Mieterhöhungsverlangen der Hausverwaltung im Zweifel im Namen des Vermieters

1. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass eine Erklärung durch eine Hausverwaltung im Rahmen eines Mietverhältnisses im Zweifel zugunsten des Vermieters erfolgt.

2. Das gilt jedenfalls dann, wenn im Mieterhöhungsverlangen darauf Bezug genommen wird, dass der Vermieter zur Erhöhung berechtigt sei; der Hausverwalter handelt dann als Vertreter und nicht im eigenen Namen.

(Leitsätze der Redaktion)

In dem Rechtsstreit ... beabsichtigt die Kammer, die Berufung der Bekl. gegen das Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg vom 10.10.2012 gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen. [...]

Das Amtsgericht hat die Bekl. zu Recht zur Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete auf insgesamt 243,39 € brutto/kalt ab dem 1.2.2012 verurteilt.

Entgegen der Ansicht der Bekl. liegt mit der Erklärung der Hausverwaltung der Kl. vom 25.11.2011 eine wirksame Mieterhöhungserklärung vor. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass im Falle der Abgabe einer Erklärung durch eine Hausverwaltung im Rahmen eines Mietverhältnisses die Erklärung im Zweifel zugunsten des Vermieters erfolgt.

Dies folgt bereits aus dem Umstand, dass selbst bei einer Vermietung durch eine Hausverwaltung diese im Zweifel für den Eigentümer handelt (KG, WM 1984, 254). Das gilt jedenfalls dann, wenn mit der Erklärung einer Hausverwaltung - wie vorliegend - zum Ausdruck gebracht wird, dass der Vermieter berechtigt sei, die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete zu verlangen, und unstreitig die Hausverwaltung nicht Vermieterin ist. In diesem Fall liegt keine Eigenerklärung der Hausverwaltung vor, vielmehr ist der Offenkundigkeitsgrundsatz, wonach der Wille, im Namen des Vertretenen die Willenserklärung abzugeben, erkennbar sein muss, dann gewahrt. Dabei kann dahinstehen, ob der Offenkundigkeitsgrundsatz nicht mehr gewahrt ist, wenn bei einer Erklärung „namens und in Vollmacht der von uns vertretenen Grundstückseigentümer" die Eigentümer vielfach gewechselt haben und in der Vergangenheit dem Mieter die Namen des jeweiligen Vermieters nicht mitgeteilt wurden (so AG Charlottenburg, GE 2006, 61). Denn vorliegend gibt es - auch mit Rücksicht auf den eingereichten Grundbuchauszug - keine Anhaltspunkte dafür, dass der Vermieter vielfach gewechselt hat und die Namen des jeweiligen Vermieters nicht mitgeteilt wurden. Vielmehr ist dem der Klageschrift beigefügten Schreiben der Hausverwaltung der Kl. vom 22.11.2011 - welches nur drei Tage vor der Mieterhöhungserklärung lag - zu entnehmen, dass eine dort ausgewiesene Nachzahlung nicht an die Hausverwaltung, sondern auf das Konto der I., d. h. der Kl. erfolgen sollte. Zumindest in einer derartigen Situation ist der Ansicht des Amtsgerichts Mitte (AG Mitte, GE 2008, 1633), wonach in einem mit der hiesigen Erklärung vergleichbaren Schreiben einer Hausverwaltung keine wirksame Willenserklärung im Namen des Vermieters zu sehen sei, nicht zu folgen, zumal - anders als in dem von dem Amtsgericht Mitte entschiedenen Fall - vorliegend auch kein zahlreicher Vermieterwechsel erfolgt ist. Des Weiteren steht diesem Ergebnis nicht die Rechtsprechung des Landgerichts Berlin vom 5.10.2011 (LG Berlin 67 S 216/11) und des Amtsgerichts Köpenick (GE 2005, 621) entgegen, da diesen Entscheidungen zugrunde lag, dass die Erklärung im eigenen Namen der Hausverwaltung erfolgt ist, während vorliegend durch die Bezugnahme, dass der Vermieter zur Erhöhung berechtigt sei, hinreichend klar zum Ausdruck gekommen ist, dass keine Eigenerklärung, sondern eine Erklärung im Namen des Vermieters erfolgt, zumal mit Rücksicht auf die Erklärung vom 22.11.2011 die Bekl. auch wussten, dass die Hauverwaltung bereits zuvor eine Erklärung namens der Kl. abgegeben hatte. Verstärkt wird dieses Ergebnis dadurch, dass die Bekl. in der ersten Instanz die Frage, ob die Erklärung wirksam im Namen der Kl. abgegeben worden ist, nicht problematisiert haben. Entgegen der Angabe in der Berufungsbegründung ist ein Schriftsatz der Prozessbevollmächtigten der Bekl. vom 20.7.2012, in welchem die formelle Unwirksamkeit der Erklärung gerügt worden sein soll, der Akte nicht zu entnehmen. Es liegt lediglich ein Fristverlängerungsgesuch vom 6.7.2012 vor, die Frist zur Stellungnahme auf den Schriftsatz der Kl. bis 20.7.2012 zu verlängern.

