Mieterhöhungsverlangen für Bruttomiete bei anschließender Umstellung auf Teilinklusivmiete

1. Die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens richtet sich nach dem Zeitpunkt, zu dem es dem Mieter zugegangen ist.

2. Eine später wirksame Umstellung einer Bruttomiete auf eine Teilinklusivmiete ist nicht zu berücksichtigen, so dass die Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttomiete erklärt werden muss.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Bruttokaltmiete beträgt seit dem 1. November 2006 monatlich 452,82 €. Mit Schreiben vom 25. August 2009 erklärte der Kl., dass aufgrund des Einbaus von Wasserzählern ab dem 1. September 2009 Wasser verbrauchsabhängig abgerechnet werden und der auf die Wohnung entfallende Wasserkostenanteil von 23,22 € ab September 2009 als Vorauszahlung zu leisten ist und die Bruttokaltmiete um diesen Betrag vermindert wird.

Mit Schreiben vom 31. August 2009, das den Bekl. am gleichen Tag zuging, begehrte der Kl. unter Berufung auf das Mietspiegelfeld G 2 die Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete von bisher 452,82 € um 68,68 € auf 521,50 € ab dem 3. Monat, der auf den Zugang des Schreibens folgt und gab die tatsächlichen Betriebskosten mit 1,25 €/m2 an.

Die Bekl. sind aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 31. August 2009 gemäß § 558 Abs. 1 BGB verpflichtet, einer Erhöhung der Bruttokaltmiete für die von ihnen innegehaltene Wohnung von 429,60 € um 68,34 € auf monatlich 497,94 € ab dem 1. Dezember 2009 zuzustimmen. Diese Miete übersteigt die ortsübliche Miete nicht.

Das Mieterhöhungsverlangen ist formell wirksam. Ohne Erfolg beanstanden die Bekl., dass dieses nicht der vereinbarten Mietstruktur entsprach. Der für die Beurteilung des Zustimmungsbegehrens maßgebliche Zeitpunkt ist dessen Zugang (BayObLG, Rechtsentscheid vom 27.10.1992 - RE-Miet 3/92, GE 1992, 1265). Das gilt nicht nur für die Frage der Höhe der ortsüblichen Miete. Das schriftliche, mit einer Begründung versehene Erhöhungsverlangen des Vermieters ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung (Antrag im Sinne des § 145 BGB), welche den Abschluss eines Änderungsvertrags zum Ziel hat. Dieser an den Mieter gerichtete Antrag ist gemäß § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB in dem Zeitpunkt wirksam gestellt, in welchem er zugeht. Er kann seine Zustimmung vom Zugang des Erhöhungsverlangens an erklären. Dann aber muss der Mieter die Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens auch schon ab Beginn der Überlegungsfrist abschließend beurteilen können (BayObLG a.a.O.), und zwar auf der Grundlage der zu diesem Zeitpunkt maßgeblichen Verhältnisse.

Im Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens war jedoch zwischen den Parteien noch eine Bruttokaltmiete vereinbart. Denn die Erklärung des Kl. vom 22.8.2009, mit welcher er gemäß § 556 a Abs. 2 BGB eine teilweise Änderung der Mietstruktur eingeführt hat, wirkte erst zum 1.9.2009. Diesem Umstand ist insoweit Rechnung zu tragen, als gemäß § 556 a Abs. 2 Satz 3 BGB die Miete um die Vorauszahlungsbeträge von monatlich 23,22 € zu vermindern war. Dies ist vom Kl. jedenfalls mit dem jetzt noch verfolgten Klageantrag berücksichtigt worden.

Die ortsübliche Miete ist anhand des Berliner Mietspiegels 2009 zu ermitteln, der ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne von § 558 d BGB ist. Aufgrund der in § 558 d Abs. 3 BGB enthaltenen gesetzlichen Vermutung ist in Verbindung mit § 292 ZPO davon auszugehen, dass die innerhalb der Spanne liegenden Mietwerte die ortsübliche Miete für die Wohnungen des jeweiligen Mietspiegelfelds widerspiegeln. Einschlägig für die 86 m2 große Wohnung ist das Rasterfeld G 2, das eine Spanne von 3,65 €/m2 bis 6,00 €/m2 und einen Mittelwert von 4,60 €/m2 ausweist. (wird ausgeführt)

Danach liegen keine negativen, vier neutrale und eine positive Merkmalgruppe vor, so dass der vom Mietspiegel ausgewiesene Mittelwert um 20 % der Spanne zum Oberwert zu erhöhen ist.

Angesichts der von den Parteien vereinbarten Bruttokaltmiete bedurfte es zudem einer Anpassung der vom Berliner Mietspiegel ausgewiesenen Nettomieten. Zur Herstellung einer Vergleichbarkeit der unterschiedlichen Mietstrukturen ist den Nettobeträgen des Mietspiegels ein Zuschlag in Höhe der im Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens feststellbaren tatsächlichen Betriebskosten hinzuzurechnen, welche auf die streitgegenständliche Wohnung entfallen (BGH, Urteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, GE 2006, 46). Diese belaufen sich unter Berücksichtigung der von dem Kl. vorgelegten Zusammenstellung der Betriebskosten für 2008 hier auf 0,91 €/m2, wobei die Kosten für die Wasserversorgung außer Ansatz zu lassen waren, welche in den Vorauszahlungen enthalten sind, die neben der nachfolgenden Miete zu zahlen sind.

