Mieterhöhungsverlangen für Altbau mit Verweis auf Neubau-Mietspiegelfelder

Mieterhöhungsverlangen für Altbau mit Verweis auf Neubau-Mietspiegelfelder; Altneubau; Wiederaufbau; wiederhergestellter Wohnraum

Stützt der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen auf ein Mietspiegelfeld für Neubau, muß er bei einem vor 1918 errichteten Gebäude (Altbau) die Neubaueigenschaft für die Wohnung schon im Mieterhöhungsverlangen begründen. Ist die Einordnung der Wohnung als Neubau nicht erkennbar gerechtfertigt, ist der Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung auf eine ortsübliche Vergleichsmiete für Neubau nicht hinreichend dargelegt, selbst wenn aufgrund einer Einordnung der Wohnung als Altbau das Erhöhungsverlangen in der Sache die ortsübliche Miete nicht übersteigen würde.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. verlangt von den Bekl. die Zustimmung zu einer Anhebung einer Bruttokaltmiete auf die Höhe des ortsüblichen Vergleichsmietzinses. Mit einem Mieterhöhungsverlangen begehrte die Kl. unter Bezugnahme auf das Feld L6 des Berliner Mietspiegels 2003 die Erhöhung (...). Das Gebäude wurde vor 1918 errichtet.

Die Kl. hat behauptet, die streitgegenständliche Wohnung sei im Krieg derart zerstört worden, daß sie erst 1956 unter Einsatz öffentlicher Mittel wiederhergestellt und bezugsfertig gemacht worden sei.

Das AG hat der Klage stattgegeben und das Baujahr (Altbau oder Neubau) offengelassen, weil die verlangte Miete jeweils unter dem Unterwert der Mietspiegelfelder L 2 und L 6 liege. Das Erhöhungsverlangen sei daher in jedem Fall begründet.

Mit der Berufung verfolgen die Bekl. ihren Klageabweisungsantrag unter Bezugnahme auf ihren erstinstanzlichen Vortrag weiter.

Der Kl. steht kein Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete zu. Denn die Frist des § 558 b Abs. 1 und 2 BGB ist nicht eingehalten worden, weil das Mieterhöhungsverlangen eine Bezugnahme auf das Mietspiegelfeld L 6 (Neubau) des Berliner Mietspiegels 2003 enthält, welche im konkreten Fall erläuterungsbedürftig war, aber nicht erläutert wurde, so daß das Erhöhungsverlangen formell unwirksam ist, § 558 a Abs. 1 BGB.

Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens muß aus sich heraus verständlich sein und den Mieter in die Lage versetzen, anhand der darin enthaltenen Angaben seine Zustimmungspflicht zu überprüfen. Unschädlich ist dabei eine falsche Angabe des zur Begründung herangezogenen Mietspiegelfeldes immer dann, wenn es dem Mieter ohne große Mühe möglich ist, zu erkennen, von welchen Daten der Vermieter ausgeht, und er die unzutreffende Angabe selbst zu ersetzen imstande ist. Dies ist etwa bei einer versehentlichen Falschbezeichnung im Erhöhungsverlangen, die der Mieter erkennen kann, der Fall. Ein Mieterhöhungsverlangen ist unter diesen Umständen nicht allein deshalb unwirksam (vgl. LG Berlin GE 1989, 91 und 1121; Kinne/Schach, Mietvertrags- und Mietprozeßrecht, 3. Aufl., § 558 a, Rdnr. 6).

Die Umstände des vorliegenden Falls unterscheiden sich jedoch in tatsächlicher Hinsicht von dieser Konstellation. Die Kl. beruft sich darauf, daß die Angabe des Mietspiegelfeldes L 6 im streitgegenständlichen Erhöhungsverlangen zutreffend sei, weil es sich bei der von den Bekl. innegehaltenen Wohnung um einen im Jahre 1956 nach vorangegangener kriegsbedingter Zerstörung wiederhergestellten Neubau handele. Für die Entscheidung des Falles kann offenbleiben, ob es sich tatsächlich um einen Neubau oder - wie die Bekl. einwenden - um einen Altbau handelt, für den ihrer Auffassung nach das Mietspiegelfeld L 2 einschlägig sei. Denn jedenfalls handelt es sich bei dem ursprünglich vorhandenen Gebäude unstreitig um einen Altbau aus den Jahren vor 1918, so daß ein nachträglich geänderter Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit von der Kl. nach Auffassung der Kammer bereits im Mieterhöhungsverlangen zu erläutern gewesen wäre. Eine Erkennbarkeit der wahren Umstände im Sinne der vorstehenden Rechtsprechung war für die Bekl. vorliegend nicht gegeben, da sich die Kl. zur Begründung ihrer Auffassung auf Bauakten und Korrespondenz des Vermieters mit dem Bauamt bezieht, die den Bekl. nicht zuvor bekannt waren. Ohne die erforderliche Begründung, warum es sich bei der Wohnung um einen "Neubau" handeln solle, war das Erhöhungsverlangen für die Bekl. nicht aus sich heraus verständlich und damit unwirksam. Der Fall eines offensichtlich erst nachträglich ausgebauten Dachgeschosses liegt nicht vor. Die Wohnung der Bekl. befindet sich im 4. Obergeschoß. Sie durften daher davon ausgehen, daß für ihre Wohnung eine Vergleichsmiete nach einem Altbaumietspiegelfeld anzuwenden war.

