Mieterhöhungsverlangen für Einfamilienhaus unter Berufung auf Berliner Mietspiegel

Mieterhöhungsverlangen für Einfamilienhaus unter Berufung auf Berliner Mietspiegel; Mietvertragsschluss bei Angabe der Kinder nur im Mietvertragsrubrum; Aussagekraft von Sternchenfeldern

1. Sind die Kinder des Mieters zwar im Rubrum des Mietvertrages als Mieter aufgeführt, haben aber den Mietvertrag nicht unterzeichnet und sind auch sonst nicht mietrechtlich in Erscheinung getreten, kommt der Mietvertrag nur mit dem Unterzeichner des Mietvertrages zustande.

2. Zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für ein Einfamilienhaus reicht die Bezugnahme auf einen an sich nicht einschlägigen Mietspiegel für Mehrfamilienhäuser dann aus, wenn die Miete innerhalb der Mietspanne für Mehrfamilienhäuser liegt.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. hat einen Anspruch auf Zustimmung der Bekl. zu einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete von bisher monatlich 288,22 € um 57,64 € auf monatlich 345,86 € ab dem 1. Januar 2010.

a) Das Erhöhungsverlangen der Kl. vom 27. Oktober 2009 ist formell wirksam, denn es entspricht den Anforderungen des § 558 a BGB.

aa) Im Ansatz zutreffend geht das Amtsgericht davon aus, dass das Erhöhungsverlangen bei einer Mehrheit von Mietern allen gegenüber erklärt werden muss. Diese Voraussetzung ist hier gegeben, denn das Erhöhungsverlangen wurde gegenüber allen Mietern - beiden Bekl. - ausgesprochen. Die Kl. kann von den Söhnen der Bekl. mangels Einbeziehung in das Vertragsverhältnis nicht die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete verlangen; zu Recht hat sie dies auch nicht verlangt.

Die Söhne der Bekl. sind unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt Mieter geworden.

(1) Zuzugeben ist den Bekl., dass in einzelnen Konstellationen umstritten ist, wer Vertragspartei wird, wenn - wie hier - mehrere Personen im Kopf des Mietvertrages aufgeführt sind, aber nicht alle den Vertrag unterzeichnet haben. Eine Vollmacht des Unterzeichnenden wird in der Rechtsprechung teilweise ohne Weiteres bei Ehegatten bejaht. Ob dies zutrifft und § 1357 BGB insoweit eine geeignete Rechtsgrundlage bietet, kann offen bleiben.

Aus dem Eltern-Kind-Verhältnis der Bekl. und ihrer Söhne ergibt sich entgegen der Auffassung des Amtsgerichts nicht, dass die Bekl. ohne eine Vollmacht und ohne die Offenlegung der Erteilung einer solchen berechtigt wären, ihre Söhne rechtsgeschäftlich zu verpflichten. Es gelten vielmehr die allgemeinen Grundsätze, insbesondere der, dass Verträge zu Lasten Dritter mit der Privatautonomie unvereinbar und daher unwirksam sind. Eine § 1357 BGB vergleichbare Regelung sieht das Bürgerliche Recht im Verhältnis der Eltern zu ihren volljährigen Kindern nicht vor. Selbst wenn die Söhne der Bekl. im Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht volljährig gewesen wären, hätten die Bekl. für ihre Söhne nicht ohne Weiteres wirksam eine - in Anbetracht der fehlenden Befristung des Mietverhältnisses - über den Zeitpunkt des Erreichens der Volljährigkeit hinausgehende Verpflichtung im Rahmen eines Dauerschuldverhältnisses ohne die Genehmigung des Vormundschaftsgerichts begründen können, vgl. §§ 1626, 1629, 1643 Abs. 1, 1822 Nr. 5 BGB.

(2) Entgegen der Auffassung der Bekl. lässt sich weder dem Mietvertrag selbst noch den von den Bekl. geltend gemachten Umständen des Mietvertragsschlusses entnehmen, dass die Bekl. diesen zugleich für ihre Söhne unterschrieben haben.

