Mieterhöhungsverlangen für Teilinklusivmiete ohne Angabe der Wohnfläche und ohne konkrete Betriebskosten

Mieterhöhungsverlangen für Teilinklusivmiete ohne Angabe der Wohnfläche und ohne konkrete Betriebskosten; Zurückweisung des durch Innenvertreter abgegebenen Mieterhöhungsverlangens

1. In einem Mieterhöhungsverlangen muß die Höhe der verlangten Miete durch den verlangten Endbetrag oder durch den Erhöhungsbetrag bezeichnet werden; der Angabe der Wohnfläche bedarf es nicht.

2. Der Mieterhöhungserklärung, die durch den vom Geschäftsführer einer GmbH bevollmächtigten Mitarbeiter mit dem Zusatz "i. V." abgegeben wird, muß grundsätzlich die Originalvollmacht des Geschäftsführers beigefügt werden; wird sie nicht wegen fehlender Vollmachtsvorlage unverzüglich zurückgewiesen, ist sie gleichwohl wirksam.

3. Ergibt sich, daß in der Gesamtmiete Betriebskostenanteile für Grundsteuer und Versicherungen enthalten sind, und werden im übrigen vereinbarungsgemäß nur Kosten für Schornsteinfeger und Straßenreinigung vom Vermieter dem Mieter einmal jährlich ohne Vorauszahlungen in Rechnung gestellt, handelt es sich um eine Teilinklusivmiete, deren Erhöhung als Nettokaltmiete nicht verlangt werden kann.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Berufung der Kl. ist unbegründet.

a. Die Kl. rügt mit der Berufung zu Recht die Abweisung durch das Amtsgericht wegen Nichtangabe der Wohnfläche.

Der Ansicht des Amtsgerichts, daß die unterbliebene ausdrückliche Angabe der Wohnfläche zu einem formellen Mangel führt, der die Unzulässigkeit der Klage nach sich zieht, trifft hier nicht zu.

Grundsätzlich muß sich aus dem Erhöhungsverlangen ergeben, daß und in welcher Höhe der Vermieter von seinem Recht, vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung zu verlangen, Gebrauch machen will. Es muß in erster Linie die erhöhte Miete betragsmäßig ausgewiesen sein. Demgemäß bezieht sich die geschuldete Zustimmung auf den Endbetrag und nicht auf die Quadratmetermiete. Es reicht daher, wenn entweder der Erhöhungsbetrag oder die erhöhte Miete angegeben wird, wenn der Mieter dadurch erkennen kann, was er nach der Erhöhung zahlen soll (LG Berlin Urt. v. 24.3.2003 - 67 S 362/02 -). Es kommt daher auf die Angabe der Mietfläche für die Begründungserfordernisse nicht zwingend an, zumal der Mieter die Größe der von ihm genutzten Wohnung in der Regel kennen dürfte.

b. Das Erhöhungsverlangen muß grundsätzlich von allen Vermietern stammen und an alle gerichtet sein. Dies ist hier der Fall. [...]

bb. Der Einwand des Bekl., das Erhöhungsverlangen sei unwirksam, weil es nicht von einem Organ der Kl. unterzeichnet sei, greift im Ergebnis nicht durch.

Ist der Vermieter eine juristische Person, etwa eine GmbH, so muß das Mieterhöhungsverlangen von dem vertretungsberechtigten Organ stammen (Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, Kommentar, 9. Auflage 2007, vor § 558 BGB, Rn. 43). Nach den Vorschriften des GmbHG ist dies für die Kl. der bzw. die Geschäftsführer. Die organschaftlichen Vertreter können sich aber selbst wiederum vertreten lassen. Erforderlich ist hierfür eine Einzelvertretungsmacht. Weitere Untervertretung ist zulässig. Vorliegend ergibt sich aus dem Inhalt des Mieterhöhungsverlangens, daß kein Geschäftsführer der Kl. gehandelt hat. Es ist aber mit einem Zusatz "i. V." unterzeichnet.

Zwar trifft die Mitteilung des Bekl. zu, daß § 174 BGB auf gesetzliche Vertreter nicht anwendbar ist. Abzustellen ist dabei jeweils auf den Handelnden. Hier hat aber, wie vom Bekl. beanstandet, eben gerade kein gesetzlicher Vertreter, also keiner der aus dem Kopfbogen der Kl. ersichtlichen Geschäftsführer gehandelt. Daher kann die mit dem Zusatz "i. V." unterzeichnende M. G. ihre Vertretungsmacht erkennbar nur aus einer rechtsgeschäftlichen Vollmacht ableiten. Mithin wäre hier gemäß § 174 S. 1 BGB eine unverzügliche Zurückweisung des Erhöhungsverlangens wegen fehlender Vollmachtsvorlage erforderlich gewesen. Dies ist hier nicht der Fall. Das Erhöhungsverlangen vom 2.11.2005 ist erstmals in der Klageerwiderung vom 3.6.2006 zurückgewiesen worden. Die nahezu sechs Monate später erfolgte Zurückweisung ist nicht mehr ohne schuldhaftes Zögern.

c. Vorliegend ist das Erhöhungsverlangen aber aus einem anderen Grund unwirksam.