Entgegen der Auffassung der Kl. kann die Frage des zutreffenden Mietspiegelfeldes nicht offenbleiben, auch wenn aufgrund einer Einord-nung der Wohnung in das Mietspiegelfeld L 2 statt L 6 das Erhöhungsverlangen in der Sache die ortsübliche Miete nicht übersteigen würde. Denn es ist nicht Aufgabe des Mieters, den Begründungsmangel des Erhöhungsverlangens durch eigene Berechnungen anhand von alternativ in Betracht kommenden Mietspiegelfeldern auszugleichen.

Darüber hinaus ist die Kammer der Auffassung, daß - über die formelle Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens hinaus - die Darlegung seitens der Kl. im Verfahren auch in der Sache nicht ausreicht, um einen Neubau gemäß §§ 16 ff. II. WoBauG anzunehmen. Sie behauptet, im Jahre 1956 sei eine Wiederherstellung des infolge Kriegseinwirkung zerstörten Vorderhauses i. S. d. § 16 Abs. 2 II. WoBauG erfolgt, welches am 31. Dezember 1949 unbewohnbar gewesen sei, und verweist hierzu auf ein Schreiben des Bezirksamts Schöneberg vom 7. Juli 1967, einer Architektenzeichnung zum Dachgeschoß sowie Verfügungen der Baupolizei und anderer Stellen. Unstreitig wurde der Gebäudeteil, in welchem die Wohnung der Bekl. liegt, 4. Obergeschoß des Vorderhauses, ursprünglich vor 1918 errichtet. Grundsätzlich ist für die Einordnung der Wohnung in den Mietspiegel (hinsichtlich ihrer Bezugsfertigkeit) auf die Baualtersklasse des Gebäudes abzustellen (LG Berlin GE 1997, 48), vorliegend also bis 1918. Voraussetzung für das Vorliegen einer Neubauwohnung i. S. d. Mietspiegels wäre indessen, daß die Vermieterseite im Jahre 1956 Wohnungsbau gemäß § 2 II. WoBauG vorgenommen hätte. Gemäß § 100 II. WoBauG sind die Begriffsbestimmungen des II. WoBauG auch auf Vorschriften außerhalb des öffentlich geförderten Wohnungsbaus anzuwenden, damit auch über § 2 Abs. 2 MHG auf den Berliner Mietspiegel. Es kommt somit darauf an, ob die Maßnahmen an den Wohnräumen der Bekl. und nicht die am gesamten Gebäude unter §§ 16, 17 II. WoBauG fallen. Dies ist nicht der Fall.

Ein Wiederaufbau eines zerstörten Gebäudes gem. § 16 Abs. 1 WoBauG liegt mangels vollständiger Zerstörung des Gebäudes oberhalb des Kellergeschosses unstreitig nicht vor, da laut Kl. zunächst ein Abriß erforderlich gewesen sein soll.

Die Kl. hat ferner die von ihr zu beweisenden Merkmale für eine Wie-derherstellung des beschädigten Gebäudes gemäß § 16 Abs. 2 II. Wo-BauG nicht darzulegen vermocht, so daß im Ergebnis nicht davon auszugehen ist, daß ein Ausbau oder eine Modernisierung vorgelegen hat. Gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 II. WoBauG ist die Wiederherstellung eines beschädigten Gebäudes das Schaffen von Wohnraum oder von anderem auf die Dauer benutzbaren Raum durch Baumaßnahmen, durch die die Schäden ganz oder teilweise beseitigt werden; hierzu gehören auch Baumaßnahmen, durch die auf die Dauer zu Wohnzwecken nicht mehr benutzbarer Wohnraum wieder auf die Dauer benutzbar gemacht wird. Gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 II. WoBauG gilt ein Gebäude als beschädigt, wenn ein außergewöhnliches Ereignis bewirkt hat, daß oberhalb des Kellergeschosses auf die Dauer benutzbarer Raum nur noch teilweise vorhanden ist. Voraussetzung für eine Wiederherstellung wäre demnach, daß zuvor ein nicht mehr benutzbarer Wohnraum vorgelegen hat. Nachdem die Bekl. dies bestritten hat, oblag es der Kl., substantiiert zum Zustand der Unbewohnbarkeit der Wohnung vor dem Umbau vorzutragen. Insoweit reichte es nicht aus, pauschal die Unbewohnbarkeit der Wohnung zu behaupten.

