Mieterhöhungsverlangen durch Hausverwaltung ohne Offenlegung der Stellvertretung

Mieterhöhungsverlangen durch Hausverwaltung ohne Offenlegung der Stellvertretung; Angabe der falschen Ausgangsmiete

1. Das Mieterhöhungsverlangen einer Hausverwaltung, das nicht erkennen lässt, dass es im fremden Namen für den Vermieter geltend gemacht wird, ist formell unwirksam.

2. Gibt der Vermieter in dem Erhöhungsverlangen nach § 558 a BGB eine unzutreffende Ausgangsmiete an, führt das nicht zur formellen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsbegehrens.

(Leitsätze der Redaktion)

[...] 2. Die Berufung hat nur zum Teil Erfolg.

Der Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete um 25,40 € gemäß § 558 Abs. 1 BGB - und zwar auf Basis einer bisherigen Nettokaltmiete von 127 € monatlich und ab dem 1. März 2011.

Mit dem Vertrag vom 4. August 2005 mietete die Bekl. von Frau L. A. die Wohnung in der R. Straße 97, Vorderhaus, Parterre rechts, Berlin. Die ursprüngliche Vermieterin verstarb am 4. Oktober 2005 und wurde vom Kl. beerbt, der seit dem 18. Januar 2006 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Die Hausverwaltung des Kl. brachte gegen die Bekl. unter dem 10. Mai 2010 zwei Mieterhöhungsverlangen aus, die von unterschiedlichen Nettokaltmieten ausgehen und unterschiedliche Erhöhungsbeträge enthalten. Mit der Klage hat sich der Kl. auf das Verlangen bezogen, das von einer Nettokaltmiete von 148,65 € ausgeht und eine Erhöhung um 29,73 € (auf 178,38 €) ab dem 1. August 2010 verlangt.

Das Amtsgericht hat mit zutreffender Begründung entschieden, dass dieses Mieterhöhungsverlangen - wie im Übrigen auch das andere - formell unwirksam war, da die Stellvertretung aus dem Verlangen nicht ersichtlich war. Beide Verlangen sind vielmehr solche der Hausverwaltung im eigenen Namen. Jedoch ist das unwirksame Verlangen dadurch ersetzt worden, dass der Kl. in dem Schriftsatz vom 14. Dezember 2010 klargestellt hat, dass er das der Klage zugrunde liegende Verlangen im eigenen Namen geltend mache. Dieses Verlangen ist dann eine hinreichende Grundlage für die Mieterhöhung. Dabei ist davon auszugehen, dass zwischen den Parteien - zumindest inzwischen - eine Nettokaltmiete nebst Vorauszahlungen auf die Betriebskosten geschuldet ist. War dies nach dem Mietvertrag zumindest noch zweifelhaft, so ergibt sich aus den inzwischen über mehrere Jahre zwischen den Parteien - auf Wunsch der Bekl. - vorgenommenen Betriebskostenabrechnungen diese Mietzinsstruktur. Allerdings ist nach dem Mietvertrag und den dortigen Zahlen von einer Nettokaltmiete von 127 € monatlich auszugehen, die die Bekl. auch in ihrem Schreiben vom 12. Juni 2010 als maßgeblich ansieht. Es führt nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, wenn von einer unzutreffenden Ausgangsmiete aus gerechnet wird. Entscheidend ist, dass der Vermieter die aus seiner Sicht zutreffende Miete zugrunde legt und der Mieter sie prüfen kann. Das ist hier der Fall - bei beiden Mieterhöhungsverlangen.

Nach § 558 b Abs. 3 BGB verschiebt sich der Wirkungszeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens von August 2010 auf März 2011.

Es ist - unstreitig - der Berliner Mietspiegel 2009 mit dem Feld A6 anzuwenden. Selbst wenn man zugunsten der Bekl. unterstellt, dass die zwischen den Parteien streitigen Merkmalsgruppen Bad, Wohnung und Gebäude negativ wären, ergäbe sich nach einem Abzug in der unteren Spanne

5,08 €/m2 - 3,79 €/m2 = 1,29 €/m2

von 60 % x 1,29 €/m2 = 0,77 €/m2

und somit eine ortsübliche Vergleichsmiete

von (5,08 €/m2 - 0,77 €/m2 =) 4,31 €/m2, was bei der hiesigen Fläche von 39,13 m2 schon zu einer ortsüblichen Nettokaltmiete von 168,65 € führen würde.

