweise ich auf den öffentlich bekanntgemachten Berliner Mietspiegel 2003 für die westlichen Bezirke. Ihre Wohnung ist in das Mietspiegelfeld J1 einzuordnen. Gemäß § 558 BGB n. F. reicht es zur Begründung des Erhöhungsverlangens aus, daß der verlangte Mietzins innerhalb der Mietzinsspanne des maßgeblichen Mietspiegelfeldes liegt. Die erhöhte Miete liegt auch hinsichtlich der Kappungsgrenze von 20 % im Drei-Jahreszeitraum im gesetzlichen Rahmen."

2 Die Bekl. stimmten mit Schreiben vom 31. Dezember 2003 einer Erhöhung der Miete um monatlich 23,86 € auf 565,56 € ab dem 1. Januar 2004 zu.

3 Wegen des Differenzbetrages in Höhe von 49,44 € monatlich hat der Kl. Klage auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung erhoben. Die Bekl. haben mit ihrer Widerklage die Verurteilung des Kl. zur Zahlung von 65 € (Mietminderung) und zur Beseitigung behaupteter Mängel verlangt; mit einer Hilfswiderklage haben sie die Feststellung begehrt, daß sie im Falle des Wirksamwerdens der Mieterhöhung zur Mietminderung wegen bestimmter Mängel berechtigt sind.

4 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage überwiegend stattgegeben. Die Berufung des Kl. hat keinen Erfolg gehabt. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kl. sein Mieterhöhungsverlangen weiter.

5 Die Revision hat Erfolg und führt zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

I. 6 Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

7 Der Kl. habe keinen Anspruch auf weitergehende Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung, da es an einem wirksamen Mieterhöhungsverlangen im Sinne des § 558 a Abs. 1 und 3 BGB fehle. Die Klage sei aus diesem Grund bereits unzulässig.

8 Gemäß § 558 a Abs. 1 BGB sei das Erhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Um diesen Zweck des Begründungserfordernisses zu erreichen, müsse der Vermieter Tatsachen vortragen - zu Baujahr, Lage, Beschaffenheit der Wohnung etc. -, die den Mieter in die Lage versetzten, die Behauptung des Vermieters, die derzeit geschuldete Miete sei niedriger als die ortsübliche Miete, zu überprüfen. § 558a Abs. 3 BGB enthalte ein zusätzliches Begründungserfordernis für einen qualifizierten Mietspiegel wie den vom Kl. herangezogenen Berliner Mietspiegel 2003; ein Verstoß gegen diese Vorschrift mache das Erhöhungsverlangen formell unwirksam.

9 Vorliegend habe der Kl. in dem Mieterhöhungsverlangen lediglich mitgeteilt, die streitgegenständliche Wohnung sei in das Rasterfeld J1 des Berliner Mietspiegels 2003 einzuordnen. Jedwede weitere Angaben - in bezug auf die Einordnung der Wohnung in den Mietspiegel - fehlten. Weder werde die Spanne des Rasterfeldes angegeben, noch würden die maßgeblichen Tatsachen dazu vorgetragen, warum gerade das Rasterfeld J1 einschlägig sein solle. Dies genüge dem Begründungserfordernis nicht. Zumindest hätte der Kl. die Spannenwerte des in Bezug genommenen Rasterfeldes angeben müssen. Diesen Mangel hätte der Kl. nur dadurch heilen können, daß er dem Erhöhungsverlangen den Mietspiegel beigefügt hätte. Den erforderlichen Nachweis, daß dies geschehen sei, habe der Kl. nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme jedoch nicht geführt; die Kammer sei nicht gehalten gewesen, den weiteren, verspäteten Beweisangeboten des Kl. nachzugehen. Ein wirksames neues Mieterhöhungsverlangen im Prozeß habe der Kl. nicht abgegeben.

10 Da die Klage bereits unzulässig sei, komme es auf deren materielle Begründetheit nicht an. Die Bekl. seien durch die von ihnen erteilte Teilzustimmung auch nicht gehindert, sich auf die Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens zu berufen.