Der Inhalt des Merkmals der Unbewohnbarkeit ergibt sich aus § 16 Abs. 3 II. WoBauG. Danach ist ein Raum auf die Dauer nicht benutzbar, wenn ein zu seiner Nutzung erforderlicher Gebäudeteil zerstört ist oder wenn der Raum oder der Gebäudeteil sich in einem Zustand befindet, der aus Gründen der Bau- oder Gesundheitsaufsicht eine dauernde, der Zweckbestimmung entsprechende Benutzung des Raumes nicht gestattet; dabei ist unerheblich, ob der Raum tatsächlich genutzt wird. Die entgegenstehenden Gründe der Bau- und Gesundheitsaufsicht können sich dabei z. B. aus den in §§ 3 und 4 aufgeführten Mängeln ergeben (LG Berlin MM 1996, 38,39). Ein Vortrag hierzu ist nicht erfolgt. Ferner kommen im Rahmen des § 16 Abs. 2 II. WoBauG nur solche erheblichen Wohnungsmängel in Betracht, die durch eine bloße Instandsetzung die dauernde Bewohnbarkeit nicht wiederherstellen können. Als erforderlich wird angesehen, daß wesentliche Bauteile in erheblichem Umfang beschädigt sind. Es muß sich dabei um Schäden an Bauteilen, wie dem Mauerwerk, den Zwischendecken, den Geschoßtreppen, dem Dach oder den Fußböden handeln, wobei diese Schäden sofort oder in naher Zukunft die Bewohnbarkeit der Räume unmöglich machen müssen (st. Rspr. LG Berlin, a.a.O.; OVG Berlin GE 1989, 573). Verbesserungen und Modernisierungen des Mietobjekts, welche die Wohnausstattung zwar neuzeitigen Bedürfnissen anpassen, den Baukörper aber unberührt lassen, führen daher im Ergebnis nicht zu einer Einordnung in eine höhere Baualtersklasse (LG Hamburg ZMR 1998, 499).

Die Voraussetzungen für einen infolge Ausbaus entstandenen Wohnungsneubau gemäß § 17 Abs. II. WoBauG sind ebenfalls mangels Vortrags nicht erfüllt. Gemäß § 17 Abs. 1 II. WoBauG ist Wohnungsbau durch Ausbau eines bestehenden Gebäudes das Schaffen von Wohnraum durch Ausbau eines Dachgeschosses oder durch eine unter wesentlichem Bauaufwand durchgeführte Umwandlung von Räumen, die nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung bisher anderen als Wohnzwecken dienten. Als Wohnungsbau durch Ausbau eines bestehenden Gebäudes gilt auch der unter wesentlichem Bauaufwand durchgeführte Umbau von Wohnräumen, die infolge Änderung der Wohngewohnheiten nicht mehr für Wohnzwecke geeignet sind, zur Anpassung an die veränderten Wohngewohnheiten. Ein wesentlicher Bauaufwand ist danach nur gegeben, wenn er etwa ein Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwandes erreicht (LG Berlin NZM 1999, 1138 f.; LG Berlin MM 1998, 310, 312). Erforderlich ist dabei die Angabe der einzelnen Baumaßnahmen und der jeweils aufgewendeten Mittel, so daß ein Vergleich mit den Neubaukosten möglich ist (LG Berlin MM 1993, 179). Hierzu fehlt jeglicher Vortrag der Kl.

Ein Wohnungsneubau infolge Modernisierung nach § 17 a Abs. 1 II. WoBauG hängt davon ab, daß hierfür öffentliche Mittel mit der Auflage eines Belegungsrechts gewährt werden. Die Voraussetzungen hierfür sind vorliegend aus dem Schreiben des Bezirksamtes Schöneberg in Berlin vom 7. Juli 1967 - selbst unterstellt, es beziehe sich entgegen dem Bestreiten der Bekl. auf die streitgegenständliche Wohnung - nicht ersichtlich.

Im übrigen kommt es für die Einordnung als Neubauwohnung nach dem Mietspiegel letztendlich auf den konkreten Wohnwert der Wohnung an (vgl. LG Berlin MM 1998, 310, 312; angenommen für den Fall neuen Zuschnitts, Ausstattung, Einteilung, etc.; LG Mannheim MDR 1996, 1007 f.). Es ist insoweit unschädlich, daß die Bekl. nicht vorgetragen haben, daß die Wohnung typische Merkmale für einen Altbau aufweisen würde, nämlich u. a. eine Deckenhöhe über 3 m, alte Türen und Fensterrahmen, teilweise über Putz verlegte Leitungen. Denn zunächst hätte der Kl. die Darlegung oblegen, inwiefern der Wohnung Neubauqualität zukommt und sie sich von einer modernisierten Altbauwohnung unterscheidet.

Nach alldem ist eine Einordnung der Wohnung als Neubauwohnung in das Mietspiegelfeld L 6 nicht erkennbar gerechtfertigt, so daß - unabhängig von dem oben genannten Begründungsmangel des Erhöhungsverlangens - der Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung auf eine ortsübliche Vergleichsmiete für Neubauwohnungen nicht hinreichend dargelegt ist.

Entgegen der Auffassung der Kl. kann die Frage des zutreffenden Mietspiegelfeldes nicht offenbleiben, auch wenn aufgrund einer Einordnung der Wohnung in das Mietspiegelfeld L 2 statt L 6 das Erhöhungsverlangen in der Sache die ortsübliche Miete nicht übersteigen würde.