Die Mieterhöhung ist nach § 558 Abs. 3 BGB (Kappungsgrenze) allerdings auf (20 % von 127 € =) 25,40 € beschränkt, was nur eine Mieterhöhung auf 152,40 € erlaubt.

3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO. Dabei war hinsichtlich der Berechnung der Erfolgsquote des Kl. zum einen davon auszugehen, dass bei einem Mieterhöhungsverlangen der Streitgegenstand nicht durch den Endbetrag der Miete nach Erhöhung, sondern durch den verlangten Mieterhöhungs-, also Differenzbetrag repräsentiert wird. Der Einzelrichter nimmt dazu Bezug auf das am 3. März 2008 verkündete Urteil der Einzelrichterin der Kammer in dem Verfahren 67 S 299/07 (unveröffentlicht), wo es auszugsweise heißt:

„... Zugrunde zu legen ist der Berliner Mietspiegel 2007. Stichtag des Mietspie­gels ist der 1.10.2006. Da vorliegend eine Erhöhung zum 1. Mai 2007 verlangt wird, gilt insoweit der Berliner Mietspiegel 2007. Der Mittelwert des un­streitig einschlägigen Feldes G 7 beträgt 4,35 €. Wohnwerterhöhende oder wohnwertmindernde Merkmale der Wohnung sind zwischen den Parteien nicht im Streit. Multipliziert mit der Fläche der von der Bekl. ge­mie­teten Wohnung ergibt sich mithin eine ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe von 270,19 €. Gemäß § 558 Abs. 3 BGB darf bei Erhöhungen nach § 558 Abs. 1 BGB auf den Betrag de ortsüblichen Vergleichsmiete die Miete innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20 % erhöht werden (Kappungsgrenze). Vorliegend beträgt der Betrag von 20 % der - entsprechend den vorstehenden Ausführungen - zugrunde zu legenden Ausgangsmiete (205,43 €) 41,08 €, so dass sich hier eine ortsübliche Vergleichsmiete von 246,52 € errechnet.

In dem Mieterhöhungsverlangen vom 26.2.2007 begehrt die Kl. aber nur eine Erhöhung um 35,40 €, wobei die erhöhte Miete mit 260 € angegeben ist. Dieser Erhöhungsbetrag von 35,40 € begrenzt das klägerische Begehren dergestalt, dass ein darüber hinausgehender Klagezuspruch - hier etwa auf den unter Berücksichtigung der Kappungsgrenze errechenbaren Betrag in Höhe von 246,52 € - nicht erfolgen kann."

Entsprechend hat auch die Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin in dem Urteil vom 27.3.2003 (62 S 377/02, GE 2003, 669 f.) entschieden und unter der Rn. 8 (zitiert nach Juris) Folgendes ausgeführt:

