Mieterhöhungsverlangen durch Hausverwalter ohne Vertretungszusatz unwirksam

Ein Mieterhöhungsverlangen, das als Absender nur den Hausverwalter und nicht den Vermieter angibt, ist unwirksam.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. ist Vermieter und die Bekl. sind Mieter einer Drei-Zimmer-Wohnung. Der Formularmietvertrag führt in seinem Kopf als Mietvertragspartei u. a. den Kl. auf. Zugleich wird auf Vermieterseite der Kl. durch die Hausverwaltung T. K. Immobilien vertreten, die den Mietvertrag unter der Rubrik „Vermieter" unterschrieben hat.

Die vom Kl. dem Hausverwalter unter dem 28.3.2002 erteilte Vollmacht erstreckte sich ausweislich ihres Inhalts auf Angelegenheiten, die die Verwaltung des Grundbesitzes betreffen, u. a. zur Vornahme von Rechtsgeschäften, die sich auf die Bewirtschaftung des Grundbesitzes beziehen, sowie zur Führung von Rechtstreitigkeiten, die die Verwaltung und Bewirtschaftung des Grundbesitzes betreffen.

Mit Formularschreiben (Mieterhöhung für preisfreie Wohnungen nach § 558 BGB in Potsdam) hat der Verwalter von den Bekl. die Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Miete für die von ihm angemietete Mietwohnung von 385 € um monatlich 35 € auf 420 € ab dem 1. März 2012 verlangt. Das Erhöhungsschreiben führt allein den Hausverwalter ohne Hinweis auf den Kl. als Vermieter als Absender und Erklärender auf, indem die Formularbezeichnung „Vermieter - Verwalter" die handschriftliche Streichung der Formularbezeichnung „Vermieter" aufweist.

Das Mieterhöhungsverlangen vom 30. Dezember 2011 ist formell unwirksam, da die Stellvertretung des Hausverwalters aus dem Verlangen nicht ersichtlich war.

Das Mieterhöhungsverlangen als formalisiertes Verfahren stellt gemäß § 558 a BGB stets formelle Anforderungen, die zu seiner Wirksamkeit erfüllt sein müssen. Zu diesen formellen Anforderungen zählt unter anderem, dass die Mieterhöhungserklärung als Absender stets den jeweiligen Vermieter aufführen muss, d. h. der im Mietvertrag als Vermieter angegeben ist. Dies ist vorliegend der Kl., da er im Mietvertrag als Vermieter im Vertragskopf ausdrücklich erwähnt ist. Zulässig ist sowohl bei dem Vertragsschluss als auch bei der Ausübung von Gestaltungsrechten, dass sich Vermieter und Mieter vertreten lassen können, d. h., dass für sie jeweils Stellvertreter auftreten und für den jeweils Vertretenen handeln können. Von einer rechtlich beachtlichen Vertretung kann aber nur dann gesprochen werden, wenn derjenige, der - wie hier - die Vermieterseite vertritt, sei er nun selbst einer der Vermieter oder ein außenstehender Dritter, zu erkennen gibt, dass er als Vertreter auftritt (§ 164 BGB) (vgl. LG München NZM 2004, 220; LG Berlin GE 2010, 1743; AG Mitte GE 2011, 1687: AG Köpenick GE 2011, 1376; Emmerich in: Staudinger/Mietrecht, Praxis Edition, 2011, § 558 a Rn. 5; Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl. [2011] Vor § 558, Rn. 17, 43; ders., Handbuch - Miethöhe [2009] ,Kap. 3 Rn. 85; Rn. 60 zur Hausverwaltung), wobei eine nachträgliche Genehmigung des Berechtigten nicht möglich ist, da es zur Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung stets auf den Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung ankommt (LG Essen ZMR 2008, 894; Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl. [2011] Vor § 558 Rn. 17).

