Mieterhöhungsverlangen für Bruttomiete mit Nettomietspiegel zuzüglich durchschnittlichen Betriebskosten

Zur Ermittlung einer ortsüblichen Bruttokaltmiete anhand der Nettokaltmieten des Berliner Mietspiegels 1998 sind die im Endbericht zum Mietspiegel veröffentlichten durchschnittlichen Betriebskosten zu addieren.

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Da es sich bei den im Mietspiegel 1998 dargestellten Werten um Nettokaltmieten handelt, die Parteien vorliegend aber eine Bruttokaltmiete vereinbart haben, sind die unterschiedlichen Mietzinsstrukturen umzurechnen, um eine Vergleichbarkeit zu gewährleisten. Dabei sind die im Endbericht der GEWOS zum Berliner Mietspiegel 1998 (S. 26) veröffentlichten durchschnittlichen Betriebskosten zu dem Nettowert des Mietspiegels hinzuzurechnen und dadurch eine fiktive Bruttokaltmiete als Vergleichsmaßstab zu bilden. Die anderweitigen Umrechnungsmöglichkeiten hält die Kammer nicht für sinnvoll (ebenso Zivilkammer 62, GE 1999, 378).

Ein Herausrechnen des in der geschuldeten Miete enthaltenen Betriebskostenanteils und der Vergleich einer derart gebildeten fiktiven Nettomiete führt dazu, daß Nettomieten verglichen werden, und daß der in der Miete enthaltene Stand der Betriebskosten eingefroren wird. Denn die bis zum Erhöhungsverlangen eingetretenen Betriebskostenerhöhungen kann der Vermieter nach dem Rechtsentscheid des KG (GE 1997, 1097) nicht mehr nach § 4 Abs. 2 MHG und auf diese Weise auch nicht im Erhöhungsverfahren nach § 2 MHG auf die Mieter abwälzen. Das Kammergericht geht jedoch davon aus, daß durch eine Erhöhung einer Inklusivmiete nach § 2 MHG zulässigerweise immer auch die darin enthaltenen Betriebskosten miterhöht werden.

Daher ist der im Mietspiegel wiedergegebene Wert auf die geschuldete Mietzinsstruktur umzurechnen. Auf diese Weise werden Bruttomieten verglichen und der vereinbarten Mietzinsstruktur Rechnung getragen. Hinzurechnen kann man grundsätzlich die in der Miete enthaltenen Betriebskosten, die zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens aktuell angefallenen oder die durchschnittlichen von der GEWOS errechneten Werte. Die Kammer gibt dabei letzterer Möglichkeit den Vorzug, weil die ersten beiden Möglichkeiten zu unzumutbaren Schwierigkeiten bzw. Widersprüchen führen. Addiert man die in der derzeit gezahlten Miete enthaltenen Betriebskosten, die je nach dem Zeitpunkt der letzten Erhöhung nach § 2 oder § 4 MHG unter Umständen schwierig zu ermitteln sind (vgl. Beuermann NZM 1998, 598), schnitte man entsprechend dem oben Ausgeführten dem Vermieter eine Weitergabe der inzwischen eingetretenen Erhöhung der Betriebskosten im Verfahren nach § 2 MHG ab. Zudem würden hohe (anfängliche) Betriebskosten zu Lasten des Mieters gehen, der einen Vertrag mit einer Bruttomiete geschlossen hat, ohne in der Regel den darin enthaltenen Betriebskostenanteil zu kennen. Würde man die zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens angefallenen Betriebskosten hinzurechnen, verlagerte sich der übliche Streit über Höhe und Ansatzfähigkeit einzelner Kostenarten in das Verfahren nach § 2 MHG, bzw. würde der Vermieter in die Lage versetzt, ohne das Begründungserfordernis nach § 4 Abs. 2 MHG die Betriebskosten zu erhöhen (Beuermann NZM 1998, 598). Sachgerecht auch im Hinblick darauf, daß somit eine durchschnittliche Bruttomiete, gebildet aus einer Nettomiete und auf gleiche Weise ermittelten Betriebskostenanteilen mit einer vertraglich vereinbarten Bruttomiete verglichen wird, erscheint daher die Hinzurechnung der durchschnittlichen im Endbericht der GEWOS vom Dezember 1998 wiedergegebenen Betriebskostenanteile. Denn auf diese Weise verbleibt das Risiko der Durchsetzung höherer als dieser Betriebskosten durch eine Erhöhung nach § 4 Abs. 2 MHG grundsätzlich beim Vermieter.

