Mieterhöhungsverlangen mit pauschalen Betriebskosten bei Bruttomiete und Nettomietspiegel

Mieterhöhungsverlangen mit pauschalen Betriebskosten bei Bruttomiete und Nettomietspiegel; keine gesonderten Mahnkosten nach vorprozessual verweigerter Zustimmung

Verweigert der Mieter die Zustimmung zur Mieterhöhung, und wird er im vom Vermieter angestrengten Rechtsstreit zur Zustimmung verurteilt, hat er zwar die Prozeßkosten zu tragen, nicht jedoch noch zusätzlich vorgerichtliche Mahnkosten zu zahlen.

(Leitsatz der Redaktion)

Mit Schreiben vom 29.5.2006, welches den Bekl. (Mieter) noch im Mai zuging, forderte die Kl. (Vermieterin) von den Bekl. auf der Grundlage des Berliner Mietspiegels von 2005 die Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete. Bei der Berechnung berücksichtigte die Kl. die Betriebskosten aus der GEWOS-Tabelle im Mietspiegel mit 1,18 € je m2. Die Bekl. stimmten dem Verlangen nicht zu. Unter dem 9.10.2006 ließ die Kl. die Abgabe der Zustimmungserklärung durch ihre Prozeßbevollmächtigten anmahnen. In diesem Schreiben teilte sie die tatsächlich zuletzt angefallenen Betriebskosten mit 0,70 € je m2 mit. Für die Abmahnung stellten die Prozeßbevollmächtigten eine Rechnung.

Die Klage ist zulässig und bis auf den Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Kosten begründet. Der Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch aus § 558 Abs. 1 S. 1 BGB auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete zu. Das Zustimmungsverlangen der Kl. vom 29.5.2006 ist formal wirksam. Insbesondere entspricht das Verlangen den formalen Anforderungen des § 558 a BGB.

Die Kl. hat zu der ortsüblichen Nettokaltmiete jetzt die ihr bekannten Betriebskosten in Höhe von 0,70 € hinzugerechnet, welche zuletzt angefallen sind. Diese hat die Kl. im Schreiben ihrer Prozeßbevollmächtigen an die Bekl. vom 9.10.2006 näher begründet. Hierdurch hat sie die Höhe des in der verlangten Bruttokaltmiete enthaltenen Betriebskostenanteils schlüssig dargelegt. Ihrem Verlangen ist zu entnehmen, welchen Anteil an der Bruttokaltmiete die auf die Wohnung entfallenden Betriebkosten tatsächlich haben. Dadurch ist es für die Bekl. jedenfalls nach dem Zugang des Schreibens vom 9.10.2006 nachvollziehbar gewesen, wie sich der von der Kl. zugrunde gelegte Anteil der Betriebskosten in Höhe von 0,70 €/m2 berechnet und wie sich die Bruttokaltmiete zusammensetzt. Anhand dieser Zahlen hätten die Bekl. das Mieterhöhungsverlangen sachlich prüfen können, um Einwände gegen die Höhe vorbringen zu können. Dies haben die Bekl. jedoch nicht getan.

Daß das Mieterhöhungsverlangen zunächst nicht maßgebliche Betriebskosten aus einer Tabelle zum Mietspiegel enthalten hat, führt, was jetzt in der Rechtsprechung geklärt ist, nicht zur formalen Unwirksamkeit des gesamten Mieterhöhungsverlangens. Das insoweit zunächst unrichtige Mieterhöhungsverlangen kann vielmehr nachgebessert werden, was hier geschehen ist. Die Frage, ob die Aufstellung vom 29.5.2005 der Höhe nach zutreffend ist, betrifft nicht die formale Ordnungsmäßigkeit des Erhöhungsverlangens, sondern allein dessen materielle Berechtigung. Die nachträglich angegebenen Betriebkosten haben die Bekl. weder dem Grunde noch der Höhe nach substantiiert bestritten.

Das Mieterhöhungsverlangen ist auch der Höhe nach begründet.

Die Bekl. waren danach antragsgemäß zur Zustimmung zu verurteilen.

Die Kl. hat keinen Anspruch auf Erstattung der Rechtsanwaltskosten. Soweit die Kl. den Anspruch auf Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung (der Abgabe der Zustimmungserklärung) gemäß §§ 280 Abs. 2, 286 Abs. 1 BGB stützt, so ist dieser nicht begründet. Nach der Konstruktion der gesetzlichen Regelung ist es vorgesehen, daß der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen zustimmen kann, soweit er es für gerechtfertigt erachtet. § 558 Abs. 1 S. 1 BGB spricht zwar von dem Recht des Vermieters, eine Zustimmung zu verlangen. Demgegenüber formuliert § 558 b Abs. 1 S. 1 BGB aber nicht die Verpflichtung zur Zustimmung. Nach dem Verständnis der Bestimmung ist es vielmehr so, daß der Mieter zur Vermeidung eines Rechtsstreits die Zustimmung erklären kann, er es aber auch auf eine Gerichtsentscheidung ankommen lassen kann. Wenn er auch im letzteren Fall und im Falle des Unterliegens die Kosten des Gerichtsverfahrens zu tragen hat, so kommt er doch nicht mit der Zustimmung in Verzug, wenn er es auf eine gerichtliche Entscheidung ankommen lassen will.

