Mieterhöhungsverlangen durch Bezugnahme auf Mietspiegel

Ein schriftliches Mieterhöhungsverlangen, das unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel begründet wird, ist unwirksam, wenn das Rasterfeld, dem die Wohnung zuzuordnen ist, ein Leerfeld ist.

Die Kl. begehren vom Bekl. die Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses. Sie begründen ihr Verlangen unter Bezugnahme auf den Mietspiegel, in dem das Feld, dem die Wohnung zuzuordnen ist, ein Leerfeld ist. Das AG hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Kl. hatte keinen Erfolg.

Die Kl. haben ihr vorgerichtliches Mieterhöhungsverlangen durch Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel begründet. Unstreitig ist die vor 1918 bezugsfertig gewordene Wohnung weder mit einem Bad noch mit einer Sammelheizung ausgestattet. Die Wohnung der Bekl. ist daher dem Rasterfeld K 2 zuzuordnen. Davon sind mit Recht auch die Kl. ausgegangen, wie der Hinweis im Mieterhöhungsverlangen "da ohne Bad Mittelwert K 3 als Höchstwert K 2" zeigt. Der Hinweis ist erfolgt, da das vorerwähnte Rasterfeld ein Leerfeld ist.

Zu Unrecht sind die Kl. der Ansicht, daß durch diesen Hinweis auf das Leerfeld ihr Zustimmungsverlangen wirksam begründet worden ist. Der Kammer ist bekannt, daß in der Literatur vereinzelt die Auffassung vertreten wird, daß bei Vorliegen eines Leerfeldes die ortsübliche Vergleichsmiete der in das Leerfeld fallenden Wohnungen auch durch Interpolation der Werte aus nicht einschlägigen Rasterfeldern gewonnen werden kann. Die Kammer vermag sich jedoch dieser Mindermeinung nicht anzuschließen. Sie ist vielmehr der - überwiegend vertretenen - Auffassung, daß in den Fällen, in denen ein Zustimmungsverlangen unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel geltend gemacht wird, das Rasterfeld aber, dem die Mietwohnung zuzuordnen ist, ein Leerfeld ist, ein vorgerichtliches Mieterhöhungsverlangen vorliegt, das nicht den gesetzlichen Anforderungen entspricht (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, Rdn. 90 zu § 2 MHG; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., Rdn. c 95; LG Hamburg, MDR 1981, 319). Denn bei Vorliegen eines Leerfeldes ist dem Mieter die Möglichkeit genommen, sich über die ortsübliche Vergleichsmiete für seine Wohnung zu informieren und diese nachzuprüfen.

Da somit der Mietspiegel für diese Fälle zur Begründung vorgerichtlicher Mieterhöhungsverlangen ungeeignet ist, hat das hier zur Folge, daß das Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 4. November 1989 unwirksam ist. Ein Vermieter ist daher in Fällen, in denen das in Betracht kommende Rasterfeld ein Leerfeld ist, gehalten, sein Mieterhöhungsverlangen auf andere gesetzlich zulässige Begründungsmittel zu stützen (vgl. § 2 Abs. 2 MHG) und zu begründen.