Ein die behauptete Vertretung erläuternder Zusatz fehlt. Nach den vom Bundesgerichtshof entwickelten Grundsätzen fehlt es daher mit Blick auf eine rechtsgeschäftliche Bindung der Söhne der Bekl. an der Einhaltung der Schriftform (vgl. BGH, Urteil v. 16.7.2003 - XII ZR 65/02, GE 2003, 1489 Rn. 16 ff.).

(3) Unabhängig davon sprechen auch die Interessenlage der Söhne der Bekl. und die Vertragsdurchführung nicht dafür, dass die Bekl. ihre Söhne wirksam vertreten hätten. Es mag sein, dass die Bekl. und ihre Söhne die Voraussetzungen für die Berechtigung erfüllen wollten, eine preiswerte Sozialwohnung anmieten zu dürfen. Daraus folgt jedoch nicht, dass die Söhne der Bekl. neben diesen ohne sicheres eigenes Einkommen - beide waren laut Mietvertrag Lehrling, einer der Söhne hat nach Angaben des Bekl. in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht seine Ausbildung in Görlitz absolviert - auch mit allen Pflichten Parteien des Mietverhältnisses werden wollten, dies mit der Folge, dass sie neben den Bekl. für die Zukunft als Gesamtschuldner für die Verbindlichkeiten aus dem Dauerschuldverhältnis hafteten.

Es hätte allenfalls dem Interesse der Kl. als Vermieterin und der Bekl. entsprochen, die Söhne als weitere Schuldner in das Mietverhältnis aufzunehmen, nicht aber deren Interesse. Dafür fehlt jeder Anhaltspunkt. Aus dem möglicherweise gegebenen Interesse, in die neue Wohnung der Eltern (zunächst noch) mit einzuziehen, kann nicht auf ein Interesse geschlossen werden, selbst Mietvertragspartei mit allen Pflichten zu werden. Der Hinweis auf das Eltern-Kind-Verhältnis und das Interesse, die Voraussetzungen des Wohnberechtigungsscheins zu erfüllen, sind allein ungeeignet, zu Lasten der Söhne der Bekl. eine Einbeziehung in den Mietvertrag anzunehmen. Hinzu kommt, dass die Söhne der Bekl. nach dem unbestrittenen Vortrag der Kl. in der Berufung in dem seit 18 Jahren andauernden Mietverhältnis nie in Erscheinung getreten sind, die Kl. den Schriftverkehr - insbesondere Abrechnungen - immer nur den Bekl. gegenüber vorgenommen hat. Der Vortrag ist zu berücksichtigen, denn die Voraussetzungen des § 531 Abs. 2 Nr. 1 ZPO liegen vor.

bb) Die formelle Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens folgt auch nicht daraus, dass es nicht den Anforderungen des § 558 a Abs. 2 BGB entsprechend begründet worden wäre.

(1) Die Kammer sieht keine Veranlassung, dem vom Bundesgerichtshof in der Entscheidung vom 17. September 2008 entwickelten Erfahrungssatz zur Anwendung eines für Mehrfamilienhäuser geltenden Mietspiegels auf ein Einfamilienhaus in Berlin nicht zu folgen (vgl. BGH, Urteil v. 17.9.2008 - VIII ZR 58/08, MDR 2009, 79 = GE 2008, 1622). Nach der Entscheidung des BGH kann zur Begründung eines Erhöhungsverlangens für die Miete eines Einfamilienhauses die Bezugnahme auf einen an sich nicht einschlägigen Mietspiegel jedenfalls dann ausreichen, wenn die verlangte Miete innerhalb der Mietzinsspanne für Mehrfamilienhäuser liegt. Der BGH begründet dies damit, dass die Miete für Einfamilienhäuser im Regelfall über der Miete für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt.

In dem hier anzuwendenden Mietspiegel 2009 ist die Anschrift der Bekl. als (lärmbelastete) mittlere Wohnlage ausgewiesen. Das Mietspiegelfeld K5 (mittlere Wohnlage, 1950 - 55 gebaut, 90 m2 und mehr, mit SH, Bad und IWC) weist eine Mietzinsspanne von 4,58 €/m2 bis 5,89 €/m2 und einen Mittelwert von 5,25 €/m2 aus. Die von der Kl. verlangte Nettokaltmiete von 2,64 €/m2 liegt deutlich unterhalb des Spannenunterwertes von 4,58 €/m2. Selbst wenn dem Vortrag der Bekl. zum Zustand des Hauses im Zeitpunkt der Überlassung gefolgt wird und für alle Merkmalgruppen wohnwertmindernde Merkmale unterstellt werden sowie ein zusätzlicher Abschlag von 1,27 €/m2 für eine zwischen 1950 und 1955 bezugsfertige Neubauwohnung wegen einer nur alternativen Ausstattung mit Sammelheizung oder mit Bad und IWC angesetzt wird, liegt die von der Kl. verlangte Miete unter der ortsüblichen Vergleichsmiete für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (3,31 €/m2).