II. 11 Diese Beurteilung hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist das Mieterhöhungsverlangen des Kl. im Schreiben vom 29. Oktober 2003 in einer den gesetzlichen Anforderungen entsprechenden Weise begründet worden (§ 558 a Abs. 1 und 3 BGB). Die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung hätte deshalb vom Berufungsgericht nicht wegen eines formellen Mangels des Erhöhungsverlangens als unzulässig abgewiesen werden dürfen.

12 1. Gemäß § 558 a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen. Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen; auf diese Weise sollen überflüssige Prozesse vermieden werden (Senatsurteil vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05 -, GE 2006, 1162 = NJW-RR 2006, 1599, Tz. 13; Senatsurteil vom 26. Oktober 2005 -VIII ZR 41/05 -, GE 2006, 46 = NJW-RR 2006, 227, Tz. 10 m. w. N.; Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 558 a Rdnr. 8). Hierfür ist erforderlich, daß die Begründung dem Mieter "konkrete Hinweise" auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens gibt (Senatsurteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03 -, GE 2004, 232 = NZM 2004, 219, unter II 2 b, zu § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG); dabei dürfen jedoch an die Begründung keine überhöhten Anforderungen gestellt werden (Senatsurteil vom 12. November 2003, aaO.; StaudingerEmmerich, BGB [2006], § 558 a Rdnr. 19: "erste Hinweise": MunchKommBGB/Artz, 4. Aufl., § 558 a Rdnr. 14 f.). Danach muß das Erhöhungsverlangen - in formeller Hinsicht - Angaben über die Tatsachen enthalten, aus denen der Vermieter die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung herleitet, und zwar in dem Umfang, wie der Mieter solche Angaben benötigt, um der Berechtigung des Erhöhungsverlangens nachgehen und diese zumindest ansatzweise überprüfen zu können (Blank/Börstinghaus, aaO., Rdnr. 9; Staudinger/Emmerich, aaO.; MünchKommBGB/Artz, aaO.).

13 2. Nimmt der Vermieter - wie im vorliegenden Fall - zur Begründung seines Erhöhungsverlangens auf einen qualifizierten Mietspiegel Bezug (§ 558 Abs. 2 Nr. 1, § 558 d BGB), so hat er die Angaben des Mietspiegels zur Wohnung, auf die er sein Erhöhungsverlangen stützt, dem Mieter mitzuteilen; dies ergibt sich nicht nur aus dem Zweck des Begründungserfordernisses, sondern unmittelbar aus der Bestimmung des § 558 a Abs. 3 BGB. Das Begründungserfordernis nach § 558 a Abs. 1 BGB wird durch § 558 a Abs. 3 BGB für den Fall des Vorliegens eines qualifizierten Mietspiegels (§ 558 d BGB) dahin konkretisiert, daß der Vermieter die Angaben, die ein qualifizierter Mietspiegel für die Wohnung enthält, dem Mieter im Erhöhungsverlangen in jedem Fall mitzuteilen hat, das heißt unabhängig davon, ob der Vermieter die Mieterhöhung auf diesen Mietspiegel oder auf ein anderes Begründungsmittel des § 558 a Abs. 2 BGB stützt. Diese Bestimmung dient dazu, das Mieterhöhungsverlangen transparenter zu machen, und schreibt deshalb zwingend vor, daß der Vermieter die Angaben des qualifizierten Mietspiegels zur Wohnung in seinem Mieterhöhungsverlangen "stets" mitzuteilen hat (Gesetzentwurf der Bundesregierung für das Mietrechtsreformgesetz, BT-Drs. 14/4553, S. 55). Auch wenn die Vorschrift in erster Linie eine besondere Anforderung an die Begründung des Erhöhungsverlangens in den Fällen des § 558 a Abs. 2 Nr. 2 bis 4 BGB stellt, so erfaßt sie doch auch den Fall des § 558 a Abs. 2 Nr. 1 BGB, in dem der Vermieter zur Begründung seines Erhöhungsverlangens unmittelbar auf einen qualifizierten Mietspiegel Bezug nimmt.