Der Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 13.7.1983 (WuM 1983, S. 285) steht der hiesigen Auffassung nicht entgegen. Dieser Rechtsentscheid eröffnet die Möglichkeit, eine ortsübliche Inklusivmiete (materiell) anhand eines Mietspiegels, der nur Nettomieten ausweist, durch Addition der tatsächlichen auf die Wohnung entfallenden Betriebskosten festzustellen, spricht aber nicht dagegen, auf durchschnittliche Betriebskosten abzustellen, wenn sie im Mietspiegel (bzw. vorliegend im dazugehörigen Endbericht) ausgewiesen sind. Die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens hängt im übrigen auch nach Auffassung der erkennenden Kammer nicht davon ab, ob der Vermieter die konkreten Betriebskosten der Wohnung oder aber die im Endbericht zum Mietspiegel ausgewiesenen durchschnittlichen Betriebskosten angibt.

Bekanntlich weist der Mietspiegel 1998 (West) Nettomieten aus und enthält - anders als seine Vorgänger - keine Angaben über durchschnittliche Betriebskosten. Diese sind erst später im GEWOS-Endbericht veröffentlicht worden. Es ist deshalb umstritten, wie eine Bruttomiete, bei der die Betriebskosten nicht gesondert ausgewiesen sind, unter Berufung auf den Mietspiegel erhöht werden kann.

Mit ausführlicher Begründung hat die 65. Kammer des Landgerichts Berlin sich in ihrem Urteil vom 2. Juli 1999 der Auffassung der 62. Kammer des Landgerichts Berlin angeschlossen, wonach zu den Mietspiegelwerten die durchschnittlichen Betriebskosten aus dem GEWOS-Endbericht zu addieren sind, so daß eine durchschnittliche Bruttomiete als Maßstab des Mieterhöhungsverlangens gebildet wird.

Das Urteil ist ersichtlich von Praktikabilitätserwägungen getragen, was sich schon aus den Vokabeln "sinnvoll" und "sachgerecht" ergibt. Die Berechnungsmethode der 65. Kammer führt dazu, daß - wie bisher - im Regelfall in einem Mieterhöhungsverfahren nach § 2 MHG auch der Betriebskostenanteil erhöht wird auf die durchschnittlichen Werte. Will der Vermieter eine weitergehende Mieterhöhung wegen höherer Betriebskosten geltend machen, hat er nach § 4 Abs. 2 MHG vorzugehen (Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten).

Zweifelhaft ist allerdings die Auffassung der Kammer, ohne daß es in dem Rechtsstreit darauf angekommen wäre, daß auch dann von den durchschnittlichen Betriebskosten aus dem GEWOS-Endbericht auszugehen sei, wenn höhere anfängliche Betriebskosten seit Vertragsabschluß vom Mieter geschuldet wurden. Hier dürfte eher die Auffassung zutreffen, daß es dem Vermieter möglich sein muß, diesen anfänglichen Betriebskostenanteil unter Berechnung und Erläuterung von der vereinbarten Bruttomiete abzuziehen und die sich ergebende fiktive Nettomiete mit dem Mietspiegel zu erhöhen. Alles andere würde auf eine mit Art. 14 Grundgesetz nicht vereinbare Einschränkung der Mieterhöhungsmöglichkeit nach § 2 MHG hinauslaufen.