Da es sich bei der Mieterhöhungserklärung um eine Willenserklärung handelt, gelten wie auch für das Offenkundigkeitsprinzip des § 164 Abs. 2 BGB die für Willenserklärungen geltenden allgemeinen Auslegungsgrundsätze der §§ 133, 157 BGB. Für die objektive Erklärungsbedeutung sind hierbei aus Sicht des Empfängers außer dem Wortlaut der Erklärung alle Umstände zu berücksichtigen, die unter Beachtung der Verkehrssitte Schlüsse auf den Sinn der Erklärung zulassen. Dabei sind auch die dem Geschäft zugrunde liegenden Lebensverhältnisse, die erkennbare Interessenlage, der Geschäftsbereich, dem der Gegenstand der Willenserklärung angehört, die berufliche Stellung der Beteiligten und die typische Verhaltensweise zu berücksichtigen.

Unter Beachtung der vorstehenden Grundsätze kann der Mieterhöhungserklärung vom 30. Dezember 2011 allerdings nicht entnommen werden, dass das vom Hausverwalter erklärte Mieterhöhungsverlangen erkennen lässt, in wessen Namen es gestellt wird. Denn allein der Umstand, dass der Hausverwalter im Kopf der Mietvertragsurkunde als Vertreter bezeichnet wird, den Vertrag allerdings ohne Vertretungszusatz auf Vermieterseite unterzeichnet, reicht nicht aus, um ein Vertretungsverhältnis offen zu legen. Denn grundsätzlich kann auch die unter der Bezeichnung „Verwaltung" handelnde Rechtspersönlichkeit Verträge im eigenen Namen schließen (KG MDR 1998, 529; Börstinghaus in: Handbuch Kap. 3 Rn. 60). Zudem kann ein Vermieterwechsel auch ohne Kenntnis des Mieters nach § 566 BGB eintreten, so dass selbst eine Erklärung, „namens des Vermieters" zu handeln, nicht ausreicht, um dem Offenkundigkeitsgrundsatz des § 164 Abs. 2 BGB zu genügen (AG Mitte GE 2011,1687; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. Kap. IV Rn. 82). Die Erklärungsformalien dienen dazu, dass der Mieter während der Überlegungsfrist des § 558 b Abs. 2 Satz 1 BGB die Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen und sich darüber schlüssig werden kann, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht. Damit sollen überflüssige Prozesse vermieden werden (BGH, Urteil vom 21.10.2009, VIII ZR 30/09; Urteil vom 26.10.2005 - VIII ZR 41/05 - NJW-RR 2006, 227= NZM 2006, 101 m.w.N.; Urteil vom 12.7.2006 - VIII ZR 215/05 - NJW-RR 2006, 1599 = NZM 2006, 864 m.w.N.; Urteil vom 12.12.2007, VIII ZR 11/07, NJW 2008, 573 = NZM 2008, 164). Hierfür ist es aber erforderlich, dass die Formalien - wie auch die Begründung - dem Mieter ,,konkrete Hinweise" auf die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens geben (BGH, Urteil vom 12. November 2003, VIII ZR 52/03, NZM 2004, 219; Urteil vom 18. Dezember 2002, VIII ZR 72/02, NJW 2003, 963 = NZM 2003, 229).

Im vorliegenden Fall sprechen die offensichtlichen Umstände des Erhöhungsverlangens gegen ein Handeln des Hausverwalters für den Kl. als Vermieter. Weder enthält das Erhöhungsverlangen einen Hinweis auf ein Handeln des Hausverwalters für den Kl. als Vermieter, noch ist die Streichung des Formularbegriffs „Vermieter" im Kopf und in der Unterschriftsleiste der formularmäßigen Mieterhöhungserklärung dahin zu verstehen, dass der Hausverwalter als Vertreter handeln wollte. Vielmehr drängt sich für den unbefangenen Betrachter der Eindruck auf, dass der Hausverwalter das Mieterhöhungsverlangen im eigenen Namen abgegeben hat. Hierfür spricht auch das nachträgliche Verhalten des Kl. im Prozess, der bis zum 18. Januar 2012 über die Vorgehensweise des Hausverwalters keine Kenntnis hatte und dieses Handeln erst im Laufe des Rechtsstreits „genehmigt" hat. Das nachträgliche Verhalten des Kl. kann zwar den objektiven Erklärungswert nicht mehr beeinflussen, hat aber Bedeutung für die Ermittlung des tatsächlichen Willens und das tatsächliche Verständnis der an dem Rechtsgeschäft Beteiligten (BGH NJW-RR 2009, 1038 Rn. 6; BGH NJW-RR 2005, 1323).

