Mieterhöhungsverlangen in Textform

Mieterhöhungsverlangen in Textform; keine Ausführungen zur Spanneneinordnung; Mietspiegel 2005 für Mieterhöhung ab 1. Oktober 2004

1. Ein Mieterhöhungsverlangen in Textform ist auch dann ausreichend, wenn im Mietvertrag formularmäßig die Schriftform für Vertragsänderungen vereinbart ist. 2. Im Mieterhöhungsverlangen sind keine Ausführungen zur Spanneneinordnung erforderlich.

3. Für eine Miterhöhung ab 1. Oktober 2004 ist der Mietspiegel 2005 heranzuziehen, selbst wenn das Erhöhungsverlangen noch mit dem Mietspiegel 2003 begründet worden ist, weil der Mietspiegel 2005 noch nicht veröffentlicht war.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. hat gegenüber dem Bekl. gemäß § 558 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung von bisher 691 € um 53,79 € auf 743,79 € netto kalt mit Wirkung zum 1. Oktober 2004.

Das Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 12. Juli 2004 ist formwirksam. Es ist gemäß § 558 a Abs. 1, § 126 b BGB in Textform erklärt und unter Bezugnahme auf den qualifizierten Berliner Mietspiegel für 2003 begründet worden. Da bei Abgabe und Zugang des Mieterhöhungsverlangens nur der qualifizierte Berliner Mietspiegel 2003 veröffentlicht war, hatte die Kl. ihr Erhöhungsverlangen auf diesen zu stützen. Die gesetzlichen Anforderungen an die Textform wahrt das Mieterhöhungsverlangen, wie in dem angefochtene Urteil zutreffend ausgeführt worden ist. Das Mieterhöhungsverlangen ist durch eine Unterschrift, die nicht handschriftlich vorgenommen sein muß (Palandt-Heinrichs, BGB, Kommentar, 63. Aufl. § 126 b Rn. 5), abgeschlossen. Die danach folgende vorbereitete Zustimmungserklärung für den Mieter ist selbst nicht mehr Bestandteil des Mieterhöhungsverlangens.

Das Mieterhöhungsverlangen ist auch nicht wegen § 4 des Mietvertrags, wonach Änderungen und Ergänzungen des Vertrags der Schriftform bedürfen, unwirksam. Bei dem zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrag handelt es sich bereits seiner äußeren Form nach um eine Allgemeine Geschäftsbedingung, da das entsprechende Formular von der Kl. vorgegeben und für eine Vielzahl von Mietverhältnissen genutzt wird, § 305 BGB. Schriftformklauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die für Vertragsänderungen konstitutiv die Einhaltung der Schriftform fordern, wie das hier der Fall ist, verstoßen jedoch gegen § 305 b BGB und sind gemäß § 307 BGB unwirksam (Palandt-Heinrichs, ebenda, § 307 Rn. 146 m. w. N. insb. BGH NJW 1991, 1751; 2559; 1995, 1488; 2001, 292). Das Schriftformerfordernis kann jederzeit abbedungen werden.

Nicht zu beanstanden ist auch, daß das Mieterhöhungsverlangen selbst keine Ausführungen zur Spanneneinordnung in bezug auf das herangezogene Mietspiegelfeld macht. Dieses ist gemäß § 558 a Abs. 4 S. 1 BGB nicht erforderlich.

Das Mieterhöhungsverlangen ist auch begründet, Die begehrte Miete übersteigt die ortsübliche Vergleichsmiete nicht. Für die Beurteilung der Frage, ob die verlangte Miete ortsüblich ist, ist der inzwischen veröffentlichte Berliner Mietspiegel 2005 heranzuziehen, weil die Kl. eine Mieterhöhung per 1. Oktober 2004 begehrt und dieser Mietspiegel die am 1. Oktober 2004 üblichen Vergleichsmieten ausweist (vgl. Vorbemerkungen zum Berliner Mietspiegel 2005, Amtsblatt für Berlin A 1262 A, 3109 ff. [3110]).

Einschlägig ist auch hier das Mietspiegelfeld L 7, da die Wohnung in der Clayallee liegt, die nach dem Straßenverzeichnis zum Mietspiegel in guter Wohnlage liegt, zwischen 1965 und 1972 bezugsfertig wurde und größer als 90 m2 ist. Atypische Wohnwertmerkmale, die eine Einordnung in dieses Mietspiegelfeld verbieten würden, sind nicht gegeben. Weder stellt der Umstand, daß die Wohnung in einer verhältnismäßig geschlossenen Siedlung liegt, noch der Umstand, daß in der Nähe ein Mobilfunkmast aufgestellt ist, eine atypische Situation für Berlin dar. Abzustellen ist insoweit nicht auf den Bezirk Zehlendorf, sondern auf die gesamte Stadt Berlin, da der Mietspiegel für die gesamte Stadt erstellt wurde.