Gibt der Hausverwalter eine Mieterhöhungserklärung ab, handelt er als Vertreter des Vermieters – das jedenfalls meint das Landgericht Berlin (ZK 65). Ein paar Kilometer weiter sieht man das völlig anders: Sei aus dem Erhöhungsverlangen nicht erkennbar, dass und in wessen Namen der Hausverwalter die Mieterhöhung geltend mache, sei das Erhöhungsverlangen bereits formell unwirksam.

Der Kläger (Vermieter) war im Rubrum des mit den Beklagten (Mieter) abgeschlossenen Mietvertrags als Vermieter aufgeführt; unterschrieben als Vertreter des Vermieters hatte seine Hausverwaltung, die umfassend zur Verwaltung bevollmächtigt ist. Die Hausverwaltung hat mit Formularvordruck von den Beklagten eine Mieterhöhung verlangt. Den Vermieter hat sie nicht angegeben, sondern in der vorgedruckten Zeile „Vermieter/Verwalter" das Wort „Vermieter" handschriftlich gestrichen; die Mieter hielten das Erhöhungsverlangen für unwirksam.

Fall 2: Einem vom Landgericht Berlin entschiedenen Fall lag eine vom Sachverhalt her vergleichbare Situation wie bei der Entscheidung des LG Potsdam (- 13 S 127/12 -) zugrunde. Allerdings hatte die Hausverwaltung drei Tage vor Abgabe der Mieterhöhungserklärung die beklagten Mieter in einem Schreiben darauf hingewiesen, dass eine dort ausgewiesene Nachzahlung nicht auf das Konto der Hausverwalterin, sondern auf das der Kläger (Vermieter) zu leisten sei. Das Mieterhöhungsformular enthielt außerdem vorgedruckt den Hinweis, dass „der Vermieter berechtigt" sei, Zustimmung zur Mieterhöhung zu verlangen.

Das Landgericht Potsdam teilte in seinem Urteil vom 21. November 2012 die Auffassung der Mieter, dass aus dem Erhöhungsverlangen nicht zu erkennen sei, in wessen Namen es gestellt wurde. Aus der bloßen Bezeichnung „Verwaltung" könne nicht geschlossen werden, dass der Hausverwalter als Vertreter des Vermieters gehandelt habe. Das Erhöhungsverlangen sei deshalb formell unwirksam. Ein Mieterhöhungsverlangen müsse immer den Vermieter als Absender ausweisen. Führe ein Dritter – beispielsweise ein Hausverwalter – ein Mieterhöhungsverlangen durch, müsse daraus hervorgehen, dass er als Vertreter für den Vermieter handele.

Urteil 2: Das LG Berlin ist in seinem Beschluss vom 23. Januar 2013 anderer Auffassung als das LG Potsdam. Grundsätzlich sei davon auszugehen, dass eine Erklärung durch eine Hausverwaltung im Rahmen eines Mietverhältnisses im Zweifel für den Vermieter erfolge. Eine eigene Erklärung des Verwalters liege hier auch deshalb nicht vor, weil im Erhöhungsverlangen zum Ausdruck gebracht worden sei, dass der Vermieter berechtigt sei, die Zustimmung zur Erhöhung der Miete zu verlangen. Dadurch sei deutlich, dass der Hausverwalter als Vertreter und nicht im eigenen Namen handele.

