Mieterhöhungsverlangen durch Hausverwalter ohne Vertretungszusatz

Das Mieterhöhungsverlangen der Hausverwaltung, das nicht erkennen lässt, dass es im fremden Namen für den Vermieter abgegeben wird, ist unwirksam.

(Leitsatz der Redaktion)

Das Amtsgericht hat mit zutreffender, nachvollziehbarer Begründung entschieden, dass das von der Hausverwaltung der Kl. gegenüber dem Bekl. unter dem 30. Juni 2011 erklärte Mieterhöhungsverlangen formell unwirksam ist. Da eine Stellvertretung durch die Hausverwaltung nicht aus dem Verlangen ersichtlich war, ist es als solches der Hausverwaltung im eigenen Namen anzusehen. Zwar ist auch im Rahmen der Mieterhöhung eine Stellvertretung (§ 164 BGB) zulässig. Diese muss aber offengelegt sein, und aus der Mieterhöhungserklärung als solcher muss das Handeln in fremdem Namen sowie hervorgehen, in wessen Namen die Erklärung abgegeben wird (vgl. Schmidt‑Futterer, Börstinghaus, 10. Aufl. 2011, Vor § 558 BGB Rn. 43 m. w. N.). Das Gericht bleibt bei den strengen Anforderungen an die formellen Voraussetzungen an das Mieterhöhungsverlangen in Anlehnung an die Entscheidung der Kammer vom 5. Oktober 2011 (67 S 216/11, zit. nach juris). Diese formale Betrachtungsweise ist gerechtfertigt, um zum Schutz des Mieters durch die strengen Anforderungen an das vom Gesetzgeber bewusst formalisierte Mieterhöhungsverlangen absolute Klarheit bezüglich des Erklärenden zu erzielen. Die von der Kl. zitierte Entscheidung des BGH (XII ZR 132/03, NZM 2005, 502) führt zu keiner abweichenden Beurteilung. Darin geht es um die Einhaltung der Schriftform, die auch als gewahrt anzusehen ist, wenn der Vertreter eine Erklärung ohne Vertretungszusatz abgibt. Vorliegend geht es nicht um die Wahrung der Schriftform, sondern der Anforderungen an das formalisierte Mieterhöhungsverfahren, in dem wie erläutert für den Mieter ein erhöhtes Klarstellungsbedürfnis hinsichtlich der Person des Handelnden besteht.

Aus der von der Hausverwaltung unterzeichneten Mieterhöhungserklärung war ein Handeln im Namen der Kl. nicht ersichtlich. Es reicht auch nicht aus, wenn der Bekl. aufgrund vorangegangener rechtsverbindlicher Erklärungen der Hausverwaltung hätte schließen können, es liege ein Handeln in fremdem Namen vor. Denn wie erläutert ist im Rahmen des Mieterhöhungsverlangens nur eine offene Stellvertretung zulässig (vgl. auch AG Köpenick, GE 2005, 621).

Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts kann jedoch auch ohne ausdrückliche Umstellung des bezüglich des Wirkungszeitpunktes weitergehenden Klageantrages die unwirksame Erklärung dadurch ersetzt werden, dass der Kl. in der Klageschrift klarstellt, er mache das der Klage zugrunde liegende Verlangen im eigenen Namen geltend. Dieses Verlangen ist dann eine hinreichende Grundlage für die Mieterhöhung (so die st. Rspr. der Kammer, vgl. nur die zitierte Entscheidung der ZK 67). Damit ist dem dargelegten Schutzbedürfnis des Mieters ausreichend Genüge getan.

Das Mieterhöhungsverlangen der Hausverwaltung, das nicht erkennen lässt, dass es im fremden Namen für den Vermieter abgegeben wird, ist unwirksam.

Die Mietvertragsparteien stritten in einem Zustimmungsprozess über die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, das die Hausverwaltung des Vermieters abgegeben hatte, ohne klarzustellen, ob sie die Erklärung im eigenen Namen oder im Namen des Vermieters abgab. In der Klageschrift erklärte der klagende Vermieter, er mache das Zustimmungsverlangen in eigenem Namen geltend. Das Amtsgericht wies die Klage ab, da das Zustimmungsverlangen formell unwirksam sei. Dagegen richtete sich die Berufung des Vermieters. In dem Berufungsverfahren stritten die Parteien nach Teilanerkenntnis des Mieters nur noch über den Wirkungszeitpunkt des Zustimmungsverlangens.

Das LG Berlin (Einzelrichterin) hielt ebenfalls das vom Hausverwalter abgegebene Zustimmungsverlangen für unwirksam. Dieses sei aber dadurch wirksam geworden, dass der Vermieter in der Klageschrift klargestellt habe, er mache das Zustimmungsverlangen im eigenen Namen geltend. Dadurch habe sich allerdings der Zeitpunkt der Mieterhöhung verschoben, was bei der Kostenentscheidung zu berücksichtigen sei.

Zunächst wird auf die Anmerkung in GE 20111, 1592 verwiesen, wonach das Mieterverlangen der Hausverwaltung unwirksam ist, da es nicht erkennen lässt, dass es im fremden Namen für den Vermieter geltend gemacht wird. Zwar reicht es für das Zustimmungsverlangen der Hausverwaltung aus, dass die Umstände ergeben, dass das Zustimmungsverlangen im Namen des Vermieters geltend gemacht wird (§ 164 Abs. 1 Satz 2 2. Alt. BGB). Insoweit reicht es jedoch nach der hier vertretenen Ansicht nicht aus, dass die Hausverwaltung schon früher Mieterhöhungsverlangen geltend gemacht hat, ohne die Vertretung des Vermieters offenzulegen, und der Mieter dies akzeptiert hat. Denn die für eine Vertretung des Vermieters sprechenden Umstände müssen bei dem Zugang des jeweiligen Erhöhungsverlangens vorliegen und dem Mieter erkennbar sein. Umstände aus einem früheren Mieterhöhungsverfahren sprechen für sich allein nicht dafür, dass die Hausverwaltung auch das neue Mieterhöhungsverlangen im Namen des Vermieters geltend macht. Auch der Abschluss des Mietvertrages durch die Hausverwaltung als Vertreter des Vermieters spricht für sich nicht dafür, dass die Hausverwaltung ein späteres Mieterhöhungsverlangen immer im Namen des Vermieters erklärt. Denn zwischen dem Abschluss des Mietvertrages und der Geltendmachung der aus ihm resultierenden Rechte ist zu unterscheiden. Anders wäre es allerdings dann, wenn der im Mietvertrag als Vertreter des Vermieters ausgewiesene Hausverwalter mit dem Zustimmungsverlangen eine Vollmacht vorlegt. Denn daraus ergäbe sich, dass er das Mieterhöhungsverlangen als Vertreter des Vermieters geltend macht.

Zu Recht hat außerdem die ZK 67 die nachträgliche Erklärung des Vermieters für ausreichend gehalten, er mache das Zustimmungsverlangen im eigenen Namen geltend. Denn dadurch wird für den Mieter klargestellt, das die Hausverwaltung die Zustimmung zur Mieterhöhung als Vertreter des Vermieters verlangte.

Harald Kinne