Mieterhöhungsverlangen mit Mietspiegel einer Nachbargemeinde

Ein Mieterhöhungsverlangen, das wegen des Fehlens eines Mietspiegels der Gemeinde mit einem Mietspiegel einer Nachbargemeinde begründet wird, ohne anzugeben, warum gerade dieser Mietspiegel und nicht der einer anderen Nachbargemeinde herangezogen wird, ist formell unwirksam.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Klage ist unzulässig, da das der Klage zugrunde liegende Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 25.1.2011 unwirksam ist.

Die Klage des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 b Abs. 2 BGB setzt ein wirksames Mieterhöhungsverlangen nach §§ 558 f. BGB voraus. Fehlt es an einem wirksamen Mieterhöhungsverlangen, ist die Klage unzulässig (BGH GE 2004, 883 = NJW-RR 2004, 1159, 1160). Die Klageerhebung setzt den Ablauf der zweimonatigen Zustimmungsfrist voraus. Der Ablauf der Überlegungsfrist stellt eine besondere Zulässigkeitsvoraussetzung dar. Ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen setzt die Überlegungsfrist nicht in Gang, so dass diese zwangsläufig bei Klageerhebung noch nicht abgelaufen ist.

Das Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 25.1.2011 ist nicht ordnungsgemäß begründet. Die Kl. stützt ihr Mieterhöhungsverlangen auf den Mietspiegel der Stadt Norderstedt, ohne die Anwendung desselben zu erläutern.

Wenn die Gemeinde, für deren Gebiet eine Mieterhöhung begehrt wird, über keinen eigenen Mietspiegel verfügt, so ist nach § 558 a Abs. 4 Satz 2 BGB die Heranziehung des Mietspiegels einer vergleichbaren Gemeinde zulässig. Verfügen allerdings mehrere Nachbargemeinden über einen Mietspiegel, so ist die getroffene Auswahl der Gemeinde zu begründen (vgl. LG Düsseldorf, 10.10.2005 - 23 S 343/05; WuM 2006, 100). Einen Mietspiegel für Ahrensburg gibt es nicht, so dass die Heranziehung des Mietspiegels einer anderen Stadt grundsätzlich zulässig wäre. Neben Norderstedt verfügt jedoch auch Hamburg über einen Mietspiegel. Die Kl. hat nicht begründet, weshalb sie den Mietspiegel Norderstedts dem Hamburgs vorzieht.

Der Vermieter darf, wenn es in seiner Gemeinde keinen Mietspiegel gibt, den einer Nachbargemeinde nutzen. Damit sein Mieterhöhungsverlangen formell wirksam ist, muss er aber begründen, warum er den Mietspiegel einer bestimmten Nachbargemeinde heranzieht und nicht den einer anderen, meint das AG Ahrensburg.

Die Mietwohnung befindet sich in Ahrensburg, wo es keinen Mietspiegel gibt. In einem Mieterhöhungsverlangen bezog sich der Vermieter auf den Mietspiegel der Nachbargemeinde Norderstedt, obwohl auch in der Nachbargemeinde Hamburg ein Mietspiegel existiert. Warum er den Mietspiegel Norderstedt vorzog, erklärte er nicht. Da der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen nicht zustimmte, erhob der Vermieter Zustimmungsklage.

Das Amtsgericht Ahrensburg wies die Klage ab. Sie sei unzulässig, weil das der Klage zugrunde liegende Erhöhungsverlangen unwirksam sei. Die Klageerhebung setze den Ablauf der zweimonatigen Zustimmungsfrist voraus. Der Ablauf der Überlegungsfrist stelle eine besondere Zulässigkeitsvoraussetzung dar. Ein unwirksames Mieterhöhungsverlangen setze die Überlegungsfrist nicht in Gang, so dass diese zwangsläufig bei Klageerhebung noch nicht abgelaufen gewesen sei. Das vorliegende Mieterhöhungsverlangen sei nicht ordnungsgemäß begründet. Der Vermieter stütze es auf den Mietspiegel der Stadt Norderstedt, ohne die Anwendung desselben zu erläutern. Mangels eines eigenen Mietspiegels in der Gemeinde sei auch die Heranziehung des Mietspiegels einer vergleichbaren Gemeinde zulässig. Verfügten allerdings mehrere Nachbargemeinden über einen Mietspiegel, so sei die getroffene Auswahl der Gemeinde zu begründen (LG Düsseldorf WuM 2006, 100). Neben der Nachbargemeinde Norderstedt verfüge auch Hamburg über einen Mietspiegel. Der Vermieter habe nicht begründet, weshalb er den Mietspiegel Norderstedts dem Hamburgs vorziehe.

Die vorliegende Entscheidung ist kritisch zu hinterfragen; das Amtsgericht hat es sich wohl etwas zu leicht gemacht. Die Zeiten, die formellen Anforderungen an Mieterhöhungsverlangen (das gilt gleichermaßen auch für Kündigungserklärungen, Betriebskostenabrechnungen, Modernisierungsankündigungen, Mieterhöhungen nach Modernisierung etc.) zu überspannen, sind vorbei. Der BGH verlagert die entsprechenden Probleme in die Begründetheit. Für ein Mieterhöhungsverlangen mit dem Begründungsmittel eines Mietspiegels einer Nachbargemeinde gibt es allerdings schon den „uralten" Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 2. Februar 1982 - 8 RE Miet 4/81, GE 1982, 561. Danach darf ein Mieterhöhungsverlangen auf den Mietspiegel einer Nachbargemeinde gestützt werden, wenn die Behauptung, dies sei eine vergleichbare Gemeinde, nicht offensichtlich unbegründet ist. Maßgebend dafür sei einerseits der Zweck des Gesetzes, dem Mieter hinreichende Information für die Entscheidung darüber zu verschaffen, ob er die von ihm geforderte Miete als angemessen anerkennen wolle, andererseits der aus Art. 14 GG abzuleitende Schutz des Eigentümers vor übertriebenen Anforderungen an den Inhalt eines zulässigen Mieterhöhungsverlangens, die ihn an der Durchsetzung der gesetzlich zulässigen Mieterhöhung hinderten. Der Hinweis auf eine in der näheren Umgebung liegende, als vergleichbar angesehene Gemeinde genüge der Begründungspflicht. Es bedürfe nicht der Darlegung weiterer Einzelheiten. Vielmehr sei der Mieter, wenn er an solchen interessiert sei, ebenso wie bei der Angabe von Vergleichswohnungen gehalten, eigene Erkundigungen anzustellen. Eine Ausnahme sei nur dann gerechtfertigt, wenn die Vergleichbarkeit offensichtlich fehle. Davon kann vorliegend kaum ausgegangen werden, im Gegenteil, das Mietenniveau in der Großstadt Hamburg dürfte anders sein als in den Gemeinden Ahrensburg und Norderstedt.

Das Amtsgericht hätte also in die Prüfung der materiellen Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens einsteigen müssen und wäre dann auch nicht genötigt gewesen, den Mietspiegel aus Norderstedt anzuwenden, sondern hätte z. B. ein Sachverständigengutachten einholen können. Das vorliegende Problem kann sich übrigens auch im Berliner Raum stellen (vgl. LG Potsdam in GE 2004, 1593 zu einem Mieterhöhungsverlangen in Schönefeld unter Heranziehung des Mietspiegels Berlin).