Mieterhöhungsverlangen in Textform

Mieterhöhungsverlangen in Textform; Nennung der Person des Erklärenden

Bei einem Mieterhöhungsverlangen in Textform muß (u. a.) die Person des Erklärenden genannt werden; dafür ist bei einer juristischen Person die Angabe notwendig, welche natürliche Person die Erklärung abgegeben hat. (Leitsatz der Redaktion)

Die Kl., eine Wohnungsbaugesellschaft mbH, begehrte von dem beklagten Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Die Erklärung mit dem Briefkopf der Wohnungsbaugesellschaft enthielt nicht die Namen der natürlichen Personen, die für die Erklärung verantwortlich zeichneten. Allerdings wies das Mieterhöhungsverlangen eine Unterschrift und daneben ein weiteres handschriftliches Zeichen auf, welchem die lesbare Buchstabenfolge "ppa." nachgestellt war. Dabei sollte es sich - wie die Gesellschaft im Rechtsstreit vortrug - um die Unterschrift ihres Geschäftsführers sowie eines Prokuristen handeln. Nach dem von der Kl. eingereichten Handelsregisterauszug wird sie, wenn mehrere Geschäftsführer bestellt sind, durch zwei Geschäftsführer oder durch einen Geschäftsführer in Gemeinschaft mit einem Prokuristen vertreten. (...)

Das Amtsgericht sah die Textform als gewahrt an und führte aus, der Briefkopf und die Erwähnung der Firmenbezeichnung vor der Unterschrift weise die Kl. als Ausstellerin aus. Die Angabe der Vertretungsverhältnisse bei den Unterschriften sei nicht erforderlich. Die dagegen eingelegte Berufung des Mieters hatte Erfolg.

(...) Dieses Mieterhöhungsverlangen wahrt nicht die nach § 558 a Abs. 1 BGB n. F. zu beachtende Textform. Dabei ergibt sich die Anwendung des neuen Mietrechts daraus, daß nach dem Aufbau der Überleitungsvorschrift in Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB auch auf alte Mietverhältnisse neues Recht anzuwenden ist, es sei denn, das Mieterhöhungsverlangen sei noch vor dem 1. September 2001 zugegangen, was hier nicht der Fall ist. Hinsichtlich der Textform stellt § 126 b BGB verschiedene Voraussetzungen auf. Zum einen muß die Erklärung in einer Urkunde oder auf andere - zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeignete - Art wiedergegeben werden. Diese Voraussetzung ist hier erfüllt. Zum anderen muß der Abschluß der Erklärung durch Unterschrift oder auf andere Weise kenntlich gemacht werden. Auch diesem Erfordernis trägt das Mieterhöhungsverlangen Rechnung. Denn die Mieterhöhungserklärung enthält vor den handschriftlichen Schriftzeichen die Abschlußformel: "Mit freundlichen Grüßen W. Wohnungsbaugesellschaft F." Des weiteren muß jedoch auch die Person des Erklärenden genannt werden. Daran scheitert hier die Wahrung der Textform. Für diese reicht es nicht aus, daß das Mieterhöhungsverlangen die Kl. als Absenderin ausweist. Die Angabe allein einer Behörde, juristischen Person oder Handelsgesellschaft genügt nicht, vielmehr ist erforderlich, daß sich der Name der vertretungsberechtigten natürlichen Person, die die Verantwortung für die Erklärung übernimmt, erkennen läßt (Kinne GE 2001, 1181, 1184). Der Mieter muß sehen können, ob der Absender das vertretungsberechtigte Organ, etwa der Geschäftsführer einer GmbH oder ein anderer Vertreter ist, damit er die Möglichkeit hat, die Erklärung gegebenenfalls nach § 174 BGB zurückzuweisen (Börstinghaus bei Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Auflage, Vor § 558 BGB, Rn. 69). Es ist stets die Angabe einer konkreten natürlichen Person erforderlich. Auch für die früher geltende Vorschrift des § 8 MHG, einer Vorläuferin des § 126 b BGB, ist anerkannt, daß die dort festgelegte Entbehrlichkeit der eigenhändigen Unterschrift gleichwohl die Nennung der verantwortlichen natürlichen Person gebot (Kammer, Urteil vom 6. Dezember 2001, 62 S 230/01; LG Wiesbaden GE 2003, 523, WuM 1996, 282). Auf derselben Linie liegt es, daß der Bundesgerichtshof (GE 2003, 523) - allerdings für die Schriftform des § 550 BGB - die Form nicht als gewahrt angesehen hat, wenn sich aus einer Erklärung nicht ergibt, wer für die vermietende Gesellschaft bürgerlichen Rechts unterschrieben hat, in welcher Funktion er dies tat und ob seine Unterschrift ausreichte, die GbR zu binden. Bezüglich des von dem Prokuristen stammenden Zeichens läßt sich die Funktion des Handelnden zwar durch die Angabe "ppa." erkennen. Jedoch ist der Name des Prokuristen auch nicht andeutungsweise dem vorhandenen Schriftgebilde, welches keinerlei individuelle Schriftzüge ausweist und aus einer Art Querstrich mit waagrechtem Balken besteht, zu entnehmen. Hinsichtlich der anderen Unterschrift ist bereits der Name des Handelnden - es soll der Geschäftsführer F. J. gewesen sein - nicht zweifelsfrei lesbar. Es fehlt außerdem an jeglicher Funktionsbezeichnung, aus der die Bekl. möglicherweise auf die Identität des Handelnden hätte schließen können. Insbesondere ließ das Verlangen nicht erkennen, daß ein Geschäftsführer der Kl. tätig geworden ist. Name und Funktion desjenigen, der die etwas weiter links stehende Unterschrift geleistet hat, lassen sich ohne nähere Kenntnis der

