Mieterhöhungsverlangen für Bruttowarmmiete

Mieterhöhungsverlangen für Bruttowarmmiete; gesetzlicher Eigentumsübergang nicht Veräußerung im Rechtssinne; Vermieterwechsel; Vermieterstellung; Bundeswohnungen

1. Der Eigentumsübergang aufgrund § 2 Abs. 2 BlmA-G ist einer Veräußerung im Sinne des § 566 BGB nicht gleichzustellen.

2. Verlangt ein Vermieter vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung einer vereinbarten Bruttowarmmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, hat der Umstand, daß die Warmmietenvereinbarung nicht mit § 2 HeizKV zu vereinbaren ist, nicht die Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens zur Folge. Zur Herstellung der Vergleichbarkeit mit Mietspiegelwerten sind dann allerdings die kalten und warmen Betriebskosten herauszurechnen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. verlangt aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 27. September 2004 Zustimmung zur Erhöhung der Bruttowarmmiete hilfsweise der Bruttokaltmiete für die von den Bekl. innegehaltene Wohnung sowie Zahlung rückständiger Miete für die Zeit von Januar 2000 bis Dezember 2004, wobei für den Monat Dezember 2004 die Miete nur bis zum nicht erhöhten Betrag von 485,73 € geltend gemacht wird.

Das Amtsgericht hat die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung abgewiesen, weil nach gesetzlichem Eigentumsübergang gemäß § 2 Abs. 2 BlmA-G in Anwendung des § 566 BGB die Kl. die Vermieterstellung verloren habe. Die Zahlungsklage hat es in Höhe von 1.940,82 € für begründet erachtet und im übrigen abgewiesen, da die Nachzahlungsforderung der Erhöhungsbeträge für das Jahr 2000 verwirkt sei.

Gegen das Urteil hat die Kl. Berufung und die Bekl. hat Anschlußberufung eingelegt.

Die Bekl. sind aufgrund des Mieterhöhungsverlangens der Kl. vom 27. September 2004 gem. § 558 b BGB nicht verpflichtet, der Erhöhung der Bruttowarmmiete für die von ihnen innegehaltene Wohnung zuzustimmen.

Die in einem Mietvertrag enthaltene Vereinbarung einer Bruttowarmmiete ist - außer bei Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter selbst bewohnt - gem. § 2 Heizkostenverordnung nicht anzuwenden, weil sie den Bestimmungen der Heizkostenverordnung widerspricht (BGH, Urteil vom 19. Juli 2006 - VIII ZR 212/05 - GE 2006, 1094). Die Ausnahme liegt hier nicht vor. § 2 der Heizkostenverordnung soll sicherstellen, daß mietvertragliche Bestimmungen die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten nicht verhindern können. Dies gilt nach dem Willen des Verordnungsgebers angesichts der Vorrangigkeit des Ziels der Energieeinsparung auch für bereits bestehende vertragliche Vereinbarungen über Warmmieten.

Dem Hilfsantrag war jedoch in dem aus dem Tenor ersichtlichem Umfang stattzugeben. Insbesondere könne die hilfsweise erhobene Forderung auf Erhöhung der Bruttokaltmiete auch weiterhin auf das Mieterhöhungsverlangen vom 27. September 2004 gestützt werden, auch wenn dieses auf eine Erhöhung der Bruttowarmmiete gerichtet ist. Verlangt ein Vermieter vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung einer vereinbarten Bruttowarmmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, hat der Umstand, daß die Warmmietenvereinbarung gem. § 2 Heizkostenverordnung nicht anzuwenden ist, nicht die Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens und damit auch die Unzulässigkeit der Zustimmungsklage zur Folge, sondern dies ist eine Frage der Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens (BGH ebd.).

