Mieterhöhungsverlangen mit Nettomietspiegel bei Bruttomiete ohne Erläuterung des herausgerechneten Betriebskostenanteils

Ein Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam, wenn bei einer Bruttomiete unter Bezugnahme auf den Mietspiegel mit Nettomieten ein Betriebskostenanteil ohne Erläuterung herausgerechnet wird.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. sind Mieter der Wohnung G.weg in Berlin. Mit Schreiben vom 23.5.2007 verlangte die Kl. von den Bekl. die Zustimmung zu einer Anhebung des Bruttomietzinses von bisher 363,21 € auf 393,47 € ab dem 1.8.2007. Auf Seite 2 des Schreibens hatte die Kl. eine Berechnung der neuen Miete vorgenommen. Dem auf der Basis des Berliner Mietspiegels berechneten Nettomietzins war ein Wert von 1,76 €/m2 für "konkrete Betriebskosten" zugeschlagen. Weitere Erläuterungen hinsichtlich der Betriebskosten enthielt das Schreiben insoweit nicht. [...]

Die Kl. hat keinen Anspruch auf Zustimmung zu der von ihr am 23.5.2007 erklärten Mieterhöhung. Zwar kann der Vermieter gem. § 558 Abs. 1 BGB vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Voraussetzung für diesen Anspruch ist jedoch, dass dieser Anspruch formell ordnungsgemäß gem. § 558 a BGB geltend gemacht worden ist (Palandt/Weidenkaff, Bürgerliches Gesetzbuch, 67. Auflage 2008, § 558, Rn. 8). Daran fehlt es hier bereits.

Gemäß § 558 a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter nämlich in Textform zu erklären und zu begründen. Die Begründung des Erhöhungsverlangens soll dem Mieter die Möglichkeit geben, die sachliche Berechtigung des Verlangens zu überprüfen und auf diese Weise überflüssige Prozesse zu vermeiden (BGH, NJW-RR 2006, 227, 228). Für den Fall, dass der Vermieter die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der Bruttomiete verlangt, gehört hierzu, dass er nachvollziehbar erläutert, wie sich der neben der Nettomiete verlangte Betriebskostenanteil zusammensetzt (vgl. LG Berlin, GE 2007, 785; LG Berlin, GE 2006, 579; LG Berlin, GE 2006, 973). Ohne die Angabe konkreter Betriebskosten kann der Mieter nämlich keine zutreffende Überprüfung vornehmen, ob die verlangte Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt (LG Berlin, GE 2006, 973). Er müsste erst beim Vermieter die notwendigen Erläuterungen einholen, um anhand dieser eine konkrete Überprüfung vornehmen zu können (LG Berlin, GE 2007, 447).

Soweit die Kl. mit Schriftsatz vom 13.12.2007 nunmehr eine Aufstellung der konkreten Betriebskosten eingereicht hat, ist die Klage unzulässig. Gem. § 558 Abs. 3 S. 1 BGB kann der Vermieter im Prozess zwar grundsätzlich einen formalen Fehler des Erhöhungsverlangens beheben. Gemäß § 558 Abs. 3 S. 2 BGB steht dem Mieter in einem solchen Fall aber eine erneute Zustimmungsfrist nach § 558 b Abs. 2 BGB zu, die im vorliegenden Fall noch nicht abgelaufen ist. Da es schon an einem formal ordnungsgemäßen Mieterhöhungsverlangen fehlt, kommt es auf die Frage, ob das Mieterhöhungsverlangen materiell begründet gewesen ist, nicht mehr an. [...]

Der Berliner Mietspiegel enthält Nettomieten. Wenn eine Bruttomiete erhöht werden soll, sind die Betriebskostenanteile herauszurechnen, und es ist eine fiktive Nettomiete zu bilden. Im Erhöhungsverlangen darf sich der Vermieter nicht darauf beschränken, den Betriebskostenanteil nur als Summe zu nennen, meint das AG Wedding.

Die Vermieterin verlangte Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttomiete. Die Betriebskosten gab sie mit 1,76 €/m2 an. Im Prozess legte sie erst kurz vor Urteilsverkündung eine Aufstellung der Betriebskosten vor.

Das Amtsgericht Wedding wies die Klage aus formalen Gründen als "unbegründet" ab und meinte, das Erhöhungsverlangen sei nicht ausreichend erläutert gewesen. Der Vermieter könne zwar formale Fehler im Rechtsstreits beheben. Dem Mieter stehe dann jedoch eine erneute Zustimmungsfrist zu, die hier noch nicht abgelaufen sei. Die Klage sei deshalb als unbegründet abzuweisen.

Bei einem formell unwirksamen Mieterhöhungsverlangen ist nach einhelliger Auffassung die Klage nicht unbegründet, sondern unzulässig. Der BGH hat zwar entschieden (GE 2006, 46), dass (im Prozess) der Umrechnung die konkreten Betriebskosten zugrunde zu legen sind. Ein Mieterhöhungsverlangen ist aber nicht schon deshalb formal unwirksam, weil der Vermieter eine veraltete Aufstellung der Betriebskosten beigefügt oder sich auf die pauschalen Werte des Berliner Mietspiegels berufen hatte. Umso mehr muss dieser Gesichtspunkt für den hier vorliegenden Fall gelten, dass die je Quadratmeter Wohnfläche anfallenden konkreten Betriebskosten angegeben werden. Einer erläuternden Betriebskostenaufstellung im Mieterhöhungsverlangen bedarf es nicht; Zweifel können - und müssen - im Rahmen der Zustimmungsklage geklärt werden.