Die Kammer vermag der Argumentation des Amtsgerichts, wonach der vom BGH aufgestellte Erfahrungssatz in Berlin nicht gelten soll, bereits deshalb nicht zu folgen, weil sie nicht zwischen den Vergleichsmerkmalen „Art" und „Lage" differenziert (vgl. § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB).

Vergleichbar sind nicht ein Einfamilienhaus in Niederschönhausen und eine Penthousewohnung in Mitte, sondern allenfalls eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus und ein Einfamilienhaus in Niederschönhausen sowie ein Einfamilienhaus und eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in Mitte.

Sind - wie hier - keine Besonderheiten gegeben, so gilt in einem Fall wie dem hier gegebenen, dass der Wohnwert eines Einfamilienhauses wegen der Unabhängigkeit von Mitmietern, der weiter gehend geschützten Privatsphäre und Rückzugsmöglichkeit, der Lage in einem Gebiet mit aufgelockerter Bauweise sowie der Möglichkeit der Gartennutzung regelmäßig höher zu bewerten ist als der einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Anhaltspunkte dafür, dass er ausnahmsweise niedriger zu bewerten ist, sind nicht gegeben. Insbesondere ergibt sich dies nicht aus den Umständen; vielmehr folgt aus den Einlassungen des Bekl. in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht zum Mietvertragsschluss auch, dass die Bekl. unbedingt eine Überlassung des Hauses an sie erreichen wollten.

(2) Eine andere rechtliche Bewertung folgt nicht aus dem Umstand, dass im Berliner Mietspiegel 2009 ein dem in der BGH-Entscheidung vergleichbarer Zusatz fehlt. In dem maßgeblichen Mietspiegel für die Stadt Krefeld handelte es sich lediglich um einen Zusatz für Wohnungen in Zweifamilienhäusern, während Streitgegenstand (ebenfalls) ein Einfamilienhaus war. Hinzu kommt, dass es im Berliner Mietspiegel ebenfalls einschränkend heißt, dass der Mietspiegel „unmittelbar nur für [...] Wohnungen in Mehrfamilienhäusern" gilt.

(3) Ohne Erfolg machen die Bekl. weiterhin geltend, dass sie das Haus vollständig instand gesetzt haben. Dies hat - ebenso wie bei einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus - lediglich zur Folge, dass der Vermieter sich im Rahmen der Mieterhöhung (selbstverständlich) nicht auf die vom Mieter geschaffene Ausstattung der Mietsache berufen kann, was hier nicht geschehen ist. Zugrunde gelegt wird vielmehr die niedrigst mögliche Miete für eine in das Mietspiegelfeld K5 einzuordnende Wohnung.

(4) Auch aus dem Umstand, dass der Mietspiegel seine Aussagekraft bezüglich des Mietspiegelfeldes K5 wegen einer geringeren Zahl erhobener Mietwerte (hier: 15 bis 29 Mietwerte) einschränkt, ergibt sich keine andere rechtliche Bewertung. Wenngleich die Datengrundlage eines Sachverständigengutachtens wohnungsbezogener sein kann, so wäre sie in keinem Fall breiter, sondern deutlich geringer.

Zur Begründung einer Mieterhöhung für ein Einfamilienhaus reicht auch die Bezugnahme auf einen Mietspiegel (nur) für Mehrfamilienhäuser aus, wenn die geforderte Miete innerhalb der Mietpreisspanne für ansonsten vergleichbare Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt. Das Zustimmungsverlangen braucht grundsätzlich auch dann nur an den den Mietvertrag unterzeichnenden Mieter gerichtet zu werden, wenn im Vertragsrubrum weitere Personen mit aufgeführt worden sind.

