Mieterhöhungsverlangen durch Hausverwaltung

Mieterhöhungsverlangen durch Hausverwaltung; Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels 2009; modernes Bad; geräumiger Balkon; Sanierungsarbeiten

1. Das Mieterhöhungsverlangen der Hausverwaltung mit der Anzeige, vom Vermieter entsprechend bevollmächtigt zu sein, ist auch ohne Beifügung der Vollmacht wirksam, wenn der Mieter die Erklärung nicht wegen Fehlens der Vollmacht unverzüglich zurückweist.

2. Ein Bad mit einer über der Badewanne nicht gefliesten Dachschräge und einer zu nah an die Badewanne gerückten Toilette ist kein modernes Bad.

3. Ein mangelbehafteter Zustand der Mietsache während der Sanierungsphase ist nicht mehr zu berücksichtigen, wenn er im Zeitpunkt der Entscheidung über das Mieterhöhungsverlangen beseitigt ist.

4. Der Balkon ist geräumig i.S.d. Berliner Mietspiegels 2009, wenn gleichzeitig drei Personen an einem dort aufgestellten Tisch sitzen und sich bewegen können, ohne die Sitzenden zu behelligen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Bekl. ist nach dem schriftlichen Mietvertrag der Parteien [...] Mieterin der mit Sammelheizung, Bad und Innen-WC ausgestatteten, 48,51 m2 großen Wohnung im Dachgeschoss links des bis 1918 errichteten Wohnhauses S.straße ..., Berlin; der Kl. ist ihr Vermieter.

Die monatlich im Voraus bis spätestens zum dritten Werktag eines Monats zahlbare Nettokaltmiete betrug 194,04 € und ist seit dem Jahr 1994 unverändert.

Mit der Bekl. jedenfalls noch im August 2010 zugegangenem Schreiben der für den Kl. tätigen Hausverwalterin vom 30. Juli 2010 ließ er die Bekl. unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2009 vergeblich auffordern, einer Erhöhung der Nettokaltmiete um 38,80 € auf monatlich 232,84 € zum 1. November 2010 zuzustimmen.

Seinerzeit befanden sich der Hof mit den Außenanlagen und das Treppenhaus des Wohnhauses noch in der zum einen seit November 2010 und zum anderen Januar 2011 abgeschlossenen Sanierung. Seit Januar 2011 zahlt die Bekl. allmonatlich den Betrag der erhöhten Miete.

Vorliegend nimmt der Kl. die Bekl. mit der ihr am 27. Januar 2011 zugestellten Klage vom 23. Dezember 2010 auf Zustimmung zur Mieterhöhung in Anspruch.

Der Kl. trägt vor, ausgehend von dem Mietspiegelfeld D2 seien wegen der - inzwischen unstreitigen - Schallschutzfenster der Wohnung, eines geräumigen Balkons, auf dem - unstreitig - auf jeden Fall drei Personen gleichzeitig an einem Tisch frühstücken könnten, wegen eines (von der Bekl. in Abrede gestellt) rückkanalfähigen Breitbandkabels und wegen der unter Putz verlegten Heizungsrohre die Wohnung und, nachdem nun gerade die Fassade, das Dach, der Treppenaufgang, der zudem beleuchtete Hof und das begrünte, seit April 2011 nicht offen zugängliche Müllstandshäuschen saniert seien, auch das Gebäude positiv zu bewerten, so dass trotz des negativ anzusehenden Wohnumfelds ein Überschreiten des Mittelwertes um 0,30 € berechtigt sei. Das ergebe rechnerisch 234,79 € und damit angesichts der Kappungsgrenze eine neue Nettokaltmiete von 232,84 €. Die Wohnung der Bekl. verfüge zudem nach Ansicht des Kl. über ein modernes Bad (Beweis und gegenbeweislich: Inaugenscheinnahme, Sachverständigengutachten). [...]

Die Bekl. [...] sieht ein zusätzliches negatives Merkmal in der von ihr - unstreitig - vertraglich vereinbart selbst beschafften Küchenausstattung [...].

Die zulässige Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet. Im Übrigen ist sie unbegründet.

