Mieterhöhungsverlangen für Bruttomiete mit Nettomietspiegel

Mieterhöhungsverlangen für Bruttomiete mit Nettomietspiegel; formelle Wirksamkeit; Konkurrenz zu vereinbarten Modernisierungserhöhungen

1. Die Frage, ob die Aufstellung der Betriebskosten in dem mit einem Nettokaltmietspiegel begründeten Verlangen auf Erhöhung der vereinbarten Bruttomiete der Höhe nach zutreffend war, betrifft allein dessen materielle Berechtigung.

2. Mieterhöhungen nach § 559 a. F. (§ 559 Abs. 1 BGB n. F.) und § 558 BGB sind voneinander unabhängig und ggf. auch nebeneinander durchsetzbar.

(Leitsätze der Redaktion)

Die zulässige Berufung der Bekl. ist teilweise begründet.

Die Bekl. sind aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 9. März 2012 gemäß § 558 Abs. 1 BGB verpflichtet, einer Erhöhung der Bruttokaltmiete für die von ihnen innegehaltene Wohnung von 589,89 € um 102,13 € auf monatlich 692,02 € ab dem 1. Juni 2012 zuzustimmen. Diese Miete übersteigt die ortsübliche Miete nicht.

Das Mieterhöhungsverlangen ist nicht formell fehlerhaft.

Es entspricht der zwischen den Parteien vereinbarten Mietstruktur. Hierbei handelt es sich um eine Bruttokaltmiete, wie sich aus der Vereinbarung vom 18. Oktober 2011 eindeutig ergibt. Denn in der vom Mieter zu zahlenden Miete sind die laufenden Betriebskosten enthalten. Es ist hierbei im Rahmen der ortsüblichen Miete egal, ob es sich dabei um eine feste Pauschale handelt oder diese ggf. erhöht werden kann. Im Fall einer solchen Miete, welche die Betriebskosten enthält, ist eine Anpassung an die in einem Mietspiegel ausgewiesenen Nettobeträge erforderlich. Hierzu sind die in der Miete enthaltenen Betriebskosten anzugeben. Im Rahmen der formellen Begründetheit genügt die bloße Angabe der Betriebskosten. Ob diese richtig sind, ist eine Frage der materiellen Begründetheit (BGH, Urteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05 -, WuM 2006, 39; BGH, Urteil vom 12. Juli 2006 - VIII ZR 215/05 -, GE 2006, 1162).

Die Vereinbarung vom 18. Oktober 2011, die eine Modernisierungserhöhung gemäß § 559 BGB a. F. zum Gegenstand hat, schließt eine Mieterhöhung nach § 558 BGB nicht aus. Die Parteien haben einen solchen Ausschluss auch nicht gemäß § 557 Abs. 3 BGB vereinbart. Die Mieterhöhungen nach § 559 a. F. BGB und § 558 BGB sind, entgegen der Auffassung der Bekl., voneinander unabhängig und ggf. auch nebeneinander durchsetzbar (BGH, Urteil vom 9. April 2008 - VIII ZR 287/06 -, GE 2008, 441; BGH, Urteil vom 24. September 2008 - VIII ZR 275/07 -, GE 2008, 1485).

Die Wartefrist gemäß § 558 Abs. 1 BGB ist eingehalten. Die Mieterhöhung aufgrund der Vereinbarung der Parteien vom 18. Oktober 2011 beruht auf einer vorangegangenen Modernisierung. Diese setzt keine neue Wartefrist in Gang (BGH, Urteil vom 9. April 2008 - VIII ZR 286/06 -).

Der vereinbarte Modernisierungszuschlag ist auch zutreffend als Ausgangsmiete zugrunde gelegt worden. Denn es handelt sich bei den nach Auffassung der Bekl. noch fehlenden Restarbeiten am Fußboden um solche, welche die Modernisierung selbst nicht in Frage stellen und ggf. nur Herstellungs‑ und Gewährleistungsansprüche begründeten.

Das Zustimmungsbegehren der Kl. ist in der Sache teilweise begründet.