Verlangt der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen weitere über eine Mieterhöhung gemäß § 558 BGB hinausgehende Vertragsänderungen, so ist das Erhöhungsverlangen insgesamt unwirksam (RE OLG Hamburg vom 20.12.1982 [NJW 1983, 580]). So ist etwa in bezug auf eine Änderung der Mietstruktur ein Erhöhungsverlangen dann formell unwirksam, wenn das Angebot zur Änderung der Miethöhe inhaltlich untrennbar mit dem Angebot zur Änderung der Mietstruktur verbunden ist (LG Berlin, Urt. v. 5.3.2002, 65 S 354/01, GE 2002, 737).

So liegt es hier.

In dem Erhöhungsverlangen wird eine geschuldete Nettokaltmiete in Höhe von 274,67 € angegeben, die um 54,93 € erhöht werden soll. In der vertraglich vereinbarten Miete sind aber neben den gesondert berechneten Straßenreinigungs- und Schornsteinfegergebühren weitere Nebenkosten kalkulatorisch enthalten, wie etwa die weiteren nach den AVB überbürdeten Betriebskosten wie Grundsteuer und Versicherungen. Zwar ist in § 3 (3) e) des Mietvertrages vereinbart, daß der Mieter nach den Bestimmungen der AVB sämtliche Betriebskosten zu tragen hat. Gemäß der Vertragsbestandteil gewordenen zusätzlichen Vereinbarung für Siedlungshäuser/Einfamilienhäuser, dort Ziffer 3, trägt der Mieter neben der Miete die dort aufgelisteten Kosten sowie deren Nebenkosten. Gemäß dem Vortrag der Kl., mit dem ihr ursprünglicher Vortrag nicht mehr aufrechterhalten wird, trägt sie vor, daß der Bekl. die Kosten der Be-/Entwässerung, Beleuchtung (Strom) und Müllabfuhr selber trägt sowie Kosten für Gartenpflege, Hausreinigung und Schnee- und Eisbeseitigung nicht anfallen, da der Bekl. diese Arbeiten gemäß der Zusatzvereinbarung selbst ausführt. Die Kosten für Schornsteinfegerarbeiten und Straßenreinigung würden ihr, der Kl., in Rechnung gestellt und auf den Bekl. auf Wunsch des Bekl. einmal jährlich ohne monatliche Umlagevorauszahlungen umgelegt. Dies bestreitet der Bekl., indem er das Schreiben der Kl. vom 6.8.1991 vorlegt und meint, es liege eine Teilinklusivmiete vor. Aus diesem ergibt sich, daß in der geschuldeten Gesamtmiete Betriebskostenanteile für Grundsteuer und Versicherungen enthalten sind. Daß diese Anteile nach dem im Schreiben genannten Zeitpunkt ausgegliedert worden wären oder die Kl. von der Umlage dieser Kosten auf den Bekl. Abstand genommen hätte, ist weder vorgetragen noch ersichtlich. Mithin liegt hier tatsächlich keine Nettokaltmiete, sondern eine Teilinklusivmiete vor, womit das Erhöhungsverlangen unwirksam ist. Durch die Unterzeichnung des Erhöhungsverlangens würde zugleich die Mietstruktur in eine Nettokaltmiete geändert.

[...]

In einem Mieterhöhungsverlangen ist die Angabe der Wohnfläche entbehrlich. Die Vollmacht einer intern mit der Abgabe der Mieterhöhungserklärung betrauten Mitarbeiterin muß vorgelegt werden. Eine Teilinklusivmiete kann durch die Erhöhungserklärung nicht auf eine Nettokaltmiete umgestellt werden, entschied das LG Berlin.

In § 3 des Mietvertrages für das Einfamilienhaus war vereinbart, daß der Mieter nach den Bestimmungen der Allgemeinen Vertragsbedingungen der vermietenden GmbH sämtliche Betriebskosten zu tragen hat. Gemäß der zum Vertragsbestandteil gewordenen zusätzlichen Vereinbarung trägt der Mieter neben der Miete die dort aufgelisteten Kosten sowie deren Nebenkosten. Der Mieter begleicht jedoch unstreitig die Kosten der Be-/Entwässerung, Beleuchtung (Strom) und Müllabfuhr selbst; Kosten für Gartenpflege, Hausreinigung sowie Schnee- und Eisbeseitigung fallen bei der Vermieterin nicht an, weil der Mieter diese Arbeiten gemäß Zusatzvereinbarung selbst ausführt. Kosten für Schornsteinfegerarbeiten und Straßenreinigung, die bei der Vermieterin anfallen, werden von ihr auf Wunsch des Mieters einmal jährlich ohne monatliche Umlagevorauszahlungen auf diesen umgelegt.