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Entscheidung des VII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 8. Januar 2004, VII ZR 12/03, NJW-RR 2004, 1017). Mag bei einem Abschluss eines Werkvertrages durch den Hausverwalter noch die Annahme gerechtfertigt sein, dass dieser den Werkvertrag in der Regel für den Eigentümer schließt, so findet diese Auslegung in der Regel auf andere Vertragsgestaltungen gerade keine Anwendung (so BGH, Beschluss vom 29.4.2009, IV ZR 201/06, NJW-RR 2009, 1038 Rn. 6 für Gebäudeversicherungsverträge), insbesondere wenn es sich um Gestaltungserklärungen handelt, die den Bestand des Mietverhältnisses als Dauerschuldverhältnis betreffen.

Gibt der Hausverwalter eine Mieterhöhungserklärung ab, handelt er als Vertreter des Vermieters – das jedenfalls meint das Landgericht Berlin (ZK 65). Ein paar Kilometer weiter sieht man das völlig anders: Sei aus dem Erhöhungsverlangen nicht erkennbar, dass und in wessen Namen der Hausverwalter die Mieterhöhung geltend mache, sei das Erhöhungsverlangen bereits formell unwirksam.

Der Kläger (Vermieter) war im Rubrum des mit den Beklagten (Mieter) abgeschlossenen Mietvertrags als Vermieter aufgeführt; unterschrieben als Vertreter des Vermieters seine Hausverwaltung, die umfassend zur Verwaltung bevollmächtigt ist. Die Hausverwaltung hat mit Formularvordruck von den Beklagten eine Mieterhöhung verlangt. Den Vermieter hat sie nicht angegeben, sondern in der vorgedruckten Zeile „Vermieter/Verwalter" das Wort „Vermieter" handschriftlich gestrichen; die Mieter hielten das Erhöhungsverlangen für unwirksam.

Fall 2: Einem vom Landgericht Berlin entschiedenen Fall lag eine vom Sachverhalt her vergleichbare Situation wie bei der Entscheidung des LG Potsdam (- 13 S 127/12 -) zugrunde. Allerdings hatte die Hausverwaltung drei Tage vor Abgabe der Mieterhöhungserklärung die beklagten Mieter in einem Schreiben darauf hingewiesen, dass eine dort ausgewiesene Nachzahlung nicht auf das Konto der Hausverwalterin, sondern auf das der Kläger (Vermieter) zu leisten sei. Das Mieterhöhungsformular enthielt außerdem vorgedruckt den Hinweis, dass „der Vermieter berechtigt" sei, Zustimmung zur Mieterhöhung zu verlangen.

Das Landgericht Potsdam teilte in seinem Urteil vom 21. November 2012 die Auffassung der Mieter, dass aus dem Erhöhungsverlangen nicht zu erkennen sei, in wessen Namen es gestellt wurde. Aus der bloßen Bezeichnung „Verwaltung" könne nicht geschlossen werden, dass der Hausverwalter als Vertreter des Vermieters gehandelt habe. Das Erhöhungsverlangen sei deshalb formell unwirksam. Ein Mieterhöhungsverlangen müsse immer den Vermieter als Absender ausweisen. Führe ein Dritter – beispielsweise ein Hausverwalter – ein Mieterhöhungsverlangen durch, müsse daraus hervorgehen, dass er als Vertreter für den Vermieter handele.

Urteil 2: Das LG Berlin ist in seinem Beschluss vom 23. Januar 2013 anderer Auffassung als das LG Potsdam. Grundsätzlich sei davon auszugehen, dass eine Erklärung durch eine Hausverwaltung im Rahmen eines Mietverhältnisses im Zweifel für den Vermieter erfolge. Eine eigene Erklärung des Verwalters liege hier auch deshalb nicht vor, weil im Erhöhungsverlangen zum Ausdruck gebracht worden sei, dass der Vermieter berechtigt sei, die Zustimmung zur Erhöhung der Miete zu verlangen. Dadurch sei deutlich, dass der Hausverwalter als Vertreter und nicht im eigenen Namen handele.

