Mieterhöhungsverlangen mit Mietspiegel bei Mietereinbauten

Die Rasterfelder im Berliner Mietspiegel können für ein Mieterhöhungsverlangen nicht herangezogen werden, wenn die Ausstattungsmerkmale zum Teil vom Vermieter und zum Teil vom Mieter stammen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. sind aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 30. August 2007 gemäß § 558 Abs. 1 BGB verpflichtet, einer Erhöhung der Nettomiete für die von ihnen innegehaltene Wohnung über die von 304,43 € auf 316,80 € erteilte Teilzustimmung hinaus um weitere 48,51 €, d. h. insgesamt um 60,88 auf monatlich 365,31 € ab dem 1. November 2007 zuzustimmen. Diese Miete übersteigt die ortsübliche Miete nicht.

Das auf den Berliner Mietspiegel 2007 gestützte Mieterhöhungsverlangen des Kl. ist formell wirksam, auch wenn die Ausstattung der Wohnung mit einer Sammelheizung teilweise vom Kl. (Fernwärmeübergabestation und Steigeleitungen) und teilweise von den Bekl. (Heizkörper und Verteilungsleitungen in der Wohnung) stammt. Die Frage, ob und in welchem Umfang Ausstattungsmerkmale bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete zu berücksichtigen sind, ist im Rahmen der materiellen Begründetheit zu prüfen.

Insoweit ist der Berliner Mietspiegel jedoch nicht einschlägig. Denn dieser hier vorliegenden besonderen Situation wird die Einteilung der Rasterfelder des Mietspiegels nicht gerecht. Eine Interpolation zwischen zwei Rasterfeldern kommt regelmäßig nicht in Betracht.

Aus diesem Grund hat die Kammer über die Höhe der ortsüblichen Miete ein schriftliches Gutachten des Sachverständigen B. eingeholt. (...)

Ohne Erfolg berufen sich die Bekl. auf die Spanneneinordnung zum Mietspiegel. Der Sachverständige hat die ortsübliche Miete anhand von Vergleichswohnungen ermittelt. Dies stellt eine anerkannte Methode dar, die von zahlreichen Sachverständigen angewandt wird. Die Erwägungen zum Mietspiegel erfolgen nur zum Vergleich und zur Plausibilitätskontrolle und sind als solche nicht für die von Sachverständigen festgestellte Miete von 4,79 €/m2 maßgeblich. (...)

Auf den Berliner Mietspiegel kann ein Mieterhöhungsverlangen nicht gestützt werden, wenn die Wohnungsausstattung teilweise vom Vermieter und teilweise vom Mieter stammt.

Die Ausstattung der Wohnung mit einer Sammelheizung stammte hinsichtlich der Fernwärmeübergabestation vom Vermieter und hinsichtlich der Heizkörper und der Verteilungsleitungen in der Wohnung vom Mieter. Unter Bezugnahme auf den Mietspiegel 2007 und das Ausstattungsmerkmal „Sammelheizung" verlangte der Vermieter eine Mieterhöhung.

Das Amtsgericht Schöneberg wies die Klage zum überwiegenden Teil ab. Die Berufung des Vermieters hatte überwiegend Erfolg. Das Mieterhöhungsverlangen sei nicht deswegen formell unwirksam, weil die Ausstattungsmerkmale sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter stammten; hierbei handele es sich um eine Frage, die im Rahmen der materiellen Begründetheit zu prüfen sei. Hierfür könne jedoch auf den Mietspiegel nicht zurückgegriffen werden, weil die Einteilung der Rasterfelder auf diese besondere Situation nicht ausgerichtet sei. Für die Ermittlung der ortsüblichen Miete müsse deshalb ein Sachverständigengutachten herangezogen werden, das den Herstellungsaufwand der vom Mieter vorgenommenen Einbauten berücksichtige.