„... II. Auch der Hilfsantrag ist unbegründet. Die Kl. kann von der Bekl. über die mit dem Mieterhöhungsverlangen vom 27. Juli 2001 geforderte und vom Amtsgericht zugesprochene Erhöhung um 32,27 DM auf 324,08 DM hinaus keine Rechte herleiten. Die Bekl. schuldete auf dieses streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen keine Annahmeerklärung über einen Betrag von 32,27 DM hinaus. Die Angabe des Betrags, um welchen die Miete erhöht werden soll, beschreibt den Umfang des geltend gemachten Anspruchs des Vermieters und gehört zum Inhalt eines formgültigen Mieterhöhungsverlangens gemäß § 2 MHG, und sei es, dass sich der Erhöhungsbetrag aus der Differenz zwischen Ausgangsmiete und der neu geforderten Miete ergibt. Der Zustimmungsanspruch des Vermieters bezieht sich zwar auf die verlangte Mieterhöhung, also auf die Zustimmung zu dem erhöhten Mietzins und nicht auf die Zahlung des Erhöhungsbetrags (OLG Frankfurt/Main GE 2001, 695). Dies kann jedoch nicht dahin verstanden werden, dass der anzugebende Erhöhungsbetrag nicht gleichsam zum Inhalt des geltend gemachten Anspruchs zählt. Insoweit führt das Kammergericht in GE 1997, 1097 ff. aus: ‚Die geschuldete Zustimmungserklärung des Mieters bezieht sich auf den Betrag des künftig zu zahlenden Mietzinses, das heißt nicht allein auf den geforderten Erhöhungsbetrag.' Wäre die Auffassung der Kl. richtig, so wären im Übrigen für ein ordnungsgemäßes Erhöhungsverlangen letztlich keinerlei zutreffende Angaben mehr erforderlich, an denen sich der Mieter bei seiner Entscheidung, ob er einer Mieterhöhung zustimmt, zu orientieren hat. Diese Auffassung ist unzutreffend (vgl. KG GE 1997, 1221 ff.)."

Kritisiert wurde diese Entscheidung von Schach (GE 2003, 635 f.), der darauf hinweist, dass Einigkeit bestehe, dass die erhöhte Miete in dem Verlangen betragsmäßig auszuweisen sei, der Erhöhungsbetrag lediglich ein Berechnungsteil und dem gemäß nur Bestandteil der Begründung des Erhöhungsverlangens darstelle. Der Mieter solle sich im Hinblick auf die neu geforderte Miete überlegen, ob er damit einverstanden ist und die Wohnung ihm diesen Preis wert sei. Eine Zustimmungserklärung beziehe sich maßgeblich auf den Betrag der künftig zu zahlenden Miete (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht Kommentar, 9. Auflage 2007, zu § 558 b BGB Rn 64; Schach in: Miete und Mietprozessrecht, 5. Auflage 2008, S. 1272, Rn. 94 a).

Dies betrifft nach Auffassung des erkennenden Gerichts aber nicht den Kern der hier zu entscheidenden Frage. Die formale Frage, wie das Mieterhöhungsverlangen abzufassen ist, damit der Mieter in die Lage versetzt wird, sich darüber Klarheit zu verschaffen, ob er dem Verlangen zustimmen möchte, ist von der hier aufgeworfenen Frage zu unterscheiden, wodurch der Umfang des klägerischen Begehrens begrenzt wird, ob durch den Erhöhungsbetrag oder die Neumiete. Denn allein diese Frage stellt sich, wenn im Rahmen eines Rechtsstreits festgestellt wird, dass die Ausgangsmiete vom Vermieter im Verlangen zu hoch angegeben war. Mithin sind Formfragen von den Fragen des „Umfangs des geltend gemachten Anspruchs" zu trennen.