Aber auch wenn man eine Verzugslage im Sinne von § 286 BGB annehmen wollte, wenn der Mieter dem begründeten Mieterhöhungsverlangen die fristgemäße Zustimmung verweigert, so ist die Sachlage hier doch eine andere. Denn das Mieterhöhungsverlangen ist nach nunmehr anerkannter Rechtsprechung anfangs unbegründet gewesen, weil die Kl. zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete die Betriebskosten laut Tabelle GEWOS herangezogen hat, was nach jetzt anerkannter Rechtsprechung nicht richtig ist. Erst mit Schreiben der Prozeßbevollmächtigten vom 9.10.2006 hat die Kl. nachgebessert und die tatsächlichen Betriebskosten mitgeteilt. Die Beauftragung der Prozeßbevollmächtigten ist daher nicht aufgrund des Verzuges der Bekl. erfolgt. Vielmehr ist erst aufgrund der Tätigkeit der Rechtsanwälte ein begründetes Mieterhöhungsverlangen abgegeben worden, dem die Bekl. hätten zustimmen müssen. Das Entstehen der vorgerichtlichen Kosten beruht daher nicht auf einem vertragswidrigen Verhalten der Bekl.

Verweigert der Mieter die Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen und läßt es auf einen Prozeß ankommen, muß er zwar bei Unterliegen die Prozeßkosten tragen, nicht jedoch noch zusätzliche vorgerichtliche Mahnkosten.

Der Vermieter verlangte die Erhöhung einer Bruttokaltmiete. Die Vergleichbarkeit mit den Nettomieten des Berliner Mietspiegels stellte er über die im Mietspiegel enthaltenen Betriebskostenpauschalen her. Der Mieter stimmte nicht zu. Daraufhin wurde er durch den Prozeßbevollmächtigten des Vermieters zur Zustimmung angemahnt. In dem Schreiben wurden nunmehr auch die tatsächlich zuletzt angefallenen Betriebskosten mitgeteilt und im übrigen Mahnkosten in Rechnung gestellt. Im anschließenden Prozeß ging es wiederum um die Zustimmung zur Mieterhöhung und um die vorprozessualen Mahnkosten, die durch die vorprozessuale Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe entstanden waren.

Das AG Charlottenburg verurteilte den Mieter zur Zustimmung zur Mieterhöhung. Das Erhöhungsverlangen mit den pauschalen Betriebskosten führe nicht zur formellen Unwirksamkeit. Die Berechtigung zur Mieterhöhung ergäbe sich auch unter Zugrundelegung der zuletzt angefallenen tatsächlichen Betriebskosten.

Für eine Verurteilung zur Erstattung von Anwaltskosten sah das Amtsgericht keinen Anlaß. Es liege keine Pflichtverletzung vor. Der Mieter könne es deshalb auf eine Gerichtsentscheidung ankommen lassen. Vorliegend habe zudem der Mieter zunächst berechtigt die Zustimmung verweigern dürfen, weil der Vermieter das Mieterhöhungsverlangen entgegen der Rechtsprechung des BGH mit den ortsüblichen und nicht den tatsächlichen begründet hatte.

Die Entscheidung des Amtsgerichts zu den Anwaltskosten ist jedenfalls im Hinblick darauf zutreffend, daß das Mieterhöhungsverlangen zwar nicht formell unwirksam war, aber bis zur Angabe der konkreten Betriebskosten materiell nicht zum Erfolg führen konnte.

Angenommen aber, das Mieterhöhungsverlangen wäre von Anfang an formell und materiell wirksam gewesen, stellt sich in der Tat die Frage des Verzuges unter Verzugsschadensberechnung. Dazu gibt das Urteil des BGH vom 4. Mai 2005 - VIII ZR 94/04 = GE 2005, 730 ff. Auskunft. Danach ist der Mieter grundsätzlich verpflichtet, einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters, das den Anforderungen der §§ 558 ff. BGB gerecht wird, zuzustimmen. Gerate er mit der Erfüllung dieser Verpflichtung in Verzug, könne der Vermieter Ersatz des ihm dadurch entstehenden Schadens verlangen. In dem vom BGH entschiedenen Fall hatte aber der Vermieter einen Verzugsschaden nicht konkret dargelegt. Deshalb hat der BGH es dahinstehen lassen, ob die weiteren Voraussetzungen für einen Verzugseintritt vorlägen, insbesondere, ob der Mieter die verspätete Abgabe der Zustimmungserklärung zu vertreten habe. Damit ist offen, ob ein Mieter es generell auf einen Zustimmungsrechtsstreit ankommen lassen darf. Nach hier vertretener Ansicht ist das nicht der Fall. Wie in jedem anderen Rechtsstreit hat der Schuldner (Mieter) das Risiko zu tragen, die Leistung zu verweigern. Das wird vorliegend daran ersichtlich, daß die Zustimmung zur Mieterhöhung zwar erst mit Rechtskraft des Urteils gem. § 894 ZPO fingiert wird, die Fiktion jedoch auf den Zeitpunkt ab Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens zurückwirkt. Dann mag Verzug mit den Erhöhungsbeträgen nicht rückwirkend eintreten, weil ein Verzug mit der Zustimmungserklärung keinen Verzug mit einer Geldschuld im Sinne von § 288 BGB darstellt (vgl. BGH a.a.O. unter 3. bb). Vorliegend geht es aber um einen allgemeinen Verzugsschaden, der auch in den Kosten einer vorgerichtlichen Mahnung liegen kann. Eine andere Frage ist es in diesem Zusammenhang, ob ein derartiger Schaden über § 91 ZPO im Rahmen der Prozeßkosten angesetzt werden kann.