14 3. Das Erhöhungsverlangen des Kl. vom 29. Oktober 2003 genügt den Anforderungen nach § 558 a Abs. 3 BGB:

15 a) Bei der hier maßgeblichen Berliner Mietspiegeltabelle 2003 für die westlichen Bezirke handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel, der ein Raster aus mit Buchstaben und Ziffern bezeichneten Feldern enthält, in denen für bestimmte Kategorien von Wohnungen (gegliedert nach Größenordnung, Zeitraum der Bezugsfertigkeit, Wohnlage und Ausstattung) jeweils eine bestimmte Mietspanne ausgewiesen ist. In einem solchen Fall einer eindeutigen Zuordnung tatsächlicher Gegebenheiten einer Wohnung zu einer bestimmten Spanne in einem genau bezeichneten Feld des Mietspiegels ist im Erhöhungsverlangen die Mitteilung des konkreten Mietspiegelfeldes, das hinsichtlich Größe, Alter, Wohnlage und Ausstattung nach der Auffassung des Vermieters für die gemietete Wohnung einschlägig ist, ausreichend, um den Mieter auf die im Mietspiegel enthaltenen Angaben für die Wohnung, insbesondere die dort angegebene Spanne, hinzuweisen. Der Mietspiegel selbst muß dem Erhöhungsverlangen nicht beigefügt werden, wenn es sich - wie im vorliegenden Fall - um einen im Amtsblatt veröffentlichten und damit allgemein zugänglichen Mietspiegel handelt (vgl. MünchKommBGB/Artz, aaO., Rdnr. 18 m. w. N.: Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht 9. Aufl., § 558 a Rdnr. 34; Staudinger/Emmerich, aaO., Rdnr. 25).

16 Mehr als die Angabe des für die Wohnung - nach Auffassung des Mieters - einschlägigen Mietspiegelfeldes, das sowohl die Voraussetzungen für die Einordnung der Wohnung in dieses Feld als auch die sich daraus ergebende Spanne ausweist, ist nicht erforderlich, um dem Mieter eine Überprüfung zu ermöglichen, ob die geforderte Miete innerhalb der im Mietspiegel angegebenen Spanne liegt. Bereits aufgrund der Mitteilung des Mitspiegelfeldes, das die Spanne enthält, kann der Mieter das betreffende Feld ohne weiteres im Mietspiegel finden und überprüfen, ob die vom Vermieter vorgenommene Einordnung der Wohnung in dieses Mietspiegelfeld zutrifft und ob die für die Wohnung geforderte Miete innerhalb der Spanne liegt (vgl. Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 558 a Rdnr. 14a). Einer darüber hinausgehenden, ausdrücklichen Mitteilung der Spanne bedarf es dazu nicht (a. A. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, aaO., Rdnr. 163). Auch aus der Gesetzesbegründung zu § 558 a Abs. 3 BGB (BT-Drs. 14/4553, aaO.) ist eine weitergehende Begründungspflicht des Vermieters nicht herzuleiten. Soweit demgegenüber das Senatsurteil vom 12. November 2003 (aaO.) zum Begründungserfordernis nach § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG - ohne Einschränkung - gefordert hat, daß der Vermieter, der sein Mieterhöhungsverlangen auf einen Mietspiegel stützen will, zur Begründung seines Begehrens die in der entsprechenden Kategorie des Mietspiegels genannten Mietzinsspannen (in jedem Fall) anzugeben hat, hält der Senat daran nicht fest.

17 b) Danach ist das Erhöhungsverlangen des Kl. vom 29. Oktober 2003 in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. Über die Angaben des Mietspiegels für die Wohnung (§ 558 a Abs. 3 BGB) hat der Kl. die Bekl. informiert, indem er ihnen mitgeteilt hat, daß ihre Wohnung in das Mietspiegelfeld J1 des Berliner Mietspiegels 2003 für die westlichen Bezirke einzuordnen ist. Die Bekl. konnten, wenn sie die Berechtigung des Erhöhungsverlangens überprüfen wollten, durch Einblick in das Mietspiegelfeld J1 des Berliner Mietspiegels 2003 auf einen Blick ablesen, von welchen tatsächlichen Gegebenheiten der Wohnung hinsichtlich der Wohnfläche (90 m2 und mehr), des Zeitraums der Bezugsfertigkeit (bis 1918), der Wohnlage (einfach) und der Ausstattung (mit Sammelheizung oder Bad, mit WC in der Wohnung) der Kl. ausgegangen ist und welche Spanne der Mietspiegel für eine solche Wohnung ausweist (2,46 € - 3,44 €/m2). Dem berechtigten Informationsbedürfnis der Bekl., einen konkreten Hinweis zur Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens zu erhalten, hat der Kl. damit genügt.