Erörtert wird aber zumeist eben nicht die Frage der Begrenzung des vermieterseitigen Begehrens bzw. dessen Umfang, sondern die zu diesem Problemkreis aufzufindenden Literaturstellen befassen sich - soweit ersichtlich - mit formellen Fragen im Hinblick auf die Anforderung an den Inhalt des Zustimmungsverlangens mit Blick auf dessen Sinn und Zweck, oder es geht um die Anforderungen an den entsprechenden Klageantrag. In diesem Zusammenhang wird vertreten, dass sich die geschuldete Zustimmungserklärung des Mieters auf den Betrag der künftig zu zahlenden Miete und nicht allein auf den geforderten Erhöhungsbetrag bezieht (Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht Kommentar, 9. Auflage 2007, zu § 558 b BGB, Rn. 63; vgl. auch Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz/Miethöhegesetz, 5. Auflage, zu § 2 MHG, Rn. 149; Sternel, Mietrecht, 3. Auflage 1988, III 727). Mit formalen Anforderungen an das Zustimmungsverlangen befasst sich letztlich auch die Entscheidung des Kammergerichts vom 15.9.1997 an der konkreten Stelle (Rn. 25; zitiert nach Juris), wenn es dort darum geht, dass der Vermieter in dem Verlangen den Umfang der Mieterhöhung unzweideutig darlegen muss (8 RE-Miet 6517/96; zitiert nach Juris). Dass dabei der Verweis für die Feststellung, „Die erhöhte Miete muss betragsmäßig ausgewiesen sein" auf die Kommentierung von Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, 5. Aufl. Rn. 64 zu § 2 MHG, unzutreffend ist, weil es an der genannte Stelle heißt: „Inhaltlich muss das Erhöhungsverlangen die eindeutige Erklärung enthalten, gerichtet auf die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zu einem bestimmten Betrag oder um einen bestimmten Betrag", ist daher nur am Rande von Bedeutung. Dies ändert aber nichts daran, dass es an den genannten Stellen um formale Anforderung an den Inhalt des Verlangens auf Zustimmung geht. Demzufolge kann der Auffassung von Schach (aaO., S. 636) , dass dieser Rechtsentscheid des Kammergerichts seiner Auffassung - dass der angegebene Erhöhungsbetrag das Erhöhungsverlangen nicht begrenze - nicht entgegen stehe, sondern diese eher stütze, nicht gefolgt werden, weil sich das Kammergericht in dem Rechtsentscheid mit dieser Frage nicht ausdrücklich befasst. In dem Rechtsentscheid geht es um die Frage der (formellen) Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens, in dem der Ausgangsmietzins überhöht angegeben ist. Insofern kann dem Leitsatz des Kammergerichts in der Entscheidung, in dem auch die zutreffende Wiedergabe des Erhöhungsbetrages mit aufgenommen ist, eher entnommen werden, dass - bezogen auf die vom Kammergericht nicht erörterte materielle Wirksamkeit - bei überhöht angegebener Ausgangs- und Neumiete der zutreffend angegebene Erhöhungsbetrag auch aus der maßgeblichen Sicht des Mieters als Erklärungsempfänger die Grenze dessen darstellt, was der Vermieter von ihm begehrt.

In einem weiteren Rechtsentscheid vom 5.8.1997 zitiert der 8. Senat des Kammergerichts (8 REMiet 8850/96; zitiert nach Juris) im Zusammenhang mit der Feststellung „Dabei bezieht sich die geschuldete Zustimmungserklärung des Mieters auf den Betrag des künftig zu zahlenden Mietzinses, das heißt nicht allein auf den geforderten Erhöhungsbetrag" eine Literaturstelle von Sternel (Mietrecht, 3. Aufl. 1988, III 723). An dieser Stelle heißt es bei Sternel: „Die Zustimmung des Mieters bezieht sich nur auf die Miethöhe, nicht auf die sie bildenden Faktoren, insbesondere die Wohnwertmerkmale des § 2 Abs. 1 MHG." Auch an dieser Literaturstelle geht es jedenfalls erkennbar nicht um die Frage, wodurch das Erhöhungsverlangen des Vermieters der Höhe nach begrenzt wird. Soweit Schach (aaO., S. 636) meint, das Kammergericht habe dem Erhöhungsbetrag neben der Neumiete jedenfalls keine eigene Bedeutung zugemessen, erschließt sich dies für das erkennende Gericht aus der Kammergerichtsentscheidung nicht. Dabei lässt Schach unberücksichtigt, dass das Kammergericht die Zitatstelle - „nur auf die Miethöhe" gerade dahin abwandelt, dass es dem Erhöhungsbetrag in Abweichung von der Zitatstelle eine Bedeutung einräumt, wenn auch nicht die alleinige. Dies ändert aber nichts daran, dass es dort, wie ausgeführt, nur um die (formelle) Ordnungsgemäßheit des Verlangens, nicht aber um die (materielle) Frage der Begrenzung des Mieterhöhungsverlangens geht. Letztlich sind daher die genannten Zitate für die hier zu beantwortende Frage, wie sich im Falle einer vermieterseits unzutreffend angegebenen Ausgangsmiete und demzufolge auch unzutreffenden erhöhten Miete der Umfang des vermieterseitigen Begehrens zu bestimmen ist, nicht aussagekräftig.