Der Mittelwert für dieses Mietspiegelfeld beträgt 5,63 €/m2. Hinzuzufügen sind - nunmehr - 0,37 €/m2 für das Sondermerkmal "modernes Bad". Ob das Bad im Jahr 1996 saniert worden ist, kann dabei dahinstehen, denn der Bekl. hat nicht bestritten, daß es sich um ein rundum gefliestes Bad mit einer Einbaubadewanne und neuzeitlichen Ausstattungsmerkmalen handelt. Sodann ist ein Zuschlag von 80 % des Spannenoberwerts, d. h. der Differenz zwischen dem Mittelwert (5,63 €/m2) und dem Oberwert (6,66 €/m2), das sind 0,82 €, hinzuzufügen, weil die Wohnung über Merkmale verfügt, die die Merkmalgruppen 1 (Bad), 2 (Küche), 3 (Wohnung) und 4 (Haus) überwiegend positiv einstufen.

Das Überwiegen der positiven Merkmale der Merkmalgruppe 1 ist unstreitig. Es gibt in der Wohnung außer dem modernen Bad ein zweites WC.

Insoweit der Bekl. in diesem Zusammenhang fehlende Fairneß des Amtsgerichts rügt, vermag dem die Kammer nicht zu folgen. Auch der Kammer ist der Prozeßbevollmächtigte der Kl. aus diversen Rechtsstreiten der Kl. bekannt, das kann beim Amtsgericht als Eingangsinstanz nicht anders sein. Daß der Prozeßbevollmächtigte im Termin zur mündlichen Verhandlung gut vorbereitet war und auch die Fliesenfarbe benennen konnte, läßt entgegen der Auffassung des Bekl. nicht auf eine Absprache mit dem Gericht schließen, sondern ist Folge dessen, daß die Fliesenfarbe häufig bei der Beurteilung der Frage von Belang ist, ob ein neuzeitlicher Standard der Ausstattungsmerkmale eines modernen Bades vorliegt, so daß es nicht fernliegend ist, daß der klägerische Prozeßbevollmächtigte diese Frage beantworten konnte.

Die Merkmalgruppe 2 ist ebenfalls positiv. Da die Küche über Fliesen im Arbeitsbereich und einen Anschluß für einen Geschirrspüler verfügt, überwiegen in jedem Fall positive Merkmale, so daß dahinstehen kann, ob die Einbauschränke in der Küche nur primitiv sind. Ebenfalls ohne Belang ist ferner, ob die Einbauschränke einen üblen Geruch ausströmen. Insoweit wäre von einem behebbaren Zustand auszugehen, der zwar einen Beseitigungsanspruch dem Vermieter gegenüber begründen kann, aber keinen Einfluß auf die ortsübliche Miete hat (vgl. Palandt-Weidenkaff, BGB, Kommentar, 63. Aufl. § 448 Rn. 16).