Mit Mieterhöhungsverlangen vom 2. November 2005, in dem die Fläche der Wohnung nicht angegeben war, wurde die Erhöhung der "geschuldeten Nettokaltmiete" in Höhe von 274,67 € um 54,93 € begehrt. Die Mieterhöhungserklärung wurde durch eine Mitarbeiterin des Geschäftsführers der vermietenden GmbH mit dem Zusatz "i. V." unterzeichnet. Das Erhöhungsverlangen wurde erstmals am 3. Juni 2006 zurückgewiesen. Das Amtsgericht wies die Klage der Vermieterin auf Zustimmung zur Mieterhöhung ab. Dagegen richtete sich deren Berufung.

Die Einzelrichterin der ZK 67 des Landgerichts Berlin wies die Berufung zurück.

Das Mieterhöhungsverlangen sei zwar nicht schon deswegen unwirksam, weil die Wohnfläche nicht angegeben worden sei, denn zur Wirksamkeit reiche es aus, wenn die Höhe der verlangten Miete durch den verlangten Endbetrag oder durch den Erhöhungsbetrag bezeichnet werde; der Angabe der Wohnfläche bedürfe es nicht. Die Mieterhöhungserklärung sei auch nicht deswegen unwirksam, weil ihr die Originalvollmacht des Geschäftsführers der vermietenden GmbH auf die von ihm dazu bevollmächtigte Mitarbeiterin nicht beigefügt war; zwar müsse einer vom intern beauftragten Vertreter abgegebenen Mieterhöhungserklärung die Originalvollmacht des Vollmachtgebers beigefügt werden, wenn er nicht selbst als vertretungsberechtigtes Organ die Erklärung abgebe; da sie aber nicht wegen fehlender Vollmachtsvorlage unverzüglich zurückgewiesen worden sei, sei sie gleichwohl wirksam. Die Erklärung sei aber deswegen unwirksam, weil sie auf die Umstellung der geschuldeten Teilinklusivmiete in eine Nettokaltmiete gerichtet gewesen sei. Da - wie sich aus den Angaben der Vermieterin ergebe - in der Gesamtmiete Betriebskostenanteile für Grundsteuer und Versicherungen enthalten seien, weil im übrigen die Betriebskosten entweder vom Mieter selbst getragen oder die Betriebsleistungen von ihm selbst erbracht würden, dagegen nur Kosten für Schornsteinfeger und Straßenreinigung vom Vermieter dem Mieter einmal jährlich ohne Vorauszahlungen in Rechnung gestellt würden, handele es sich um eine Teilinklusivmiete, deren Erhöhung als Nettokaltmiete nicht verlangt werden könne.

Ist Vermieter eine juristische Person (GmbH, AG, Genossenschaft usw.), muß das Zustimmungsverlangen grundsätzlich von dem vertretungsberechtigten Organ selbst stammen. Insoweit bedarf es nicht der Beifügung einer Vollmacht, weil das Organ der gesetzliche Vertreter ist, dessen Vertretungsbefugnis sich direkt aus dem entsprechenden öffentlichen Register ergibt. Ein Mieterhöhungsverlangen einer juristischen Person, in dem die konkrete natürliche Person nicht benannt ist, die die Erklärung für die juristische Person abgibt, ist jedoch für unwirksam gehalten worden (LG Hamburg, Urteil vom 15. Januar 2004, 333 S 82/03, NZM 2005, 255). Diese organschaftlichen Vertreter können sich aber wiederum vertreten lassen. Andere Vertreter als der Prokurist, dessen Vertretungsmacht sich wiederum aus dem Handelsregister ergibt, bedürfen einer sog. Innenvollmacht, die der Mieterhöhungserklärung beigefügt werden muß. Auch das Mieterhöhungsverlangen durch eine intern beauftragte Hausverwaltung ist daher unwirksam, wenn eine Originalvollmacht nicht beigefügt war und der Mieter deswegen das Verlangen unverzüglich zurückweist (LG Berlin, Urteil vom 9. Oktober 2006, 67 S 196/06, GE 2007, 152). Zudem muß der Vertreter immer klarstellen, daß er als Vertreter handelt. Ein Mieterhöhungsverlangen, das die bevollmächtigte Hausverwaltung in eigenem Namen stellte, ist auch dann für unwirksam angesehen worden, wenn eine Vollmacht zwar beigefügt, aber im Mieterhöhungsverlangen nicht in Bezug genommen worden war (AG Köpenick, Urteil vom 12. August 2004, 12 C 51/04, GE 2005, 621). Auch ein Mieterhöhungsverlangen der Hausverwaltung "namens und in Vollmacht der von uns vertretenen Grundstückseigentümer" ist jedenfalls dann für unwirksam gehalten worden, wenn die Eigentümer vielfach gewechselt hatten und in der Vergangenheit dem Mieter die Namen des jeweiligen Vermieters nicht mitgeteilt wurden (AG Charlottenburg, Urteil vom 17. November 2005, 204 C 182/05, GE 2006, 61 = ZMR 2006, 129).