In einem Parallelverfahren zu dem in dieser Ausgabe abgedruckten Urteil hat das Landgericht Potsdam – ebenfalls mit Urteil vom 21. November 2012 - 13 S 128/12 – dieselbe Rechtsauffassung vertreten. Zwar sind einzelne Formulierungen in den Gründen unzutreffend: Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB ist keine (einseitig wirkende) Mieterhöhung, geschweige denn eine Gestaltungserklärung, sondern schlicht ein Antrag auf Abschluss eines Änderungsvertrages.

Das ändert nichts daran, dass es im Einzelnen umstritten ist, wann den Umständen zu entnehmen ist, dass der Hausverwalter als Vertreter des Vermieters handelt und wann im eigenen Namen. Nach § 164 Abs. 2 BGB muss der Wille, in fremdem Namen zu handeln, erkennbar hervortreten; anderenfalls liegt ein Eigengeschäft vor.

Beim Abschluss einer Gebäudeversicherung handelt der Hausverwalter nicht ohne Weiteres als Vertreter des Eigentümers (BGH - IV ZR 201/06 - NJW-RR 2009, 1038), während das bei einem Reparaturauftrag anders ist (KG Baurecht 1997, 174; abweichend aber BerlVerfGH NJW-RR 2007, 159).

Bei einem Mieterhöhungsverlangen wird überwiegend angenommen, dass der Hausverwalter die Vertretung offen legen muss (so jetzt wieder LG Berlin GE 2013, 451; vgl. im Übrigen die Rechtsprechungsübersicht von Kinne in GE 2011, 1592).

Dabei liegt der Verdacht nahe, dass unter Zuhilfenahme eines Formalverstoßes kurzer Prozess gemacht wird. Wenn nicht der Sonderfall des vielfachen Eigentümerwechsels vorliegt, so dass der Mieter im Unklaren darüber ist, in wessen Namen die Erklärung abgegeben werden soll (AG Charlottenburg GE 2006, 61), handelt der Hausverwalter im Zweifel im Namen des jeweiligen Eigentümers. Dies gilt besonders dann, wenn auch der Mietvertrag schon durch den Hausverwalter als dessen Vertreter abgeschlossen wurde (a.A. Kinne GE 2013, 451), und wenn in der Vergangenheit der Hausverwalter als Vertreter des Vermieters in Mietrechtsangelegenheiten aufgetreten oder in Anspruch genommen worden ist (vgl. auch LG Berlin, Beschluss vom 23. Januar 2013). Auch bei einem Wechsel der Hausverwaltung gilt nichts anderes, denn darin liegt kein Wechsel der Vertragsparteien. Der Mieter kann allenfalls eine fehlende Bevollmächtigung (unverzüglich) nach § 174 BGB rügen; tut er das nicht, kann auch noch später eine Vollmacht vorgelegt werden. Nur wenn Unklarheiten über die Person des Vermieters bestehen, muss der Hausverwalter im Erhöhungsverlangen den Namen des Vertretenen angeben; dann reicht auch nicht eine Erklärung „im Namen des Eigentümers".

Hausverwaltungen tun gut daran, sich an der (noch) strengen Rechtsprechung zu orientieren und bei einem Formular, das die Angaben „Vermieter/Verwalter" enthält, das Wort „Vermieter" nicht zu streichen, sondern dessen Namen einzusetzen mit dem Zusatz „vertreten durch Hausverwaltung X". Wenn das Gericht eine Unklarheit über die Vertretung annimmt, dürfte auch eine spätere Erklärung des Vermieters nicht ausreichen, er mache das Zustimmungsverlangen im eigenen Namen geltend (a.A. LG Berlin GE 2013,483 und Kinne GE 2013, 451). Maßgeblich sind die für den Mieter erkennbaren Umstände bei Zugang des Erhöhungsverlangens. Wenn zu diesem Zeitpunkt eine Vertretung nicht erkennbar ist, liegt ein Erhöhungsverlangen des Hausverwalters im eigenen Namen vor, das nicht durch spätere Erklärungen des Vermieters „korrigiert" werden kann. Hier ist nur eine Neuvornahme möglich.