III. 18 Da die Revision begründet ist, ist das Berufungsurteil aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die Sache ist nicht entscheidungsreif, weil das Berufungsgericht - von seinem Standpunkt aus folgerichtig - keine Feststellungen zur materiellen Berechtigung des Erhöhungsverlangens getroffen hat; sie ist daher an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 ZPO).

Stützt ein Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen auf einen qualifizierten Mietspiegel wie den Berliner Mietspiegel, der eine Rastertabelle aus mit Buchstaben und Ziffern bezeichneten Feldern enthält, in denen für bestimmte Kategorien von Wohnungen jeweils eine bestimmte Mietspanne ausgewiesen ist, reicht die genaue Angabe des - nach Auffassung des Vermieters - für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfelds aus, um den Mieter auf die im Mietspiegel für die Wohnung vorgesehene Spanne hinzuweisen und ihm eine Überprüfung zu ermöglichen, ob die geforderte Miete innerhalb der Spanne liegt. Die Spanne selbst braucht im Erhöhungsverlangen - ebensowenig wie noch weitere Angaben - nicht mitgeteilt zu werden, wenn der Mieter sie in dem vom Vermieter angegebenen Mietspiegelfeld (wie in Berlin) ohne weiteres ablesen kann. Der Mietspiegel selbst muß dem Erhöhungsverlangen auch nicht beigefügt werden, wenn er - wie in Berlin - im Amtsblatt veröffentlicht und damit allgemein zugänglich ist, entschied der BGH. Diese relativ einfache Anforderung an die äußere Form einer Mieterhöhung gilt auch, wenn eine Mieterhöhung nicht auf einen vorhandenen qualifizierten Mietspiegel, sondern auf andere Begründungsmittel wie Vergleichswohnungen oder Sachverständigengutachten gestützt wird.

Der Kläger ist Vermieter, die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in Berlin. Durch Schreiben vom 29. Oktober 2003 verlangte der Kläger die Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete um monatlich 73 € ab dem 1. Januar 2004 und führte unter anderem aus:

"Bei der Wohnfläche von 136,28 qm beträgt damit die verlangte Miete je Quadratmeter monatlich nettokalt 3,43 €. Die ortsübliche Miete für vergleichbaren nicht preisgebundenen Wohnraum wird dadurch nicht überschritten. Zur Begründung verweise ich auf den öffentlich bekanntgemachten Berliner Mietspiegel 2003 für die westlichen Bezirke. Ihre Wohnung ist in das Mietspiegelfeld J1 einzuordnen. Gemäß § 558 BGB nF reicht es zur Begründung des Erhöhungsverlangens aus, daß der verlangte Mietzins innerhalb der Mietzinsspanne des maßgeblichen Mietspiegelfeldes liegt. ..."

Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg hatte die auf Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtete Klage abgewiesen. Das Landgericht hatte die Berufung des Klägers zurückgewiesen (vgl. die Entscheidung in GE 2007, 988). Es hat das Mieterhöhungsverlangen als bereits formell unwirksam angesehen, weil der Kläger nur das Mietspiegelfeld mitgeteilt habe, ohne auch die dort vorgesehene Mietspanne ausdrücklich anzugeben. Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision des Klägers führte zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Landgericht.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, daß das Mieterhöhungsverlangen des Klägers entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden ist. Es sei in einer den gesetzlichen Anforderungen entsprechenden Weise begründet worden (§ 558 a Abs. 1 und 3 BGB). Nach diesen Bestimmungen hat der Vermieter, der sein Erhöhungsverlangen auf einen qualifizierten Mietsspiegel stützt, dem Mieter die Angaben des Mietspiegels für die Wohnung mitzuteilen.