1. Mit Recht nimmt der Kl. die Bekl. aus der Erklärung vom 30. Juli 2010 auf Zustimmung zur Erhöhung der Miete in Anspruch, §§ 558 Abs. 1 Satz 1, 558 a, 558 b Abs. 2, 535 BGB. Die Bekl. war zur Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete auf 4,54 €/m2, das sind insgesamt 220,24 €, mit Wirkung ab November 2010 verpflichtet. Eine Mieterhöhung auf eine Miete zum Betrag des Mittelwerts im Mietspiegelfeld D 2 des Berliner Mietspiegels 2009 ist gerechtfertigt. Die weitergehende Klage ist folgerichtig unbegründet.

a) Die Erklärung des Kl. vom 30. Juli 2010 mit der Aufforderung, die Bekl. möge der Erhöhung der Miete zustimmen, ist formell einwandfrei.

aa) Die Hausverwaltung des Kl. hat mit der Anzeige, von dem Kl. entsprechend bevollmächtigt zu sein, der Bekl. das Erhöhungsverlangen im Schreiben vom 30. Juli 2010 zugesandt.

Soweit die Bekl. im Rechtsstreit zunächst in Zweifel gezogen hat, der Kl. sei Eigentümer des Grundstücks und damit Vermieter der Bekl. geworden, hat die Bekl. im weiteren Verlauf diesen Vortrag ersichtlich fallen gelassen. Der Kl. hat mit der Vorlage der Eintragungsnachricht des Grundbuchamts - und im Übrigen - sein Eigentum nachgewiesen. Die Bekl. ist dem Vortrag des Kl., von seiner Eigentümerstellung spätestens im Zusammenhang mit der Regulierung eines Wasserschadens schon vor dem Schreiben vom 30. Juli 2010 erfahren zu haben, nicht entgegengetreten.

Dass dem Schreiben vom 30. Juli 2010 entgegen der dortigen Ankündigung tatsächlich keine Vollmacht der Hausverwaltung, zur Aufforderung zur Zustimmung der Mieterhöhung gegenüber dem Mieter von dem Kl. bevollmächtigt zu sein, beigefügt war, ist unerheblich. Die Bekl. hat schon nicht unverzüglich die Aufforderung zur Zustimmung zur Mieterhöhung unter Hinweis auf die mangelnde Vorlage der Vollmacht zurückgewiesen, § 174 Satz 1 BGB. Die Bevollmächtigung der seinerzeitigen Hausverwaltung, eine entsprechende Aufforderung namens und in Vollmacht des Kl. abzugeben, hat der Kl. alsdann im Rechtsstreit nachgewiesen. Er hat den Hausverwaltervertrag vorgelegt. Dort findet sich die Bevollmächtigung in Teil B I. h).

Mit Recht gehen die Parteien ersichtlich einig, dass jenes Schreiben für den Kl. mit seinem Begehren zu einer Zustimmung der Bekl. zu einer Mieterhöhung mit Wirkung ab November 2010 hinreichend klar formuliert, berechnet und - gestützt auf den anerkannten Berliner Mietspiegel 2009 - erläutert ist, § 558 a Abs. 1 BGB.

bb) Die von dem Kl. begehrte Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete mit Wirkung ab November 2010 ging der Bekl. fristgerecht zu. Stimmt der Mieter der Mieterhöhung zu, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens, § 558 b Abs. 1 BGB. Die Aufforderung des Kl., der Mieterhöhung zuzustimmen, war der Bekl. Anfang August 2010 zugegangen. Der dritte Monat ist der November des gleichen Jahres.

Zugestimmt hat die Bekl. indes nicht.

Der Kl. hat schließlich auch binnen der weiteren Frist von drei Monaten, § 558 b Abs. 2 Satz 2 BGB, damit rechtzeitig, die Klage auf Zustimmung erhoben. Die am 24. Dezember 2010 bei Gericht eingegangene Klage ist der Bekl. am 27. Januar 2010 zugestellt worden.

b) Der Kl. kann indes eine Zustimmung zur Mieterhöhung nur auf einen Betrag von 4,54 €/m2, also auf eine Nettokaltmiete von 220,24 € monatlich verlangen.

Mit Recht gehen die Parteien einig, dass der qualifizierte, § 558 d Abs. 1 BGB, Berliner Mietspiegel 2009 und hier das Feld D 2 der Bestimmung der Vergleichsmiete, § 558 d Abs. 3 BGB, zugrunde zu legen sind.

Der Mittelwert dieses Mietspiegelfeldes weist 4,54 €/m2 Wohnfläche aus. Ein Über- oder Unterschreiten dieses Mittelwertes zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist hier nicht gerechtfertigt.

aa) Die Ausstattung des Bades in der Wohnung der Bekl. ist gegenüber dem Mittelwert weder positiv noch negativ besetzt.