Die ortsübliche Bruttokaltmiete gemäß § 558 Abs. 1 BGB berechnet sich danach wie folgt:

Mietspiegel 2009

Rasterfeld G 2 (Mittelwert) 4,60 €/m2

zuzüglich 20 % der Spanne zum Oberwert (6,00 €/m2) 0,28 €/m2

Zuschlag für Bruttokaltmiete 0,91 €/m2

5,79 €/m2

x 86 m2 Wohnungsgröße

ortsübliche Bruttokaltmiete 497,94 €

In dieser Höhe ist das Erhöhungsverlangen begründet und liegt unter der aufgrund der Kappungsgrenze von 20 % gemäß § 558 Abs. 3 BGB zulässigen Miete, die sich unter Berücksichtigung der am 1. November 2006 in Höhe von 429,60 € geschuldeten Miete auf 515,52 € beläuft.

Für die Ausgestaltung eines Mieterhöhungsverlangens, das auf einen Netto-Mietspiegel (wie den Berliner) Bezug nimmt, kommt es darauf an, ob die Betriebskosten in der Miete enthalten sind (Bruttomiete), oder ob neben der Miete Vorschüsse gezahlt werden (Nettomiete wie im Mietspiegel). Maßgeblich ist die Vereinbarung der Parteien – aber nicht immer, wie eine Entscheidung der 63. Kammer des Landgerichts Berlin zeigt.

Vereinbart war eine Bruttomiete. Mit Schreiben vom 25. August 2009 erklärte der Kläger, dass aufgrund des Einbaus von Wasserzählern ab dem 1. September 2009 Wasser verbrauchsabhängig abgerechnet werden sollte und der Wasserkostenanteil von 23,22 €/mtl. in der Bruttomiete in Zukunft als Vorschuss zu leisten sei. Mit Schreiben vom 31. August 2009, das den Mietern am selben Tag zuging, verlangte der Vermieter Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete. Das Amtsgericht wies die Klage ab, da eine Bruttokaltmiete nicht mehr geschuldet sei. Die Berufung war erfolgreich.

Mit Urteil vom 14. Dezember 2010 meinte das Landgericht Berlin, maßgeblich sei der Zugang des Mieterhöhungsverlangens beim Mieter. Dies sei hier am 31. August 2009 gewesen und damit vor der Umstellung auf die Teilinklusivmiete. Das Mieterhöhungsverlangen sei daher formell wirksam und im Übrigen auch nach dem Mietspiegel überwiegend begründet.

Nach dem Tenor des Urteils des Landgerichts Berlin werden die Mieter verurteilt, einer Erhöhung der Bruttokaltmiete von 429,60 € um 68,34 €/mtl. zuzustimmen. Die Verurteilung erfolgt also für eine Mietstruktur, die nicht mehr wirksam war, denn nach § 556 a BGB hatte der Vermieter zum 1. September 2009 die Wasserkosten aus der Bruttomiete ausgesondert, so dass die Mieter ab diesem Zeitpunkt eine Teilinklusivmiete schuldeten.

Gleichwohl erfolgte die Verurteilung zur Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttomiete, wobei fraglich ist, ob damit eine erneute Änderung der Mietstruktur, nunmehr durch das Gericht, vorgenommen wird. Das dürfte zu verneinen sein. Zutreffend geht die Kammer für die Frage der formellen Wirksamkeit auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens beim Mieter ein. Zu diesem Zeitpunkt war die Umstellung auf eine Teilinklusivmiete noch nicht wirksam, so dass Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttomiete verlangt werden konnte. Für das weitere Verfahren ging es allein um den Mieterhöhungsbetrag und nicht um dessen Voraussetzungen. Zwar ist es in Mieterhöhungsprozessen vielfach üblich, die Ausgangsmiete und die Lage der Wohnung sowohl im Klageantrag als auch in dem Urteilstenor zu erwähnen. Nötig ist das jedoch nicht, denn auch die Rechtskraft eines Urteils auf Zustimmung erstreckt sich allein auf den Erhöhungsbetrag; alles andere sind Vorfragen. Im Urteilstenor hätte daher die Bezeichnung „Bruttokaltmiete" weggelassen werden sollen, um den Parteien den Zweifel zu ersparen, welche Mietstruktur denn nun für die Zukunft gilt. Folgender Tenor wäre etwa möglich gewesen: Die Beklagten werden verurteilt, einer Erhöhung ab dem 1. Dezember 2009 um 68,34 € auf monatlich 497,94 € zzgl. 23,22 € Wasserkosten zuzustimmen.