licher Funktionsbezeichnung, aus der die Bekl. möglicherweise auf die Identität des Handelnden hätte schließen können. Insbesondere ließ das Verlangen nicht erkennen, daß ein Geschäftsführer der Kl. tätig geworden ist. Name und Funktion desjenigen, der die etwas weiter links stehende Unterschrift geleistet hat, lassen sich ohne nähere Kenntnis der Verhältnisse der Kl. und gegebenenfalls Einholung von Schriftproben nicht ermitteln. Die Vertretungsverhältnisse der Kl. werden in dem Mieterhöhungsverlangen an keiner Stelle genannt, insbesondere fehlt dort ein Hinweis darauf, daß einer der mehreren Geschäftsführer gemeinsam mit einem Prokuristen handeln dürfe. Angaben, die sich erst nach längeren Ermittlungen oder Analysen feststellen lassen, sind aber nicht zu berücksichtigen (vgl. Börstinghaus, a. a. O., Rn. 70). Die Bekl. war auch nicht gehalten, Vermutungen über die Identität der handelnden Personen anzustellen oder Nachforschungen zu betreiben. (...)

Eine Erklärung in Textform bedarf zwar keiner eigenhändigen Namensunterschrift. Jedoch muß die (natürliche) Person des Erklärenden genannt werden.

Eine Wohnungsbaugesellschaft in der Rechtsform einer juristischen Person richtete an den Mieter ein Mieterhöhungsverlangen. Die Erklärung erfolgte auf dem Geschäftsbogen und schloß mit zwei nicht lesbaren Unterschriften ab, wobei einer Unterschrift die Bezeichnung "ppa" vorangestellt war. Nach dem von der Wohnungsbaugesellschaft eingereichten Handelsregisterauszug wird sie, wenn mehrere Geschäftsführer bestellt sind, durch zwei Geschäftsführer oder durch einen Geschäftsführer in Gemeinschaft mit einem Prokuristen vertreten. Der Mieter hielt die Textform für nicht gewahrt und erhielt letztlich beim Landgericht recht.

Das Landgericht Berlin, ZK 62, kam zu dem Ergebnis, daß das Mieterhöhungsverlangen nicht die in § 558 a BGB vorgesehene Textform wahre, weil die Person des Erklärenden nicht bzw. nicht lesbar genannt war. Die eigenhändige Unterschrift sei zwar nicht notwendig, jedoch stets die Angabe einer konkreten natürlichen Person, damit der Mieter gegebenenfalls nachprüfen könne, ob der Erklärende auch erklären durfte.

Nach dem bis zur Mietrechtsreform für ein Mieterhöhungsverlangen auf die ortsübliche Vergleichsmiete maßgeblichen § 2 MHG war die einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung des Vermieters aufgrund Schriftformerfordernisses mit einer eigenhändigen Namensunterschrift zu versehen. Lediglich bei automatisch gefertigten Vermietererklärungen sah § 8 MHG vor, daß es nicht der eigenhändigen Unterschrift bedurfte, wenn der Vermieter seine Erklärungen mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigt hatte. Einig war man sich darüber, daß auch bei einer Erklärung im Sinne des § 8 MHG der Aussteller (der Erklärende, die handelnde Person) erkennbar sein mußte (vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Aufl., § 8 MHG, Rn. 6; Kinne GE 1998, 218). Bei einer juristischen Person gab es allerdings Streit, ob die Firmenbezeichnung ausreichte (so Beuermann a. a. O.) oder ob dann der Name der berechtigten natürlichen Person angegeben werden mußte, die sich für den Inhalt der Erklärung verantwortlich zeigte, es also nicht ausreichte, wenn der Vertreter aus dem Briefkopf zu entnehmen war (so die herrschende Meinung, vgl. die Literaturangaben bei Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 8. Aufl. 2003, Rn. 69 Fn. 150; vgl. auch LG Berlin [ZK 61] MM 1992, 64; LG Berlin [ZK 64] MM 1993, 110). Nach dem mit der Mietrechtsreform am 1. September 2001 in Kraft getretenen § 558 a Abs. 1 ist das Mieterhöhungsverlangen (auf die ortsübliche Vergleichsmiete) dem Mieter in Textform zu erklären. § 126 b BGB als für die Textform maßgebliche Vorschrift sieht dazu vor:

"Ist durch Gesetz Textform vorgeschrieben, so muß die Erklärung in einer Urkunde oder auf andere zur dauerhaften Wiedergabe in Schriftzeichen geeignete Weise abgegeben, die Person des Erklärenden genannt und der Abschluß der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder anders erkennbar gemacht werden."

Der im Gesetzgebungsverfahren bis zum Vermittlungsausschuß getragene Streit ging dabei im wesentlichen um den Abschluß der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder Erkennbarmachung in anderer Weise, nicht jedoch um das Merkmal der Nennung der Person des Erklärenden.

Im übrigen wollte man im wesentlichen § 8 MHG fortentwickeln, also für derartige Erklärungen von der Schriftform durch eigenhändige Unterschrift wegkommen. Denn bei dieser war es nicht möglich, die Erklärung in elektronischer Form per Telefax oder eMail abzugeben. Die gefaxte, mit einer eigenhändigen Unterschrift versehene Originalurkunde reichte für die Schriftform nämlich nicht aus, weil beim Empfänger eben nur Daten ankommen, die durch das Faxgerät lesbar gemacht werden.

Keine Änderung sollte sich zu dem Erfordernis ergeben, daß die Person des Erklärenden für den Erklärungsempfänger erkennbar sein muß. Damit setzt sich der (oben angeführte alte) Streit fort, ob und inwiefern bei Gesellschaften als Personenmehrheit oder juristischen Personen derjenige erkennbar gemacht werden muß, der die Erklärung abgibt. Auch zum neuen Recht wird hierzu angenommen, daß dann der Name des Erklärenden gegebenenfalls mit der Angabe der Vertretungsbefugnis genannt werden muß und die Angabe allein einer Behörde, juristischen Person oder Handelsgesellschaft weiterhin nicht ausreicht, selbst wenn sich die Vertreter aus dem Briefkopf ergeben (vgl. Kinne GE 2001, 1181, 1184; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, a. a. O., Rn. 69). Die neuere Entscheidung des Landgerichts Berlin, ZK 62, liegt auf dieser Linie und ist m. E. mit dem Zweck der Einführung der Textform gerechtfertigt, der zu einer Vereinfachung der Versendungsart derartiger Erklärungen im Sinne der modernen elektronischen Kommunikation führen sollte, jedoch nicht zu geringeren inhaltlichen Anforderungen.

Eine Änderung hat sich aber dennoch ergeben bzw. könnte sich je nach Gestaltung der Erklärung ergeben:

Die Schriftform sieht die Unterschrift vor. Die Textform nach § 126 b sieht lediglich den Abschluß der Erklärung durch Nachbildung der Namensunterschrift oder auf andere Weise vor. Daher ist es ohne weiteres möglich, eine entsprechende lesbare Unterschrift handschriftlich oder maschinenmäßig zu fertigen. § 126 b sieht das aber nicht für notwendig an. Vielmehr kann die Person des Erklärenden auch am Anfang des Schreibens oder mitten im Text genannt werden. Ob das sinnreich ist, mag dahingestellt bleiben. Bei einem Einzelvermieter reicht aber die Angabe der Person des Erklärenden im Briefkopf aus, während zum Abschluß der Erklärung stehen mag "Mit freundlichen Grüßen Ihr Vermieter". Bei Personenmehrheiten bzw. einer juristischen Person erklären jedoch bestimmte natürliche Personen für diese. Wichtig ist nun, daß diese Personen dem Mieter erkennbar gemacht werden müssen. In dem von der ZK 62 entschiedenen Fall hätten dazu die beiden handelnden Personen eben in Schönschrift ihren Namen unter die Erklärung setzen oder aber bei einer ausgeschriebenen Unterschrift maschinenmäßig den (lesbaren) Namen dazusetzen sollen. Übrigens: Auch die Mieterhöhung nach durchgeführter Modernisierung ist dem Mieter in Textform zu erklären, so daß sich bei dieser einseitigen Erklärung dieselben Probleme wie beim Zustimmungsverlangen ergeben.