Insbesondere handelt es sich nicht um ein „modernes Bad" im Sinne der „Sondermerkmale" des Mietspiegels. Die Dachschräge über der Badewanne ist nicht gefliest und damit erheblich spritzwassergefährdet. Davon konnten sich die Parteien und das Gericht bei der informatorischen Ortsbegehung der Wohnung selbst überzeugen. Die zum Kopfteil der Badewanne abfallende Dachschräge vermittelt dort leicht das Gefühl der Enge. Die Toilette ist zu nah an die Badewanne gerückt, so dass ein unbefangenes, bestimmungsgemäßes Sitzen zumindest eingeschränkt, wenn nicht behindert ist. Die über der Badewanne angebrachte Duscharmatur erlaubt ein Duschen im Stehen angesichts der geringen Raumhöhe an dieser Stelle nicht. Ein umgreifender Duschvorhang lässt sich wegen der anschließenden Dachschräge nicht anbringen. Spritzwasser gerät dann mit Sicherheit an die nicht geflieste Dachschräge.

Sonst positive oder negative Merkmale im Sinne der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung des Mietspiegels sind nicht vorgetragen; sie sind auch nicht ersichtlich.

bb) In Rücksicht auf die Küche überwiegen die negativen Merkmale nach der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung des Mietspiegels. Nach den mietvertraglichen Abreden der Parteien hat die Bekl. die Küche selbst mit Spüle und Herd ausgestattet. Dass dies bei Abschluss des Mietvertrags auf ihren, der Bekl., Wunsch vereinbart sein mochte, ist nebensächlich. Die negativen Merkmale überwiegen damit.

cc) In Rücksicht auf den vermieteten Zustand der Wohnung überwiegen jedenfalls die positiven Merkmale.

Dafür, dass die Wohnräume überwiegend niedriger als 2,40 m sind, spricht nach der Besichtigung der Örtlichkeiten nichts. Diesen Vortrag hält die Bekl. wohl auch nicht mehr aufrecht. Die Dachterrasse entspricht einem großen, geräumigen Balkon. Es können gleichzeitig drei Personen am Tisch auf dem Balkon sitzen und sich auf dem Balkon bewegen, ohne die Sitzenden zu behelligen. Das ist angesichts des Ortstermins besichtigt und besprochen worden. Das füllt das Merkmal eines großen, geräumigen Balkons nach ständiger Rechtsprechung des erkennenden Gerichts aus.

Die Heizungsrohre sind unter Putz verlegt. Da gehen die Parteien einig.

Hiernach kommt es auf die Frage, ob der Breitbandkabelanschluss rückkanalfähig ist, nicht mehr an. Den überwiegend positiven Merkmalen stehen negative nicht gegenüber.

dd) Der Zustand des Wohnhauses, des Gebäudes, mit der Wohnung der Bekl. im Dachgeschoss rechtfertigt die Feststellung des Überwiegens der positiven Merkmale nach der Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels 2009.

Soweit die Bekl. eingangs des Rechtsstreits vorgetragen hat, der Hof des Wohnhauses sei von der Straße offen gerade so zugänglich wie die Müllstandsfläche, der Hofbereich sei unbeleuchtet, zum Keller führe eine steile, ungesicherte Holzstiege, die Hauseingangstür sei unzumutbar schwergängig und nicht abschließbar, die Fußbodenfliesen im Treppenhaus hätten sich - unfallträchtig - gelöst, auf einem Treppenpodest sei ein Quadratmeter Putz abgestürzt, Risse befänden sich im Deckenstoß des vierten Obergeschosses, und Putz sei dort herausgebrochen, lose Kabel hingen im Treppenhaus des vierten Obergeschosses aus der Wand und von der Dachschräge, und ein Brandschutzfenster sei ohne Funktion, so dass sich das Gebäude in einem außerordentlich schlechten Instandhaltungszustand befinde, kommt es darauf nicht (mehr) an.

Dieser von der Bekl. vorgetragene Zustand ist im Wesentlichen inzwischen beseitigt. Das Mietshaus befand sich im Zeitpunkt der Erklärung der Mieterhöhung und dem des Wirksamwerdens der Mieterhöhung in der grundlegenden Sanierung.

Eine Mieterhöhung ist auch schon im Zuge und im Verlauf von Sanierungsarbeiten am Mietshaus, dem Grundstück oder der Mietwohnung gerechtfertigt, wenn die Arbeiten unterbrechungsfrei fortgeführt werden und ihr zeitnahes Ende absehbar ist. Die konkrete Miete im Verlauf dieser Arbeiten ist dann nach Maßgabe der mietrechtlichen Mängelgewähr zu bestimmen.