Die Merkmalgruppe 3 ist ebenfalls überwiegend positiv, wobei offen bleiben kann, ob die Wohnung überwiegend schlecht besonnt ist und ob die Elektroinstallation VDE-gerecht ist. Denn jedenfalls hat die Wohnung die drei positiven Merkmale "großer geräumiger Balkon", "Isolierverglasung der Fenster" und "rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluß", was die zwei ggf. als negativ zu bewertenden Merkmale ausgleicht und überwiegt. Entgegen der Auffassung des Bekl. ist die Wohnung nicht schlecht geschnitten. Im Sinne der Spanneneinordnung zum Mietspiegel 2005 ist eine Wohnung nur dann schlecht geschnitten, wenn sie mehr als ein gefangenes Zimmer hat. Diese Wohnung hat nur ein gefangenes Zimmer. Auf die Anzahl von Türen stellt der Mietspiegel nicht ab, so daß es unerheblich ist, daß das Wohnzimmer keine eigenen Türen hat. Ohne Erfolg wendet der Bekl. in diesem Zusammenhang auch ein, der Fußboden der Wohnung sei mit Asbest kontaminiert. Ob dies tatsächlich der Fall ist, kann hier dahingestellt bleiben. Denn dies könnte einen Mangel im Sinne von § 536 BGB darstellen, soweit diese baualterstypische Errichtungsweise eine konkrete Befürchtung für eine gesundheitliche Belastung durch freigesetzte Asbestfasern begründet (Kinne/Schach, Miet- und Mietprozeßrecht, 3. Aufl. § 554 Rn. 23 m. w. N.). Ob dem Bekl. ein entsprechendes Mangelbeseitigungsrecht zusteht, ist hier nicht zu prüfen, weil solches bei der Ermittlung der ortsüblichen Vorgleichsmiete außer Betracht bleibt. Jedenfalls sieht der Mietspiegel insoweit in keiner der Merkmalgruppen ein wohnwertminderndes Merkmal. Auch die Merkmalgruppe 4 ist überwiegend positiv zu bewerten. Das Gebäude verfügt über einen abschließbaren Fahrradraum. Zutreffend ist das Vorbringen des Bekl., diese Merkmalgruppe sei negativ zu bewerten, weil das Mauerwerk dauerhaft durchfeuchtet und in mehreren Räumen massiver Schimmelbefall vorhanden sei, vom Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil mangels hinreichender Substantiierung nicht berücksichtigt worden. Weder im Verhandlungstermin in erster Instanz noch in der Berufungsinstanz ist dazu näheres vorgetragen worden. Insbesondere fehlt insoweit ein Vortrag, in welchen Räumen es in welchem Ausmaß an welchen Stellen Schimmel gebe und wo konkret das Mauerwerk durchfeuchtet sei und wie sich das für den Bekl. äußert. Zutreffend hat das Amtsgericht auch das Vorbringen des Bekl., das Gebäude verfüge nur über eine unzureichende Wärmedämmung, als unsubstantiiert nicht berücksichtigt. Zwar ist dem Bekl. darin zu folgen, daß allein die Überreichung eines beigezogenen Gutachtens zur Einsichtnahme während des Termins der mündlichen Verhandlung das rechtliche Gehör des Bekl. nicht ausreichend wahrte. Das Amtsgericht hat dieses Gutachten in der angefochtenen Entscheidung allerdings nicht im Sinne von § 411 b ZPO verwertet, sondern lediglich mangelnde Substantiierung des Vorbringens in bezug auf diese wohnwertmindernden Merkmale gerügt. Selbst wenn man unterstellte, daß dem Bekl. in erster Instanz insoweit nicht ausreichend Gelegenheit zur Stellungnahme eingeräumt worden sei, hat er aber auch in der Berufungsbegründungsschrift keine konkreteren Umstände vorgetragen, auf die er seine pauschale Behauptung stützt. Die äußere bauliche Gestaltung eines Gebäudes läßt jedenfalls allein noch keine Rückschlüsse darauf zu, ob das Gebäude eine unzureichende Wärmedämmung hat, soweit nicht konkrete Schäden, wie abgefallener Putz, Verfärbungen des Mauerwerks u. ä. vorliegen und dargelegt werden. Denn jede

ände vorgetragen, auf die er seine pauschale Behauptung stützt. Die äußere bauliche Gestaltung eines Gebäudes läßt jedenfalls allein noch keine Rückschlüsse darauf zu, ob das Gebäude eine unzureichende Wärmedämmung hat, soweit nicht konkrete Schäden, wie abgefallener Putz, Verfärbungen des Mauerwerks u. ä. vorliegen und dargelegt werden. Denn jede Mauer hat mehr oder weniger wärmedämmende Eigenschaften. Zusätzliche Wärmedämmschichten sind nach neueren Bauvorschriften lediglich dann aufzubringen, wenn die massive Wand selbst den vorgegebenen Wärmedurchgangskoeffizienten nicht erreicht. Ist eine Wand als Klinkerwand ausgeführt, bedeutet dies nicht zwangsläufig, daß sie nicht ausreichend wärmegedämmt ist. Zwar ließe ein dauernd durchfeuchtetes Mauerwerk und auch ein Schimmelbefall auf eine nicht ausreichende Wärmedämmung schließen, beides ist vom Bekl. jedoch nicht substantiiert dargelegt worden, weil nichts darüber mitgeteilt worden ist, an welchen Außenmauerseiten welcher Zimmer sich Schimmel in welcher Ausprägung befinden und wo dauernd durchfeuchtetes Mauerwerk sein soll. Die Behauptungen ins Blaue hinein genügen auch unter Berücksichtigung dessen nicht, daß dem Bekl. Fachwissen nicht abverlangt werden kann.