Ein Ehepaar hatte ein Einfamilienhaus gemietet. Im Kopf des Mietvertrages (Rubrum) waren auch die Söhne des Ehepaares aufgeführt, unterschrieben hatten den Vertrag nur die Eltern. Der Vermieter verlangt vorliegend eine höhere Miete. Sein Mieterhöhungsverlangen hat er nur an die Beklagten, nicht aber auch an ihre (nunmehr) volljährigen Söhne gerichtet.

Zur Begründung der verlangten Mieterhöhung für das von den Beklagten gemietete Einfamilienhaus nahm der Vermieter auf den (für Mehrfamilienhäuser geltenden) Berliner Mietspiegel Bezug und argumentierte, die geforderte Miete liege innerhalb der Mietpreisspanne für eine ansonsten vergleichbare Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Die Mieter verweigerten die Zustimmung zur geforderten Mieterhöhung, das AG wies die Zustimmungsklage ab. Die Berufung des Vermieters hatte Erfolg.

Nach Ansicht der ZK 65 des LG Berlin war das Mieterhöhungsverlangen formell ordnungsgemäß, da es den unterzeichnenden Mietern zugegangen war. Deren Söhne seien nicht Mieter geworden, da weder dem Mietvertrag noch den Umständen des Mietvertragsschlusses entnommen werden könne, dass die Eltern den Mietvertrag auch für ihre Söhne unterschrieben hätten.

Hinzu komme, dass die Söhne in dem seit 18 Jahren andauernden Mietverhältnis nie in Erscheinung getreten seien. Zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens für das gemietete Einfamilienhaus habe die Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel für Mehrfamilienhäuser ausgereicht, weil die geforderte Miete innerhalb der Mietpreisspanne für vergleichbare Wohnungen in Mehrfamilienhäusern gelegen habe. Für die Anwendbarkeit dieses Mietspiegels auf Einfamilienhäuser spreche auch, dass der Wohnwert eines Einfamilienhauses wegen der Unabhängigkeit von Mitmietern, der weitgehend geschützten Privatsphäre und Rückzugsmöglichkeit, der Lage in einem Gebiet mit aufgelockerter Bauweise und der Möglichkeit der Gartennutzung regelmäßig höher zu bewerten sei als derjenige einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus.

Wurden mehrere Personen Mieter, müssen auch Mieterhöhungserklärungen an alle gerichtet werden und allen zugehen, wenn nicht eine Empfangsvollmacht vereinbart wurde. Die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung gem. § 558 BGB muss gegen alle Personen gerichtet werden, die gemeinsam Mieter geworden sind (KG WuM 1986, 106). Sind beide Ehegatten im Kopf des Mietvertrages als Mieter aufgeführt, hat aber nur einer von beiden unterschrieben, werden nach überwiegender Ansicht beide Ehegatten Mieter (OLG Düsseldorf WuM 1989, 362; OLG Oldenburg MDR 1991, 969 = ZMR 1991, 268; LG Berlin GE 1995, 567; Sternel Mietrecht aktuell, Rn. 17; Knops in Herrlein/Kandelhard, § 535 BGB Rn. 12; Scholz WuM 1986, 5; a. A. LG Berlin MM 1989, 218; GE 1987, 1265; GE 1990, 369; LG Mannheim ZMR 1993, 415 = NJW-RR 1993 274; LG Berlin GE 1995,1343; Blank/Börstinghaus, § 535 BGB Rn. 146; offengelassen von BGH NJW 1994, 1649, 1650 = MDR 1994, 579). Entscheidend dürfte es darauf ankommen, wie die Unterschrift angesichts der beiderseitigen Interessen auszulegen ist. Zu Recht geht die Kammer davon aus, dass kein Interesse der Eltern bestand, ihre Söhne als Mieter in das Vertragsverhältnis mit einzubeziehen, zumal diese bei Tod der Eltern gem. § 563 Abs. 2 Satz 1 BGB in das Mietverhältnis eintreten würden. Hinsichtlich der Begründung mit dem Berliner Mietspiegel entspricht das Urteil dem des BGH, VIII ZR 58/08, GE 2008, 1622 (vgl. zum Zweifamilienhaus LG Berlin GE 2010, 985).