Gerade so verhält es sich hier. Die letzten Arbeiten waren mit Ablauf des März 2011 beendet. Die Fassade, das Dach und das Treppenhaus sind erneuert, saniert, frisch gestrichen, der inzwischen angelegte, beleuchtete und begrünte Hof ist von der Straße nur über eine geschlossene Pforte zugänglich, die Mülltonnen stehen in einem gesonderten kleinen, begrünten Müllstandshäuschen, und der nicht auffällig feuchte Keller ist über eine neue, ordentliche Treppe zugänglich. Das Bordell in der Remise mit seinem gesonderten Zugang beeinträchtigt die Mieter im Wohnen nicht.

Soweit die jedenfalls inzwischen abschließbare Hauseingangstür noch schwergängig zu öffnen ist, rechtfertigt das allenfalls eine Mängelrüge, beeinträchtigt die Berechtigung zur Mieterhöhung indes nicht.

ee) In Rücksicht auf das Wohnumfeld gehen die Parteien einig, dass hier die negativen Merkmale der Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels 2009 wegen der Lärmbelastung des Straßenverkehrs überwiegen.

ff) Hiernach ergibt sich ein ausgeglichenes Bild der wohnwerterhöhenden und -mindernden Merkmale, so dass es bei dem Mittelwert von 4,54 €/m2 sein Bewenden hat. [...]

Das ohne Beifügung der Vollmacht erklärte Mieterhöhungsverlangen der Hausverwaltung ist mangels unverzüglicher Zurückweisung durch den Mieter wirksam. Ein Bad in einem Raum mit nicht gefliester Dachschräge ist kein modernes Bad. Ein Balkon für drei Personen ist geräumig.

Die Parteien des Wohnungsmietvertrages stritten im Rahmen einer Mieterhöhung, die von der Hausverwaltung ohne Beifügung der auf sie lautenden Vollmacht geltend gemacht wurde, darüber, ob das Bad modern und der Balkon geräumig sei, sowie darüber, ob der mangelbehaftete Zustand der Mietsache während der Sanierungsphase noch im Zeitpunkt der Entscheidung über das Mieterhöhungsverlangen zu berücksichtigen sei.

Das AG Köpenick hielt das Mieterhöhungsverlangen der Hausverwaltung mit der Anzeige, vom Vermieter entsprechend bevollmächtigt zu sein, auch ohne Beifügung der Vollmacht für wirksam, weil der Mieter die Erklärung nicht wegen Fehlens der Vollmacht unverzüglich zurückgewiesen hatte. Das Bad mit der über der Badewanne nicht gefliesten Dachschräge und einer zu nah an die Badewanne gerückten Toilette sei jedoch kein modernes Bad. Der mangelbehaftete Zustand der Mietsache während der Sanierungsphase sei nicht mehr zu berücksichtigen, weil er im Zeitpunkt der Entscheidung über das Mieterhöhungsverlangen beseitigt worden sei.

Die zur Wohnung gehörige Dachterrasse sei einem geräumigen Balkon gleichzustellen, weil gleichzeitig drei Personen an einem dort aufgestellten Tisch sitzen und sich bewegen könnten, ohne die Sitzenden zu behelligen.

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Das Mieterhöhungsverlangen einer Hausverwaltung, das nicht erkennen lässt, dass es im fremden Namen für den Vermieter geltend gemacht wird, ist zwar grundsätzlich unwirksam (AG Charlottenburg, Urteil vom 22. Oktober 2010, 216 C 319/10, GE 2010, 1689; AG Mitte, Urteil vom 14. Dezember 2007, 9 C 245/07, GE 2008, 1633): Hier hatte aber die Hausverwaltung angezeigt, vom Vermieter bevollmächtigt worden zu sein. Das Mieterhöhungsverlangen, dem die Originalvollmacht nicht beigefügt war, wäre nur dann unwirksam gewesen, wenn der Mieter deswegen das Verlangen unverzüglich zurückgewiesen hätte (vgl. dazu LG Berlin, Urteil vom 9. Oktober 2006, 67 S 196/06, GE 2007, 152). Die während der Sanierungsphase noch vorhandenen Mängel waren ohnehin nicht zu berücksichtigen, da sie behebbar waren (vgl. u. a. AG Hannover, Urteil vom 6. Dezember 2009, 412 C 13738/08, ZMR 2010, 371).