Denn jeder Laie kann darlegen, wo an welchen Stellen in seiner Wohnung Schimmel aufgetreten ist und wo das Mauerwerk feucht ist, er kann auch darlegen, wenn etwa keine ausreichende Temperaturen in den Räumen erreicht werden oder überdurchschnittlich hohe Heizkosten entstanden sein sollten.

Die Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) ist als neutral einzustufen und berührt die Spanneneinordnung deshalb nicht. Bei der Clayallee handelt es sich unstreitig um eine Straße mit hoher Verkehrslärmbelastung, was für sich genommen negativ zu beurteilen ist. Dem steht aber das positive Merkmal "gestaltete und abschließbare Müllstandsfläche" ausgleichend gegenüber, was nicht streitig ist.

Der Mobilfunkmast in der Nähe der Wohnung bewirkt keine durch den Mietspiegel belegte Beeinflussung der Vergleichsmiete. Angesichts der Mobilfunkdichte in Berlin und Umgebung dürfte auch jede Wohnanlage in der Nähe eine entsprechende Einrichtung haben. Ob von diesen Anlagen gesundheitliche Gefahren ausgehen, ist eine immer wieder in der Öffentlichkeit umstrittene Frage, die aber bei der Erstellung sowohl des Mietspiegels 2003 als auch des Mietenspiegels 2005 zu keinen Auswirkungen geführt hat.

Daß und inwieweit in dem Viertel ein erheblicher und dauerhafter Leerstand vorliegt, kann hier dahinstehen, denn diese Frage ist für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unerheblich. Darauf stellt der Mietspiegel nicht ab. Gleichfalls ohne Belang ist die Frage, ob die Kl. Wohnungen aus dem Viertel inzwischen zu einer niedrigeren Miete anbietet, denn dieses allein würde die gemäß dem qualifizierten Berliner Mietspiegel 2005 gemäß § 559 d Abs. 3 BGB begründete Vermutung der Ortsüblichkeit der Vergleichsmiete noch nicht in Frage stellen, da insoweit eine statistische Erheblichkeit für die gesamte Stadt vorliegen müßte.

Eines der ersten Berufungsurteile in Anwendung des Mietspiegels 2005 ist ergangen. Die ZK 63 des Landgerichts Berlin beschäftigt sich mit einer ganzen Reihe von Problemen: Textform trotz vertraglich vereinbarter Schriftform, Ausführungen zur Spanneneinordnung, Mietspiegel 2005 trotz Erhöhungsverlangens mit Mietspiegel 2003, Vortrag zu wohnwertmindernden Merkmalen.

Mietvertraglich war durch Formularklausel vorgesehen, daß Änderungen des Mietvertrages der Schriftform bedürften. Das Mieterhöhungsverlangen wurde in Textform (keine eigenhändige Unterschrift) erklärt. Es enthielt keine Ausführungen zur Spanneneinordnung in bezug auf das herangezogene Mietspiegelfeld. Der Mieter wandte eine ganze Reihe von wohnwertmindernden Merkmalen ein: kein modernes Bad, übelriechende Einbauschränke, schlechter Wohnungszuschnitt, Fußboden mit Asbest kontaminiert, Durchfeuchtung des Mauerwerks, mangelhafte Wärmedämmung, Mobilfunkmasten in der Nähe der Wohnung, erheblicher Leerstand im Haus. Das Amtsgericht verurteilte zur Zustimmung. Die Berufung des Mieters hatte beim Landgericht keinen Erfolg.

Das Landgericht Berlin, ZK 63, wies die Berufung zurück und kam zu dem Ergebnis, daß die Schriftformklausel des Mietvertrages als Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam sei, weil sie gegen §§ 305 b, 307 BGB verstoße. Ausführungen zur Spanneneinordnung in bezug auf das herangezogene Mietspiegelfeld seien im Mieterhöhungsverlangen nicht erforderlich. Heranzuziehen sei der Mietspiegel 2005. Denn das Mieterhöhungsverlangen solle zum 1. Oktober 2004 wirken. Der Mietspiegel 2005 beziehe sich auf den Erhebungsstichtag 1. Oktober 2004. Unschädlich sei, daß das Erhöhungsverlangen noch mit dem Mietspiegel 2003 begründet worden sei. Denn zu diesem Zeitpunkt seien die Daten für den Mietspiegel 2005 noch nicht bekannt gewesen. Zu den wohnwertmindernden Merkmalen müsse der Mieter im einzelnen substantiiert vortragen, was er nicht getan habe. Insofern enthält das Urteil Ausführungen zu Merkmalen im einzelnen.