Die ortsübliche Miete ist anhand des Berliner Mietspiegels 2011 zu ermitteln, der ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne von § 558 d BGB ist. Aufgrund der in § 558 d Abs. 3 BGB enthaltenen gesetzlichen Vermutung ist in Verbindung mit § 292 ZPO davon auszugehen, dass die innerhalb der Spanne liegenden Mietwerte die ortsübliche Miete für die Wohnungen des jeweiligen Mietspiegelfelds widerspiegeln. Einschlägig für die 127,03 m2 große Wohnung ist das Rasterfeld J 2, das eine Spanne von 3,95 €/m2 bis 5,80 €/m2 und einen Mittelwert von 4,77 €/m2 ausweist.

Die Bestimmung der konkreten ortsüblichen Miete innerhalb der Spanne kann durch eine Schätzung erfolgen. Die Voraussetzungen gemäß § 287 Abs. 2 ZPO sind gegeben. Bei der Beauftragung eines Sachverständigen fallen Kosten an, die zur Höhe der streitigen Mieterhöhung außer Verhältnis stehen. Diese sind jedenfalls dann nicht gerechtfertigt, wenn neben dem qualifizierten Mietspiegel eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zur Verfügung steht. Auch wenn dieser die Vermutungswirkung des § 558 d Abs. 3 BGB nicht zukommt, hindert dies ihre Heranziehung als Schätzgrundlage nach § 287 ZPO nicht. Die Orientierungshilfe wird vom umfassenden Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten getragen werden und berücksichtigt die bisherigen Erkenntnisse der Praxis und der Rechtsprechung. Ihr liegt wie dem Mietspiegel eine umfassende Datenmenge zu­grunde, die den Verhältnissen auf dem Berliner Wohnungsmarkt hinreichend Rechnung trägt (BGH, Urteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04 -, GE 2005, 663).

Zu den einzelnen Merkmalen der Orientierungshilfe hat nach den allgemeinen Regeln der Darlegungs- und Beweislast jede Partei die tatsächlichen Voraussetzungen der für sie jeweils günstigen wohnwerterhöhenden bzw. wohnwertmindernden Merkmale vorzutragen und ggf. zu beweisen.

Hinsichtlich der einzelnen Merkmalgruppen gilt hierbei Folgendes:

Gruppe 1 (Bad/WC)

Diese Merkmalgruppe ist negativ. Das kann zugunsten der Bekl. unterstellt werden.

Gruppe 2 (Küche)

Diese Merkmalgruppe ist neutral. Wohnwertmindernde Merkmale werden von den Bekl. nicht vorgetragen, so dass diese Merkmalgruppe mindestens als neutral einzustufen ist. Ob die zwischen den Parteien streitige Größe der Küche eine insgesamt positive Bewertung dieser Merkmalgruppe begründet, kann dahinstehen. Es kommt im Ergebnis hierauf nicht an.

Gruppe 3 (Wohnung)

Diese Merkmalgruppe ist negativ. Das kann zugunsten der Bekl. unterstellt werden.

Gruppe 4 (Gebäude)

Diese Merkmalgruppe ist neutral. Wohnwerterhöhend ist eine moderne Heizung aufgrund der im Rahmen der Modernisierung 2011 eingebauten Etagenheizung zu berücksichtigen. Daneben kann die von den Bekl. behauptete Durchfeuchtung des Kellers zu ihren Gunsten als wohnwertmindernd unterstellt werden. Die Merkmalgruppe ist danach jedenfalls als neutral zu bewerten.

Gruppe 5 (Wohnumfeld)

Diese Merkmalgruppe ist negativ. Das kann zugunsten der Bekl. unterstellt werden.

Danach liegen drei negative, zwei neutrale und keine positive Merkmalgruppe vor, so dass der vom Mietspiegel ausgewiesene Mittelwert um 60 % der Spanne zum Unterwert zu vermindern ist.