Diese Frage kann nur mit Blick auf das Wesen des Klageverfahrens um die Mieterhöhung beantwortet werden. Wie schon der in § 558 BGB verwandte Begriff der „Erhöhung" aufzeigt, geht es dem Vermieter im Rahmen eines Zustimmungsrechtsstreits auf Abgabe der Willenserklärung letztlich darum, eine Verpflichtung des Mieters zur Zahlung eines Differenzbetrages zwischen der ohnedies schon geschuldeten Miete und der ortsüblichen Miete zu erlangen. Dieser Mehrbetrag zu der bereits geschuldeten Ausgangsmiete addiert sich rechnerisch zu der „neuen", erhöhten Miete. Ist aber, wie im hier zu entscheidenden Fall, bereits die rechnerische Ausgangsbasis - die bisher geschuldete Miete - seitens des Vermieters der Höhe nach unzutreffend angegeben, weil Streit um dessen Höhe besteht, so ist notwendigerweise dadurch auch das Ergebnis der Addition, die Summe der Neumiete, unrichtig. Das Begehren des Vermieters lässt sich in diesem Fall - unabhängig davon, ob der Ausgangsmietzins zu hoch oder zu niedrig angegeben wurde - verlässlich nur aus dem Differenzbetrag zu der vermieterseits angegebenen Ausgangsmiete ermitteln. Dieser Differenzbetrag legt das Begehren des Vermieters fest und begrenzt es zugleich unabhängig von der formalen - und hier nicht zu entscheidenden - Frage, ob der Differenzbetrag im Erhöhungsverlangen explizit angegeben sein muss oder nicht. Er lässt sich immer durch den Abzug der begehrten Neumiete von der vermieterseits angenommenen Ausgangsmiete ermitteln.

Würde die angegebene Neumiete das eigentliche Begehren des Vermieters umschreiben, müsste dies konsequent auch dazu führen, dass diese Angabe sein Begehren zugleich begrenzt. Dass dies aber insbesondere für den Fall der unzutreffend angegebenen Ausgangsmiete nicht der Fall ist, belegt die vom BGH zuvor bereits zitierte Entscheidung vom 10.10.2007 (VIII ZR 331/06, GE 2008, 45). Dieser Entscheidung des Bundesgerichtshofs lag ein Fall zugrunde, in dem die klagende Vermieterin mit Schreiben vom 28.10.2004 die Zustimmung zur Erhöhung der Nettomiete von 575,50 € auf 690,60 € begehrte. Dabei hat die Vermieterin einen Wertverbesserungszuschlag in Höhe von 36,26 € den Nebenkosten zugeschlagen. Der BGH hat das Zustimmungsverlangen im Ergebnis als formell wirksam und materiell begründet angesehen. Die Vermieterin hat zwar die Ausgangsmiete falsch bestimmt, weil die auf einer Modernisierung beruhende Mieterhöhung gemäß § 559 b BGB Bestandteil der Miete wird. Damit war die Ausgangsmiete falsch - weil zu niedrig - angegeben. Den Anspruch der Kl. auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Teilinklusivmiete um 115,10 € auf 726,86 € hat der BGH für materiell begründet angesehen, weil neben den im Übrigen gegebenen Voraussetzungen die erhöhte Miete unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Dem kann entnommen werden, dass der verlangte Erhöhungsbetrag das vermieterseitige Begehren festlegt, weil es dem BGH ohne diesen nicht möglich gewesen wäre, bei zu niedrig angegebener Ausgangsmiete und damit auch der Neumiete, den Umfang des Begehren zu bestimmen. Der Bundesgerichtshof kann, wie aus dieser Entscheidung zu folgern ist, die Angabe der Neumiete nicht als Begrenzung des klägerischen Begehrens aufgefasst haben, weil anderenfalls keine Verurteilung zur Zustimmung zu einer über der im Erhöhungsverlangen verlangten (660,60 €) Neumiete von 726,86 € hätte erfolgen können und dürfen. Es ist kein Grund dafür ersichtlich, weshalb es hinsichtlich des Umfangs und der Begrenzung eines vermieterseitigen Klagebegehrens einen Unterschied machen sollte, ob der Ausgangsmietzins zu hoch oder zu niedrig angegeben ist. Hier gebietet schon das Gebot der Rechtsklarheit, dass für jeden Fall von vornherein die Begrenzung des klägerischen Klagebegehrens feststeht; unabhängig davon, ob sich herausstellt, dass der im Verlangen angegebene Ausgangsmietzins zu niedrig oder zu hoch ist. Diese Klarheit ist gewährleistet, wenn auf den Differenzbetrag - also den Mehrbetrag - abgestellt wird, den der Vermieter auf die geschuldete Miete verlangt.