Die Kl. ist aktivlegitimiert. Sie ist aufgrund des mit den Bekl. geschlossenen Vertrages, in den sie als Vermieterin eingetreten ist, berechtigt, den Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung geltend zu machen. Die Kl. hat durch den gesetzlichen Eigentumsübergang nach § 2 Abs. 2 BlmA-G nicht die Vermieterstellung verloren. § 566 BGB ist unmittelbar nicht anwendbar, da ein gesetzlicher Eigentumsübergang keine Veräußerung im Sinne des Gesetzes darstellt. Eine analoge Anwendung des § 566 BGB scheidet aus, da eine Regelungslücke nicht vorliegt. In vergleichbaren Fällen hat der Gesetzgeber, wenn er eine entsprechende Anwendung des § 566 BGB wünschte, dies gesetzlich geregelt, so beispielsweise in § 57 ZVG und in § 17 VermG (LG Berlin, Urteil vom 1.11.2005 - 63 S 190/05 - GE 2006, 783).

Das Mieterhöhungsverlangen ist als zunächst formell unwirksam zu behandeln, da der Zugang der Anlage zur Mietwertermittlung von der Kl. nicht bewiesen werden kann. Ohne diese Anlage ist nicht ersichtlich, wie es zum Ansatz von im Mieterhöhungsverlangen geltend gemachten 0,992 €/m2 und Monat für Heiz- und Warmwasserkosten kommt. Ein Mieter kann aus der Mieterhöhungserklärung selbst nicht nachvollziehen, wie der Kostenansatz ermittelt wurde, so daß der Erläuterungsbedarf nicht erfüllt ist. Dieser Mangel ist jedoch mit der Klageschrift gem. § 558 b Abs. 3 BGB behoben, allerdings mit der Folge, daß in zeitlicher Hinsicht eine Mieterhöhung erst nach Ablauf der Überlegungsfrist seit Zustellung der Klageschrift in Betracht kommt.

Im übrigen macht bereits das Mieterhöhungsverlangen transparent, daß durchschnittliche kalte Betriebskosten nach dem Berliner Mietspiegel 2003 angesetzt waren, wie es der damaligen Rechtsprechung entsprach. [...]

Die Revision ist wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache zuzulassen, weil die Frage, ob der gesetzliche Eigentumsübergang nach § 2 Abs. 2 BlmA-G den Übergang der Vermieterstellung zur Folge hat, bisher nicht obergerichtlich entschieden ist.

Wird für eine Bruttowarmmiete ein Mieterhöhungsverlangen gestellt, sind die warmen und kalten Betriebskosten herauszurechnen, wenn die Begründung durch einen Mietspiegel erfolgt, der Nettomieten enthält. Das Mieterhöhungsverlangen ist nicht etwa deshalb unwirksam, weil eine Bruttowarmmietvereinbarung an sich unzulässig ist, entschied das LG Berlin.

Die Bundesrepublik Deutschland verlangte die Zustimmung zur Erhöhung einer Bruttowarmmiete. Das Grundstück ist inzwischen durch das Gesetz über die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BlmA-G) der Bundesanstalt zugeordnet. Im Laufe des Rechtsstreits separierte die Klägerin kalte und warme Betriebskosten. Der Mieter verweigerte die Zustimmung. Nach Abweisung durch das AG änderte das LG Berlin, ZK 63, die Entscheidung ab.

Im Anschluß an ihr Urteil vom 1. November 2005 - GE 2006, 783 - hielt die Kammer an ihrer Auffassung fest, daß sich durch gesetzlichen Eigentumsübergang die Vermieterstellung nicht geändert habe, weil es sich dabei nicht um eine Veräußerung im Sinne des § 566 BGB gehandelt habe, es somit nicht zu einem Vermieterwechsel gekommen sei. Das Erhöhungsverlangen für die Bruttowarmmiete sei nicht formell unwirksam gewesen, nur weil Bruttowarmmietvereinbarungen nach der HeizKV unzulässig seien. Materiell sei es jedoch erst mit Angabe der kalten und warmen Betriebskosten zur Herstellung der Vergleichbarkeit mit den Daten des Berliner Mietspiegels wirksam geworden.