In einem Parallelverfahren zu dem in dieser Ausgabe abgedruckten Urteil hat das Landgericht Potsdam – ebenfalls mit Urteil vom 21. November 2012 - 13 S 128/12 – dieselbe Rechtsauffassung vertreten. Zwar sind einzelne Formulierungen in den Gründen unzutreffend: Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB ist keine (einseitig wirkende) Mieterhöhung, geschweige denn eine Gestaltungserklärung, sondern schlicht ein Antrag auf Abschluss eines Änderungsvertrages.

Das ändert nichts daran, dass es im Einzelnen umstritten ist, wann den Umständen zu entnehmen ist, dass der Hausverwalter als Vertreter des Vermieters handelt und wann im eigenen Namen. Nach § 164 Abs. 2 BGB muss der Wille, in fremdem Namen zu handeln, erkennbar hervortreten; anderenfalls liegt ein Eigengeschäft vor.

Beim Abschluss einer Gebäudeversicherung handelt der Hausverwalter nicht ohne Weiteres als Vertreter des Eigentümers (BGH - IV ZR 201/06 - NJW-RR 2009, 1038), während das bei einem Reparaturauftrag anders ist (KG Baurecht 1997, 174; abweichend aber BerlVerfGH NJW-RR 2007, 159).

Bei einem Mieterhöhungsverlangen wird überwiegend angenommen, dass der Hausverwalter die Vertretung offen legen muss (so jetzt wieder LG Berlin GE 2013, 451; vgl. im Übrigen die Rechtsprechungsübersicht von Kinne in GE 2011, 1592).

Dabei liegt der Verdacht nahe, dass unter Zuhilfenahme eines Formalverstoßes kurzer Prozess gemacht wird. Wenn nicht der Sonderfall des vielfachen Eigentümerwechsels vorliegt, so dass der Mieter im Unklaren darüber ist, in wessen Namen die Erklärung abgegeben werden soll (AG Charlottenburg GE 2006, 61), handelt der Hausverwalter im Zweifel im Namen des jeweiligen Eigentümers. Dies gilt besonders dann, wenn auch der Mietvertrag schon durch den Hausverwalter als dessen Vertreter abgeschlossen wurde (a.A. Kinne GE 2013, 451), und wenn in der Vergangenheit der Hausverwalter als Vertreter des Vermieters in Mietrechtsangelegenheiten aufgetreten oder in Anspruch genommen worden ist (vgl. auch LG Berlin, Beschluss vom 23. Januar 2013). Auch bei einem Wechsel der Hausverwaltung gilt nichts anderes, denn darin liegt kein Wechsel der Vertragsparteien. Der Mieter kann allenfalls eine fehlende Bevollmächtigung (unverzüglich) nach § 174 BGB rügen; tut er das nicht, kann auch noch später eine Vollmacht vorgelegt werden. Nur wenn Unklarheiten über die Person des Vermieters bestehen, muss der Hausverwalter im Erhöhungsverlangen den Namen des Vertretenen angeben; dann reicht auch nicht eine Erklärung „im Namen des Eigentümers".

Hausverwaltungen tun gut daran, sich an der (noch) strengen Rechtsprechung zu orientieren und bei einem Formular, das die Angaben „Vermieter/Verwalter" enthält, das Wort „Vermieter" nicht zu streichen, sondern dessen Namen einzusetzen mit dem Zusatz „vertreten durch Hausverwaltung X". Wenn das Gericht eine Unklarheit über die Vertretung annimmt, dürfte auch eine spätere Erklärung des Vermieters nicht ausreichen, er mache das Zustimmungsverlangen im eigenen Namen geltend (a.A. LG Berlin GE 2013,483 und Kinne GE 2013, 451). Maßgeblich sind die für den Mieter erkennbaren Umstände bei Zugang des Erhöhungsverlangens. Wenn zu diesem Zeitpunkt eine Vertretung nicht erkennbar ist, liegt ein Erhöhungsverlangen des Hausverwalters im eigenen Namen vor, das nicht durch spätere Erklärungen des Vermieters „korrigiert" werden kann. Hier ist nur eine Neuvornahme möglich.