Insbesondere wenn - wie hier - der vermieterseits verlangte Differenzbetrag schon auf der Grundlage des von ihm zugrunde gelegten Ausgangsmietzinses die Kappungsgrenze nicht einmal ausschöpft, stellt sich die Frage, auf welchen Betrag über dem geltend gemachten Erhöhungsbetrag nunmehr zu erhöhen wäre. Da vorliegend die Ausstattungsmerkmale der Wohnung nicht streitig sind und das Verlangen sowohl mit der angegebenen Ausgangsmiete als auch bei Zugrundelegung der zutreffenden Ausgangsmiete von 205,43 € bei einer Erhöhung bis zur Kappungsgrenze (205,43 € x 20 % [= 41,09] = 246,52 €) mit einem Quadratmetermietzins von 3,97 €/m2 immer noch unter der ortsüblichen Vergleichsmiete von 4,35 € läge, wäre diese Erhöhung zulässig. Da die Kl. aber bewusst mit ihrem Verlangen vom 26.2.2007 die Kappungsgrenze nicht ausgeschöpft hat, würde eine solche Erhöhung letztlich über ihr Begehren hinausgehen. Es würde ihr dann im Sinne von § 308 Abs. 1 ZPO im Ergebnis mehr zugesprochen als beantragt.

Schließlich ist auch nicht nachvollziehbar, aus welchem Grund einem Vermieter, der die Miete um einen bestimmten Betrag erhöhen möchte und hierbei aufgrund einer unzutreffenden Ausgangsannahme einen zu hohen Betrag für die neue Miete errechnet, im Ergebnis ein noch größerer Erhöhungsbetrag zugesprochen werden sollte als beantragt. Dies damit zu begründen, dass der Erhöhungsbetrag nur ein Berechnungsteil (so Schach, aaO.) auf dem Weg zu dem eigentlichen Begehr, der neuen Miete sei, überzeugt nicht.

Gegenstand des Erhöhungsverlangens ist die erhöhte Miete in Gestalt der Differenz zwischen der bisherigen und der ortsüblichen Miete. Eben diese Differenz ist der Erhöhungsbetrag, selbst wenn er im Zustimmungsverlangen nicht gesondert ausgewiesen ist. Ist schon die rechnerische Ausgangsbasis falsch, kann nur der Erhöhungsbetrag das Begehren begrenzen, weil die Neumiete - notwendigerweise - ebenfalls falsch berechnet wurde. Wäre der Betrag der erhöhten Miete die Grenze für das Begehren des Kl., dann hätte - wie bereits ausgeführt - der Bundesgerichtshof in dem genanten Urteil vom 10.10.2007 nur auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung in Höhe von 690,60 € verurteilen dürfen. Verurteilt wurde aber auf der Grundlage des zutreffenden Ausgangsmietzinses um den aus dem Zustimmungsverlangen errechenbaren Erhöhungsbetrag. Nichts anderes kann dann gelten, wenn der Vermieter den Ausgangsmietzins zu niedrig angibt. Auch dann errechnet sich der Umfang der Begehr aus dem Erhöhungsbetrag und wird durch diesen gleichsam begrenzt. Dass dem Vermieter im Hinblick auf die ortsübliche Vergleichsmiete möglicherweise ein höherer Anspruch zusteht, ist dabei hinzunehmen.

