Mieterhöhungsverlangen mit Mietspiegel

Mieterhöhungsverlangen mit Mietspiegel; ursprüngliche Bezugsfertigkeit der Wohnung; kriegszerstörte Gebäude; beschädigte Gebäude; Wiederaufbau; Wiederherstellung

Wurde das Haus, in dem die streitbefangene Wohnung liegt, ausweislich des Gebrauchsabnahmescheines im Jahre 1929 bezugsfertig, ist für die Einordnung in den Berliner Mietspiegel von einer Bezugsfertigkeit in diesem Jahr auch dann auszugehen, wenn das Gebäude durch Kriegseinwirkungen schwer beschädigt wurde, aber der Wiederaufbau in identischer Bauweise erfolgte.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. verlangt mit der Klage die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete innerhalb eines bestehenden Wohnungsmietverhältnisses. Sie ist Vermieterin der von dem Bekl. genutzten preisfreien Wohnung im Hause O.-Straße, Berlin. Die Wohnung ist ca. 55,50 m2 groß. Die Parteien haben eine Gesamtmiete vereinbart, die sich aus der Nettokaltmiete und den Betriebskostenvorauszahlungsbeträgen zusammensetzt. Das Haus befindet sich an einer Straße mit hoher Verkehrslärmbelästigung. Die Kl. behauptet, [...] das Haus sei in die Baualtersklasse 1. Januar 1919 bis 31. Dezember 1949 einzustufen. Im Innenhof der geschlossenen Blockrandbebauung befände sich ein Kinderspielplatz, der über einen Sandkasten und Spielgeräte verfüge. Das Gericht hat gemäß der Beschlüsse vom 17. März 2011 und 6. Oktober 2011 Beweis erhoben durch Beiziehung der Bauakten der Plankammer des Bezirksamtes Reinickendorf.

Die Klage ist zulässig und begründet. Die Kl. hat gegen den Bekl. gemäß § 558 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Zustimmung zu der mit Schriftsatz vom 27. Oktober 2010 zugegangenen Mieterhöhung. Der Anspruch auf Zustimmung setzt u. a. voraus, dass ein materiell gerechtfertigtes Erhöhungsverlangen vorliegt, § 558 a Abs. 1 BGB. Dieses liegt vor, § 558 a Abs. 2 Satz 1, § 558 c BGB. Mit Schriftsatz vom 27. Oktober 2010 hat die Kl. ein entsprechendes Mieterhöhungsverlangen gestellt, das dem Bekl. auch unstreitig zugegangen ist.

Unter Beachtung des Vortrages der Parteien, im Ergebnis der Beweisaufnahme und in Anwendung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zu wohnwerterhöhenden und wohnwertmindernden Merkmalen zum Mietspiegel 2009 ist davon auszugehen, dass das einschlägige Mietspiegelfeld, in das die Wohnung einzuordnen ist, das Feld D 4 ist. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme und der Einsichtnahme des Gerichts in die Bauakten steht fest, dass eine Bezugsfertigkeit im Jahre 1929 bestanden hat. Das Haus bzw. die Adresse O.-Straße hat nach Beendigung des Zweiten Weltkrieges diesen Straßennamen erhalten. Vor dem Krieg handelte es sich um die B.-Straße/Bi.-Straße. Der Antrag auf Gebrauchsabnahme datiert vom 22. Mai 1929. Das Haus wurde ausweislich des Gebrauchsabnahmescheines am 27. Mai 1929 bzw. 18. Juni 1929 bezugsfertig.

Infolge der Kriegseinwirkungen wurde das Haus beschädigt. Eine Bescheinigung über den Beschädigungsgrad (90 % oder 43,5 %) ist schwer zu identifizieren. Die Giebelwand und die oberen Geschosse waren aber wohl wenigstens teilweise zerstört. Allerdings ergibt sich aus den Akten, dass die Erdgeschosswohnung ununterbrochen bewohnt war. Die vom Krieg zerstörten Bauteile wurden wieder aufgebaut. Dies weist eine Bescheinigung in Band IV (Seitenangaben fehlen in diesem Band) aus, wonach eine Genehmigung zum Wiederaufbau zerstörter „Gebäude auf stehenden Bauresten" erteilt wurde. Der Wiederaufbau erfolgte ab Mai 1950 - ausweislich weiterer Unterlagen und Aufstellungen über das verwendete Material - in identischer Bauweise wie 1929, das heißt der Rohbau, die Schornsteine und Außenwände wurden wie 1929 aus Ziegeln neu errichtet; anders wurden nur die Geschossdecken, die zuvor vermutlich Holzbalkendecken waren, ausgeführt. Die Geschossdecken wurden 1950 ausweislich der Akten als sog. Kleinsche Decken ausgeführt, also als Massivdecken (Ziegel mit bewehrten Fugen zwischen Stahlträgern). Nach alledem ist für den Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit das Jahr 1929 anzunehmen, weil der Wiederaufbau des Gebäudes in überwiegend identischer Bauweise erfolgte. Die andere Ausführung der Geschossdecken dürfte allenfalls zu einem besseren Schallschutz geführt haben.