Angesichts der von den Parteien vereinbarten Bruttokaltmiete bedurfte es zudem einer Anpassung der vom Berliner Mietspiegel ausgewiesenen Nettomieten. Zur Herstellung einer Vergleichbarkeit der unterschiedlichen Mietstrukturen ist den Nettobeträgen des Mietspiegels ein Zuschlag in Höhe der im Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens feststellbaren tatsächlichen Betriebskosten hinzuzurechnen, welche auf die streitgegenständliche Wohnung entfallen (BGH, Urteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, GE 2006, 46). Diese belaufen sich hier auf 1,30 €/m2. Gegen die von der Kl. hierzu vorgelegte Aufstellung anhand der Abrechnung für 2011 haben die Bekl. - ggf. nach Einsicht in die entsprechenden Unterlagen bei der Kl. - keine konkreten Einwände vorgebracht. [wird ausgeführt]

Begründet ein Vermieter eine Mieterhöhung im Falle einer vereinbarten Bruttomiete mit dem Berliner (Netto-) Mietspiegel, muss er bekanntlich die in der Bruttomiete enthaltenen Betriebskosten mitteilen, damit der Mieter erkennen kann, ob mit der Mieterhöhung nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangt wird. Hat der Vermieter die Höhe der Betriebskosten unzutreffend beziffert, macht das sein Mieterhöhungsverlangen aber nicht (formal) unwirksam. Die zutreffende Höhe der Betriebskosten betrifft nämlich allein die materielle Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens und ist mithin erst im Prozess auf Zustimmung zur Mieterhöhung zu klären, so das Landgericht Berlin. Das Gericht entschied außerdem, dass ein vereinbarter Modernisierungszuschlag eine weitere Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich nicht ausschließt.

Der Vermieter verlangte – entsprechend der zwischen den Mietparteien vereinbarten Mietstruktur – Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete, die er mit dem Berliner Nettokaltmietspiegel unter Angabe der in der vereinbarten Bruttokaltmiete seiner Ansicht nach enthaltenen Betriebskosten begründete.

Der Mieter hielt diese Angaben für unrichtig und deshalb das Zustimmungsverlangen für formell unwirksam. Ferner machte er geltend, wegen einer vorangegangenen Modernisierung hätten die Parteien bereits eine Mieterhöhung vereinbart, wodurch die jetzige Mietererhöhung ausgeschlossen sei.

Das Amtsgerichts gab der Zustimmungsklage des Vermieters statt. Dagegen legte der Mieter Berufung ein.

Die ZK 63 gab der Berufung teilweise statt, weil es hinsichtlich einzelner Merkmale der Orientierungshilfe anderer Ansicht als das Amtsgericht war.

Das Mieterhöhungsverlangen an sich sei allerdings formell wirksam. Die Frage, ob die Aufstellung der Betriebskosten in dem mit einem Nettokaltmietspiegel begründeten Verlangen auf Erhöhung der vereinbarten Bruttomiete der Höhe nach zutreffend gewesen sei, betreffe allein die materielle (inhaltliche) Berechtigung der verlangten Mieterhöhung, nicht dagegen die formelle Begründetheit eines Mieterhöhungsverlangens.

Die vorherige Vereinbarung eines Modernisierungszuschlages stehe der Erhöhung auf die ortsübliche Miete auch nicht entgegen, weil Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete (allgemeine Mieterhöhung) von einer Modernisierungserhöhung unabhängig und ggf. auch beide Mieterhöhungen nebeneinander durchsetzbar seien. Die Parteien hätten Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete auch nicht ausgeschlossen. Zutreffend sei vom Vermieter als Ausgangsmiete auch die Miete inklusive Modernisierungszuschlag gewählt worden.

Die von der Kammer zitierte Entscheidung des BGH vom 9. April 2008 (GE 2008, 441) betraf zwar nur die Frage, ob bei der Berechnung der Wartefrist des § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB nach Satz 3 auch solche Mieterhöhungen unberücksichtigt bleiben, die auf den in § 559 BGB (a. F.; jetzt § 555 b BGB = Modernisierungsmaßnahmen einschließlich Energiesparmaßnahmen und unvertretbare Maßnahmen) genannten Gründen beruhen, jedoch einvernehmlich von den Parteien vereinbart worden sind. Aus dieser und der – ebenfalls zitierten – Entscheidung des BGH vom 24. September 2008 (GE 2008, 1485) ergibt sich aber, dass Vereinbarungen über Mieterhöhungen wegen Modernisierung (§ 559 BGB a. F.) eine Mieterhöhung gem. § 558 BGB grundsätzlich nicht ausschließen.

Daran hat sich auch durch die Neufassung der Vorschriften über die Modernisierungserhöhung nichts geändert, da § 559 Abs. 1 BGB n. F. weiterhin nichts darüber aussagt, ob neben den Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete Modernisierungserhöhungen zulässig sind oder nicht.