Es ist daher nur folgerichtig, dass sich der Streitwert eines auf diese Zustimmung gerichteten Rechtsstreits nach der „zusätzlich geforderten Miete" richtet, § 41 Abs. 5 Satz 1 GKG.

Hieraus ergibt sich hinsichtlich des Erhöhungsbetrages ein Unterliegen des Kl. von 29,73 € / 25,40 € = 15 %. Zum anderen war zu berücksichtigen, dass sich der Wirkungszeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens hier nach hinten schiebt, und zwar um sieben Monate, was ein Unterliegen des Kl. von 7/5 Monate = 58 % bedeutet.

Das Mieterhöhungsverlangen der Hausverwaltung, das nicht erkennen lässt, dass es im fremden Namen für den Vermieter abgegeben wird, ist unwirksam. Die Angabe einer falschen Ausgangsmiete ist dagegen unschädlich.

Die Mietvertragsparteien stritten in einem Zustimmungsprozess über die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens, das die Hausverwaltung ohne Angabe des Vermieters erklärt hatte und in der die Ausgangsmiete falsch angegeben war. Darauf erklärte der Vermieter als Kläger im Prozess, dass er das der Klage zugrunde liegende Mieterhöhungsverlangen im eigenen Namen geltend mache. Das AG wies die Klage teilweise ab.

Der Einzelrichter der ZK 67 des LG Berlin gab der Berufung teilweise statt. Das Mieterhöhungsverlangen der Hausverwaltung im eigenen Namen sei unwirksam, weil es die Stellvertretung nicht habe erkennen lassen. Das zunächst unwirksame Erhöhungsverlangen sei aber durch die Erklärung des Vermieters im Prozess ersetzt worden. Dadurch verschiebe sich jedoch der Wirksamkeitszeitpunkt auf einen späteren Termin. Die Angabe der falschen Ausgangsmiete sei unschädlich. Bei der Kostenentscheidung sei jedoch zu berücksichtigen, dass der Umfang des Mieterhöhungsverlangens auf den Erhöhungsbetrag beschränkt sei.

Der Entscheidung ist insoweit zuzustimmen, als sie das Mieterhöhungsverlangen der Hausverwaltung für unwirksam hält. Das Mieterhöhungsverlangen einer Hausverwaltung, das nicht erkennen lässt, dass es im fremden Namen für den Vermieter geltend gemacht wird, ist unwirksam (AG Charlottenburg, Urteil vom 22. Oktober 2010, 216 C 319/10, GE 2010, 1689; AG Mitte, Urteil vom 14. Dezember 2007, 9 C 245/07, GE 2008, 1633). Anders ist es, wenn die Hausverwaltung anzeigt, vom Vermieter bevollmächtigt worden zu sein, ohne die Originalvollmacht des Vermieters beizufügen (vgl. dazu AG Köpenick, Urteil v. 25. August 2011, 17 C 407/10, GE 2011,1376). Das Mieterhöhungsverlangen, dem die Originalvollmacht nicht beigefügt war, wäre nur dann unwirksam, wenn der Mieter deswegen das Verlangen unverzüglich zurückgewiesen hätte (vgl. dazu LG Berlin, Urteil vom 9. Oktober 2006, 67 S 196/06, GE 2007, 152).

Auch insoweit, als die Angabe der falschen Ausgangsmiete für unschädlich gehalten wird, ist sie nicht zu kritisieren. Die vom BGH (Urteil vom 10. Oktober, VIII ZR 331/06, GE 2008, 45) entwickelten Grundsätze sind auf den vorliegenden Fall anzuwenden. Fraglich ist die Kostenentscheidung, soweit sie hinsichtlich des Mieterhöhungsverlangens auf den Erhöhungsbetrag – nicht auf die Neumiete – abstellt. Denn der Zustimmungsanspruch des Vermieters bezieht sich auf die verlangte Mieterhöhung, nicht auf die Zahlung des Erhöhungsbetrages, so dass der Erhöhungsbetrag nur Berechnungsbestandteil ist (so zutreffend schon Schach GE 2003, 635 ff.).