In den Merkmalgruppen 1, 2 und 3 der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zum Mietspiegel liegen unstreitig keine wohnwerterhöhenden oder wohnwertmindernden Merkmale vor, die Merkmalgruppen 4 und 5 sind ausgeglichen.

Bei der Berechnung des ortsüblichen Vergleichsnettomietzinses ist grundsätzlich folgende Vorgehensweise zu beachten: Das einfache zahlenmäßige Überwiegen der wohnwerterhöhenden oder wohnwertmindernden Merkmale einer Merkmalgruppe führt zu einem 20 %igen Auf- oder Abschlag des jeweiligen Differenzbetrages zwischen Mittel- und Oberwert oder Mittel- und Unterwert des Mietspiegelfeldes. Unter Beachtung dieser Vorgehensweise ergibt sich rechnerisch folgendes Berechnungsbild der von dem Bekl. geschuldeten Miete:

Mittelwert netto kalt D4 ohne Abzug 4,89 €/m2

4,89 € multipliziert mit 55,50 m2

Summe 271,40 € netto kalt

Die Merkmalgruppe 4 ist als ausgeglichen anzusehen. Soweit der Bekl. vorgetragen hat, dass in der Merkmalgruppe 4 das wohnwertmindernde Merkmal unzureichende Wärmedämmung und Heizanlage mit unzureichendem Wirkungsgrad vorliege, ist sein Vortrag unbeachtlich. Er hat damit lediglich den Merkmalswortlaut abgeschrieben. Dies genügt nach der Auffassung des Gerichts nicht einem substantiierten Vortrag. Die Merkmalgruppe 5 ist als ausgeglichen anzusehen. Dem Vortrag der Kl. zum Vorliegen des wohnwerterhöhenden Merkmals „Kinderspielplatz" in Merkmalgruppe 5 ist der Bekl. nicht entgegengetreten. Damit ist der Vortrag gemäß § 138 Abs. 3 ZPO unstreitig. Dieses wohnwerterhöhende Merkmal steht dem wohnwertmindernden Merkmal „erhöhte Verkehrslärmbelastung" gegenüber und führt zur Ausgeglichenheit dieser Merkmalgruppe.

Für die Einordnung in den Berliner Mietspiegel ist von einer Bezugsfertigkeit der Wohnung im Jahr 1929 aufgrund der aus diesem Jahr datierenden Gebrauchsabnahmebescheinigung auch dann auszugehen, wenn das Gebäude durch Kriegseinwirkungen schwer beschädigt wurde, aber der Wiederaufbau in identischer Bauweise erfolgte.

Die Parteien stritten im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens über die nach dem Mietspiegel anzusetzende Bezugsfertigkeit der Wohnung in einem Haus, das 1929 bezugsfertig war, aber durch Kriegseinwirkungen schwer beschädigt und nach dem Krieg in identischer Bauweise wieder aufgebaut worden war.

Das AG Wedding hielt für die Einordnung in den Berliner Mietspiegel die Bezugsfertigkeit im Jahre 1929 für maßgebend, die sich aus dem Gebrauchsabnahmeschein in den beigezogenen Bauakten ergebe. Der Wiederaufbau sei mit der ursprünglichen Bauweise identisch gewesen, weil der Rohbau, die Schornsteine und Außenwände wie 1929 aus Ziegeln errichtet, lediglich die Geschossdecken als Massivdecken statt der ursprünglichen Holzbalkendecken eingezogen worden seien.

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Für die Einstufung in die jeweilige Baualtersklasse ist entscheidend, dass die in den jeweiligen Jahren bezugsfertigen Wohnungen baulich miteinander vergleichbar sind. Die in demselben Jahr bezugsfertigen Wohnungen bleiben aber auch dann miteinander vergleichbar, wenn das Wohnhaus durch Kriegseinwirkungen schwer beschädigt und nach dem Krieg in identischer Bauweise wieder aufgebaut worden war. So hat das AG Schöneberg (Urteil vom 9. Oktober 2009,19 C 186/07, GE 2010, 69) die Einordnung einer Wohnung als Altbauwohnung auch dann für gerechtfertigt gehalten, wenn das Haus vor 1918 errichtet wurde und nach dem Zweiten Weltkrieg aus einer ehemals großen Wohnung mehrere kleinere Wohnungen gemacht worden sind.