Bei dem Berliner Mietspiegel handele es sich um einen qualifizierten Mietspiegel; er enthalte ein Raster aus mit Buchstaben und Ziffern bezeichneten Feldern, in denen für bestimmte Kategorien von Wohnungen jeweils eine bestimmte Mietspanne ausgewiesen sei. In einem solchen Fall sei nur die genaue Angabe des - nach Auffassung des Vermieters - für die Wohnung einschlägigen Mietspiegelfelds erforderlich, um den Mieter auf die im Mietspiegel für die Wohnung vorgesehene Spanne hinzuweisen und ihm eine Überprüfung zu ermöglichen, ob die geforderte Miete innerhalb der Spanne liege. Die Spanne müsse im Erhöhungsverlangen entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht ausdrücklich genannt werden, wenn der Mieter sie in dem vom Vermieter angegebenen Mietspiegelfeld ohne weiteres ablesen könne. Der Mietspiegel selbst müsse dem Erhöhungsverlangen auch nicht beigefügt werden, wenn er - wie im vorliegenden Fall - im Amtsblatt veröffentlicht und damit allgemein zugänglich sei. Das Landgericht Berlin wird nunmehr festzustellen haben, ob das Mieterhöhungsverlangen materiell berechtigt war.

Der Entscheidung ist auch zu entnehmen, daß das relativ niedrige Anforderungsniveau für eine Mieterhöhung - Benennung lediglich des Mietspiegelfeldes ohne weitere zusätzliche Angaben - auch gilt, wenn eine Mieterhöhung auf andere Begründungsmittel als den qualifizierten Mietspiegel gestützt wird, also beispielsweise auf ein Sachverständigengutachten oder auf Vergleichswohnungen gestützt wird.

§ 558 a Abs. 3 BGB fordert nämlich, daß, sofern ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt und "Angaben" für die Wohnung enthält, für die eine Mieterhöhung verlangt wird, "diese Angaben auch mitzuteilen" sind, wenn die Mieterhöhung nicht auf den qualifizierten Mietspiegel, sondern auf andere Begründungsmittel gestützt wird.

Was in solchen Fällen unter "diese Angaben" zu verstehen ist, war bisher strittig. Insbesondere war - was nahe liegt - die Meinung vertreten worden, daß in jedem Fall die Mietspiegelspanne (= die Mietwerte) mitgeteilt werden müsse, weil mit anderen Begründungsmitteln logischerweise höhere Mieten durchgesetzt werden sollen als mit dem Mietspiegel, und der Mieter gewarnt werden müsse (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 558 a BGB Rn. 163), daß mit dem Mieterhöhungsverlangen die Werte des qualifizierten Mietspiegels überschritten werden sollen, was zwar gesetzlich möglich, aber politisch nicht erwünscht ist.

Vor einigen Monaten hatte es deshalb in Berlin nach Mieterhöhungen der städtischen Wohnungsbaugesellschaft Mitte (WBM) im Nikolaiviertel, die mit Sachverständigengutachten begründet worden waren, Probleme gegeben. Die WBM hatte zwar die Mietspiegelfelder identifizierbar durch Benennung der Wohnungsgröße, der Ausstattung und des Baualters wiedergegeben, aber keine Mietwerte aus dem Mietspiegel genannt. Zunächst war auch von damit befaßten Amtsrichtern die Auffassung geäußert worden, diese Mieterhöhungsverlangen litten an einem Formmangel. Mit der jetzigen Entscheidung des BGH dürfte diese Auffassung obsolet sein.

Das der BGH-Entscheidung zugrundeliegende landgerichtliche Urteil der ZK 62 ist in GE 2007, 988 mit Anmerkung GE 2007, 940 veröffentlicht. Ausdrücklich gibt der BGH in diesem Zusammenhang seine bisherige Rechtsprechung zu § 2 MHG, der durch § 558 ff. BGB ersetzt worden ist, wonach die Spanne im Mieterhöhungsverlangen zu nennen sei, auf (vgl. das Urteil vom 12. November 2003 - VIII ZR 52/03 -, GE 2004, 232).